Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 11148212 \ VV EXPL 24-31 \ 398 \ 40140
uitspraak van 12 juli 2024
vonnis in kort geding
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eisende partij
gemachtigde mr. G.J.G. Olijslager
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Mondzorg Bemmel B.V.
Mondzorg Bemmel B.V.
gevestigd te Bemmel
gedaagde partij
vertegenwoordigd door mw. [naam 4]
Partijen worden hierna [eiser] en Mondzorg Bemmel genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 juni 2024 met producties;
- de conclusie van antwoord (bestaande uit 2 delen) inclusief producties;
- de mondelinge behandeling van 28 juni 2024 ter gelegenheid waarvan de gemachtigde van [eiser] een pleitnotitie heeft voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gehouden van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt sinds 15 juni 2009 aan (de rechtsvoorgangers van) Mondzorg Bemmel de bedrijfsruimte aan de [adres 1] . In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is als contractueel overeengekomen bestemming vermeld: ‘
praktijkruimte ten behoeve van een tandartsenpraktijk in de ruimste zin van het woord’.
praktijkruimte ten behoeve van een tandartsenpraktijk in de ruimste zin van het woord’.
2.1.1.
Daarnaast is in artikel 4.5 van de huurovereenkomst bepaald:
‘De huurprijs wordt jaarlijks per 1 september (01-09) voor het eerst met ingang van 1 september 2010 (01-09-2010) aangepast overeenkomstig 9.1 t/m 9.4 van de algemene bepalingen.’
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing. Daarin is, voor zover hier van belang, bepaald:
Huurprijswijziging
9.1
Een in 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
(..)
9.3
Voor de geldigheid van een nieuwe geïndexeerde huurprijs is het niet nodig dat van een door te voeren of doorgevoerde indexering tevoren een afzonderlijke mededeling aan huurder is gedaan.
(..)
Betalingen
(..)
18.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elk ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
(..)
2.3.
Mondzorg Bemmel heeft haar praktijk eind 2019 / begin 2020 verplaatst naar een (nabijgelegen) bedrijfsruimte aan de [adres 2] . Mondzorg Bemmel was voornemens om haar inventaris, die nog aanwezig is in het gehuurde aan een andere tandartsenpraktijk te verkopen met (mogelijk) een overname van de huurovereenkomst met [eiser] . Tot verkoop van het inventaris en overname van de huurovereenkomst is het echter niet gekomen.
2.4.
Sinds 2020 wordt in het gehuurde geen tandartsenpraktijk geëxploiteerd.
2.5.
Mondzorg Bemmel heeft daarnaast niet steeds de geïndexeerde huurprijs aan [eiser] betaald, waardoor een huurachterstand is ontstaan. Partijen zijn begin 2024 in discussie geraakt over de juistheid van de vanuit [eiser] gecommuniceerde indexeringen. [eiser] heeft zich vervolgens tot zijn gemachtigde gewend.
2.6.
Bij brief van 12 maart 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] Mondzorg Bemmel gesommeerd binnen 14 dagen een bedrag van € 4.191,45 en de sinds 1 september 2024 geïndexeerde huurprijs aan [eiser] te betalen. In die brief heeft de gemachtigde een nadere specificatie van de geïndexeerde huurprijzen sinds 2019 opgenomen.
2.7.
Op 15 april 2024 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen partijen waarbij namens [eiser] aanwezig waren mevrouw [naam 1] (vrouw van [eiser] ) en [naam 2] (zoon van [eiser] , hierna te noemen [naam 2] ) en namens Mondzorg Bemmel [naam 3] en [naam 4] . Tijdens dit gesprek hebben partijen gesproken over de exploitatieverplichting van Mondzorg Bemmel en de ontstane huurachterstand.
2.8.
Na voornoemd gesprek heeft [naam 2] een samenvatting van het gesprek aan zijn gemachtigde gestuurd en een kopie aan Mondzorg Bemmel. In de samenvatting staat, voor zover hier van belang:
(..)
1. de huur wordt aangepast na het bedrag welke u had berekend (1733,15 per maand). Deze indexeringen zou nog wel worden gecontroleerd door hun advocaat. Het verschil van de afgelopen 5 jaren (deel van de openstaande bedragen) worden dan zo snel mogelijk betaald.
2. Ook de verplichting vanuit het huur contract om de ruimte te exploiteren door tandartsen praktijk Mondzorg Bemmel Bv willen ze binnen 2 maanden nakomen.
(..)
Ondanks dat we het een positief gesprek vonden hebben eigenlijk niet echt het idee gekregen dat Mondzorg Bemmel Bv de intentie heeft om hun praktijk terug te verhuizen of uit te breiden met de ruimte op [adres 1] . We hebben daarom als verhuurder aangegeven als er een andere intentie achter ligt gaan wij daar niet mee akkoord. Met andere woorden, de praktijk onder verhuren, was en is nog steeds, zoals eerder al is aangegeven mede door eerdere mismatch niet toegestaan.
(..)
Het blijft staan dat indien Mondzorg Bemmel Bv niet zelf tot de juiste ingebruikname overeenkomstig de contractuele bestemming bereid is of in staat is, wij bereid zijn om onder nader overeen te komen voorwaarden tot tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst te komen.
(..)
2.9.
Mondzorg Bemmel heeft daarop gereageerd bij e-mail van 18 april 2024, met daarin onder meer:
(..)
@ [naam 2] , hetgeen je hieronder schrijft is niet hetgeen we met elkaar hebben besproken. Ook het negatieve sentiment wat je beschrijft komt niet overeen met het prima gesprek wat we hebben gehad. Graag wil ik je houden aan de gemaakte afspraak dat wij van onze kant de bevestiging zouden sturen over de gemaakte afspraken.
Tijdens het gesprek ben je vriendelijk en vervolgens krijgen [naam 3] en ik onderstaande mail van jullie. Daar staan ook dingen in vermeld die niet in het gesprek aan de orde zijn gekomen.
Wij zullen jullie vandaag zoals afgesproken de bevestiging sturen van hetgeen is afgesproken.
(..)
2.10.
Mondzorg Bemmel heeft geen samenvatting van de – volgens haar – gemaakte afspraken aan [eiser] gezonden.
2.11.
Bij e-mail van 13 mei 2024 heeft [naam 2] Mondzorg Bemmel een laatste kans geboden haar exploitatie- en huurbetalingsverplichtingen op juiste wijze na te komen. In de e-mail staat voor zover hier van belang:
(..)
Tot op heden wordt er geen actie ondernomen door jullie – Mondzorg Bemmel. Het niet betalen van de huurachterstand, het vertragen, deze struisvogelpolitiek irriteert ons mateloos. Niets laten horen, niets aanpassen, het laat duidelijk zien dat je geen respect hebt voor de gevoelens van mijn ouders. De huur is nog steeds niet aangepast naar het maandbedrag welke onze advocaat heeft uitgerekend. Naast het maandelijkse verschil van de huurpenning komen daarbij nog de maandelijkse boetes van het niet betalen van de juiste huur. De achterstand wordt dus steeds hoger.
(..)
De enige reactie is dat [naam 4] aangeeft dat de samenvatting van ons gesprek niet klopt. (..) Een samenvatting waarin er iets anders is besproken zou Mondzorg Bemmel op 18 april (..) ons laten weten maar weer laten jullie/ Mondzorg Bemmel mij of de advocaat niets weten.
(..)
Daarnaast blijf ik toch duidelijk communiceren dat de exploitatie verplichting blijft staan tot 1-9-2029.
Indien jullie, Mondzorg Bemmel, de situatie willen aanpassen naar een meer tevreden situatie voor beide partijen geef ik jullie nog 4 dagen de tijd om tot een vriendelijk gesprek te komen met beide advocaten erbij. Let wel, dit is de laatste kans! En voor de duidelijkheid, het wordt of maandelijks de huur betalen tot 1-9-2029 met een exploitatie verplichting door Mondzorg Bemmel of je betaald een afkoopsom van het lopende huurcontract dat tot 1-9-2029 loopt.
(..)
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, Mondzorg Bemmel te veroordelen tot:
ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis onder afgifte van de sleutels aan [eiser] ;
betaling van € 5.829,25 (bestaande uit € 3.889,12 aan huurachterstand tot en met juni 2024, € 1.500,00 aan contractuele boete en € 440,13 aan buitengerechtelijke kosten) te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 juni 2024;
betaling van € 1.733,15 per maand vanaf 1 juli 2024 tot en met de maand waarin de onder 1 gevorderde ontruiming plaatsvindt;
betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum vonnis.
3.2.
[eiser] baseert zijn vordering op het volgende. Doordat Mondzorg Bemmel haar praktijk niet exploiteert in het gehuurde, geen onderhoud verricht aan het gehuurde en de overeengekomen (geïndexeerde) huurprijs niet betaalt, schiet Mondzorg Bemmel tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst met [eiser] , zodanig dat dit in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. [eiser] heeft dan ook recht en belang om – vooruitlopend op ontbinding van de huurovereenkomst – ontruiming van het gehuurde te vorderen in kort geding. Aangezien Mondzorg Bemmel, ondanks aanmaning, de huurachterstand niet heeft betaald, is zij naast de contractuele boete (artikel 18.2), ook de buitengerechtelijke kosten en wettelijke handelsrente verschuldigd.
3.3.
Mondzorg Bemmel voert verweer. Daarop wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt ( [eiser] ) hierbij zoveel spoed heeft dat hij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van [eiser] om over een vrije bedrijfsruimte te beschikken moet prevaleren boven het belang van Mondzorg Bemmel om in de bedrijfsruimte te blijven.
4.2.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van [eiser] .
Exploitatieverplichting
4.3.
Tussen partijen staat vast dat Mondzorg Bemmel haar tandartsenpraktijk sinds begin 2020 exploiteert in een nabijgelegen bedrijfspand en geen (deel)activiteiten ontplooit in het gehuurde. Hoewel uit de correspondentie tussen partijen blijkt dat partijen lange tijd hierover in gesprek zijn geweest, constateert de kantonrechter dat [eiser] Mondzorg Bemmel vanaf september 2023 (productie 9 bij dagvaarding) meerdere malen expliciet heeft aangesproken op nakoming van haar exploitatieverplichting. Ook tijdens het gesprek van 15 april 2024 is afgesproken dat Mondzorg Bemmel binnen twee maanden – althans een andere afspraak is niet gebleken – tot exploitatie zou overgaan. Dit heeft zij niet gedaan. De conclusie is dan ook dat Mondzorg Bemmel tekortgeschoten is in de nakoming van haar exploitatieverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst. Aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat het (sinds 2020) niet exploiteren in het gehuurde een tekortkoming is die ernstig genoeg is om ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de bedrijfsruimte te rechtvaardigen.
4.4.
Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Mondzorg Bemmel heeft tijdens de mondelinge behandeling nog haar plannen met betrekking tot het gehuurde uiteengezet maar heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat de bedrijfsruimte recent weer wordt geëxploiteerd. De gevorderde ontruiming kan daarom reeds op deze grond worden toegewezen, met een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Huurachterstand
4.5.
Op grond van de artikelen 9.1 t/m 9.3 is Mondzorg Bemmel de geïndexeerde huurprijzen verschuldigd aan [eiser] , ook zonder een daaraan voorgaande mededeling. Dat [naam 2] in het verleden onjuiste indexeringen aan Mondzorg Bemmel heeft doorgegeven maakt dit niet anders. Indien en voor zover Mondzorg Bemmel van mening was dat [naam 2] een onjuiste berekening had gemaakt, had zij uit eigen beweging de geïndexeerde huur kunnen uitrekenen en overmaken aan [eiser] . Dit heeft zij echter nagelaten. Nu Mondzorg Bemmel voor het overige de juistheid van de hoogte van de gestelde huurachterstand niet dan wel onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, wordt deze vordering toegewezen.
Nevenvorderingen
4.6.
Indien de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, dan kan in verband met proceseconomische redenen in hetzelfde geding ook worden beslist over de daarmee nauw verwante (maar minder spoedeisende) nevenvorderingen, zoals de contractuele boete, de wettelijke handelsrente en de buitengerechtelijke incassokosten.
4.7.
Mondzorg Bemmel heeft de juistheid en de verschuldigdheid van de contractuele boete niet (gemotiveerd) betwist, zodat ook deze vordering wordt toegewezen.
4.8.
De gevorderde wettelijke handelsrente wijst de kantonrechter af. Deze laatste vordering strookt niet met de eveneens gevorderde contractuele boete. Op grond van artikel 6:92 lid 2 BW treedt, tenzij partijen daarvan afwijken, hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet (in dit geval de wettelijke handelsrente). Niet is gebleken dat partijen hebben bedongen dat naast de contractuele boete ook schadevergoeding op grond van de wet verschuldigd is.
4.9.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Mondzorg Bemmel heeft de verschuldigdheid ervan niet (gemotiveerd) betwist. Het gevorderde bedrag van € 440,13 is gebaseerd op een huurachterstand van € 3.151,32 en is conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Het bedrag van € 440,13 wordt daarom toegewezen.
4.10.
Mondzorg Bemmel wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris met een maximum van € 135,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.
De rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.
4.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en Mondzorg Bemmel daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv).
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Mondzorg Bemmel om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan het [adres 1] , met alles wat van Mondzorg Bemmel is en ieder die bij Mondzorg Bemmel hoort, te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan [eiser] ;
5.2.
veroordeelt Mondzorg Bemmel aan [eiser] te betalen een bedrag van € 5.829,25, te vermeerderen met een bedrag van € 1.773,15 per maand (voor zover dit bedrag nog niet is betaald) dat Mondzorg Bemmel de bedrijfsruimte vanaf 1 juli 2024 in gebruik heeft tot de dag van ontruiming;
5.3.
veroordeelt Mondzorg Bemmel in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eiser] vastgesteld op € 139,42 aan dagvaardingskosten, € 248,00 aan griffierecht, € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan
,te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.
,te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op