Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 10975299 \ CV EXPL 24-816 \ 560
uitspraak van 27 september 2024
vonnis
in de zaak van
de stichting Stichting SSHN,
gevestigd te Nijmegen,
eisende partij,
gemachtigde mr. P. Eymaal,
tegen
1.
[gedaagde 1],
wonende te [plaats] ,
gemachtigde mr. M.J. Wagemans,
2.
[gedaagde 2],
wonende te [plaats] ,
gemachtigde mr. M.J. Wagemans,
3.
[gedaagde 3],
wonende te [plaats] ,
gemachtigde mr. E.P.W. Korevaar,
4.
[gedaagde 4],
wonende te [plaats] ,
gemachtigde mr. M.J. Wagemans,
5.
[gedaagde 5],
wonende te [plaats] ,
gemachtigde mr. E.P.W. Korevaar,
6.
[gedaagde 6],
wonende te [plaats] ,
gemachtigde mr. M.J. Wagemans,
7.
[gedaagde 7],
wonende te [plaats] ,
gemachtigde mr. M.J. Wagemans,
gedaagde partijen.
Eiseres wordt hierna ‘SSHN’ genoemd. Gedaagden worden individueel aangeduid als ‘ [gedaagde 1] ’, ‘ [gedaagde 2] ’, ‘ [gedaagde 3] ’, ‘ [gedaagde 4] ’, ‘ [gedaagde 5] ’, ‘ [gedaagde 6] ’ en ‘ [gedaagde 7] ’ en gezamenlijk als ‘de huurders’.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 mei 2024 en de daarin genoemde processtukken,
- de akte houdende producties 14 tot en met 19 zijdens SSHN,
- de mondelinge behandeling van 3 september 2024, waar partijen en hun gemachtigden zijn verschenen. Ter zitting heeft mr. Korevaar pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen.
2.De feiten
2.1.
De huurders huren ieder voor zich, op basis van een individueel met SSHN (dat zich ook wel aanduidt als SSH&) gesloten huurovereenkomst, van SSHN een kamer in het pand aan de [adres+plaats] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Het betreft een zogenaamd dispuutshuis. Sinds 1965 wordt het gehuurde bewoond door leden van het Nijmeegse dispuut [dispuut] , op haar beurt behorend tot de Nijmeegse studentenvereniging [vereniging] . Dit wordt mogelijk gemaakt door het in de huurovereenkomsten opgenomen, en in artikel 17 van Pro de door SSHN gehanteerde algemene huurvoorwaarden nader uitgewerkte, niet bindend voordrachtsrecht. De zittende huurders dragen een lid van [dispuut] voor indien een kamer opnieuw verhuurd kan worden. Door acceptatie zijdens SSHN blijft het gehuurde steeds bewoond door alleen leden van het dispuut.
2.3.
In het gehuurde bevinden zich tien door SSHN te verhuren kamers. Verder is er een ruimte (kamer 3) die niet (als kamer) wordt verhuurd. Het betreft een ruimte die formeel op naam stond van een huurder die er allang niet meer woonde en die door de huurders werd gebruikt als barkamer. Dit is door SSHN gedoogd.
2.4.
Op dit moment zijn zeven van de tien kamers verhuurd. De overige kamers (1, 7 en 9) zijn afgesloten door SSHN in verband met het in deze procedure voorliggende gedrag van de huurders en het op grond daarvan door SSHN ‘ingetrokken’ niet bindende voordrachtsrecht. Ook de barkamer is nu gesloten.
2.5.
De kamers in het gehuurde zijn als volgt verhuurd:
- [gedaagde 1] huurt sinds 1 februari 2023 kamer 2.
- [gedaagde 2] huurde vanaf 31 december 2021 kamer 2, vanaf 11 januari 2022 kamer 11 en vanaf 8 februari 2022 kamer 4.
- [gedaagde 3] huurde vanaf 11 januari 2022 kamer 2, vanaf 1 februari 2023 kamer 7 en vanaf 3 juli 2023 kamer 5;
- [gedaagde 4] huurt sinds 20 maart 2023 kamer 6;
- [gedaagde 5] huurde vanaf 23 maart 2021 kamer 2, vanaf 1 juni 2021 kamer 11 en sinds 11 januari 2022 kamer 8;
- [gedaagde 6] huurt sinds 1 februari 2023 kamer 10;
- [gedaagde 7] huurt sinds 3 juli 2023 kamer 11.
2.6.
In het voorjaar van 2022 heeft SSHN de barkamer gesloten na klachten uit de buurt met betrekking tot overlast. Op 18 juli 2022 is aan de toenmalige huurders, waarvan thans nog [gedaagde 3] , [gedaagde 2] en [gedaagde 5] in het gehuurde wonen, een document opgestuurd met de navolgende tekst (hierna: ‘de eerste gedragsaanwijzing’):
Aanvullende bepalingen [straatnaam] ‘De Villa’
1. De bewoners voorkomen overlast naar de omgeving, zowel binnenshuis als vanuit de tuin. De bewoners zijn in alle gevallen verantwoordelijk voor het gedrag van hun gasten en zorgen
ervoor dat ook zij geen overlast veroorzaken.
2. Wonen bij SSH& vereist een goede omgang met de buurt. De bewoners houden op de juiste manier contact met de buurt en informeren hen bij grootschalige feesten.
3. Na 23:00 uur is de muziek uit en gaan de bewoners naar de stad of naar binnen. Ramen en
deuren worden gesloten om geluidsoverlast tegen te gaan.
4. De woonkamer van het pand (barruimte) is bedoeld om elkaar te ontmoeten.
Het is geen
Het is geen
café. Er wordt geen entree geheven en er wordt geen drank geschonken tegen betaling.
5. De huidige geluidsinstallatie wordt afgesloten en er komt een vervangende installatie die
overlastbeperkend is. Daarnaast wordt de geluidswerende wand in de barruimte vervangen.
6. Bewoners vertonen goed huurderschap.
Vernieling wordt niet getolereerd. Mocht er toch schade ontstaan, dan laat SSH& deze schades en/of vernielingen repareren door een extern bedrijf. Derden die niet in het dispuutshuis wonen zijn geen partij voor SSH&. De kosten van materialen en manuren worden daarom volledig bij de huurders in rekening gebracht. Het feit dat SSH& deze kosten doorberekend aan de huurders is dus geen vrijbrief om bezit te vernielen! Voor het uitvoeren van reparatiewerkzaamheden vanwege moedwillige vernieling treft SSH& geen betalingsregelingen met bewoners.
Vernieling wordt niet getolereerd. Mocht er toch schade ontstaan, dan laat SSH& deze schades en/of vernielingen repareren door een extern bedrijf. Derden die niet in het dispuutshuis wonen zijn geen partij voor SSH&. De kosten van materialen en manuren worden daarom volledig bij de huurders in rekening gebracht. Het feit dat SSH& deze kosten doorberekend aan de huurders is dus geen vrijbrief om bezit te vernielen! Voor het uitvoeren van reparatiewerkzaamheden vanwege moedwillige vernieling treft SSH& geen betalingsregelingen met bewoners.
7. De voor- en achtertuin blijft schoon en opgeruimd.
8. Het pand blijft van binnen ook schoon en opgeruimd. Vluchtroutes zijn
leeg.
leeg.
9. Fietsen worden niet meer aan de voorzijde of in de tuin geplaatst.
10. Een kleinschalig huisfeestje (met maximaal 15 personen) vindt niet vaker plaats dan 1 keer per week (behalve tijdens de introductieweek).
11. Grootschalige feesten (meer dan 15 personen) vinden alleen plaats na tijdig overleg met
SSH&. SSH& kan dan bepalen of het feest is toegestaan en onder welke voorwaarden. Onder
tijdig wordt verstaan ten minste veertien (14) dagen voorafgaand aan een feest. In goed
overleg kunnen redelijke voorwaarden aan een feest worden verbonden.
12. Er worden geen evenementen of commerciële activiteiten uitgevoerd in dit pand.
13. Het pand wordt binnen 24 uur na een feestje opgeruimd en schoongemaakt. Constateert
SSH& dat het niet opgeruimd is binnen de gestelde tijd? Dan schakelt SSH& een bedrijf in om de rommel alsnog op te ruimen en schoon te maken. De kosten worden dan volledig bij de huurders in rekening gebracht.
14. Om de voortgang te bewaken, wordt er driewekelijks een moment gepland met SSH& om de situatie te bespreken.
Consequenties
Bovenstaande bepalingen gelden voor iedere bewoner en worden toegevoegd aan de nieuwe contracten.
Bij overtreding gelden de volgende consequenties:
- Indien wij constateren dat er opnieuw een grootschalig feest wordt georganiseerd in het gehuurde, waarbij veel overlast voor de leefomgeving zal zijn, gaan wij over tot een boete van € 2.500,-. Dit is een individuele boete of voor alle bewoners samen op het moment dat de veroorzaker voor ons niet traceerbaar is. Hierbij passen wij artikel 6.9 toe uit de algemene huurvoorwaarden.
- SSH& brengt een boete van € 100,- per constatering in rekening bij de bewoners bij een vernieling of inbreuk op ons eigendom. Dit is een individuele boete of voor alle bewoners samen op het moment dat de veroorzaker door ons niet traceerbaar is.
- Bij een grove eerste overtreding of een herhaalde overtreding, trekken we de mogelijkheid in om intern te verhuizen binnen het gehele woningbezit van SSH&.
- In het uiterste geval passen we artikel 17.4 uit de algemene huurvoorwaarden toe. Dit betekent dat SSH& het niet-bindend voordrachtsrecht van het huis intrekt en zelf een leegstaande kamer aan een woningzoekende student toewijst.
2.7.
Nadien is de barkamer heropend en begin augustus 2022 weer gesloten.
2.8.
Op 15 augustus 2022 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen SSHN en de toenmalige huurders. Nadien hebben, voor zover thans van belang, [gedaagde 3] , [gedaagde 2] en [gedaagde 5] het hiervoor weergegeven document ondertekend.
2.9.
Op 13 september 2022 heeft opnieuw een gesprek plaatsgevonden tussen SSHN en de (toenmalige) huurders. SSHN heeft een document aan de huurders voorgelegd (hierna: ‘de tweede gedragsaanwijzing’) waarvan de van de eerste gedragsaanwijzing afwijkende bepalingen als volgt luiden:
2. Wonen bij SSH& vereist een goede omgang met de buurt. De bewoners houden op een respectvolle manier contact met bewoners van de [straatnaam] en informeren hen minimaal 7 dagen van te voren schriftelijk bij (grootschalige) feesten.
3. Na 22:00 uur is de muziek uit en gaan de bewoners naar de stad of naar binnen. Ramen en
deuren worden gesloten om geluidsoverlast tegen te gaan. Alles wat op straat te horen is, valt onder geluidsoverlast.
4. De woonkamer van het pand (voormalige barkamer) is bedoeld om elkaar te ontmoeten. Het is geen café. Er wordt geen entree geheven en er wordt geen drank geschonken tegen betaling. De bar gaat er met tap installatie uit, er komt geen nieuwe tapinstallatie en/of bar meer in het pand van [dispuut] .
5. De huidige geluidsinstallatie wordt afgesloten en er komt een vervangende installatie die overlastbeperkend is. Daarnaast wordt de geluidswerende wand in de barruimte vervangen. De muziek installatie en de geluidswerende wanden zorgen ervoor dat er op straat geen geluid te horen is.
Consequenties
- Bij overtreding van een of meerdere van bovengenoemde bepalingen, trekt SSH& de mogelijkheid in om intern te verhuizen binnen het gehele woningbezit van SSH&.
Consequenties n.a.v. 5 september
- Barkamer gesloten per 6 september 2022 omstreeks 14.00.
- Bar gaat er uit, inclusief tapinstallatie, in de eerste week van januari. Vanaf 7 januari is de ontmoetingsruimte weer te gebruiken onder voorwaarden.
- Tot 7 januari mag er niet meer intern verhuisd worden voor de bewoners van de [straatnaam] conform de afspraken.
- Als er tot 7 januari weer een constatering is van een overtreding van 1 of meer punten vervalt het coöptatierecht voor de [straatnaam] ‘De Villa’.
(…)
2.10.
Op 29 september 2022 heeft SSHN een bericht aan de (toenmalige) huurders gestuurd waarvan de strekking is dat zij zich niet aan de afspraken hebben gehouden en dat het (door SSHN in die brief zo genoemde) coöptatierecht voorlopig, voor onbepaalde tijd, vervalt.
2.11.
[gedaagde 3] , [gedaagde 2] en [gedaagde 5] hebben de tweede gedragsaanwijzing ondertekend in november 2022. Voor [gedaagde 1] , [gedaagde 4] , [gedaagde 6] en [gedaagde 7] geldt dat de tweede gedragsaanwijzing als bijzondere bijlage in de huurovereenkomst is opgenomen.
2.12.
SSHN heeft (in ieder geval) sinds 30 maart 2022 geregeld het gehuurde betreden om de staat daarvan op te nemen. Met de bewoners is contact geweest over de staat van het gehuurde en wat zij volgens SSHN moesten opruimen, schoonmaken en/of herstellen.
2.13.
In een brief van 3 november 2023 schrijft de advocaat van SSHN aan de huurders over de staat van het gehuurde, voor zover hier van belang:
Naar aanleiding van een reeks van gebeurtenissen heeft SSH& op maandag 18 september 2023 in de gemeenschappelijk ruimtes en verkeersruimtes (…) een controle gehouden in mijn aanwezigheid. Daarbij trof SSH& onder meer aan:
- Een duikfles midden in de hal bij de voordeur;
- Twee flessen lachgas in de eerste hoek van de gang bij de voordeur;
- Een winkelwagen aan het eind van de gang, geplaatst voor de deur van kamer nummer 2;
- Een evident verstopte wc op de begane grond, waarvan de pot gevuld was met wc-papier, uitwerpselen en vliegen, waarbij de wc een al langer verstopte indruk maakte;
- Het vossenhol (de holle ruimte bij de achterdeur naar de tuin t.b.v. ventilatie van de kelder dat voor een derde gevuld was met zand/aarde/kroonkurken en ander afval;
- Een binnenplaats/tuin die niet alleen vol lag met lege flesjes bier, maar onder meer ook met:
o Borden, pannen, ovenschalen met etensresten;
o Een tweede winkelwagen, afkomstig van Albert Heijn;
- Allerhande spullen in de verkeersruimten (tevens noodweg en precies voor de positie van de brandslanghaspel), zoals:
o De eerder genoemde winkelwagen op de begane grond;
o Glasscherven in het trappenhuis;
o Lege flesjes bier;
o Barkrukken;
o Een met zaagsel gevulde kooi voor kleine knaagdieren met een zaak (sic) voedsel ernaast geplaatst;
- De deur leidend naar de Zolderkamer besmeurd met vieze, bruinrood gekleurde op opgedroogde curry lijkende vlekken.
SSH& overlegt als
Bijlage 3een protocol dat u dient op te volgen ter uitvoering van uw onderhoudsverplichtingen. Het pand moet er binnen drie weken na datum van deze brief – binnen het kader van uw huurdersverplichtingen – spik en span bijstaan, wilt u en rechtszaak vermijden. (…)
Bijlage 3een protocol dat u dient op te volgen ter uitvoering van uw onderhoudsverplichtingen. Het pand moet er binnen drie weken na datum van deze brief – binnen het kader van uw huurdersverplichtingen – spik en span bijstaan, wilt u en rechtszaak vermijden. (…)
2.14.
In een brief van 14 december 2023 schrijft de advocaat van SSHN aan de huurders over de staat van het gehuurde, voor zover hier van belang:
Bevindingen van 27 november 2023 en van 4 december 2023 die leiden tot deze brief
Op 27 november 2023 om 12.15 uur is een eerste controleronde geweest (ruim na de gegeven drie weken, met een extra weekend ertussen). Een aantal foto’s daarvan is bijgevoegd (…). Daaruit volgt dat:
- Bij de bovenste brandhaspel en in de verkeersruimte een prullenbak staat;
- Het voegenwerk in de wasruimte op de grond zwart uitgeslagen is/schimmel bevat;
- In de doucheruimte zwarte aanslag/schimmel in het voegwerk zichtbaar is;
- Er kauwgom of een andere plakkerige substantie op meerdere plaatsen op het linoleum aangekoekt zit;
- Het vossenhol niet leeg geruimd is; er zijn bierkroontjes, zand en peuken zichtbaar;
- Rondom het vossenhol een losse vuilniszak ligt en rondom ook zwerfvuil ligt (bierkroontje, bierblikje, peuk, glasscherven, broodzakclip);
- De tuin niet is aangeveegd: er is één bierkroontje en bovenal veel peuken en glasscherven waarneembaar.
(…)
Ten overvloede heeft SSH& een week later nog een extra ronde gemaakt, dus op 4 december 2023. De foto’s van die controleronde worden (…) aangehecht. Daaruit volgt dat:
- In de keuken allerlei etensresten en afval zichtbaar is, terwijl in de overgang van de vloer naar de deurpost van de keukendeur aangekoekt zwart vuil zichtbaar is (dat er echt wel langer zat dan een week);
- In de keuken een prullenbak staat die zo overvol is dat het afval er inmiddels naast ligt, samen met allerlei bierdopjes, terwijl in de groeven van het aanrecht zwarte aanslag zichtbaar is (die er heus langer dan een week zit);
- Rondom het fornuis allerlei viezigheid en vette aanslag zichtbaar is (die echt niet van een weer kan zijn);
- In de gang naar de onderste brandslanghaspel een overvolle prullenbak staat, met nog een tas met afval van McDonalds ernaast, staande in de vluchtroute en in de route naar dat haspel;
- Het onderste brandslanghaspel wordt geblokkeerd door een voor een kwart met peuken gevulde fles Bacardi;
- Het bovenste brandslanghaspel wederom geblokkeerd is door een prullenbak die zo vol zit dat het deksel blijkbaar ernaast op de grond bovenaan de trap moet liggen, tezamen met een gevulde papieren zak met afval, allerlei los afval, een fles Apfelkorn (nog voor 1/3 gevuld en zonder dop), twee vaatdoeken, twee lege flesjes Heineken en, wat verderop en weliswaar het brandslanghaspel niet blokkerend, maar wel midden in de gang staand een semitransparante drankfles met een das eromheen gedrapeerd.
3.De vordering en het verweer
3.1.
SSHN vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. ontbindt elke tussen de huurders en SSHN bestaande huurovereenkomsten met betrekking tot de woonruimten (dus inclusief hun onroerende aanhorigheden) gelegen aan de [adres+plaats] ;
II. elk van de huurders veroordeelt tot ontruiming van de onder I bedoelde woonruimten, met al hetgeen van hen is en met al die personen die zijdens gedaagden in voornoemde woonruimten verblijven, en de woonruimten leeg, veegschoon en ter algehele beschikking te stellen van SSHN onder afgifte van alle sleutels;
III. elk van de huurders, ieder voor zich, veroordeelt tot betaling van € 2.500 aan SSHN, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 september 2023;
IV. kosten rechtens, waarbij SSHN voorstaat dat de huurders worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten en nakosten.
3.2.
SSHN legt aan de vorderingen ten grondslag dat de huurders tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomsten. Er is sprake van overlast, het uitwonen en uitleven van het gehuurde, het bij herhaling – ook na waarschuwing – versperren van vluchtwegen en brandslanghaspels, het in strijd handelen met de Opiumwet door twee lachtgastanks voorhanden te hebben en van slecht en/of slepend betalingsgedrag. Daarom moeten de huurovereenkomsten worden ontbonden en de huurders worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Voor het overtreden van de Opiumwet moeten de huurders ieder een boete betalen.
3.3.
De huurders voeren gemotiveerd verweer en concluderen allen tot, uitvoerbaar bij voorraad, afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van SSHN in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 4] , [gedaagde 6] en [gedaagde 7] verzoeken subsidiair de vorderingen van SSHN slechts gedeeltelijk toe te wijzen en de huurovereenkomsten slechts voorwaardelijk te ontbinden, en de proceskosten daarbij te compenseren.
4.De beoordeling
Akte toelaten
4.1.
Door de huurders is bezwaar gemaakt tegen het toelaten van de akte houdende producties van de zijde van SSHN. Volgens de huurders kunnen de producties worden toegelaten, maar niet de tekst van de akte. Zij menen dat het een verkapte conclusie betreft met daarin een grondslagwijziging van de vordering.
4.2.
De kantonrechter verwerpt dit bezwaar en laat de akte in zijn geheel toe. Inderdaad betreft het een vrij omvangrijke akte (12 pagina’s inclusief voorblad). Pagina’s 2 tot en met 6 betreffen een toelichting op de bijgevoegde producties, inclusief ingekopieerde foto’s. Waarom dit deel van de akte niet zou kunnen worden toegelaten, is door de huurders onvoldoende duidelijk gemaakt.
4.3.
Vanaf alinea 21 op pagina 6 van de akte wordt een aanvullend juridisch kader geschetst door SSHN. Daarna wordt op pagina’s 7 tot en met 9 vrijwel alleen tekst uit het Besluit bouwwerken leefomgeving geciteerd en de daarbij behorende toelichting. Dit is een openbare bron. De huurders hoefden ter zitting in feite te reageren op de alinea’s 21 tot en met 27 van de akte, exclusief genoemde citaten uit openbare bron ongeveer 2 pagina’s. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter niet zodanig veel dat sprake is van strijd met de goede procesorde.
Toetsing op onredelijk bezwarendheid bedingen
4.4.
De huurders hebben van diverse bepalingen uit de huurovereenkomst, de eerste en tweede gedragsaanwijzing en de door SSHN gehanteerde algemene huurvoorwaarden gesteld dat het onredelijk bezwarende bedingen betreft. De kantonrechter is van oordeel dat hij (enkel) gehouden is een beding te toetsen voor zover dat van belang is voor de beoordeling van het onderhavige geschil en dat er geen grond bestaat om in zijn algemeenheid die toetsing aan te leggen. In feite beroept SSHN zich op overtredingen van de huurders die, voor zover die zijn begaan, alleen al in strijd zijn met het goed huurderschap als neergelegd in de wet. De gestelde onredelijk bezwarende bepalingen spelen dus een ondergeschikte rol en hoeven naar het oordeel van de kantonrechter in deze zaak niet nader te worden getoetst.
Inhoudelijke toetsing
4.5.
SSHN maakt ieder van de huurders de volgende verwijten:
a. zij veroorzaken ernstige overlast in de buurt, waarover omwonenden veelvuldig klagen;
b. het gehuurde wordt uitgewoond en uitgeleefd; er zijn grote hoeveelheden troep, beschadigingen en er wordt niet schoon gemaakt;
c. vluchtwegen en brandslanghaspels worden versperd en zijn daardoor onvoldoende toegankelijk;
d. de huurders handelen in strijd met de Opiumwet; in 2022 is een lachgastank aangetroffen in het gehuurde en in 2023 twee lachgastanks;
e. er is sprake van slecht en/of slepend betalingsgedrag met betrekking tot de huurpenningen.
4.6.
De kantonrechter zal deze verwijten hierna achtereenvolgens bespreken.
Overlast
4.7.
De kantonrechter constateert dat de door SSHN ingeroepen overlastmeldingen dateren uit de periode 12 februari 2022 tot en met 28 september 2022. Er is één melding van nadien, namelijk van 22 september 2023. Door SSHN is desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat er geen nadere en/of recentere overlastmeldingen zijn.
4.8.
Dit betekent dat [gedaagde 1] , [gedaagde 4] , [gedaagde 6] en [gedaagde 7] enkel een verwijt zou kunnen worden gemaakt van de laatstelijk gedane melding. SSHN heeft erkend dat deze huurders geen tekortkoming kan worden aangerekend over de periode voordat zij gingen huren. Dit spreekt ook vanzelf. Het is ook niet zo, zoals door SSHN nog gesteld, dat oudere tekortkomingen ten opzichte van deze huurders kunnen worden ‘binnengehaald’ in het kader van de toepassing van de tenzij-formule van artikel 6:265 BW Pro. SSHN heeft betoogd, althans zo vat de kantonrechter haar stellingen op, dat bij die eventueel te maken afweging betrokken mag worden dat deze huurders wisten dat zij in een huis gingen wonen dat onder verscherpt toezicht stond en dat zij zich dus extra goed aan de regels moesten houden. Dit gaat echter niet op, omdat in iedere individuele huurrelatie eerst moet worden vastgesteld of sprake is van een tekortkoming van de huurder.
4.9.
In september 2023 is gemeld dat twaalf zeiknatte met bloem bestoven jongeren uit het gehuurde zijn gekomen. De melder schrijft: “Wij zijn niet gediend van dit soort gebrul en gelal het is inmiddels half twaalf”. De kantonrechter kan niet achterhalen van wie deze melding afkomstig is. In tegenstelling tot de andere meldingen is deze anoniem. Onduidelijk is ook of deze melding klopt en (dus) of sprake is geweest van reële overlast. Zou dit al zo zijn, dan geldt ten opzichte van [gedaagde 1] , [gedaagde 4] , [gedaagde 6] , en [gedaagde 7] dat dit ene incident nog geen tekortkoming oplevert. Slotsom is dan dat zij niet tekortgeschoten zijn in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst waar het gaat om het veroorzaken van overlast.
4.10.
Voor [gedaagde 3] , [gedaagde 2] en [gedaagde 5] ligt dit anders. Zonder iedere individuele melding te bespreken, constateert de kantonrechter dat in de periode februari tot en met augustus 2022 veelvuldig en ernstige overlast is veroorzaakt door de toenmalige bewoners van het gehuurde. Pregnante voorbeelden zijn de bus met 20 à 30 dames die het gehuurde komen bezoeken (melding 14 februari 2022) en de grote hoeveelheid bier, meerdere 50-literfusten, die bij het gehuurde werd bezorgd (melding met foto van 16 februari 2022). Gedurende genoemde periode is er, zo neemt de kantonrechter op basis van de meldingen aan, veelvuldig tot diep in de nacht gefeest in het gehuurde, waarbij veel bezoekers werden ontvangen, met geluidsoverlast en andere overlast tot gevolg.
4.11.
Dit is [gedaagde 3] , [gedaagde 2] en [gedaagde 5] aan te rekenen. Zij hebben betoogd dat SSHN niet kan bewijzen wie van hen precies overlast zou hebben veroorzaakt. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit voor SSHN echter ook niet mogelijk en is dit ook niet nodig. Immers, [gedaagde 3] , [gedaagde 2] en [gedaagde 5] kunnen voor henzelf gemakkelijk stellen en mogelijk ook aantonen, dat zij bij één of meer overlastgevende incidenten niet aanwezig en/of betrokken waren. In zoverre rust op hen een verzwaarde stelplicht. Zij hebben dit echter niet gesteld, laat staan onderbouwd. Daar komt bij dat de kantonrechter zich niet kan voorstellen dat één van de dispuutsleden wel aanwezig is maar het op dat moment in het gehuurde gegeven feest aan zich voorbij laat gaan. De bijzondere aard van de bewoning, door enkel leden van het dispuut, maakt dus ook dat SSHN met het stellen van overlast vanuit het gehuurde voldoende aannemelijk maakt dat individuele huurders tekortschieten, waarbij zij hun andersluidende stelling zouden moeten motiveren.
4.12.
Wat betreft die bijzondere aard van het gehuurde en de bewoning, een studentenpand bewoond door leden van het dispuut, nog het volgende. De kantonrechter is het met de huurders eens dat voor hen niet zonder meer de maatstaf van de gemiddelde huurder geldt. De leefwijze van studenten, en mogelijk in het bijzonder van dispuutsleden, wijkt af van dat van andere huurders. Hiervoor moet ruimte zijn. Ook voor hen geldt echter een ondergrens. Voor zover zij met hun stellingen over de studentenverenigingen als cultureel erfgoed en de lange aanwezigheid van het dispuut in het gehuurde hebben willen betogen dat vrijwel ieder (studentikoos) gedrag moet worden geduld, faalt deze stelling.
4.13.
Naar het oordeel van de kantonrechter is het gedrag in elk geval in februari 2022 beneden voornoemde ondergrens. Er is toen ernstige overlast veroorzaakt. Daarna is SSHN maatregelen gaan nemen, onder andere door tijdelijke sluiting van de barkamer en het geven van de eerste gedragsaanwijzing. De kantonrechter vindt het terecht en ook redelijk dat SSHN, mede gezien de bijzondere omstandigheden met betrekking tot deze huurverhouding, de huurders de kans heeft gegeven hun gedrag te verbeteren. Dit is met horten en stoten verlopen. De barkamer is heropend, hetgeen tot overlast leidde. Gezegd moet wel worden dat daarover één melding (van 28 juli 2022) beschikbaar is. De barkamer is toen gesloten en de tweede gedragsaanwijzing is gegeven. Daarbij geldt dat dit niet op grond van overlastmeldingen is gebeurd, maar op grond van zorgen vanuit de buurt. Daarna is er nog een aantal overlastmeldingen geweest in september 2022, en weer daarna voornoemde melding in september 2023, aan welke melding gezien hetgeen daarover hiervoor is overwogen weinig waarde toekomt.
4.14.
In feite is dus in februari 2022 sprake geweest van structureel en ernstig overlastgevend gedrag en nadien zijn er enige incidenten geweest. Na september 2022 is dit opgehouden. De kantonrechter is van oordeel dat dit een tekortkoming is van [gedaagde 3] , [gedaagde 2] en [gedaagde 5] .
Gehuurde uitwonen/uitleven
4.15.
De kantonrechter merkt ook op het punt van netheid op dat een studentenhuis, en wellicht in het bijzonder een dispuutshuis, niet langs de lat van een gemiddelde huurder hoeft te worden beoordeeld. Ook hier geldt echter dat dit niet maakt dat geen regels gesteld kunnen worden aan de toestand van het gehuurde. Herhaald zij voorts dat de huurders, gezien hun gezamenlijkheid, ieder verantwoordelijk zijn voor de staat van het gehuurde. Het is niet aan SSHN om te stellen en te bewijzen wie van de huurders verantwoordelijk is voor de aangetroffen vervuiling. Het is niet goed denkbaar dat een individuele huurder en dispuutslid hier op geen enkele wijze aan bijdraagt. Indien dat al het geval zou zijn, is het aan die individuele huurder om daarover stellingen in te nemen. Dat is door geen van de huurders gedaan.
4.16.
De kantonrechter is van oordeel dat de staat van het gehuurde, daaronder begrepen de tuin, in met name 2022 maar ook bij periodes in 2023 beneden de maat is geweest. Er is sprake geweest van grote vervuiling, met name waar in het gehuurde en de tuin grote hoeveelheden spullen van aanzienlijke omvang en/of grofvuil (onder andere oude meubels, matrassen, fietsonderdelen, koelkasten, bierfusten, rolcontainers en biertafels) aanwezig waren.
4.17.
Voor zover de kantonrechter kan nagaan is SSHN hierop vanaf de zomer van 2023 werkelijk op relevante wijze en consequent gaan handhaven. Er is sindsdien veel verbeterd, maar er is ook nog – ook voornoemde studentennorm in acht nemende – het een en ander te verbeteren. Het gaat met pieken en dalen, zo is de indruk van de kantonrechter, en het vergt de nodige aandacht van SSHN om de huurders te brengen tot opruimen en schoonmaken. Er zijn momenten dat het gehuurde er heel acceptabel uitziet (dit is te zien op de foto’s die de huurders hebben overgelegd) en momenten waarop de rommel zich weer behoorlijk opstapelt (foto’s SSHN). Wel legt SSHN in de brief van 3 november 2023 een te hoge norm aan waar zij spreekt over het spik en span maken van het gehuurde. Voorts volgen de waarschuwingen en inspecties zich in die periode wel erg snel op, terwijl de huurders druk doende zijn onder andere de ‘zooi’ uit 2022 weg te werken.
4.18.
Een en ander brengt de kantonrechter tot het oordeel dat het alle huurders kan worden verweten dat het gehuurde enige tijd, ook gelegd langs de studentennorm, te vervuild en rommelig is geweest. Dit is een tekortkoming die hen allen kan worden aangerekend. Wat betreft de door SSHN genoemde grote beschadiging in de muur op de begane grond kan de kantonrechter, gelet op de uiteenlopende stellingen hierover, niet vaststellen wat hiervan de oorzaak is geweest en dus of dit aan de huurders kan worden toegerekend. Dit wordt dus buiten beschouwing gelaten.
Blokkeren vluchtwegen en brandhaspels
4.19.
De kantonrechter kan SSHN volgen waar zij stelt dat huurders, alleen al op basis van goed huurderschap, gehouden zijn de brandveiligheid in acht te nemen. Daarbij hoort het niet blokkeren van vluchtwegen en brandhaspels. Ook hiervoor zijn de huurders ieder verantwoordelijk, waarbij gelet op de onderhavige woonvorm wordt aangenomen dat geen van de huurders volledig buiten de verweten gedragingen staat, tenzij zij dat gemotiveerd stellen. Dit hebben zij niet gedaan.
4.20.
Naar het oordeel van de kantonrechter is de omgang van de huurders met de ruimte rondom de brandhaspels en het vrij houden van de vluchtwegen bij tijden te slordig, maar uit de door SSHN genoemde voorbeelden en overgelegde foto’s kan de kantonrechter niet afleiden dat de feitelijke situatie op een of meer momenten zo is geweest dat de brandhaspels niet meer te gebruiken/bereiken waren en de vluchtwegen gevaarzettend versperd waren. Hierin zijn de huurders naar het oordeel van de kantonrechter daarom niet tekortgeschoten.
Handelen in strijd met de Opiumwet
4.21.
SSHN heeft naar zij stelt in 2022 één en in 2023 twee lachgastanks aangetroffen. De kantonrechter neemt dit voor juist aan. Echter heeft de kantonrechter in het onderhavige geval onvoldoende aanwijzingen dat deze tanks in volle staat in het gehuurde aanwezig zijn geweest. Het kan zo zijn dat, zoals ten aanzien van één tank wordt gesteld, deze leeg in het gehuurde zijn gebracht. De kantonrechter is van oordeel dat gezien de zware consequenties die SSHN op dit punt aan de gestelde overtreding wil verbinden, waaronder een substantiële boete, SSHN meer had moeten stellen dan dat de tanks op foto’s zichtbaar zijn. De kantonrechter ziet hierin daarom geen tekortkoming van (één van) de huurders. Dit leidt ook reeds tot afwijzing van de gevorderde boete.
Slecht en/of slepend betalingsgedrag
4.22.
[gedaagde 7] wordt op dit punt geen verwijt gemaakt. De overige huurders hebben allemaal de huurpenningen op enig moment niet tijdig of volledig betaald.
- [gedaagde 1] heeft de huur niet op tijd voldaan over de maanden april tot en met september 2023.
- [gedaagde 2] had een huurachterstand in september 2022 van € 341,89 (één maand huur), waarvoor meerdere – niet volledig nagekomen – betalingsregelingen zijn gesloten. In juli 2023 is de achterstand op grond van de toen geldende betalingsregeling uiteindelijk voldaan.
- [gedaagde 3] had een huurachterstand van € 1.257,48 (bijna drie maanden huur) per september 2022, welke eind november 2022 volledig is voldaan.
- [gedaagde 4] had een huurachterstand per 19 juli 2023 van € 1.347,83 (bijna drie maanden huur), is door SSHN gedagvaard tot ontbinding en ontruiming, waarna de achterstand door de ouders van [gedaagde 4] ineens is voldaan in oktober 2023.
- [gedaagde 5] had een huurachterstand in april 2023 van € 439,15 (iets meer dan een maand huur), die na een aanvankelijk niet volledig nagekomen betalingsregeling is voldaan in juli 2023. In september 2023 is [gedaagde 5] door SSHN opnieuw aangemaand in verband met een kleine huurachterstand (€ 141,86).
- [gedaagde 6] had een huurachterstand per juni 2023 van € 268 (één maand huur), de daarvoor getroffen betalingsregeling is sindsdien nagekomen.
4.23.
Tijdige betaling van de huurpenningen is een kernverplichting op grond van de huurovereenkomst. Het laten ontstaan van een achterstand in de betaling is dus een tekortkoming in de nakoming daarvan.
Conclusie tekortschieten per huurder
4.24.
Op grond van het voorgaande is per huurder de volgende balans op te maken:
- [gedaagde 1] : tekortkoming gelegen in het gedurende een periode in 2023 onvoldoende schoon en opgeruimd houden van het gehuurde en het laten ontstaan van een huurachterstand.
- [gedaagde 2] : tekortkoming gelegen in overlastgevend gedrag in 2022, onvoldoende schoon en opgeruimd houden van het gehuurde gedurende periodes in 2022 en 2023 en het laten ontstaan van een huurachterstand.
- [gedaagde 3] : tekortkoming gelegen in overlastgevend gedrag in 2022, onvoldoende schoon en opgeruimd houden van het gehuurde gedurende periodes in 2022 en 2023,
- [gedaagde 4] : tekortkoming gelegen in het gedurende een periode in 2023 onvoldoende schoon en opgeruimd houden van het gehuurde en het laten ontstaan van een huurachterstand.
- [gedaagde 5] : tekortkoming gelegen in overlastgevend gedrag in 2022, onvoldoende schoon en opgeruimd houden van het gehuurde gedurende periodes in 2022 en 2023 en het laten ontstaan van een huurachterstand.
- [gedaagde 6] : tekortkoming gelegen in het gedurende een periode in 2023 onvoldoende schoon en opgeruimd houden van het gehuurde en het laten ontstaan van een huurachterstand.
- [gedaagde 7] : tekortkoming gelegen in het gedurende een periode in 2023 onvoldoende schoon en opgeruimd houden van het gehuurde.
Leidt dit tot ontbinding en ontruiming?
4.25.
Nu sprake is van een tekortkoming zijdens de huurders in de nakoming van de verplichtingen op grond van de huurovereenkomst leidt dit tot ontbinding van die overeenkomsten, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW Pro). In het kader van een huurverhouding is het aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, Eigen Haard).
4.26.
SSHN heeft er belang bij dat vanuit het gehuurde geen overlast wordt veroorzaakt, waarop zij – terecht – door de buurt wordt aangesproken. Evenzeer heeft zij er belang bij dat het gehuurde niet wordt uitgewoond en dat de huur op tijd wordt voldaan. Het belang van de huurders is erin gelegen dat zij kunnen wonen in de stad waar zij studeren. De kantonrechter neemt met de huurders aan dat het bij toewijzing van de vorderingen niet eenvoudig voor hen zal zijn elders een kamer in [plaats] te huren en dat dit nadelig kan uitpakken voor hun studieresultaten. Overigens heeft SSHN hen buiten rechte wel de mogelijkheid geboden vrijwillig andere woonruimte uit het bezit van SSHN te gaan huren. Dit zou echter wel hebben betekend dat de huurders ieder op een andere plek zouden moeten gaan wonen en dus, na 65 jaar, geen sprake meer zou zijn van een dispuutshuis.
4.27.
Met inachtneming van deze belangen komt de kantonrechter tot het oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomsten niet gerechtvaardigd is. Wat betreft het onvoldoende schoonhouden van het gehuurde in 2023 geldt dat de huurders (via huisoudste [gedaagde 2] ) hierop door SSHN goed aanspreekbaar zijn. Er is veel verbeterd sinds het dieptepunt op het gebied van orde en netheid in 2022. De huidige staat van het gehuurde vergt aandacht van de huurders, maar mede gelet op het feit dat het een studentenwoning betreft en de huurders als gezegd al dan niet aangezet door SSHN steeds schoonmaken en opruimen, is de (gemiddelde) toestand van het gehuurde inmiddels aanvaardbaar. Daarvoor hoeft het gehuurde niet spik en span te zijn, zoals SSHN stelt. Dat dit gedurende 2023 wel anders is geweest, rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter niet de ontbinding van de huurovereenkomsten. [gedaagde 7] is geen ander verwijt gemaakt. [gedaagde 1] en [gedaagde 6] is te verwijten dat zij een huurachterstand hebben laten ontstaan. Voor [gedaagde 1] betreft dit het gedurende een aantal maanden te laat betalen van de huur, voor [gedaagde 6] een relatief geringe huurachterstand. [gedaagde 4] had een aanzienlijke huurachterstand, die echter na interventie van zijn ouders, ineens is voldaan. De betalingsachterstanden van deze huurders zijn inmiddels al enige tijd opgelost. De ontbinding van hun huurovereenkomsten is hiermee niet gerechtvaardigd.
4.28.
[gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 5] treft een groter verwijt, gezien de overlast in 2022 en de toenmalige toestand van het gehuurde. Als hiervoor gezegd heeft SSHN, terecht, hen de mogelijkheid geboden hun gedrag te verbeteren. Deze kans hebben zij naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gegrepen. Van overlast is al geruime tijd geen sprake meer en het pand is inmiddels in aanvaardbare toestand gebracht. [gedaagde 5] heeft tweemaal een relatief geringe huurachterstand laten ontstaan. Dit alles, op zichzelf en in onderlinge samenhang beschouwd, rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter niet de ontbinding van de huurovereenkomst. De huurachterstand die [gedaagde 3] en [gedaagde 2] hebben laten ontstaan, is aanzienlijk. Ook dit ligt echter al geruime tijd in het verleden. Ook op dit vlak hebben zij hun gedrag in positieve zin aangepast. Dit leidt ook voor hen tot de conclusie dat de diverse omstandigheden niet maken dat ontbinding van hun huurovereenkomsten gerechtvaardigd is.
Slotsom en proceskosten
4.29.
De vorderingen van SSHN worden afgewezen. Als de in het ongelijk gesteld partij wordt SSHN veroordeeld in de proceskosten en de onweersproken wettelijke rente daarover.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt SSHN in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 4] , [gedaagde 6] en [gedaagde 7] gezamenlijk begroot op € 812 aan salaris voor de gemachtigde en aan de zijde van [gedaagde 3] en [gedaagde 5] gezamenlijk begroot op € 812 aan salaris voor de gemachtigde, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele betaling,
5.3.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2024