Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 10746817 \ CV EXPL 23-2959 \ 398
10931238 \ CV EXPL 24-458 \ 398
uitspraak van
vonnis
in de hoofdzaak met nummer 10746817 van
1.[eis in conv/verw in reconv sub 1]
wonende te [woonplaats]
2.
[eis in conv/verw in reconv sub 2]
[eis in conv/verw in reconv sub 2]
wonende te [woonplaats]
3. [eis in conv/verw in reconv sub 3]
gevestigd te [vestigingsplaats]
eisende partijen in conventie
verwerende partijen in (voorwaardelijke) reconventie
gemachtigde: mr. T.A. Timmermans
tegen
de besloten vennootschap
[ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw]
[ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw]
gevestigd te [vestigingsplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie
gemachtigde: mr. A.M. Smetsers
en in de vrijwaringszaak met nummer 10931238 van
de besloten vennootschap
[ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw]
[ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw]
gevestigd te [vestigingsplaats]
eisende partij
gemachtigde: mr. A.M. Smetsers
tegen
de besloten vennootschap
[gedaagde in vrijwaring]
[gedaagde in vrijwaring]
gevestigd te [vestigingsplaats]
gedaagde partij
gemachtigde: mr. A. Robustella.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als [eisers in conv/verw in reconv] , [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] en [gedaagde in vrijwaring] .
1.De procedure
1.1
Voor het verloop van de procedure in de zaak 10746817 wordt verwezen naar het tussenvonnis van 16 februari 2024. Op die datum heeft [eisers in conv/verw in reconv] een conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie genomen. Ingevolge het tussenvonnis heeft op 24 juni 2024 een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan de zittingsaantekeningen zich bij de stukken bevinden. Bij die gelegenheid is aan [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] akte verleend van wijziging eis / aanvullen grondslag / overleggen producties. Op 5 juli 2024 heeft [eisers in conv/verw in reconv] daarop bij antwoordakte gereageerd.
1.2
Voor het verloop van de procedure in de zaak 10931238 verwijst de kantonrechter naar het tussenvonnis van 15 maart 2024. Ook in die zaak heeft op 24 juni 2024 een mondelinge behandeling plaatsgevonden.
1.3
Daarna is in beide zaken vonnis bepaald.
2.De feiten, de stellingen en de vorderingen
De feiten
2.1
[eisers in conv/verw in reconv] houdt zich bezig met de opvang en begeleiding van leerplichtigen die vastgelopen zijn in het onderwijs. Eisers 1 en 2 zijn haar vennoten. Omdat de huur van haar pand in [plaats] was opgezegd, is zij in januari 2021 op zoek gegaan naar een andere locatie. Via [gedaagde in vrijwaring] ( [naam 1] ) is zij in contact gekomen met [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] , die haar bedrijfsruimte aan de [adres 1] wilde verhuren. Na een bezichtiging op 9 februari 2021 is de huurovereenkomst diezelfde dag door partijen getekend. De huurovereenkomst loopt van 1 maart 2021 tot 1 maart 2026. De huurprijs bedraagt € 4.000,-- per maand.
2.2
In de huurovereenkomst is, voor zoveel van belang, het volgende opgenomen:
1.1
Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder de bedrijfsruimte (hierna ‘gehuurde’), gelegen aan de [adres 1] (..)
(..) De staat van het gehuurde op de opleveringsdatum is beschreven in het als bijlage 2 aan te hechten en door te partijen te paraferen proces-verbaal van oplevering (..)
1.2
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte t.b.v. speciaal onderwijs in expertisecentra.
(..)
12.11
Gebruiksvergunning. Alle van overheidswege te stellen eisen, nu of in de toekomst t.b.v. genoemde vergunning zijn voor rekening huurder (..)
2.3
In de op de overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden is, voor zoveel van belang, het volgende bepaald:
4.1
Zowel op als na ingangsdatum (..) is Verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde zoals genoemd in artikel 1.1 van de huurovereenkomst (..)
(..)
4.3
Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is Huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van alle overige vereiste, niet onder artikel 4.1 vallende vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in artikel 1.2 van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming die Huurder daaraan moet geven (..)
4.4
Weigering of intrekking van een vergunning, ontheffing of toestemming als bedoeld in artikel 4.3 levert geen gebrek op, tenzij voornoemde weigering of intrekking het gevolg is van een doen of nalaten van Verhuurder.
2.4
[eisers in conv/verw in reconv] is het gehuurde gaan gebruiken ten behoeve van opvang en begeleiding als bedoeld onder 2.1. Na het aangaan van de huurovereenkomst is haar duidelijk geworden dat een dergelijk gebruik op grond van het bestemmingsplan niet was toegestaan.
2.5
Bij brief van 23 juni 2023 heeft [eisers in conv/verw in reconv] de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst ingeroepen.
De stellingen en de vorderingen
De hoofdzaak
2.6
[eisers in conv/verw in reconv] vordert in conventie vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog althans dwaling. Volgens haar heeft [naam 1] over het planologisch toegelaten gebruik van het gehuurde opzettelijk onjuiste mededelingen gedaan (dagvaarding 2.4). Wat de dwaling betreft geldt dit bovendien ook voor [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] (dagvaarding 2.5). [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] althans [naam 1] was bekend met de bestemming en het voorgenomen gebruik door [eisers in conv/verw in reconv] (dagvaarding 2.6). Met die wetenschap heeft [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] bewust de te beperkte gebruiksomschrijving in artikel 1.2 van de koopovereenkomst opgenomen (dagvaarding 2.7). Het overeengekomen gebruik is echter ruimer (dagvaarding 2.8). Dit is zelfs gegarandeerd (dagvaarding 2.10). Mede om die reden vordert [eisers in conv/verw in reconv] subsidiair de ontbinding van de overeenkomst (dagvaarding 5.1 en 5.2). In het geval van vernietiging heeft [eisers in conv/verw in reconv] de huurpenningen sinds 1 maart 2021 onverschuldigd betaald (dagvaarding 6.1), zodat zij deze terugvordert (tot en met oktober 2023: € 138.677,60), een en ander te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten ad
€ 925,--.
2.7
[ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] voert verweer dat zo nodig hierna aan de orde zal komen. Zij bestrijdt dat de huurovereenkomst voortijdig moet eindigen door vernietiging of ontbinding. Voor het geval dat toch het geval is beroept zij zich erop dat [eisers in conv/verw in reconv] zonder toestemming van [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] bouwkundige wijzigingen heeft aangebracht en dat het gehuurde gedurende de tijd dat [eisers in conv/verw in reconv] het heeft gehuurd op vele plaatsen is beschadigd. Zij vordert dan in voorwaardelijke reconventie de veroordeling van [eisers in conv/verw in reconv] tot schadevergoeding, op te maken bij staat, althans tot ongedaanmaking van de aangebrachte veranderingen en het gehuurde op te leveren in de staat van de aanvang van de overeenkomst. Daarnaast vordert zij vergoeding van de werkelijk gemaakte proceskosten.
2.8
[eisers in conv/verw in reconv] voert verweer dat zo nodig hierna aan de orde zal komen.
De vrijwaring
2.9
Indien de kantonrechter aanneemt dat sprake is van bedrog of dwaling, dan is [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] van mening dat het schenden van een mededelingsplicht niet anders kan zijn gedaan dan door [gedaagde in vrijwaring] , die al ruim voordat [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] de opdracht tot verkoop aan [gedaagde in vrijwaring] gaf, contact had met (de makelaar van) [eisers in conv/verw in reconv] bij het zoeken naar een geschikt pand. Daarom dient [gedaagde in vrijwaring] volgens [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] jegens haar de gevolgen te dragen van het door [eisers in conv/verw in reconv] beschreven wilsgebreken. Zij vordert daarom de veroordeling van [gedaagde in vrijwaring] om aan haar te betalen datgene waartoe zij als gedaagde in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld.
2.1
[gedaagde in vrijwaring] voert verweer dat zo nodig hierna aan de orde zal komen.
3.De beoordeling in de hoofdzaak en in de vrijwaring
3.1
Dat [eisers in conv/verw in reconv] het gehuurde volgens het bestemmingsplan niet voor opvang en begeleiding van jongeren mag gebruiken merkt [eisers in conv/verw in reconv] aan als een gebrek van het gehuurde (dagvaarding 1.6), echter zonder daaraan de gevolgen te verbinden die het huurrecht in zulke gevallen mogelijk maakt (art. 7:204 e.v. BW). De kantonrechter doet dat dan ook niet. Overigens wordt een gebrek in artikel 7:204 BW gedefinieerd als een
niet aan de huurder toe te rekenenomstandigheid, waardoor hem genot van de zaak wordt onthouden. Uit de artikelen 4.3 en 4.4 van de algemene voorwaarden vloeit voort dat het verkrijgen van de nodige vergunningen voor de exploitatie van het gehuurde voor risico van de huurder is en (dus) geen gebrek oplevert. Dat geldt ook als de contractuele bestemming ruimer is dan in het contract staat vermeld.
niet aan de huurder toe te rekenenomstandigheid, waardoor hem genot van de zaak wordt onthouden. Uit de artikelen 4.3 en 4.4 van de algemene voorwaarden vloeit voort dat het verkrijgen van de nodige vergunningen voor de exploitatie van het gehuurde voor risico van de huurder is en (dus) geen gebrek oplevert. Dat geldt ook als de contractuele bestemming ruimer is dan in het contract staat vermeld.
3.2
De onder 2.6 van dit vonnis uit de dagvaarding genoemde stellingen worden alle niet door feiten voorafgegaan of gevolgd die deze stellingen ondersteunen. Ook overigens zijn ze niet onderbouwd, ook niet met nadere stellingen die die stellingen inkleuren. Anders gezegd: dat over het planologisch toegelaten gebruik van het gehuurde opzettelijk onjuiste mededelingen zijn gedaan, dat [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] althans [naam 1] bekend was met de bestemming en het voorgenomen gebruik door [eisers in conv/verw in reconv] , dat [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] met die wetenschap bewust de te beperkte gebruiksomschrijving in artikel 1.2 van de koopovereenkomst heeft opgenomen en dat het overeengekomen gebruik ruimer is en zelfs is gegarandeerd blijft volledig in de lucht hangen en werd ook tijdens de mondelinge behandeling niet verder toegelicht. Aan de door [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] genoemde bepalingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden die het risico voor het verkrijgen van de nodige vergunningen voor de exploitatie van het gehuurde bij [eisers in conv/verw in reconv] leggen (art. 12.11 resp. 4.3) wordt niet toegekomen.
3.3
Dat betekent dat de vordering in conventie in de hoofdzaak zal worden afgewezen Aan de beoordeling van de vordering in voorwaardelijke reconventie wordt niet toegekomen.
3.4
Nu de vordering in conventie wordt afgewezen zal ook de vordering in de vrijwaringszaak worden afgewezen.
3.5
Als de in de hoofdzaak in conventie in het ongelijk gestelde partij zal [eisers in conv/verw in reconv] in de kosten van die procedure worden veroordeeld (incl. nakosten). [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] vordert tevergeefs de werkelijke proceskosten. [eisers in conv/verw in reconv] heeft bij de onderbouwing van haar vordering weliswaar steken laten vallen maar dat betekent nog niet dat haar misbruik van procesrecht kan worden verweten. [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] voert daarvoor te weinig aan. [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] kan daarom alleen aanspraak maken op vergoeding van de proceskosten volgens het liquidatietarief. In reconventie zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
3.6
In de vrijwaringszaak is [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] in het ongelijk gesteld, zodat zij in de aan de zijde van [gedaagde in vrijwaring] gevallen proceskosten zal worden veroordeeld (incl. nakosten).
4.De beslissing
De kantonrechter
In de zaak 10746817
in conventie
4.1
wijst de vordering af,
4.2
veroordeelt [eisers in conv/verw in reconv] in de kosten van de procedure, tot dit vonnis aan de zijde van [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] bepaald op € 2.035,-- voor salaris gemachtigde en nakosten, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers in conv/verw in reconv] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
4.3
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
In de zaak 10931238
4.5
wijst de vordering af,
4.6
veroordeelt [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] in de kosten van de procedure, tot dit vonnis aan de zijde van [gedaagde in vrijwaring] bepaald op € 2.035,-- voor salaris gemachtigde en nakosten, te vermeerderen met de kosten van betekening als [ged in conv/eis in reconv/eis in vrijw] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend
In beide zaken
4.7
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op