ECLI:NL:RBGEL:2024:6594

• Datum uitspraak: 1 maart 2024
• Publicatiedatum: 30 september 2024
• Zaaknummer: 10521385 \ CV EXPL 23-1500
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: R.J.J. van Acht
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurovereenkomst en herstel van tuin na overlijden buurvrouw

In deze zaak vordert de eiser, die sinds de jaren '60 een woning huurt van de stichting Talis, dat een stuk van zijn tuin, dat eerder is afgestaan voor gebruik door een buurvrouw, in de oude staat wordt hersteld. De buurvrouw, die in 2010 is overleden, had extra ruimte nodig om haar woning te kunnen verlaten. De eiser stelt dat er een afspraak was gemaakt met de rechtsvoorganger van Talis dat de tuin teruggebracht zou worden in de originele staat zodra de buurvrouw de woning verliet. Talis heeft echter geweigerd om de tuin in de oude staat terug te brengen, met als argument dat er een nieuwe afspraak zou zijn gemaakt in 2010 die de eerdere afspraak zou hebben gewijzigd. De kantonrechter heeft de zaak beoordeeld en vastgesteld dat de eiser recht heeft op herstel van de tuin, tenzij Talis kan bewijzen dat er een nieuwe overeenkomst is gesloten die de eerdere afspraak ongeldig maakt. De rechter heeft Talis in de gelegenheid gesteld om bewijs te leveren van deze nieuwe overeenkomst. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Nijmegen

zaakgegevens 10521385 \ CV EXPL 23-1500 \ 398 \ 858

uitspraak van 1 maart 2024

vonnis

in de zaak van

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eisende partij

gemachtigde mr. V.W.J.H. Kobossen

tegen

de stichting

Stichting Talis

gevestigd te Nijmegen

gedaagde partij

gemachtigde mr. P.A.C. van Buul

Partijen worden hierna [eiser] en Talis genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 4 augustus 2023 en de daarin genoemde processtukken

- de brief van 29 november 2023 van de gemachtigde van Talis, met productie 3

- de mondelinge behandeling van 1 december 2023.

2. De feiten

2.1.

[eiser] huurt sinds de jaren ’60 van de vorige eeuw de woning aan de [adres 1] van Talis, de rechtsopvolger van WoonGenoot, die op haar beurt rechtsopvolger was van [woningbouwvereniging] (hierna: [woningbouwvereniging] ).

2.2.

De achtertuin van [eiser] grenst aan de achtertuin van de woning aan [adres 2] , eveneens een woning van Talis. De huidige huurder van die woning woont daar sinds 20 juli 2010.

2.3.

Op verzoek van de rechtsvoorganger van Talis heeft [eiser] ermee ingestemd dat een deel van zijn tuin wordt ingericht als achterpad ten behoeve van de vorige huurster van de woning aan [adres 2] , mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1] ), die in verband met een fysieke beperking extra ruimte nodig had om haar woning te kunnen verlaten. [naam 1] is op [datum] 2010 overleden.

2.4.

[woningbouwvereniging] heeft op 13 februari 2001 het volgende geschreven aan [eiser] :

“Hierbij geven wij toestemming om uw achtertuin in de originele afmeting terug te brengen wanneer de bewoner van [adres 2] de woning verlaat.”

2.5.

Op 2 januari 2023 heeft Talis het volgende geschreven aan de gemachtigde van [eiser] :

“Op 22 november 2022 heb ik u en uw cliënt gesproken over het in oude staat brengen van de tuin en een vergoeding voor het niet kunnen gebruiken van een deel van de tuin. In deze brief leest u ons definitieve besluit.

Wij gaan de tuin niet in de oude staat brengen

De reden hiervoor is dat wij op 6 juli 2010 tijdens een huisbezoek uw cliënt op de hoogte hebben gebracht dat de vorige huurder van [adres 2] gaat verhuizen. Tijdens het gesprek hebben wij met uw cliënt afgesproken dat de situatie ongewijzigd blijft. Hiermee hebben wij aan onze meldplicht voldaan en zijn hem geen vergoeding verschuldigd.

Geen huurverlaging

Tijdens het huisbezoek sprak ik met u af om opnieuw naar de puntenwaardering te kijken, want de huurprijs wordt bepaald aan de hand van dit systeem. Voor de tuin van uw cliënt zijn 6 punten afgegeven er vanuit gaande dat de voor- en achtertuin tussen 50 m2 en 75 m2 groot zijn. Wij hebben de tuin opgemeten. De afmeting is 98,24 m2 exclusief 3,5 m2 die gebruikt wordt als achterpad. Hierdoor blijft de tuin nog steeds voldoen aan 6 punten. Dit betekent dat het afstaan van 3,5 m2 geen invloed heeft op de huurprijs.”

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. Talis veroordeelt tot het terugbrengen van het stuk grond in kwestie naar de oude staat, zoals omschreven in het lichaam van de dagvaarding, dit alles voor rekening van Talis;

II. Talis veroordeelt tot betaling van € 945,00 aan [eiser] , ten titel van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente over de periode vanaf 20 april 2023 tot en met het moment van algehele voldoening;

Subsidiair:

III. verklaart voor recht dat de huurprijs door [eiser] te betalen wordt verlaagd met € 35,00 per maand, dan wel wordt verlaagd door de kantonrechter met een in goede justitie te bepalen bedrag;

IV. Talis veroordeelt tot betaling van € 9.100,00 op grond van het gegeven dat [eiser] dit bedrag onverschuldigd heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente over de periode vanaf 20 april 2023 tot en met het moment van algehele voldoening;

Zowel primair als subsidiair:

V. Talis veroordeelt in de buitengerechtelijke incassokosten van € 150,00 en in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat Talis is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, nu zij niet is overgegaan tot het terugbrengen van het stuk grond in kwestie in de oude staat, zoals overeengekomen op 13 februari 2001 met de rechtsvoorganger van Talis. Deze afspraak hield in dat een deel van zijn tuin werd ingericht als achterpad voor buurvrouw [naam 1] en dat de verhuurder het stuk grond terugbrengt in de oude staat zodra de huurovereenkomst met [naam 1] eindigt. [eiser] stelt dat hij in 2021 ermee bekend werd dat [naam 1] in 2014 was overleden en dat de woning aan [adres 2] vanaf die tijd was verhuurd aan een nieuwe huurder. Ondanks verzoeken daartoe weigert Talis het stuk grond terug te brengen in de staat zoals deze was vóór de gemaakte afspraak in 2001, dan wel [eiser] financieel te compenseren wegens de beperking in zijn huurgenot. [eiser] begroot de schade wegens derving van huurgenot op € 35,00 per maand, zijnde vanaf 1 januari 2021 tot aan de dag van dagvaarding een bedrag van € 945,00. Om deze procedure te voorkomen heeft [eiser] (tevergeefs) buitengerechtelijke werkzaamheden laten verrichten, zodat hij aanspraak maakt op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten.

3.3.

Talis voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en de nakosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang bij de beoordeling van het geschil, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het geschil betreft een stukje grond van 3,5 m², gelegen tussen de achtertuin van [eiser] en het perceel [adres 2] . Tussen partijen is genoegzaam bekend om welk stukje grond het gaat. De door Talis overgelegde situatiefoto’s zijn tijdens de mondelinge behandeling bekeken en besproken en de kantonrechter heeft hieruit opgemaakt dat de afmeting en de ligging niet in geschil zijn. Van een niet bepaalde en niet concrete vordering, zoals Talis bij antwoord aanvoert, is dan ook geen sprake. Het verweer op dit punt wordt dan ook verworpen.

4.2.

Talis voert aan dat toewijzing van het primair gevorderde ertoe leidt dat zij eenzijdig een wijziging aanbrengt in de omvang van het gehuurde aan [adres 2] , zodat zijzelf tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen jegens de huidige huurder van die woning. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Talis heeft tijdens de mondelinge behandeling weliswaar aangevoerd dat het stukje grond aan het perceel [adres 2] toebehoort, hetgeen wordt betwist, maar zij heeft daarvan geen (begin van) bewijs geleverd noch heeft zij op dit punt een concreet bewijsaanbod gedaan. De door Talis overgelegde huurovereenkomst van 20 juli 2010 met de huidige huurder van de woning (productie 1 bij conclusie van antwoord) kan haar niet baten, nu daarop het stukje grond niet is vermeld.

4.3.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de afspraak uit 2001 (zie ro. 2.4) [eiser] een
extra bevoegdheid gegeven om zijn achtertuin zelf in de originele staat terug te brengen wanneer [naam 1] de woning verlaat, welke bevoegdheid niet in de weg staat aan een nakomingsvordering van [eiser] op (de rechtsvoorgangers van) Talis om de achtertuin terug in de oude staat te brengen. Onder die
extra bevoegdheid, die [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter jegens de nieuwe huurder niet meer kan inroepen, ligt immers de erkenning van het huurrecht van [eiser] op het stukje grond.

4.4.

Talis erkent de gemaakte afspraak van 13 februari 2001, maar stelt primair dat partijen op 6 juli 2010 een nadere afspraak hebben gemaakt over de omvang van het gehuurde. Talis verwijst in dit verband naar een brief van WoonGenoot van 6 juli 2010 (productie 4 bij dagvaarding), waarin WoonGenoot het volgende heeft geschreven aan [eiser] :

“Naar aanleiding van ons gesprek met ondergetekende en onze heer [naam 2] , d.d. 06 juli 2010 in de achteromgang naar uw woning zijn we overeengekomen dat de situatie blijft zoals bestaand. We hebben hierop de hand geschud.

Het muurtje wat tegen de woning [adres 2] staat breekt WoonGenoot af en hier komt een houten schutting te staan tot aan de bestaande poort van [adres 2] de poort blijft gehandhaafd tot de bewoner van [adres 2] deze gaat vervangen.”

4.5.

[eiser] betwist dat hij deze nadere afspraak heeft gemaakt met WoonGenoot en hij betwist de ontvangst van de brief.

4.6.

De vraag die voorligt, is of [eiser] afstand heeft gedaan van zijn aanspraak op het stukje grond op grond van de huurovereenkomst, door een nadere overeenkomst te sluiten met Talis. Gelet op de betwisting door [eiser] is, gelet op de ontvangsttheorie van artikel 3:37 lid 3 BW, niet vast komen te staan dat hij de brief van 6 juli 2010 heeft ontvangen. Aan het bestaan van die brief (en het dan zonder protest behouden daarvan) kan dus op zichzelf geen vermoeden van het bestaan van de gestelde nadere overeenkomst worden ontleend.

Volgens Talis kan het bestaan van de nadere overeenkomst ook blijken uit het feit dat aan die nadere afspraak uitvoering is gegeven, nu de erfafscheiding is aangepast zoals omschreven in de brief. Die werkzaamheden zijn echter niet verricht aan de erfafscheiding van [eiser] , maar aan die van de huurder van [adres 2] , zodat ook daaruit niet zonder meer een vermoeden van de afspraak kan worden afgeleid. De instemming van [eiser] was immers voor het uitvoeren van die werkzaamheden niet nodig.

Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv rust op Talis de stelplicht en de bewijslast van de door haar gestelde nadere overeenkomst. Door het in het geding brengen van de genoemde brief heeft Talis aan haar stelplicht voldaan. Nu de afspraak door [eiser] wordt betwist zal Talis, gelet op haar uitdrukkelijke bewijsaanbod, worden toegelaten tot bewijslevering.

4.7.

Indien komt vast te staan dat [eiser] en Talis de nadere overeenkomst als vermeld in de brief van 6 juli 2010 hebben gesloten, staat daarmee ook vast dat [eiser] afstand heeft gedaan van het stukje grond in kwestie en zullen zijn vorderingen worden afgewezen.

4.8.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

stelt Talis in de gelegenheid bewijs te leveren als bedoeld in ro. 4.6;

5.2.

bepaalt dat Talis zich op de rolzitting van vrijdag 29 maart 2024 schriftelijk kan uitlaten over de vraag hoe zij het bewijs wil leveren;

5.3.

bepaalt dat, als Talis bewijs wil leveren door middel van schriftelijke stukken, zij deze stukken op de hiervoor vermelde rolzitting over moet leggen;

5.4.

bepaalt dat Talis, als zij bewijs door getuigen zou willen leveren, de naam en woonplaats van de te horen getuigen moeten opgeven met de verhinderdata van haarzelf, haar gemachtigde en de getuigen en zo mogelijk van de tegenpartij in de maanden mei tot en met juli 2024 (maandagen of vrijdagen), waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld;

5.5.

bepaalt dat, als een getuigenverhoor wordt gehouden, beide partijen daarbij aanwezig moeten zijn om eventueel aansluitend aan het verhoor de zaak te bespreken en om te bekijken of een schikking mogelijk is;

5.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2024.