Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10989280 \ CV EXPL 24-2333
Vonnis van 21 augustus 2024
in de zaak van
STICHTING VOLKSHUISVESTING ARNHEM,
gevestigd te Arnhem,
eisende partij,
hierna te noemen: Volkshuisvesting,
gemachtigde: mr. B.H.H.M. Ramakers,
tegen
OMEGA BEHEER B.V. IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE (TOEKOMSTIGE GOEDEREN VAN 1) [naam 1] 2) [naam 2],
gevestigd te Hoogeveen,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Omega Beheer q.q.,
gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 april 2024, en de daarin genoemde processtukken,
- de akte van Volkshuisvesting van 5 juli 2024, met een productie,
- de akte van Omega Beheer q.q. van 6 juli 2024, met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 juli 2024. Volkshuisvesting is verschenen, vertegenwoordigd door [naam vertegenwoordiger] en bijgestaan door haar gemachtigde. Omega Beheer q.q. is verschenen, door verschijning van haar gemachtigde. De heren [naam 1] [naam 2] (huurders, hierna: [naam 1] en [naam 2] ) zijn in persoon verschenen en mevrouw [naam 3] van het wijkteam is verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft na de mondelinge behandeling bepaald dat er een vonnis wordt gewezen.
2.De feiten
2.1.
Omega Beheer q.q. is de bewindvoerder van [naam 1] en [naam 2] en is in deze procedure formeel de wederpartij.
2.2.
[naam 1] en [naam 2] huren met ingang van 13 september 2012 de woning aan het adres [woonadres] (hierna: de woning) van Volkshuisvesting. De woning, een portiekflat, maakt deel uit van een complex met vier bouwlagen.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Volkshuisvesting van 1 september 2009 van toepassing verklaard (hierna: de algemene huurvoorwaarden). In de algemene huurvoorwaarden staat, voor zover relevant, onder meer:
8.1
Uw woning is bestemd als woonruimte. U gebruikt uw woning als goed huurder volgens de bestemming.(…)
8.2
Zolang de huurovereenkomst duurt, woont u in uw woning. Uw woning is uw hoofdverblijf. U mag de woning dus niet als tweede woning gebruiken.(…)
8.4
U bewoont deze woning en hebt hier uw hoofdverblijf.(…)
8.5
U mag de woning niet zonder voorafgaande toestemming van ons onderverhuren of aan anderen in gebruik geven.(…)
8.11
U veroorzaakt geen overlast of hinder aan omwonenden. Dit geldt ook voor uw huisgenoten, huisdieren of derden.
8.12
Wilt u uw woning gebruiken voor beroepsuitoefening, handel of huisindustrie? Dan moet u ons hiervoor van tevoren schriftelijk om toestemming vragen. Wij nemen vervolgens binnen vier weken een besluit. Hiervoor ontvangt u een brief van ons. Als wij toestemming geven zijn de voorwaarden in elk geval:
- U veroorzaakt hierdoor geen overlast aan omwonenden.
- U veroorzaakt hierdoor geen schade aan uw woning.
- De hoofdbestemming van de woning blijft woonruimte.
- Dit gebruik is niet in strijd met planologische voorwaarden van de gemeente Arnhem.”
2.4.
Op 27 november 2023 is door de politie een afspraak gemaakt met een vrouw die seksuele handelingen tegen betaling aanbood in de woning van [naam 1] en [naam 2] . Na controle door de politie is de vrouw op 28 november 2023 in de woning aangetroffen.
2.5.
Per brief van 29 november 2023 heeft Volkshuisvesting het volgende aan [naam 1] en [naam 2] geschreven:
“Op 28 november heeft de politie geconstateerd dat uw woning wordt gebruikt voor prostitutie werkzaamheden. Om de situatie met u te bespreken nodig ik u uit voor een gesprek bij ons op kantoor op 7 december om 11.00 uur. Ik leg u tijdens het gesprek uit wat ons beleid is als dit soort situaties worden aangetroffen (…). Een kopie van deze mail stuur ik naar uw bewindvoerder.”
2.6.
Bij e-mail van 20 december 2023 heeft Volkshuisvesting Omega Beheer q.q. geïnformeerd over de inhoud van het gesprek met [naam 1] en [naam 2] . In deze e-mail staat het volgende geschreven:
“
Situatie
Situatie
Naar aanleiding van meldingen bij zowel de politie als Volkshuisvesting heeft de politie een onderzoek ingesteld. Er is geconstateerd dat er in de woning prostitutiewerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Wij accepteren niet dat dat in onze woningen gebeurt. Ik heb uw cliënten uitgenodigd voor een gesprek om ons beleid in dit soort situaties uit te leggen. Zoals altijd sturen wij een kopie van de brief naar de bewindvoerder zodat deze op de hoogte is van wat er gaande is.
Gesprek 7 december
In het gesprek van 7 december heb ik de beide heren uitgelegd dat wij een zero-tollerance beleid hanteren. Ik heb hen uitgelegd dat er twee opties zijn. Of we spreken een einddatum van de huurovereenkomst af of Volkshuisvesting start een gerechtelijke procedure waarin we de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. Ik heb uw cliënten geadviseerd om met hun bewindvoerder of een advocaat te overleggen wat voor hen de beste optie is.
Vervolg
We zijn in afwachting van een bestuurlijke rapportage. Ik heb de heren uitgelegd dat het best enige tijd kan duren voordat wij de rapportage ontvangen. Als we op het moment van ontvangst nog geen einddatum zijn overeengekomen dan starten wij een gerechtelijke procedure.”
2.7.
Bij brief van 22 februari 2024 is namens de burgermeester van de gemeente Arnhem een bestuurlijke rapportage gemaakt over het voorval op 28 november 2023, waarin het volgende is geschreven:
“Via een advertentie op de website Kinky.nl werd contact gelegd met iemand die seksuele handelingen met een ander tegen betaling aanbood. Via het telefoonnummer genoemd in de advertentie werd middels Whatsapp een afspraak gemaakt voor een uur tegen betaling van 200 euro. De voorloper, een collega van de politie, welke zich voordoet als klant, werd tijdens het Whatsapp-gesprek in de Engelse taal te woord gestaan. Hij kreeg doorgestuurd dat hij naar de [ad] moest komen. Ter plekke bleek de portiek 4 appartementen te bevatten. Omdat niet duidelijk was om welk appartement het ging, heeft de voorloper wederom via Whatsapp contact gelegd. Vervolgens kreeg hij door dat hij naar [huisnr.] moest komen op de [huisnr.] . Bij perceel [huisnr.] hoorde de voorloper dat de centrale toegangsdeur open klikte en hij is naar de woning op de 4e etage gelopen. Daar werd de deur geopend in een schaars gekleed persoon welke bevestigde dat hij een afspraak met haar had. De vrouw die seksuele handelingen aanbood, heeft verklaard dat ze als sekswerker werkt en sinds 2 dagen in de woning is. Ze heeft verklaard via een vriendin in contact te zijn gekomen met de eigenaar van de woning.”
3.Het geschil
3.1.
Volkshuisvesting vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis. Ook vordert Volkshuisvesting de veroordeling van Omega Beheer q.q. in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet binnen veertien dagen na dit vonnis worden voldaan.
3.2.
Volkshuisvesting legt aan haar vordering ten grondslag dat [naam 1] en [naam 2] in strijd met artikel 8, leden 5 en 12 van de algemene huurvoorwaarden en in strijd met artikel 7:213 BW Pro (goed huurderschap) en 7:214 BW (de bestemming van het gehuurde) hebben gehandeld. Zij hebben de woning namelijk onderverhuurd en in gebruik gegeven aan een derde, namelijk een prostituee. Bovendien wordt er door omwonenden geklaagd over illegale drugsactiviteiten in de woning met overlast tot gevolg. Volgens Volkshuisvesting is nakoming van deze geschonden verplichtingen blijvend onmogelijk, nu [naam 1] en [naam 2] de tekortkomingen in het verleden niet ongedaan kunnen maken. Volkshuisvesting vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.3.
Omega Beheer voert verweer. Zij betwist dat [naam 1] en [naam 2] de woning hebben onderverhuurd of in gebruik hebben gegeven aan een prostituee. [naam 1] en [naam 2] hebben de woning niet gebruikt voor prostitutiewerkzaamheden en ook niet bewust en weloverwogen iemand het daarvoor laten gebruiken. De stelling van Volkshuisvesting dat er vermoedelijk handel in drugs plaatsvindt vanuit de woning en dat een en ander heeft geleid tot overlast van omwonenden wordt ook betwist. De meldingen van omwonenden zijn onterecht en ongefundeerd. De overlast komt volgens [naam 1] en [naam 2] van een van de bewoners die op de tweede etage van de flat woont. Voorts kunnen [naam 1] en [naam 2] zich niet aan de indruk onttrekken dat zij vanwege hun seksuele geaardheid worden weggepest door de omwonenden. Concluderend is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd, aldus Omega Beheer q.q.
4.De beoordeling
4.1.
Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of [naam 1] en [naam 2] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.2.
Vooropgesteld dient te worden dat op [naam 1] en [naam 2] , op grond van het bepaalde in artikel 7:213 BW Pro, de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden, de verplichting rust zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen en geen overlast te veroorzaken. Schending van deze verplichting kan aangemerkt worden als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Uit artikel 6:265 BW Pro vloeit voort dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.3.
De kantonrechter oordeelt als volgt. [naam 1] en [naam 2] hebben op de mondelinge behandeling erkend dat zij in het uitgaansleven in Arnhem een vrouw hebben ontmoet die vroeg of deze tijdelijk bij hen kon overnachten. Hoewel [naam 1] en [naam 2] niet eens de naam van deze vrouw kennen, hebben zij dit toegestaan. Volgens [naam 1] en [naam 2] gebruikte de vrouw hun enige slaapkamer en sliepen zij in de woonkamer. Uit de bestuurlijke rapportage van 22 februari 2024 blijkt dat de vrouw twee dagen in de woning is geweest en dat zij eenmaal prostitutie op het adres van [naam 1] en [naam 2] heeft aangeboden aan een aan de deur verschenen klant (de agent).
4.4.
De kantonrechter vindt het verhaal van [naam 1] en [naam 2] op zijn best nogal dun, maar kan niet vaststellen dat [naam 1] en [naam 2] betrokken waren bij de prostitutie en/of dat zij daarvan wisten. Wel hebben zij naar het oordeel van de kantonrechter zeer onnadenkend en onvoorzichtig gehandeld door een vrijwel complete vreemde in hun woning uit te nodigen, deze vreemde daar meerdere nachten te laten overnachten en kennelijk vrijwel niet in de gaten te houden wat deze vrouw in hun woning uitvoerde. Zij hebben zich daardoor in de positie gebracht, het mogelijk gemaakt, dat deze vrijwel onbekende vrouw zich bij hen thuis heeft kunnen aanbieden voor prostitutie. De kantonrechter oordeelt dat [naam 1] en [naam 2] hiermee in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden hebben gehandeld en dat daarmee sprake is van een tekortkoming.
4.5.
Vervolgens is het de vraag of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Naar oordeel van de kantonrechter is de tekortkoming niet zodanig ernstig dat de huurovereenkomst kan worden ontbonden. Dit ligt er met name aan dat, zoals hiervoor gezegd, de kantonechter niet kan vaststellen dat zij wisten van de (poging tot) prostitutie. De kantonrechter kan ook niet vaststellen dat daadwerkelijk een of meerdere klanten binnen zijn geweest. Hierbij valt op dat de buren, die verdere kennelijk flink in de gaten houden wat [naam 1] en [naam 2] doen, hierover niets verklaren. Het blijft dus bij de vaststelling dat de vrouw het adres in een advertentie heeft genoemd en er eenmaal een klant (de agent) aan de deur is geweest. De door de Volkshuisvesting aangevoerde belangen afgezet tegen de belangen van [naam 1] en [naam 2] , die in verband met hun persoonlijke situatie een nog meer dan gebruikelijk groot belang hebben bij het behoud van hun woonruimte, maken daarom niet dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hierbij weegt de kantonrechter ook de omstandigheid dat [naam 1] en [naam 2] al ruim twaalf jaar in de woning wonen mee en dat niet gesteld of gebleken is dat [naam 1] en [naam 2] , behalve de hierna te bespreken beweerde drugsactiviteiten, in die periode in strijd met de huurovereenkomst hebben gehandeld.
4.6.
Verder legt Volkshuisvesting aan haar vordering ten grondslag dat er illegale drugsactiviteiten in de woning plaatsvinden met overlast tot gevolg. De kantonrechter oordeelt hierover als volgt. Op grond van de overgelegde stukken en hetgeen is besproken op de mondelinge behandeling is niet komen vast te staan dat er druggerelateerde activiteiten in de woning hebben plaatsgevonden. De verklaring van de buren kan de kantonrechter niet zonder meer voor waar aannemen, mede gelet op het feit dat Volkshuisvesting heeft erkend dat er in het verleden in een andere flat in het blok een verslaafde heeft gewoond. De nog overgelegde foto’s van mannen bij de deur zeggen niets over wat [naam 1] en [naam 2] wordt verweten. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [naam 1] en [naam 2] kan niet worden aangenomen dat de overlast in de portiekflat toegeschreven kan worden aan [naam 1] en [naam 2] .
4.7.
De slotsom is dan ook dat de vorderingen van Volkshuisvesting worden afgewezen.
4.8.
Volkshuisvesting is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Omega Beheer q.q. worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
4.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Volkshuisvesting af,
5.2.
veroordeelt Volkshuisvesting in de proceskosten aan de zijde van Omega Beheer q.q. van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Volkshuisvesting niet binnen veertien dagen na betekening aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt Volkshuisvesting tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, tot de dag van algehele voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2024.
560/31608