Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/384046 / HA ZA 21-102
Vonnis van 21 augustus 2024
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. R. Kuizenga,
tegen
UNI VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rheden,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Uni Vastgoed,
advocaat: mr. J.J.P.T. van Summeren.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 november 2023,
- het verkort proces-verbaal van mondelinge behandeling en bezichtiging ter plaatse van
- het verkort proces-verbaal van mondelinge behandeling en bezichtiging ter plaatse van
9 april 2024,
- het rolbericht namens [eisers] met het verzoek vonnis te wijzen van 7 mei 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] is sinds 30 juli 2004 eigenaar van het woonhuis met schuur, ondergrond, erf en tuin, aan de [perceel 1] ( [perceel 1] ) en [perceel 2] ( [perceel 2] ) te [plaats] . Uni Vastgoed is sinds 23 december 2004 eigenaar van het perceel met bedrijfspand, loodsen en overige opstallen, aan de [perceel 3] ( [perceel 3] ). De percelen van [eisers] en Uni Vastgoed grenzen aan elkaar.
2.2.
De percelen van partijen behoorden in het verleden tot één perceel. Dat perceel was eigendom van de Coöperatie “Iseland” (hierna: de Coöperatie). Op enig moment is dat perceel gesplitst in afzonderlijke percelen, waaronder de percelen van (thans) [eisers] en (thans) Uni Vastgoed.
2.3.
Bij notariële akte van 24 april 1979 heeft de Coöperatie het woonhuis met erf en tuin aan de [perceel 1] , dat deel uitmaakte van [perceel 4] , geleverd aan [naam 1] , die daarvan voorheen huurder was. [naam 1] heeft daarna (tussen 1980 en 1990) een woning aangebouwd aan het woonhuis ten behoeve van zijn gehandicapte zoon [naam 2] .
2.4.
Bij notariële akte van 29 december 1995 heeft [naam 1] het woonhuis met ondergrond en erf, tuin en verdere aanhorigheden, dat deel uitmaakte van [perceel 5] (thans [perceel 1] ), geleverd aan zijn zoon [naam 3] en diens echtgenote. In die akte is tevens een beperkt recht tot gebruik en bewoning van de onroerende zaak gevestigd ten behoeve van [naam 1] en zijn echtgenote. Rond die tijd heeft de splitsing van [perceel 5] in de percelen [perceel 2] en [perceel 1] plaatsgevonden.
2.5.
Bij notariële akte van 5 augustus 1997 heeft [naam 1] het woonhuis met erf, tuin en verdere aanhorigheden, gevestigd aan de [perceel 2] ( [perceel 2] ) aan zijn zoon [naam 2] geleverd.
2.6.
Bij notariële akte van 30 juli 2004 hebben [naam 3] (en zijn echtgenote) en
[naam 2] de onroerende zaken aan de [perceel 1] en [perceel 2] ( de percelen [perceel 1] en
[perceel 2] ) geleverd aan [eisers]
2.7.
Toen [eisers] in 2004 eigenaar werd bevond zich nabij de erfgrens tussen de percelen van partijen een schuur, waartoe [eisers] vanuit zijn tuin toegang had, met daarnaast een dichtbegroeide strook grond. Op de hierna afgebeelde door [eisers] als productie 2 overgelegde situatieschets is de schuur en de strook grond in geel weergegeven.
Aan de linkerzijde van de gele strook bevindt zich het perceel van [eisers] Aan de rechterzijde van de gele strook bevindt zich een gebouw op het perceel van Uni Vastgoed. De schuur was met twee kanten (op de afbeelding aan de boven- en rechterzijde) tegen dat gebouw aangebouwd. In dat gebouw zit een deur, die uitkwam in de schuur (op de afbeelding aan de bovenzijde).
2.8.
In 2006 heeft een grensreconstructie door het kadaster plaatsgevonden. Uit het Relaas van bevindingen van 13 november 2006 volgt dat de strook grond met (een deel van) de schuur (op de afbeelding hiervoor met geel gemarkeerd) op het perceel van Uni Vastgoed ligt.
2.9.
Na die grensreconstructie heeft Uni Vastgoed omstreeks 2008 de strook grond naast de schuur (op de afbeelding aan de beneden zijde) bestraat.
2.10.
Op 8 april 2020 heeft Uni Vastgoed de schuur gesloopt.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. voor recht zal verklaren dat het gearceerde stuk grond zoals weergegeven op de kadastrale kaart van productie 2 bij de dagvaarding (de geel gemarkeerde strook) door verjaring eigendom is geworden van [eisers] en Uni Vastgoed deze strook grond als gevolg van verjaring van haar vorderingsrecht niet meer kan opvorderen, althans een beslissing zal nemen die de rechtbank juist acht,
II. zal bepalen dat deze uitspraak wordt ingeschreven in de openbare registers,
met veroordeling van Uni Vastgoed is de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eisers] stelt dat zij door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de met geel gemarkeerde strook grond, omdat deze strook al sinds 1979 in bezit is van zijn rechtsvoorganger(s) en ondubbelzinnig deel uitmaakt van zijn perceel. Volgens [eisers] is de verjaringstermijn gaan lopen toen [naam 1] in 1979 de eigendom verkreeg van het perceel en is de verjaring na verloop van twintig jaren in 1999 voltooid.
3.3.
Uni Vastgoed betwist dat de rechtsvoorganger van [eisers] meer dan twintig jaar het bezit heeft gehad van de strook grond. Zij voert aan dat de rechtsvoorganger van [eisers] slechts houder was van de strook grond. Zij betwist tevens dat sprake is van ondubbelzinnig bezit.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is in geschil wie de eigenaar is van de met geel gemarkeerde strook grond op de afbeelding, die onder 2.7. is opgenomen. Niet in geschil is dat het gebruik van de strook grond (met schuur) door [naam 1] voordat hij het perceel in 1979 van de Coöperatie kocht, niet kan worden aangemerkt als bezit van de strook grond (met schuur) omdat hij toen huurder en dus houder daarvan was. Verder heeft [eisers] ter mondelinge behandeling van 9 april 2024 uitdrukkelijk verklaard dat hij zich niet beroept op bezit ter goeder trouw.
4.2.
De rechtbank overweegt het volgende. Ingevolge artikel 3:105 lid 1 BW Pro verkrijgt degene, die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De verjaringstermijn bedraagt in dat geval ingevolge artikel 3:306 BW Pro twintig jaar. De verjaringstermijn tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt (artikel 3:314 lid 2 BW Pro).
De vraag of sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van artikelen 3:107 en verder BW. Daaruit volgt dat bezit het houden van een goed voor zichzelf is. Noodzakelijk voor ondubbelzinnig bezit is een voor anderen zichtbare uitoefening van de macht over de onroerende zaak waaruit de pretentie van eigendom blijkt. Het moet gaan om een zodanige machtsuitoefening dat naar verkeersopvattingen en op grond van uiterlijke feiten en omstandigheden heeft te gelden dat de macht van de oorspronkelijke bezitter over de onroerende zaak is geëindigd.
De strook grond naast de schuur
4.3.
Ten aanzien van de strook grond naast de schuur heeft [eisers] , gelet op het gemotiveerde verweer van Uni Vastgoed, onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat zijn rechtsvoorgangers het bezit van die strook grond hebben gehad. De enkele omstandigheid dat die strook grond door de rechtsvoorgangers van [eisers] (mogelijk) is gebruikt als tuin is daarvoor, zo dat al zou komen vast te staan, onvoldoende. Onvoldoende gesteld of gebleken is namelijk dat de rechtsvoorgangers van [eisers] die strook grond op enig moment hebben beplant en/of onderhouden. Toen [eisers] eigenaar werd van het perceel was die strook grond overwoekerd met beplanting, waarvan niet is komen vast te staan of die beplanting door de rechtsvoorgangers van [eisers] is aangelegd of die beplanting “uit zichzelf” is ontstaan, door het niet plegen van enig onderhoud. Ook is niet gesteld of gebleken dat de rechtsvoorgangers van [eisers] dat gedeelte van de strook op enig moment hebben omheind.
4.4.
Nu het bezit van (de rechtsvoorgangers van) [eisers] van dat gedeelte van de strook grond niet is komen vast te staan, is er geen rechtsgrond op grond waarvan (de rechtsvoorgangers van) [eisers] het eigendom van die strook grond heeft (hebben) verkregen.
De strook grond waarop de schuur heeft gestaan
4.5.
Niet duidelijk is wanneer de schuur is gebouwd en door wie. Volgens [eisers] is de schuur omstreeks 1976 door [naam 1] gebouwd. [eisers] stelt dat de schuur werd gebruikt door diens zoon [naam 3] om aan brommers te sleutelen. Aangezien die zoon in 1960 is geboren, acht [eisers] aannemelijk dat de schuur vóór 1979 is gebouwd. Uni Vastgoed heeft dat bij gebrek aan wetenschap betwist.
Ook werd de schuur volgens [eisers] door [naam 1] gebruikt voor opslag van onder meer zijn tuingereedschap. Uni Vastgoed heeft dat niet weersproken.
Niet is echter komen vast te staan dat uitsluitend [naam 1] de schuur heeft gebruikt. Niet in geschil is dat de deur van het gebouw op het perceel van Uni Vastgoed, waartegen de schuur was aangebouwd, uitkwam in de schuur. [eisers] stelt dat die deur vanuit de schuur was gebarricadeerd, zodat vanuit het gebouw op het perceel van Uni Vastgoed geen toegang meer bestond tot de schuur, maar dat is door Uni Vastgoed gemotiveerd betwist. Volgens Uni Vastgoed werd de schuur ook door haar rechtsvoorgangers gebruikt voor opslag van spullen en konden die rechtsvoorgangers de schuur bereiken vanuit de deur van het gebouw op haar perceel. Uni Vastgoed voert aan dat ook haar bestuurder nog vanuit het gebouw op haar perceel in de schuur kon komen. Volgens haar is de deur pas gebarricadeerd toen er discussie ontstond tussen partijen over de erfgrens.
4.6.
Ook indien ervan zou worden uitgegaan dat de schuur omstreeks 1976 is gebouwd door [naam 1] , betekent dat nog niet dat hij het bezit van de schuur had. De schuur is dan immers gebouwd op het moment dat [naam 1] nog huurder was van het perceel, dat hij later van de Coöperatie heeft gekocht. Partijen zijn het erover eens dat [naam 1] voordat hij eigenaar van het perceel werd in 1979, slechts houder kan zijn geweest van de schuur.
4.7.
[eisers] stelt dat het verkrijgen van de eigendom van het perceel door
[naam 1] in 1979 tevens het moment is dat hij het bezit van de schuur kreeg, aangezien de schuur is gepresenteerd als behorende bij het verkochte. Het bezit vloeit voort uit het voortdurende gebruik van de schuur door [naam 1] en het daarna te koop aanbieden aan hem, aldus [eisers] Uni Vastgoed heeft dat gemotiveerd weersproken.
Dat de schuur bij de verkoop van het perceel aan [naam 1] is gepresenteerd als behorende bij het verkochte is gemotiveerd betwist door Uni Vastgoed en niet nader onderbouwd door [eisers] De enkele omstandigheid dat [naam 3] aan [eisers] heeft meegedeeld dat hij niet beter wist dan dat de strook grond altijd bij het perceel heeft gehoord, is daartoe onvoldoende. Ook het na 1979 voortdurende gebruik van de schuur door [naam 1] is onvoldoende om bezit aan te nemen. Niet is komen vast te staan dat [naam 1] het uitsluitende gebruik (ondubbelzinnig bezit) had van de schuur, die immers tevens vanuit het gebouw op het perceel van Uni Vastgoed toegankelijk was. Ook is niet (gemotiveerd) gesteld dat die deur al in 1979 is gebarricadeerd en door wie.
4.8.
De betwiste stelling van [eisers] dat zijn rechtsvoorgangers bezitter waren van de schuur, is gebaseerd op aannames en is niet, althans onvoldoende onderbouwd. Daarom wordt aan bewijslevering niet toegekomen.
4.9.
Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat de rechtsvoorgangers van [eisers] bezitter waren van de schuur en de strook grond, zodat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen.
4.10.
[eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Uni Vastgoed worden begroot op:
- griffierecht
€
667,00
- salaris advocaat
€
1.842,00
(3,00 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.687,00
4.11.
De gevorderde handelsrente over de proceskosten is niet toewijsbaar. De rechtbank begrijpt dat aanspraak wordt gemaakt op wettelijke rente over de proceskosten. De wettelijke rente wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 2.687,00, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. en 5.3. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op
21 augustus 2024.
592