ECLI:NL:RBGEL:2024:4930 - Rechtbank Gelderland - Afwijzing opzegging huurovereenkomst recreatiewoning wege...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 10963787 \ CV EXPL 24-1832 \ 734

uitspraak van 31 juli 2024

vonnis

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde mr. R.A. Rila,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde mr. M.H. Andreae.

Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.

1.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 1 mei 2024 en de daarin genoemde processtukken;

- de brief van mr. Rila van 4 juli 2024 met daarbij de producties 12 tot en met 15;

- de mondelinge behandeling van 16 juli 2024. Verschenen zijn [eiser] , mr. Rila, [gedaagde] en mr. Andreae. Mr. Rila heeft spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen.

2.De feiten

2.1.

Tussen de heer [verhuurder] als verhuurder (hierna: [verhuurder] ) en [gedaagde] als huurder is op 31 januari 2018 een overeenkomst gesloten. Deze is getiteld ‘Huurovereenkomst recreatiewoning’. De huurprijs bedraagt € 600 per maand. Voor zover hier van belang bevat de huurovereenkomst de volgende bepalingen:

1.Het gehuurde, bestemming

1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de recreatiewoning, hierna genoemd, “het gehuurde”, plaatselijk bekend: [kavel] te [woonplaats] .

1.2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als recreatiewoning, te gebruiken door maximaal 2 personen, namelijk

Permanente bewoning is niet toegestaan.

3.Duur, verlenging en opzegging

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 6 maanden, ingaande op 1-2-2018. Deze wordt stilzwijgend steeds met 1 maand verlengd. (…)

2.2.

Op 18 september 2023 is tussen [verhuurder] en diens echtgenote als verkopers en [eiser] als koper een ‘koopovereenkomst appartement’ gesloten. Daarin is, voor zover hiervan belang, het volgende opgenomen:

artikel 1 Verkoop Pro en koop

Betreft:
[adres] , [postcode] [woonplaats]

Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het appartementsrecht waaronder wordt begrepen
het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [sectie no.] , alsmede de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de grondkavel met recreatiewoning, berging en verder aanbehoren, plaatselijk bekend als [adres] [postcode] , groot drie are en zeven centiare,

Onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement:

- plaatselijk bekend (incl. postcode):
[adres] , [postcode] [woonplaats]

- kadastraal bekend: gemeente , [sectie no.]

uitmakende het
2/414aandeel in de gemeenschap bestaande uit het gebouw met toebehoren, erf en grond, ten tijde van de splitsing:

- kadastraal bekend: gemeente , sectie no.

- groot:
7hectare,
49are,
20centiare,

tegen een koopsom van
€ 90.000,-, zegge NEGENTIGDUIZEND EURO

(…)

Artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak/ Gebruik

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
Recreatiewoning, permanente bewoning is van overheidswege niet toegestaan.

(…)

Artikel 7 Feitelijke Pro levering/ Overdracht aanspraken

7.1.

De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het ondertekenen van de akte van levering zoals weergegeven in artikel 4.1, tenzij tussen verkoper en koper een ander tijdstip is overeengekomen, vrij van huur- lease- en/of huurkoopovereenkomsten met uitzondering van de volgende overeenkomsten welke door koper gestand worden gedaan:
Koper neem het bestaande huurcontract met huurder over van de verkoper.

(…)

2.3.

Op 19 oktober 2023 heeft op grond van voorgaande koopovereenkomst de notariële levering aan [eiser] plaatsgevonden.

2.4.

Per e-mail van 7 december 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde] de huur opgezegd. [eiser] heeft deze opzegging niet geaccepteerd.

3.De vordering en het verweer in conventie

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. voor recht verklaart dat [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde] rechtsgeldig heeft opgezegd;

Subsidiair:

II. de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] ontbindt;

En in beide gevallen:

III. [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde met alle zaken en personen die zich daarin of daarop vanwege hem bevinden uiterlijk binnen zeven dagen, althans een door de kantonrechter te bepalen termijn, na de datum van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, op straffe van een dwangsom van € 500 per dag(deel) dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000;

IV. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] een bedrag van € 1.196 te betalen aan buitengerechtelijke kosten;

V. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na het vonnis en, indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis, althans vanaf de veertiende dag na de datum van dit vonnis;

VI. [gedaagde] veroordeelt in de nakosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] van hem een kavel huurt. Er is dus geen sprake van huurbescherming. Mocht daarover anders worden geoordeeld, dan is sprake van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. In beide gevallen kon [eiser] de huurovereenkomst rechtsgeldig opzeggen. Indien deze stellingen niet worden gehonoreerd, dan is sprake van een tekortkoming van [gedaagde] omdat hij het gehuurde permanent gebruikt, in weerwil van de overeenkomst en de parkvoorwaarden. Meer subsidiair moet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid worden geoordeeld dat [gedaagde] geen beroep op huurbescherming toekomt.

3.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot het niet-ontvankelijk verklaren van [eiser] dan wel tot afwijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, waar nodig voor de beoordeling, ingegaan.

4.De vordering en het verweer in voorwaardelijke reconventie

4.1.

[gedaagde] vordert dat de kantonrechter bij vonnis:

I. het tijdstip voor beëindiging van de huurovereenkomst en/of ontruiming van het gehuurde bepaalt op 1 jaar na dagtekening van dit vonnis;

II. het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaart;

III. bepaalt dat [eiser] een schadevergoeding verschuldigd is aan [gedaagde] wanneer [eiser] het gehuurde, na de opzegging, toch niet zelf in gebruik neemt en reeds een bedrag bepaalt dat alsdan betaald dient te worden wanneer op een later moment zou blijken dat van de zijde van [eiser] de wil ontbreekt om het gehuurde in gebruik te nemen;

IV. [eiser] veroordeelt tot het beschikbaar stellen van andere passende woonruimte aan [gedaagde] ;

V. [eiser] veroordeelt tot betaling van een bedrag aan [gedaagde] van € 50.000 ter zake een verhuis-/inrichtingskostenvergoeding;

VI. [eiser] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.

4.2.

[gedaagde] stelt deze vordering in voor het geval de kantonrechter de primaire of subsidiaire vordering van [eiser] toewijst. In dat geval vindt [gedaagde] dat hij langer de tijd moet krijgen om andere woonruimte te zoeken. Voorts is [eiser] hem dan een vergoeding verschuldigd, aldus [gedaagde] .

4.3.

[eiser] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] .

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, waar nodig voor de beoordeling, ingegaan.

5.De beoordeling van het geschil

in conventie

Huurbescherming

5.1.

[eiser] stelt dat [gedaagde] geen huurbescherming toekomt omdat hij een kavel met verplaatsbaar chalet heeft gehuurd. De kantonrechter verwerpt deze stelling op grond van het volgende.

5.2.

[gedaagde] heeft niet enkel een kavel gehuurd, maar ook de zich daarop bevindende recreatiewoning. Deze was reeds aanwezig en is dus niet door [gedaagde] zelf op de kavel geplaatst. Van het gehuurde zijn geen foto’s overgelegd, maar partijen zijn het erover eens dat het gehuurde goed kan worden vergeleken met de woning die zichtbaar is op de als productie 14a overgelegde foto. Het gehuurde is een ruim, langwerpig chalet met plat dak waarvan de wielen door het aanbrengen van plinten niet zichtbaar zijn. Het gehuurde ligt in een daaromheen aangelegde tuin. Nabij het gehuurde bevindt zich een schuurtje, waarin de CV-ketel hangt. Het gehuurde is aangesloten op riolering en beschikt over een gas-, water- en elektriciteitsaansluiting, welke voorzieningen het hele jaar door worden geleverd. Het gehuurde is in de achterliggende zes jaren niet verplaatst. Het gehuurde beschikt over een woonkamer, keuken, badkamer, en tenminste één slaapkamer (of er een tweede is, is tussen partijen in geschil).

5.3.

Naar het oordeel van de kantonrechter is daarom, toetsende aan de criteria die de Hoge Raad in het Portacabin-arrest (ECLI:NL:1997:ZC2478) heeft gegeven, sprake van een onroerende zaak. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een gebouw of werk duurzaam met de grond verenigd kan zijn in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW Pro doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Staat het vast dat een gebouw of werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, dan is de technische mogelijkheid om het bouwsel te verplaatsen niet meer van belang. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer of degene in wiens opdracht het bouwwerk is aangebracht voor zover deze naar buiten kenbaar is.

5.4.

Uit alle hiervoor beschreven feiten en omstandigheden volgt dat naar buiten niet anders kenbaar is dan dat het gehuurde bestemd is om duurzaam aldaar ter plaatse te blijven. [eiser] heeft niets gesteld dat een andere conclusie kan rechtvaardigen. Overigens heeft [eiser] met [verhuurder] en diens echtgenote een koopovereenkomst gesloten waarin het gehuurde als onroerende zaak wordt aangeduid en er is (daarom) ook een leveringsakte gepasseerd ten overstaan van een notaris. Tussen hen was derhalve niet in geschil dat het een onroerende zaak betrof.

5.5.

[gedaagde] huurt van [eiser] dus een gebouwde onroerende zaak en hem komt dan ook op grond van artikel 7:233 juncto Pro 7:232 lid 1 BW in beginsel huurbescherming toe.

Gebruik naar zijn aard van korte duur

5.6.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW Pro). Hierbij moet worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495). Artikel 7:232 lid 2 BW Pro geldt blijkens de parlementaire geschiedenis als uitzonderingsbepaling en dient restrictief te worden opgevat. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Is daarvan sprake, dan kan geen beroep op huurbescherming worden gedaan.

5.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter gaat deze bepaling hier niet op. [gedaagde] huurt al ruim zes jaar zijn woonruimte op grond van de huurovereenkomst. Hij heeft zich bij de gemeente ingeschreven op dat adres en ontvangt daar al zijn post. Het gehuurde is feitelijk ook geschikt om permanent te bewonen.

5.8.

Dat tussen [verhuurder] en [gedaagde] destijds besproken zou zijn dat enkel tijdelijk zou (kunnen) worden gehuurd, is door [gedaagde] gemotiveerd betwist. Dat volgens de overeenkomst, de parkvoorwaarden (waarvan [gedaagde] overigens betwist dat hij die heeft ontvangen) en de gemeentelijke voorschriften het gehuurde niet permanent bewoond mag worden, doet daaraan niet af. Feit is ook dat noch [verhuurder] , noch de gemeente op enig moment [gedaagde] heeft aangesproken op het permanente gebruik van het gehuurde, terwijl zij daarvan wel op de hoogte waren.

5.9.

Ook valt op dat het gehuurde in verhuurde staat door [verhuurder] en diens echtgenote aan [eiser] is overgedragen. Dit duidt ook op een verwacht langdurig gebruik door de huurder.

5.10.

Gezien deze feiten en omstandigheden is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een situatie dat volstrekt duidelijk is dat [gedaagde] geen beroep kan en mag doen op huurbescherming. Ook deze stelling van [eiser] wordt dus verworpen.

Tekortkoming

5.11.

[eiser] stelt vervolgens dat de huurovereenkomst, als deze niet kan worden opgezegd, moet worden ontbonden. Volgens [eiser] handelt [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst omdat hij het gehuurde permanent bewoont, hetgeen volgens de huurovereenkomst niet mag.

5.12.

Zoals hiervoor (onder 5.8) al overwogen, bewoont [gedaagde] al ruim zes jaar het gehuurde permanent en heeft hij zich daar ingeschreven. Hier is nimmer tegen opgetreden, niet door [verhuurder] en niet door de gemeente. Nogmaals, gelet op zijn eigen verklaring (productie 1 bij de dagvaarding) wist [verhuurder] van dit gebruik door [gedaagde] . De huurovereenkomst vermeldt wel dat permanente bewoning niet is toegestaan, maar niemand heeft daarnaar gehandeld. De kantonrechter heeft de indruk dat de bepaling met name is opgenomen om op papier aan de vereisten van de gemeente te kunnen voldoen, mede gelet op de niet gemotiveerd weersproken stelling van [gedaagde] dat er veel mensen, onder wie [verhuurder] , permanent op het park wonen. De handelwijze van [gedaagde] is dus geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter vindt niet dat [gedaagde] tekortgeschoten is in zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en al helemaal niet in een mate die de ontbinding van die huurovereenkomst rechtvaardigt.

5.13.

Door [eiser] is daarnaast nog gesteld dat [gedaagde] met zijn twee kinderen in het gehuurde woont en dus met meer dan de twee op grond van de huurovereenkomst toegestane personen. Dit is echter niet juist. [gedaagde] ontvangt in het kader van een met zijn ex-partner overeengekomen zorgregeling eens in de twee weken het weekend zijn twee kinderen. Daarnaast verblijven zij in delen van de vakanties bij hem. De kinderen van [gedaagde] wonen dus niet permanent in het gehuurde, zij hebben daar niet hun hoofdverblijf. Overigens was [verhuurder] ook van dit gebruik op de hoogte en hij heeft daartegen niet opgetreden.

5.14.

Bovendien is de huurovereenkomst op dit punt onduidelijk, nu er staat dat het gehuurde gebruikt mag worden door “2 personen, namelijk” waarbij niet is ingevuld wie deze personen volgens de verhuurder mogen zijn. Ook is niet gesteld waarom het om maximaal twee personen mag gaan. Deze onduidelijkheid strekt in het nadeel van [eiser] , die er immers een beroep op doet.

5.15.

De kantonrechter vindt dan ook dat [eiser] onvoldoende heeft aangevoerd om te oordelen dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en wel zodanig dat de huurovereenkomst daarom ontbonden moet worden.

Redelijkheid en billijkheid

5.16.

[eiser] stelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] een beroep op huurbescherming zou toekomen en dat een belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen. De kantonrechter begrijpt dat [eiser] een beroep doet op artikel 6:248 lid 2 BW Pro, dat zich ook kan uitstrekken tot kort gezegd huurbescherming (Hoge Raad 19 april 1996, NJ 1996, 684). Verder begrijpt de kantonrechter de door [eiser] gegeven onderbouwing van die stelling zo dat [eiser] van mening is dat [gedaagde] wist of moest begrijpen dat hij het gehuurde niet permanent mag bewonen en het (dus) ook nooit de bedoeling is geweest dat hij de woning tot in lengte van jaren voor een lage huurprijs kan blijven huren. Dit zou tot gevolg hebben dat [eiser] het gehuurde niet zelf kan gebruiken, terwijl hij op zit moment zoekt naar een woning omdat hij niet meer bij zijn zus kan wonen. [eiser] doet daarbij overigens expliciet geen beroep op artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro, dringend eigen gebruik (pleitnota mr. Rila sub 7 onderaan).

5.17.

De kantonrechter verwerpt ook deze stelling. Dat [gedaagde] wist of moest begrijpen dat hij niet permanent en langdurig in het gehuurde kon en mocht wonen, wordt op hetgeen hiervoor al is overwogen niet aangenomen. Resteren de stellingen van [eiser] dat hij het gehuurde zelf wil kunnen gebruiken en anders moet toestaan dat [gedaagde] er nog langdurig gebruik van maakt tegen een beperkte huurprijs. Dit is echter een gevolg van de eigen handelwijze van [eiser] , die het gehuurde heeft gekocht terwijl de situatie van – in elk geval feitelijke – langdurige verhuur al bestond. [gedaagde] heeft zich hierin niet verdiept. Naar eigen zeggen dacht hij dat dit sloeg op verhuur aan een vakantieganger, maar dit zou niet op deze manier in de koopovereenkomst zijn opgenomen. [eiser] heeft hier verder geen navraag of onderzoek naar gedaan. Hij heeft zichzelf dus in deze situatie gebracht. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling verteld dat hij inmiddels in een andere woning op het park woont. Dat deze veel duurder is, is niet gesteld. Er is dus onvoldoende gesteld of gebleken om aan te nemen dat bij [eiser] sprake is van een grotere nood aan het kunnen gebruiken van het gehuurde dan [gedaagde] , die er al jaren woont, zijn kinderen daar ontvangt, zijn sociale leven daar heeft en van wie niet gesteld of gebleken dat hij eenvoudig alternatieve woonruimte kan betrekken.

5.18.

Op grond hiervan vindt de kantonrechter niet dat het, alle feiten, omstandigheden en belangen afwegende, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] een beroep op huurbescherming toekomt.

Afwijzing vorderingen en proceskosten

5.19.

Op grond van het voorgaande worden de vorderingen van [eiser] afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt hij in de proceskosten veroordeeld. Ook de nakosten worden toegewezen, tot een half punt salaris gemachtigde. Niet gevorderd is deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

in voorwaardelijke reconventie

5.20.

Omdat de vorderingen in conventie worden afgewezen, is de voorwaarde niet vervuld waaronder de vorderingen in reconventie zijn ingesteld. Deze behoeven daarom geen beoordeling.

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1.

wijst de vorderingen af;

6.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde] vastgesteld op € 408 aan salaris voor de gemachtigde en € 102 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024