Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10619180 \ CV EXPL 23-5059
Vonnis van 12 juni 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J.C. Karels,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [vestigingsplaats] , en haar vennoten
2.
[gedaagde sub 2] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,
en
3.
[gedaagde sub 3] ,
3.
[gedaagde sub 3] ,
beiden te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] en gezamenlijk: [gedaagden] ,
gemachtigde: Stichting Univé Rechtshulp.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 september 2023 en de daarin genoemde stukken
- de akte overlegging producties van de zijde van [eiser]
- de brief van 8 januari 2024 met productie van de zijde van [gedaagden]
- de mondelinge behandeling van 19 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, mede inhoudende de aantekeningen voor de zitting van de gemachtigde van [eiser] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt op zijn terrein aan de [adres 1] bedrijfsruimte aan paardenhouders voor het stallen en de verzorging van paarden.
2.2.
[gedaagde sub 1] is een merriehouderij voor de opfok en training van paarden, paarden sportmassage, hoefbekappingen en merriebegeleiding.
2.3.
Tussen partijen is per 1 mei 2019 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en vervolgens per 1 oktober 2021 een huurovereenkomst voor de duur van 3 jaar tot stand gekomen. De laatste huurovereenkomst ziet op de volgende gebouwen met toebehoren:
1. Koersstal (box 14 tot en met 32)
2. Voerkamer
3. Mestputten
4. Paddocks
5. Buitenmanege
6. N.v.t.
7. Stroloods
8. Was/onderzoeksruimte
9. Toilet
10. Kantine
11. N.v.t.
12. Middenstal (box 1 tot en met 13)
13. Rode stallen (box 33 tot en met 40)
14. Weiland
2.4.
In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
1. (…)
c. gemeenschappelijke ruimtes:
- voeropslagruimte, stro/hooiopslag en mestputten, buitenbak, spuit-/poetsplaats met toilet, weiland, paddocks en manegehal, afmeting 20 x 30 meter (…)
Deze gemeenschappelijke ruimtes zullen in overleg gebruikt worden met een tweede huurpartij (…)
2.Het gehuurdeis bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte voor verzorging en stalling van paarden.
(…)
4.Opzegging
De opzegtermijn bedraagt één jaar en dient te geschieden per aangetekende brief. De overeenkomst kan tegen de eerste van de maand opgezegd worden. Deze opzeggingsregeling geldt voor beide partijen.
5.Huurprijs en borgsom:
(…)
5.2.
Als borgsom is reeds voldaan d.d. 01.05.2019 een bedrag ter grootte van € 3.250,00.
De borgsom zal worden gecrediteerd na de oplevering van het totale gehuurde in behoorlijke en oorspronkelijke staat, met verrekening van evt. kosten.
(…)
6.Gebruikers- en energielasten
(…)
6.2
Het gebruik van water, gas en elektra wordt over de tussenmeters doorberekend in vier termijnen per jaar. (…)
7.Onderhoud en reparaties:
7.1
Huurders aanvaarden het gehuurde in de staat waarin het verkeert.
7.2
Het gehele onderhoud aan de binnenzijde van het gehuurde, komt voor rekening van de huurders inclusief ramen, deuren en riolering.
7.3.
Zogenaamd groot buitenonderhoud aan de opstallen komt voor rekening van de verhuurder.
(…)
9.Verplichtingen van de verhuurder:
9.1
Verhuurder is verplicht het verhuurde op de daartoe overeengekomen datum aan huurders ter beschikking te stellen.
9.2
Verhuurder zal huurders gedurende de huurtijd het rustig genot van het verhuurde verschaffen, maar behoudt zich het recht voor om het gehuurde te betreden in geval van nood (bij brand of andere bedreigende situaties) of vermoeden van misbruik.
(…)
10.Verplichtingen van de huurders ten aanzien van het gebruik:
10.1
Huurders zullen het gehuurde als goede huurders en overeenkomstig de bestemming gebruiken.
(…)
11.Verplichtingen van de huurders ten aanzien van schade:
Huurders zijn aansprakelijk voor alle schade die aan het gehuurde is ontstaan door een hen toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed te zijn ontstaan door toedoen van de huurders.
Het gehuurde wordt, echter uitsluitend voor toepassing van dit artikel, geacht mede te omvatten de leidingen, kabels en buizen die zich bevinden in de bij het gehuurde behorende grond.
(…)
14.Oplevering van het gehuurde:
14.1
Huurders zullen het gehuurde bij het beëindigen van de overeenkomst in een goede staat van onderhoud, bezemschoon en geheel ontruimd opleveren.
14.2
Beëindiging van deze overeenkomst kan alleen als geheel (…).
14.3
Huurders zullen de sleutels die behoren bij de buitendeuren uiterlijk op de dag van de huurbeëindiging aan verhuurder afgeven.
14.4
Verhuurder heeft het recht alle zaken die na de ontruiming door huurders in het gehuurde blijken te zijn achtergelaten, te (laten) verwijderen.
Deze kosten komen dan voor rekening van de huurders.
15.Buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten:
Alle buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten die de ene partij maakt in geval de andere partij tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit deze overeenkomst, zijn voor rekening van de andere partij. (…)”
2.5.
Bij brief van 15 maart 2023 heeft [eiser] [gedaagden] onder meer als volgt bericht:
“Naar aanleiding van ons gesprek van zaterdag 11 maart jl stellen wij u middels dit schrijven in gebreke voor het niet tijdig betalen van huur- en energierekeningen. Tevens is het gehuurde in slechte staat van onderhoud. Hierin zouden wij op korte termijn graag verandering zien. Hieronder een overzicht van de totale achterstand t/m 14.03.2023 volgens onze administratie:
(…)
Totaal € 19.618,34
Bij deze willen wij u dringend verzoeken om het totale bedrag zo spoedig mogelijk te voldoen (…).”
2.6.
Op 23 maart 2023 heeft [gedaagde sub 1] aan [eiser] een bedrag van
€ 19.618,34 betaald.
€ 19.618,34 betaald.
2.7.
Op 25 maart 2023 heeft [gedaagde sub 1] haar paarden weggehaald uit het gehuurde.
2.8.
Bij e-mailbericht van 17 april 2023 heeft de gemachtigde van [eiser]
[gedaagden] onder meer als volgt bericht:
[gedaagden] onder meer als volgt bericht:
“(…)De reden waarom ik u deze brief stuur is dat u uw verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Daarom stel ik u bij deze in gebreke.
Het gaat om de volgende tekortkomingen.
1. Omdat tussen u en de heer [eiser] een huurovereenkomst bestaat, bent u de huurpenningen ter hoogte van € 3915,- over de maand april 2023 verschuldigd. Daarnaast bent u de energienota over het eerste kwartaal van 2023 ter hoogte van € 1.734,68 verschuldigd (…).
2. Er zijn schades veroorzaakt aan het gehuurde. Voor het herstel hiervan is [gedaagde sub 1] verantwoordelijk. De schades aan het gehuurde zijn in overleg met cliënt per box geïntentariseerd en opgenomen inbijlage 3. Het gaat om schades aan de rode stallen, de koersstal, de middenstal, het weiland en de paddocks (…). Voor de goede orde: het overzicht van de veroorzaakte schades kan op dit moment nogniet compleetworden gemaakt door de grote hoeveelheiden mest en vuil, waardoor verdere schades niet zichtbaar zijn. Cliënt houdt u ook verantwoordelijk voor het herstel van deze verdere schades.
Ik verzoek u de in bijlage 3 genoemde schades zo spoedig mogelijk te herstellen, en de ondubbelzinnige schriftelijke toezegging te doen dat deze schades door u dan wel in uw opdracht en voor uw rekening en risico binnen zes weken na dagtekening van deze brief zijn hersteld. Ten overvloede verwijs ik naar artikel 7.2 en de artikelen 10 en 11 van de huurovereenkomst.
3. U heeft het gehuurde zonder overleg en aankondiging verlaten, terwijl het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt voor verzorging en stalling van paarden, en niet bestemd is om leeg te staan. Het op deze wijze verlaten de gehuurde ruimten is een tekortkoming aan uw kant en in strijd met – in elk geval – de artikelen 2 en 10.1 van de huurovereenkomst. Ik verzoek u daarom het gehuurde opnieuw te betrekken conform het bepaalde. (…)”
Daarnaast heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagden] gesommeerd om de huurpenningen en energienota te voldoen, de schades te herstellen en het gehuurde opnieuw te betrekken.
2.9.
Bij e-mailbericht van 28 april 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagden] de gemachtigde van [eiser] verzocht om uitstel om een inhoudelijke reactie op de brief van 17 april 2023 te kunnen geven.
De gemachtigde van [eiser] heeft daarop aangegeven dat de betalingstermijn met als uiterste betaaldag 1 mei 2023 en de gestelde termijn van zes weken voor herstel van de schades met als uiterlijke datum 29 mei 2023 worden gehandhaafd en de reactietermijn wordt verlengd tot 9 mei 2023.
2.10.
Bij e-mailbericht van 30 mei 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagden] de gemachtigde van [eiser] onder meer als volgt bericht:
“(…)Status huurovereenkomst
Cliënte heeft het gehuurde verlaten. Dit is wel degelijk in overleg met uw cliënt gegaan. Cliënte heeft met mevrouw en meneer [eiser] gesproken over het verlaten van het gehuurde. Cliënte heeft aangegeven vervangende huurders te zoeken en vinden. Dit heeft zij ook gedaan. Cliënte heeft huurders gevonden die bereid waren dezelfde huursommen te voldoen. Deze huurders zijn voorgelegd aan [vrouw van eiser] . Zij gaf aan dit te overleggen en erop terug te komen. Cliënte heeft nadien echter niets meer vernomen. Omdat cliënte aan de voorwaarde voor het voortijdig beëindigen van de huur heeft voldaan mocht zij het gehuurde verlaten en is zij vanaf 1-5-2023 geen huurpenningen meer verschuldigd.
Schades aan het gehuurde
Cliënte betwist dat zij genoemde schades heeft veroorzaakt. De door u overgelegde foto’s vormen hier ook geen bewijs voor. De getoonde schades waren ofwel al aanwezig bij aanvang van de huur, dan wel zijn niet door cliënte veroorzaakt, dan wel betreffen geen schades. Uitzondering hierop betreft de schade aan de ruiten van de koersstal en bekabeling en lampen aan de stallen aan de achterzijde. Deze wil cliënte graag herstellen. Zij hebben die gemeld bij hun verzekeraar die hiervoor reeds een expert heeft ingeschakeld. De expert heeft inmiddels zijn werkzaamheden gestaakt omdat uw cliënte (los van 1 mogelijkheid) geen tijd vrij wilde maken voor het bezoek van de expert. Uw cliënte werkt hiermee zelf de schadeafwikkeling tegen.
Betaling energienota
Deze nota is plotsklaps, zonder aankondiging of toelichting, verdrievoudigd. Dit terwijl cliënte het gehuurde juist minder is gaan gebruiken. Cliënte en uw cliënt weten dat ook een ander bedrijf op de meter zit van cliënte. De lichten van de binnen- en buitenbak zit op de meter van cliënte en ook een deel van de activiteiten van het andere bedrijf gaan over de meter van cliënte. Ook vermoedt cliënte dat uw cliënt zelf op de meter zit waarvoor cliënte nu aangeslagen wordt. Zo heeft cliënte gemerkt dat de energierekening van cliënte hoger wordt zodra uw cliënt aan het klussen is. Dit kan natuurlijk niet de bedoeling zijn. Cliënte wil best voor energie betalen maar dan alleen voor zijn eigen gebruik. Mocht er dus duidelijk zijn wie voor welk deel verantwoordelijk is qua energie verbruik dan zullen ook de energienota’s van de afgelopen jaren gecompenseerd moeten worden.
Oplevering gehuurde
Cliënte heeft een loonwerker ingeschakeld teneinde de mestputten leeg te scheppen, zodat cliënte de stallen leeg kan rijden. Bij aankomst werd de loonwerker lastiggevallen door [vrouw van eiser] . Zij heeft de loonwerker aangegeven dat cliënte niet zou deugen, dat hij geen werkzaamheden moest verrichten omdat hij toch niet betaald zou worden en hem is te kennen gegeven dat het beter zou zijn om te vertrekken. Ook hier werkt uw cliënte een deugdelijke oplevering zelf tegen en verkeert zij in schuldeisersverzuim. Ook het onderhouden van het gehuurde is cliënte bemoeilijkt door diverse omstandigheden. De weide is verwaarloosd doordat er onder andere jaren geen kalk gestrooid is, er op verkeerde momenten bemest is en er gif is gespoten terwijl de paarden in de wei stonden. Sinds de komst van cliënte is het percentage gras in de wei echter toegenomen.
Voor de paddocks ontbreekt er afwatering en de trekker heeft banden met weinig profiel waardoor diep spitten onmogelijk was. Op de foto bijgeleverd door uw cliënt, ziet u dat cliënte wel degelijk gepoogd heeft binnen zijn mogelijkheden om de paddocks te onderhouden. Ook heeft uw cliënt vorig jaar medegedeeld dat het eerste deel van de wei om geschept zou worden, het witte zand eruit en bij de paddocks erin. En de blub van de paddocks erop bij de wei. Dit is tot op heden nog niet gebeurd. Een hectare wei opnieuw inzaaien komt cliënte vreemd voor, gezien de wei niet eens 1 hectare is, en een deel daarvan in gebruik is door andere huurders. De wei staat volop in het gras. Dus deze aanklacht is ook onjuist. (…)”
2.11.
De gemachtigde van [eiser] heeft hierop onder meer als volgt gereageerd:
“(…) Status huurovereenkomst
Cliënte weerspreekt ten stelligste dat u het gehuurde “in overleg” heeft verlaten. Op 23 maart heeft u na een ingebrekestelling van cliënt de achterstallige huurkosten en energiekosten betaald. De heer [gedaagde sub 2] heeft toen een WhatsApp bericht gestuurd dat alles betaald is en “dat zij iemand gevonden hebben die geïnteresseerd is in de stal”. Daarna heeft cliënt niets meer van u vernomen.
Cliënt weet dus niets van een vervangende huurder waar u over spreekt, en wie dat dan zou zijn. En ook al zou deze nieuwe huurder in beeld zijn geweest dan is het gehuurde in de huidige toestand op geen enkele manier verhuurbaar. Kortom: er bestaat een huurovereenkomst tussen partijen, op grond waarvan uw cliënte de huurpenningen is verschuldigd. Van enige rechtsgeldige opzegging door uw cliënte is geen sprake.
Schades aan het gehuurde
De schades zijn wel degelijk door u veroorzaakt. Ten bewijs daarvan legt cliënt een uitvoerige schadebegroting (…) datum 16 mei 2023, bij deze brief over, met foto’s aan het begin van de huur en foto’s na uw vertrek. Duidelijk is dat bij het begin van de huur de schades nog niet zichtbaar waren. Cliënt weerspreekt dat hij de schadeafwikkeling tegenwerkt. In tegendeel: [vrouw van eiser] heeft de schade-expert nota bene drie kwartier rondgeleid over het terrein, daar alles getoond en vervolgens de huurovereenkomst en tientallen foto’s naar de schade-expert doorgemaild – iets wat u had moeten doen.
Betaling energienota
De energienota heeft betrekking op het eerste kwartaal van 2023. U verliet het gehuurde pas eind maart, dus deze nota heeft betrekking op uw energieverbruik. De twee huurders verdelen de energiekosten volgens een eigen verdeelsleutel. De nota is opgesteld op dezelfde wijze als altijd, de andere huurder kan hierin getuigen. Cliënt weerspreekt uw stellingen dat “een ander bedrijf” of cliënt zelf op uw meter zitten. U levert hier geen enkel bewijs van.
Oplevering gehuurde
Cliënt weerspreekt dat [vrouw van eiser] de loonwerker heeft tegengewerkt. De werkzaamheden van de loonwerker hebben gewoon plaatsgevonden en de mestputten zijn op 20 april 2023 leeggehaald in uw opdracht, de mest is op grote karren afgevoerd. Van schuldeisersverzuim aan de kant van cliënt is dan ook geen sprake.
Wat betreft het door u gestelde “bemoeilijken” van het onderhouden van het gehuurde, het volgende:
1. Het kalk strooien in de wei komt voor rekening van huurder.
2. De bemesting gebeurt al jaren op de gebruikelijke momenten, conform de Nederlandse regelgeving.
3. Cliënt heeft inderdaad gif gespoten, maar zeker niet als er paarden in de wei stonden.
4. Paddocks hebben geen afwatering. Cliënt heeft in 2017 de paddocks uitgegraven en voorzien van nieuw zand. Hij heeft u erop aangesproken de paddocks schoon te houden. Omdat u dit niet gedaan heeft, zijn de paddocks veranderd in een dikke kleilaag. Deze situatie komt voor uw rekening.
Cliënt weerspreekt de in deze zinnen geschetste werkwijze, en dat hij dit meegedeeld zou hebben. [“Ook heeft uw cliënt vorig jaar medegedeeld dat het eerste deel van de wei omgeschept zou worden, het witte zand eruit en bij de paddocks erin. En de blub van de paddocks erop bij de wei. Dit is tot op heden nog niet gebeurd”]. De in deze zinnen geschetste werkwijze is niet eens mogelijk, want ze is illegaal.
(…) De schade in het gehuurde is door cliënt op dit moment begroot volgens bijgaand overzicht (…). Cliënt behoudt zich nadrukkelijk het recht voor om nieuwe schades die na het opruimen aan het licht komen, ook op [gedaagde sub 1] te verhalen. Daarnaast heeft cliënt vorderingen uit de huurovereenkomst. E.e.a. leidt tot het volgende overzicht:
Begroting schade € 56.940,85
Opeisbare huurtermijnen april en mei 2023 € 7.830,--
Energienota eerste kwartaal 2023 € 1.734,68
Gederfde huurinkomsten t/m einde overeenkomst (juni ’23 t/m sept ’24) € 62.640,--
Buitengerechtelijke incassokosten en rente P.M.
---------------------
Totaal: € 129.145,53 + P.M.
(…) Cliënt heeft er baat bij dat er z.s.m. een oplossing voor de onverkwikkelijke situatie wordt gevonden. Bovendien is cliënt gehouden de schade aan het gehuurde zoveel mogelijk te beperken, en zal cliënt zich moeten inspannen om het gehuurde opnieuw te verhuren. Dat is op dit moment niet mogelijk. Daarom ziet cliënt zich genoodzaakt de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden en de geleden schade conform de begroting op u te verhalen.
Ik stel u totuiterlijk dinsdag 6 juni voor 17.00 uurin de gelegenheid het gehuurde te inspecteren.
Heeft u voor dit moment niet gereageerd, dan ga ik ervanuit dat u erkent dat de bij de schadebegroting meegeleverde foto’s een getrouwe weergave geven van de staat van het gehuurde direct na uw vertrek, en dat u de betrouwbaarheid van deze foto’s niet weerspreekt en niet in rechte zal weerspreken.
Voor de goede orde wijs ik erop dat zaken van u die in het gehuurde zijn achtergebleven na genoemd moment worden geacht door u kennelijk te zijn prijsgegeven, en dat u ten aanzien hiervan afstand heeft gedaan van uw eigendomsrechten. Verhuurder zal deze zaken op kosten van u (laten) verwijderen c.q. opslaan, dit naar inzicht van cliënt. Mochten zich zaken van derden in het gehuurde bevinden, dan geldt hetzelfde, en komt verwijdering of opslag voor uw rekening en risico. (…)”
2.12.
Bij e-mailbericht van 2 juni 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagden] de gemachtigde van [eiser] onder meer als volgt bericht:
“(…)Status huurovereenkomst
Hetgeen u hieromtrent stelt is feitelijk en aantoonbaar onjuist. Uiteraard heeft cliënte het gehuurde in goed overleg verlaten. Waarom zou cliënte het gehuurde verlaten terwijl er nog een huurbetalingsplicht zou zijn? Dat zou betekenen dat ze wel huur zou moeten betalen, terwijl zij geen huurgenot ontvangt. Dat is natuurlijk volstrekt onlogisch en dus ook onjuist. U geeft aan dat uw cliënt niet weet van een vervangende huurder en niets meer van cliënt heeft vernomen. Het tegenovergestelde is waar.
Op 23 maart 2023 vindt de volgende whatsapp correspondentie plaats:
Cliënt: Wij hebben ook iemand gevonden die geïnteresseerd is in de stal. De ruiter die bij [naam 1] en [naam 2] rijdt. Die gaan al goed met elkaar. Dus scheelt weer frustraties
Uw cliënt ( [vrouw van eiser] ): Ok ik ga t er met [eiser] over hebben
Uw cliënt was dus wel degelijk op de hoogte van een nieuwe huurder, alsook met de persoon daarvan (de ruiter die bij [naam 1] en [naam 2] rijdt) en het is dus niet cliënte die niets meer heeft laten horen, maar uw cliënte. Ze geeft aan het met haar man erover te zullen hebben, maar laat vervolgens niet de uitkomst van dal overleg weten. Partijen hebben afgesproken dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd kon worden mits zij zelf een nieuwe huurder zou aandragen. Deze huurder is aangedragen, daar is een 'ok' en een 'duimpje omhoog' op geantwoord. Verder zijn er
geen bezwaren tegen deze huurder ontvangen, noch van [vrouw van eiser] , noch van [eiser] . Cliënte mocht er dan ook vanuit gaan dat het de huur met wederzijds goedvinden was beëindigd.
Schadebegroting
De schadebegroting wordt uitdrukkelijk betwist door cliënte. De overgelegde foto's, die overigens ongedateerd zijn, tonen niet de situatie aan van het begin van de huur. Cliënte weet niets van een rondgang van een schade-expert. Wie was deze expert, in welke hoedanigheid heeft die wanneer
een rondgang gemaakt en waarom is cliënte daarin niet gekend/uitgenodigd? Cliënte merkt overigens nog op dat ook op de 'begin-foto's' al schades te zien vallen, bijvoorbeeld kromme spijlen, scheuren in binnen- en buitenraam, defecte deuren en schimmel onder het dak. Dat de paddocks in een kleilaag veranderen komt niet door cliënte, die de paddock altijd naar beste mogelijkheden heeft onderhouden. Er is een afwateringsprobleem/gebrekkige drainage die maakt dat er na elke regenbui plassen ontstaan doordat het water niet weggevoerd wordt. (…) Gezien de staat en leeftijd van de panden snapt cliënte goed dat uw cliënt een renovatie wil, zeker ook omdat uw cliënte ernstig tekort is geschoten in deugdelijk onderhoud al die jaren. De poging om cliënte hiervoor op te laten draaien is verwerpelijk en onjuist. Cliënte zal daar dan ook niet toe overgaan, zij is hier geenszins toe gehouden.
NB: in het overzicht mis ik de door cliënte betaalde borgsom.
Energienota
Bijgaand (') zend ik u 2 foto's van de meterstanden. De eerste is van 18-04-2023, de tweede is van01-06-2023. Hier is een verschil te zien van 126 kwh, terwijl cliënte in de tussentijd niet aanwezig was en alle verbruikers hadden meegenomen danwel de stekkers uit het contact heeft getrokken. Wie dit verbruikt heeft kan lastig achterhaald worden omdat er niet duidelijk is welke verbruiker op welke meter zit. Het plaatsen van tussenmeters had dit kunnen oplossen, daar is uw cliënte echter niet toe willen overgaan. Cliënte wil best betalen voor energie, maar dan wel voor het door haarzelf verbruikte en niet dat van anderen. Het moge duidelijk zijn dat dit wel de handelswijze van uw cliënte is (geweest). Namens cliënte verzoek ik u om haar een correcte energieafrekening te doen toekomen.
Oplevering gehuurde
Van tegenwerking van de loonwerker was wel degelijk sprake. Hiervan is getuigenbewijs voorhanden. Hetzelfde geldt voor het gif spuiten toen de paarden nog in de wei stonden. Cliënte heeft de wei inmiddels weer bijna geheel van gras voorzien (…).
Oplossing
Cliënte lost het ook graag op. Zij zal deze maand het gehuurde opruimen en het zo netjes als mogelijk achterlaten. Mocht zij onverhoopt iets vergeten te zijn mee te nemen dan geeft zij daar geen eigendomsrecht mee prijs, zoals u verwoordt in uw brief. Uw cliënt hoeft daar ook geen kosten voor te maken. Zij kan, zoals gebruikelijk is in het maatschappelijk verkeer, dan melden dat er nog iets is achtergelaten en verzoek dit binnen een redelijke termijn alsnog op te halen, hetgeen dan ook zal geschieden. Maar nogmaals, cliënte verwacht gewoon alles mee te kunnen nemen wat van haar is.
(…). Het komt mij goed voor om de kwestie even te parkeren totdat cliënte alles netjes heeft opgeruimd en achtergelaten, zodat van daaruit de balans kan worden opgemaakt. (…)”
2.13.
De gemachtigde van [eiser] heeft hierop onder meer als volgt gereageerd:
“(…) Cliënt wenst op dit moment niet verder in te gaan op uw vervoeren en de screenshots, en blijft bij zijn standpunten daaromtrent.
Wel gaat cliënt in op de door u aangedragen "oplossing":
Cliënt gaat niet akkoord met het "even parkeren" tot dat uw cliënte alles heeft opgeruimd en achtergelaten, wat dan de hele maand juni zou beslaan. Die mogelijkheid heeft cliënte ruimschoots gehad, en vertraging die hierin is opgelopen ligt aan zijde van uw cliënte.
Wel stelt cliënt uw cliënte in de gelegenheid om tot komende dinsdag 6 juni om 17.00 uur persoonlijke eigendommen op te halen. Na dit moment zal cliënt genoodzaakt zijn de schoonmaak- en herstelwerkzaamheden zelf uit te voeren of te laten uitvoeren, om redenen die ik eerder in mijn brieven hebben aangevoerd (schadebeperking, verhuurbaarheid), en conform de in mijn laatste brief
genoemde voorwaarden. (…)”
2.14.
Bij e-mailbericht van 5 juni 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagden] de gemachtigde van [eiser] als volgt bericht:
“Cliënte is inmiddels al drukdoende geweest met opruimwerkzaamheden. Zo is onder andere afgelopen weekend het gras al gemaaid. Cliënte zal ervoor zorgdragen dat alle spullen voor dinsdag 6 juni 2023 17 uur zijn opgehaald. Het opruimen, uitmesten en schoonmaken van de stallen zal morgen voor 17 uur echter niet gereed zijn. De termijn die u daarvoor stelt is onredelijk. Voor
uw beeldvorming, het gaat om 40 stallen die uitgemest, opgeruimd en schoongemaakt moeten worden. Dan is er ook nog een gangpad en een kantine. Cliënte wil het ook goed en deugdelijk uitvoeren. Zij is daarvoor ook afhankelijk van een loonwerker met shovel. Cliënte is de laatste dagen al druk in de weer geweest om loonwerkers te kunnen vinden die een en ander met voorrang en
spoed willen oppakken. Omdat cliënte ook snapt dat uw cliënte duidelijkheid wil doet zij hierbij de toezegging dat uiterlijk volgende week een en ander gereed zal zijn.
Voorts lijkt het mij zaak dat gekeken moet worden naar een finale oplossing tussen partijen. Ik constateer dat beide partijen een einde willen maken aan de huurrelatie, dat is een gemeenschappelijk belang. Cliënte geeft thans de hoogste prioriteit aan het opruimen en schoonmaken van het gehuurde. Als dit geschied is kunnen de overige punten nader worden besproken/geregeld.”
2.15.
De gemachtigde van [eiser] heeft hierop onder meer als volgt gereageerd:
“(…) De door mij genoemde termijn van dinsdagmiddag 6 juni om 17.00 uur was uitsluitend bedoeld voor het ophalen van de persoonlijke eigendommen, niet voor het opruimen, uitmesten en schoonmaken (hierna schoonmaakwerkzaamheden").
Cliënt is van mening dat uw cliënte meer dan ruimschoots de tijd heeft gehad voor de schoonmaakwerkzaamheden. Nu zij geconfronteerd wordt met een schadebegroting van cliënt, blijkt er ineens beweging mogelijk. Een merkwaardige gang van zaken.
Cliënt is evenwel bereid uw cliënte in staat te stellen deze week de schoonmaakwerkzaamheden in het gehuurde uit te voeren. Cliënt is bereid uw cliënte daarvoor de tijd te geven totuiterlijk zaterdag 10 juni om 16.00 uur.
Met deze te verrichten schoonmaakwerkzaamheden is er uiteraard nog geen algehele oplossing gevonden. Cliënt behoudt zich dan ook alle rechten voor ten aanzien van de aan uw cliënte gestuurde brief van 30 mei 2023 (…).. Voor de goede orde: de door uw cliënte uit te voeren
schoonmaakwerkzaamheden houden geen enkele erkenning in dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd.”
2.16.
Bij e-mailbericht van 9 juni 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagden] de gemachtigde van [eiser] onder meer als volgt bericht:
“ Cliënte is deze week meer dan drukdoende om de stallen leeg te ruimen. Dit is er onder andere gedaan:
De kantine is leeg en veegschoon. De toilet en de wasplaats is leeg en veegschoon. Hetzelfde geldt voor de zadelkamer. Cliënte heeft eveneens alle spullen verwijderd. Aan de achterzijde zijn de rode stallen geheel leeg en geveegd. Uw cliënten kunnen aldaar dus de gewenste kluswerkzaamheden uitvoeren. Cliënte heeft daar niets meer te zoeken en zal zich daar niet meer begeven.
Verder zijn er 15 stallen leeg en bezemschoon gemaakt. Op 14 juni wordt de vuilcontainer opgehaald. Dit weekend (of vlak erna) worden de mestbakken geleegd. Dit onder de voorwaarde dat cliënt een loonwerker kan vinden die de mestputten kan legen. Zodra hier meer over bekend is, zal dit direct worden gemeld.
Morgen voor 16 uur is niet alles klaar. Cliënte doet er echter alles aan wat in haar macht ligt om het klaar te krijgen. (…)”
Bij e-mailbericht van maandag 12 juni 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagden] de gemachtigde van [eiser] onder meer bericht dat de mestputten uiterlijk die vrijdag geleegd zullen worden.
2.17.
De gemachtigde van [eiser] heeft hierop onder meer als volgt gereageerd:
“(…) Cliënt bevestigt dat inderdaad alle spullen door uw cliënte zijn weggehaald.
Wat de schoonmaakwerkzaamheden betreft: er zijn op dit moment 16 boxen uitgemest, terwijl er nog 24 te gaan zijn. Dat gaat dus ook deze week niet lukken. Cliënt ziet weinig heil in het steeds opnieuw een moment afspreken.
U geeft in uw bericht van 9 juni aan dat uw cliënte er alles aan doet wat in haar macht ligt om het klaar te krijgen. Cliënt twijfelt echter aan de goede wil van uw cliënte hierin. Op 10 juni, 12 juni en 13 juni is er nota bene niemand geweest, wat niet bepaald wijst op volledige inzet.
Wat hiervan zij, gezien de stellingen die uw cliënte inneemt t.a.v. de schadebegroting en de huurovereenkomst, zal er buiten rechte voor deze kwestie helaas geen oplossing gevonden worden.
Cliënt acht zich dan ook genoodzaakt zoals eerder aangekondigd om deze zaak aan de rechter voor te leggen. De reeds door uw cliënte verrichte schoonmaakwerkzaamheden zal ik op de begroting in mindering brengen.”
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
[eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een bedrag van
€ 1.734,68 tot voldoening van de energienota over 2023 Q1, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 2 mei 2023, dan wel een in goede justitie te bepalen datum tot de dag van volledige betaling;
b. de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de achterstallige huurtermijnen vanaf april 2023 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de vervaldatum van de betreffende huurtermijn, dan wel vanaf een in goede justitie te bepalen datum tot de dag van volledige betaling;
c. de ontbinding van de huurovereenkomst;
d. de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van schadevergoeding aangaande alle gederfde huurtermijnen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot het einde van de huurovereenkomst, dan wel tot een in goede justitie te bepalen datum, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over dit bedrag vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, dan wel vanaf een in goede justitie te bepalen datum tot de dag van volledige betaling;
e. de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] c.s. tot betaling van een bedrag van
€ 51.054,20 aan schadevergoeding, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van de dagvaarding, dan wel een in goede justitie te bepalen datum tot de dag van volledige betaling;
f. de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] , tot betaling van een bedrag van
€ 8.271,65 aan buitengerechtelijke incassokosten, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van de dagvaarding, dan wel een in goede justitie te bepalen datum tot de dag van volledige betaling;
g. de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De energienota over het eerste kwartaal van 2023 is niet betaald en er is sprake van een huurachterstand. [eiser] vordert daarom de betaling van voornoemde posten, de ontbinding van de huurovereenkomst en een schadevergoeding ter hoogte van de gederfde huurtermijnen tot het einde van de huurovereenkomst. Daarnaast is het gehuurde niet goed onderhouden en opgeleverd, waardoor sprake is van schade. [eiser] houdt
[gedaagden] aansprakelijk voor deze schade en vordert vergoeding daarvan.
[gedaagden] heeft voornoemde posten ondanks herhaalde aanmaning niet voldaan en moet daarom ook buitengerechtelijke kosten betalen, aldus [eiser] .
3.3.
[gedaagden] voert verweer. Zij concludeert in conventie tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van
[eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. In reconventie vordert zij voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten.
3.4.
[gedaagden] stelt dat de huurovereenkomst tussen partijen op 25 maart 2023 met wederzijds goedvinden is beëindigd, zodat van achterstallige huurtermijnen, ontbinding van de huurovereenkomst en gederfde huurtermijnen geen sprake is. Van de in rekening gebrachte energiekosten wil zij alleen voor haar eigen verbruik betalen.
Zij betwist voorts de verschuldigdheid van de schadevergoeding en de buitengerechtelijke incassokosten. Zij heeft op een paar kleine punten na geen schade toegebracht aan het gehuurde. Bovendien moet de borgsom in mindering worden gebracht op de eventuele schade.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
Huurovereenkomst
4.2.
Tussen partijen staat vast dat tussen hen een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot een deel van het terrein aan de [adres 1] . In geschil is of deze huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd.
Einde huurovereenkomst?
4.3.
Volgens [gedaagden] is de huurovereenkomst voorafgaand aan haar vertrek uit het gehuurde (op 25 maart 2023) met wederzijds goedvinden geëindigd. Op 11 maart 2023 is met [eiser] afgesproken dat de huurovereenkomst zou eindigen indien de achterstallige huur en energienota betaald waren en zij een nieuwe huurder had gevonden (die de huurovereenkomst zou “overnemen”, zo begrijpt de kantonrechter). Aan deze voorwaarden is voldaan, aldus [gedaagden] . Deze afspraak wordt door
[eiser] betwist en is niet komen vast te staan. Bewijslevering op dit punt is niet nodig, omdat, zelfs als zou worden aangenomen dat voormelde afspraak is gemaakt, niet is komen vast te staan dat [gedaagden] “een nieuwe huurder had gevonden”. Het (op
23 maart 2023) enkel noemen van een mogelijk geïnteresseerde huurder is daarvoor onvoldoende.
4.4.
Hoewel de vorderingen van [eiser] erop wijzen dat hij meent dat de huurovereenkomst thans nog niet is geëindigd, valt dit moeilijk te rijmen met het feit dat hij in zijn brief van 30 mei 2023 reeds aanspraak maakt op “gederfde huurinkomsten t/m einde overeenkomst” – bij een doorlopende huur zouden deze termijnen immers nog niet opeisbaar zijn – en zijn mededeling dat hij zich zal moeten inspannen “het gehuurde opnieuw te verhuren”. Bovendien heeft hij [gedaagden] gesommeerd het gehuurde uiterlijk 10 juni 2023 op te leveren (door persoonlijke eigendommen op te halen, schoon te maken, op te ruimen en herstelwerkzaamheden te verrichten). Het moet er dan ook voor gehouden worden dat [eiser] akkoord is gegaan met de tussentijdse opzegging van [gedaagde sub 1] , zij het dat hij dit heeft gedaan onder de voorwaarde dat [gedaagden] een bedrag gelijk aan de huurtermijnen verschuldigd zou zijn totdat een andere huurder zou zijn gevonden. Deze voorwaarde moet, gelet op de tussen (de gemachtigden van) partijen gevoerde correspondentie, volstrekt helder zijn geweest voor [gedaagden] .
4.5.
Ter zitting heeft [eiser] laten weten dat hij voor een deel van het gehuurde een andere huurder heeft gevonden. Hij dient bij akte uitsluitsel te verschaffen over deze huurder en de met hem overeengekomen huur. Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat, mocht het zo zijn dat inmiddels ook (een) huurder(s) is/zijn gevonden voor een overig of het overige deel van het gehuurde, [eiser] hiervan melding dient te maken.
Ontbinding huurovereenkomst
4.6.
Nu de huurovereenkomst reeds is geëindigd kan de kantonrechter deze niet meer ontbinden. De vordering in conventie wordt in zoverre afgewezen.
Energienota
4.7.
[eiser] vordert een bedrag van € 1.734,68 in verband met de in rekening gebrachte energiekosten. [gedaagden] erkent dat zij op grond van de huurovereenkomst de energiekosten moet betalen, maar volgens haar is het in rekening gebrachte bedrag veel te hoog. Zij wil alleen betalen voor wat zij zelf heeft verbruikt, niet voor het verbruik van de andere huurder op het terrein en/of verbruik van [eiser] zelf.
4.8.
Niet in geschil is dat het elektriciteitsverbruik voor de verlichting van de binnen- en buitenbak en voor de waterpomp door de meter van [gedaagde sub 1] werd geregistreerd. Evenmin is in geschil dat de andere huurder deze verlichting en waterpomp ook gebruikte, maar dat alle kosten bij [gedaagde sub 1] in rekening werden gebracht.
Volgens [eiser] hadden [gedaagde sub 1] en de andere huurder afspraken gemaakt over het onderling afrekenen van het verbruik, maar dit is, als door [gedaagden] betwist, niet komen vast te staan.
4.9.
Dat na het vertrek van [gedaagde sub 1] nog een bepaald verbruik is geregistreerd, is, gelet op de andere huurder, niet meer dan logisch. Volgens [gedaagden] gaat het in de periode 18 april tot 1 juni 2023 om 126 kWh. Hoewel [eiser] deze meterstanden/dit verbruik enerzijds lijkt te betwisten, geeft hij in zijn productie 45 een rekenvoorbeeld van het verbruik in deze periode voor de verlichting (68,4 kWh) en de pomp (72 kWh). De kantonrechter zal er dan ook, met gebruikmaking van het door
[gedaagden] genoemde verbruik voor een periode van ruim zes weken, vanuit gaan dat de andere huurder in het eerste kwartaal (2 × 126 = ) 252 kWh heeft verbruikt, welk verbruik in mindering moet worden gebracht op het verbruik van [gedaagde sub 1] .
Aan energiekosten wordt daarom een bedrag van € 1.734,68 – (€ 0,55 x 252 kWh x 1,21 btw =) € 167,71 = € 1.566,97 toegewezen.
Schadevergoeding
4.10.
[eiser] vordert een bedrag van € 51.054,20 aan schadevergoeding, bestaande uit:
Vervangen gebroken ruiten
€
745,00
In- en doorzaaien weiland
€
1.020,00
Afvoeren vervuilde grond en
€
1.040,00
nieuw zand paddocks
€
17.080,00
Afvoeren achtergelaten afval
€
810,00
Uitmesten stallen
€
4.050,00
Reinigen vloeren en plafonds
€
4.800,00
Afvoeren mest
€
4.070,36
Schoonmaken kantine
€
180,00
Herstel en vervanging traliewerk, plafonds en elektra
€
8.398,19
Subtotaal
€
42.193,55
Btw
€
8.860,65
Totaal
€
51.054,20
4.11.
Art. 7:224 BW geeft in het eerste lid aan dat het gehuurde bij het einde van de huur door de vertrekkende huurder aan de verhuurder ter beschikking moet worden gesteld. Het tweede lid bepaalt hoe het gehuurde alsdan moet worden opgeleverd. Is bij het begin van de huur een beschrijving van het gehuurde opgemaakt, dan moet in beginsel conform die beschrijving worden opgeleverd, behoudens (door de verhuurde) geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd (reguliere slijtage). Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt verondersteld dat de huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen, zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
4.12.
In casu is geen beschrijving opgemaakt. In het navolgende zal, met inachtneming van het voorgaande, per schadepost worden beoordeeld of deze op zichzelf toewijsbaar is. Op de omvang van de schadeposten wordt daarna ingegaan.
Vervangen gebroken ruiten
4.13.
Volgens [eiser] zijn er 14 stalramen gesneuveld. Voor zover deze schade door [gedaagden] niet is erkend (zij heeft immers “de schade aan de ruiten in de koersstal” erkend (zie punt 23 conclusie van antwoord)) geldt dat zij deze schade niet (afdoende) heeft betwist.
In- en doorzaaien weiland
4.14.
[eiser] heeft als productie 27A foto’s van groene weilanden overgelegd, als productie 27B foto’s van een kaal, zwart, modderig weiland. Dat volgens
[gedaagden] de als productie 27A overgelegde foto’s dateren van na aanvang huurovereenkomst, heeft niet het gewenste resultaat. De als productie 27B overgelegde foto’s laten zien dat de staat van het weiland tijdens de huurovereenkomst is verslechterd. Ook haar stelling dat het gras niet opnieuw in- en doorgezaaid hoefde te worden (maar alleen gemaaid) gaat niet op. Uit productie 33 van [eiser] kan worden opgemaakt dat er twee weilanden zijn; 1 dat gemaaid moest worden, 1 dat opnieuw in- en doorgezaaid moest worden. Tot slot wordt opgemerkt dat de door [gedaagden] als productie 1 overgelegde foto lijkt te zijn gemaakt op het adres Heideweg
1te Stroe.
1te Stroe.
Afvoeren vervuilde grond en nieuw zand paddocks
4.15.
Tussen partijen staat vast dat de paddocks bij einde huur in slechtere staat verkeerden dan bij aanvang van de huur. (Ook) volgens [gedaagden] was er immers sprake van een ontstane “kleilaag”.
4.16.
Op grond van artikel 7:218 lid 2 BW wordt alle schade vermoed door toerekenbaar tekortschieten door de huurder te zijn ontstaan, behalve brandschade of schade aan de buitenzijde van het gehuurde. In casu gaat het om verontreiniging van de paddockbodems. De vraag of deze verontreiniging aangemerkt moet worden als “schade aan de buitenzijde van het gebouw” kan onbeantwoord worden gelaten, omdat in artikel 11 van de huurovereenkomst is opgenomen dat alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed te zijn ontstaan door toedoen van de huurders.
4.17.
[gedaagden] heeft ter ontzenuwing van voormeld vermoeden aangevoerd dat ontbrekende drainage debet is aan de verontreiniging/kleilaag en heeft ook aangevoerd dat de door [eiser] opgevoerde kosten “buitengewoon disproportioneel” zijn.
Naar het oordeel van de kantonrechter ligt inschakeling van een deskundige (om schadeoorzaak en -omvang vast te stellen) voor de hand. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de kantonrechter partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:
- de wenselijkheid van een deskundigenbericht;
- het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);
- de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.
Afvoer achtergelaten afval
4.18.
Niet in geschil is dat [gedaagden] een groot deel van haar spullen zelf heeft opgeruimd/afgevoerd. Volgens [eiser] heeft zij echter 4 stuks hooibalen, 2 palletbakken met grond en/of tuinafval en 1,5 m3 paardenbrok in de silo achtergelaten, waarbij hij heeft verwezen naar de door hem als productie 47 overgelegde foto’s. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagden] onvoldoende betwist voormelde zaken te hebben achtergelaten.
Uitmesten stallen
4.19.
Tussen partijen staat vast dat op het moment van eindigen van de huurovereenkomst (10 juni 2023) slechts 16 van de 40 boxen waren uitgemest. Volgens [gedaagden] wilde zij wel meer stallen uitmesten, maar is zij (althans de door haar ingeschakelde loonwerker) tegengewerkt door [eiser] . Hij weigerde immers te voldoen aan het verzoek “de oprit op 4,5 m vrij te hebben van takken”, aldus [gedaagden] .
4.20.
Naar het oordeel van de kantonrechter is er geen sprake van schuldeisersverzuim (door het weigeren van een aanbod van [gedaagden] haar verzuim te zuiveren), nu
[gedaagden] onvoldoende heeft onderbouwd waarom [eiser] verplicht was medewerking te verlenen in de vorm van het snoeien van takken. Het feit dat een door haar gevonden loonwerker anders weigerde te komen, is daarvoor onvoldoende.
Reinigen vloeren en plafonds
4.21.
In de dagvaarding staat hierover:
Na het uitmesten zullen vloeren en plafonds van de stallen gereinigd moeten worden, zodat deze bezemschoon zijn.
Allereerst wordt opgemerkt dat niet valt in te zien hoe een plafond “bezemschoon” kan zijn. Verder geldt dat de door [eiser] overgelegde offerte ziet op het reinigen van de paardenboxen met een hogedrukreiniger. Dit laat zich ook moeilijk rijmen met “bezemschoon”. Tot slot is ook het reinigen van de bestrating tussen de stallen meegenomen in de offerte.
Afvoeren mest
4.22.
[gedaagden] heeft erkend dat zij niet alle mest heeft afgevoerd. Haar verweer dat zij hierbij is tegengewerkt door [eiser] gaat, zoals hiervoor onder 4.19 is overwogen, niet op.
Schoonmaken kantine
4.23.
Hoewel [eiser] in de dagvaarding aanvankelijk melding maakt van een niet leeggehaalde kantine, houdt hij het er later op dat de kantine niet goed is schoongemaakt, waarbij hij drie foto’s van de kantine heeft overgelegd (productie 41B).
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagden] onvoldoende gemotiveerd betwist dat de staat van de kantine bij aanvang huur beter was dan bij einde huur. Zij heeft het in de conclusie van antwoord over “de” foto die niet de toestand zou weergeven bij einde huur, terwijl, zoals hiervoor is vermeld, [eiser] drie foto’s heeft overgelegd. Daarbij komt dat haar stelling dat “de kantine wel degelijk (is) schoongemaakt, voor zover mogelijk” impliceert dat zij, om welke reden dan ook, niet alles deugdelijk heeft weten schoon te maken.
Herstel en vervanging traliewerk, plafonds, elektra
Elektra
4.24.
[gedaagden] erkent “de schade aan de bekabeling en lampen in de stallen aan de achterzijde” (zie punt 23 conclusie van antwoord). Nu in de door [eiser] als productie 45 overgelegde offerte onder de post “elektra” het “vervangen van 3 tl armatuur inclusief bekabeling” is opgenomen, gaat de kantonrechter er vanuit dat het gaat om deze schadepost.
Traliewerk en plafonds
4.25.
[gedaagden] heeft betwist dat tijdens de huurovereenkomst tralies en plafonds zijn beschadigd.
In de dagvaarding is vermeld:
Een vergelijking van de foto’s bij aanvang huur en foto’s na vertrek huurder leert dat tralies, plafonds (...)in de stallen zijn beschadigd.
De kantonrechter kan [eiser] daarin niet volgen. Enkel kan worden vastgesteld dat op de overgelegde foto’s van de stallen bij aanvang huur geen gebogen traliewerk te zien is en dat de overgelegde foto’s van de stallen bij einde huur wel gebogen tralies laten zien. Een vergelijking is echter niet te maken, omdat de verschillende foto’s niet op dezelfde plek zijn gemaakt/dezelfde situatie weergeven.
Alleen foto RNS06 (productie 26A) laat een klein deel van het plafond bij aanvang huur zien, bepaald niet het gehele plafond van de rode stallen. Hoewel op de foto’s RSO 04, 08, 11, 12 en 14 (productie 26B) beschadigde plafondplaten/-delen te zien zijn, is niet vast te stellen dat een van deze foto’s betrekking heeft op hetzelfde plafonddeel als te zien is op foto RNS06.
Conclusie
4.26.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagden] de schade gepaard met het “vervangen gebroken ruiten”, “in- en doorzaaien weiland”, “afvoer achtergelaten afval”, “uitmesten stallen”, “afvoeren mest”, “schoonmaken kantine” en “herstel elektra” dient te vergoeden.
4.27.
Ten aanzien van de hoogte van de gevorderde schadevergoeding wordt als volgt overwogen. Met uitzondering van de post “schoonmaken kantine” (waarbij [eiser] het heeft gelaten bij een begroting) heeft [eiser] offertes (geen facturen) overgelegd ter onderbouwing van de door hem geleden schade. Daarbij komt dat deze offertes zijn uitgebracht aan [bedrijf 1] (het/een bedrijf van [eiser] ) en
[eiser] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat herstel inmiddels heeft plaatsgevonden en dat hij zelf veel werkzaamheden heeft verricht. [eiser] zal daarom waar nodig in de gelegenheid worden gesteld zijn schade nader te onderbouwen. Daarbij zal hij ook moeten vermelden of hij btw kan verrekenen.
Borgsom
4.28.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] een borgsom van € 3.250,00 heeft betaald, die op het verschuldigde bedrag in mindering moet worden gebracht.
4.29.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 10 juli 2024voor het nemen van een akte door [eiser] over wat is vermeld onder 4.5 en 4.27 en een akte door [gedaagden] over wat is vermeld onder 4.17,
woensdag 10 juli 2024voor het nemen van een akte door [eiser] over wat is vermeld onder 4.5 en 4.27 en een akte door [gedaagden] over wat is vermeld onder 4.17,
5.2.
bepaalt dat partijen daarna in de gelegenheid worden gesteld op elkaars akte te reageren,
in conventie en in reconventie
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2024.
520 \ 918