Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/441231 / KG ZA 24-315
Vonnis in kort geding van 31 oktober 2024
in de zaak van
de stichting
STICHTING ZORGWONEN BRONBEEK,
statutair gevestigd te Gilze, kantoorhoudende te Breda,
eisende partij,
hierna te noemen: de Stichting,
advocaten: mr. E.W.J. van Dijk en mr. T.D. Rijs,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ARNHEM,
zetelende te Arnhem,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaten: mr. A.M.E. van Wijk-Driessen en mr. C.M.M. van Mil.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 10 van 27 september 2024,
- een brief met productie 11 namens de Stichting, ingediend op 15 oktober 2024,
- de mondelinge behandeling van 17 oktober 2024,
- de pleitnota van de Stichting,
- de pleitnota van de Gemeente.
- de mondelinge behandeling van 17 oktober 2024,
- de pleitnota van de Stichting,
- de pleitnota van de Gemeente.
1.2.
Hierna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De Stichting heeft op 31 augustus 2018 de onroerende zaak aan de Bronbeeklaan 66 te Arnhem, kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie U, nummer 53 (hierna: de onroerende zaak) van de Gemeente in erfpacht verkregen.
2.2.
Bij collegebesluit van 23 november 2021 is door het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente een (voorlopig) voorkeursrecht gevestigd op de onroerende zaak op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg). Bij besluit van 16 februari 2022 is het voorkeursrecht door de gemeenteraad van de Gemeente bestendigd.
2.3.
Bij e-mailbericht van 4 juli 2023 heeft de Gemeente haar brief van 3 juli 2023 aan de Stichting toegezonden. De Gemeente bericht de Stichting daarin dat zij het recht van erfpacht op de onroerende zaak wenst te verwerven en dat zij voor de aankoop van dat recht bereid is om een bedrag van € 3.683.000,00 aan de Stichting te voldoen. De Gemeente heeft de Stichting verzocht om uiterlijk 1 september 2023 te laten weten of zij instemt met het aanbod.
2.4.
Bij brief van 17 oktober 2023 heeft de Stichting de Gemeente te kennen gegeven dat zij (het erfpachtrecht op) de onroerende zaak wil verkopen en dat zij bereid is het aan de Gemeente te verkopen tegen nader overeen te komen voorwaarden.
2.5.
Bij beginselbesluit van 6 november 2023 heeft de Gemeente de Stichting meegedeeld dat zij op grond van artikel 12 lid 1 Wvg Pro in beginsel bereid is (het erfpachtrecht op) de onroerende zaak aan te kopen tegen nader overeen te komen voorwaarden en dat door deze mededeling de onderhandelingen formeel zijn gestart. In het begeleidende
e-mailbericht van 6 november 2023 schrijft de Gemeente dat zij op 4 juli 2023 een aanbieding aan de Stichting heeft gedaan en dat zij daarop nog geen inhoudelijke reactie heeft ontvangen. Zij deelt daarbij mee dat zij die aanbieding tot 27 november 2023 gestand kan doen. De Gemeente schrijft voorts dat zij meerdere keren heeft aangeboden de aanbieding van 4 juli 2023 in een gesprek toe te lichten, dat zij dat aanbod opnieuw wil doen en dat zij graag verneemt of de Stichting hiervan gebruik wil maken.
2.6.
Bij brief van 21 november 2023 heeft de Stichting aan de Gemeente meegedeeld dat zij nog geen besluit op haar bericht van 17 oktober 2023 heeft ontvangen en heeft zij de Gemeente verzocht om ingevolge artikel 13 Wvg Pro binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven.
2.7.
Op 28 november 2023 heeft een fysiek overleg tussen partijen plaatsgevonden.
2.8.
Bij e-mailbericht van 1 december 2023 heeft de Gemeente de Stichting voorgesteld om de onroerende zaak opnieuw te bezichtigen in het bijzijn van de taxateurs van ieder van partijen. De Gemeente schrijft voorts dat zij de reactie van de Stichting afwacht, aangezien de Stichting te kennen heeft gegeven eerst overleg met haar bestuurder te willen plegen of hij akkoord is.
2.9.
Bij e-mailbericht van 30 januari 2024 heeft de Gemeente de Stichting onder meer bericht dat zij niets meer heeft vernomen van de Stichting en dat zij graag verneemt wat de status is.
2.10.
Bij brief van 22 augustus 2024 heeft mr. Rijs namens de Stichting aan de Gemeente meegedeeld dat de Gemeente niet binnen vier weken op het verzoek in de brief van de Stichting van 21 november 2023 heeft gereageerd en geen verzoek tot prijsbepaling bij de rechtbank heeft ingediend, zodat het voorkeursrecht is vervallen, althans de Stichting vanaf vier weken na 24 november 2023 vrij is het erfpachtrecht te vervreemden, zonder dit aan de Gemeente te hoeven aanbieden. Daarbij is de Gemeente gesommeerd om de aantekening van het voorkeursrecht bij het kadaster binnen twee weken na dagtekening van de brief door te halen en per ommegaande te bevestigen dat zij daartoe zal overgaan.
2.11.
Bij brief van 9 september 2024 heeft de Gemeente de Stichting onder meer bericht dat zij niet zal voldoen aan de sommatie van de Stichting.
3.Het geschil
3.1.
De Stichting vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de Gemeente, althans het college van burgemeesters en wethouders, gebiedt om uiterlijk zeven dagen na betekening van het vonnis ervoor zorg te dragen dat de aantekening van het voorkeursrecht in de openbare registers met betrekking tot het perceel Bronbeeklaan 66, kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie U, nummer 53 wordt doorgehaald en doorgehaald te houden voor de periode van drie jaar zoals bepaald in artikel 12 lid 2 Wvg Pro,
II. de Gemeente, althans het college van burgemeester en wethouders, gebiedt om uiterlijk zeven dagen na betekening van het vonnis aan de Stichting schriftelijk en ondubbelzinnig te bevestigen dat de situatie als bedoeld in artikel 13 lid 3 Wvg Pro zich voordoet en dat de Stichting zoals voorzien in artikel 12 lid 2 en Pro 3 Wvg vrij is voor de periode van drie jaar, welke periode is ingegaan op 22 december 2023, de haar toekomende zakelijke rechten (het erfpachtrecht) met betrekking tot het perceel Bronbeeklaan 66, kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie U, nummer 53 te vervreemden, en zich verder te onthouden van handelingen die de Stichting belemmeren in de uitoefening van het haar in deze toekomende vervreemdingsrecht overeenkomstig vorengenoemde bepalingen,
III. bepaalt dat de Gemeente een direct opeisbare dwangsom van € 5.000,00 per dag verbeurt, een deel van een dag daaronder begrepen, dan wel een geldbedrag als de voorzieningenrechter in goede justitie juist zal achten, voor elke dag dat de Gemeente, althans het college van burgemeester en wethouders, in strijd handelt met de vorderingen sub I. en II.;
IV. een andere maatregel neemt die in goede justitie redelijk is en recht doet aan de belangen van de Stichting;
V. de Gemeente veroordeelt in kosten die vallen op deze procedure waaronder de kosten van rechtsbijstand aan de zijde van de Stichting en voorts de nakosten, met bepaling dat indien niet binnen veertien dagen na vonniswijziging aan de proceskostenveroordeling is voldaan wettelijke rente is verschuldigd.
3.2.
De Gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de Stichting, met veroordeling van de Stichting in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De Stichting legt aan haar vorderingen, kort samengevat, ten grondslag dat het door de Gemeente gevestigde voorkeursrecht op de onroerende zaak is vervallen, omdat de Gemeente niet binnen de in de Wvg genoemde termijn van vier weken na het verzoek van de Stichting daartoe een prijsbepalingsprocedure bij de rechtbank is gestart. Nu de Gemeente zich evenwel op het standpunt stelt dat het voorkeursrecht nog in volle omvang van toepassing is en de Stichting niet vrij is het erfpachtrecht te vervreemden, belemmert de Gemeente de Stichting in haar vervreemdingsrecht, aldus de Stichting. Een notaris zal volgens de Stichting aan een vervreemding niet meewerken, zolang de openbare registers nog melding maken van het voorkeursrecht en de Gemeente ook niet wil erkennen dat het voorkeursrecht is vervallen. De Stichting ziet zich dan ook genoodzaakt zich te wenden tot de voorzieningenrechter met de onderhavige vorderingen. Zij heeft daarbij een spoedeisend belang omdat de termijn van drie jaar dat de Stichting vrij is het erfpachtrecht te vervreemden aan een derde is gaan lopen op 22 december 2023 en een bodemprocedure, gelet op de lange duur daarvan, niet kan worden afgewacht.
4.2.
De Gemeente betwist dat het voorkeursrecht is vervallen. Zij voert daartoe, kort samengevat, aan dat de vorderingen van de Stichting in de kern genomen neerkomen op een verklaring voor recht en dat toewijzing van de vorderingen leidt tot een declaratoir, althans constitutief vonnis. Bovendien ontbreekt volgens de Gemeente de wettelijke grondslag. Zelfs als de Gemeente niet tijdig een prijsbepalingsprocedure zou zijn gestart, hetgeen de Gemeente betwist, maakt dat volgens de Gemeente niet dat het voorkeursrecht is vervallen en moet worden doorgehaald.
4.3.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de Stichting voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. De Stichting heeft toegelicht dat zij eerst de procedure over de opzegging van het erfpachtrecht heeft afgewacht, dat daarin in juni 2024 vonnis is gewezen en dat zij na het verstrijken van de hoger beroepstermijn in die zaak de brief van 22 augustus 2024 heeft geschreven. Dat betekent dat thans nog ongeveer twee jaar resteert van de termijn van drie jaar dat de Stichting, in haar optiek, vrij is het erfpachtrecht op de onroerende zaak te vervreemden, en de kans is aanwezig dat binnen die resterende termijn van twee jaar er geen (onherroepelijke) beslissing in een bodemzaak zal zijn. De Stichting is dan ook ontvankelijk in haar vorderingen.
4.4.
Als gevolg van de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Wvg op 1 januari 2024 vervallen. Op grond van artikel 4.2. lid 3 van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet geldt een onherroepelijk voorkeursrecht gevestigd op grond van artikel 2 in Pro samenhang met artikel 5 lid 1 van Pro de Wvg als een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet. De regeling zoals opgenomen in de artikelen 12 en 13 van de Wvg is thans neergelegd in de artikelen 9.16 en 9.17 van de Omgevingswet. Met het opnemen van het voorkeursrecht in de Omgevingswet is er geen wezenlijke inhoudelijke wijziging van de regeling, zoals die gold in de Wvg, beoogd.
De vordering onder I.
4.5.
De vraag die in dit kort geding onder meer voorligt is of de Gemeente kan worden gehouden om het voorkeursrecht in de openbare registers door te halen. Voor de beantwoording van deze vraag dient in de eerste plaats te worden beoordeeld of het voorkeursrecht in geval van een geslaagd beroep op artikel 13 lid 3 juncto Pro artikel 12 lid 3 Wvg Pro, thans artikel 9.17 lid 1 onder a juncto artikel 9.16 lid 1 Omgevingswet, voor zover daarvan al sprake zou zijn, komt te vervallen.
4.6.
In voormelde artikelen is het volgende bepaald. In het geval tussen de vervreemder (de Stichting) en het bevoegd gezag (de Gemeente) wordt onderhandeld over de vervreemdingsvoorwaarden, kan de vervreemder het bevoegd gezag verzoeken om binnen vier weken na dat verzoek de rechtbank te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. Indien die termijn wordt overschreden zonder dat het bevoegd gezag een verzoek tot prijsbepaling bij de rechtbank heeft ingediend, heeft de vervreemder na afloop van die termijn gedurende drie jaar de vrijheid tot vervreemding aan derden.
4.7.
Uit die artikelen volgt niet dat door het verstrijken van de daarin genoemde termijn een gevestigd voorkeursrecht vervalt, maar slechts dat de eigenaar gedurende drie jaren de vrijheid verkrijgt om tot vervreemding aan derden over te gaan. Dit wordt bevestigd in de Memorie van Toelichting van de Wvg waarin staat dat in alle gevallen waarin de vervreemder de tijdelijke vrijheid van vervreemding geniet, de gemeenten gedurende de betrokken periode haar recht op voorrang niet tegenover hem kunnen doen gelden en dat de vrijstelling derhalve slechts geldt voor deze vervreemder. Alleen ten aanzien van de vervreemder kan de gemeente geen aanspraak maken op verwervingsvoorrang. Wèl echter tegenover degene die hem inmiddels in eigendom of het zakelijk recht mocht zijn opgevolgd. [1] Met het onderbrengen van het voorkeursrecht in de Omgevingswet is op dit punt geen wijziging beoogd. [2] Dit betekent dat, indien de Stichting al een geslaagd beroep op artikel 13, lid 3 Wvg, thans artikel 9.17 lid 1 onder a Omgevingswet, toekomt, de Stichting het erfpachtrecht weliswaar kan vervreemden aan een derde gedurende een termijn van drie jaar, maar dat het op het erfpachtrecht rustende voorkeursrecht niet vervalt en ook geldt voor deze derde als nieuwe eigenaar.
4.8.
Nu het voorkeursrecht bij het overschrijden van de termijn, waarbinnen het verzoek tot prijsbepaling bij de rechtbank dient te worden ingediend, niet komt te vervallen, ontbreekt de wettelijke grondslag voor de vordering tot doorhaling van het voorkeursrecht in de openbare registers. De vordering komt reeds om die reden niet voor toewijzing in aanmerking en wordt daarom afgewezen. Hetgeen partijen overigens in dat verband hebben aangevoerd zal dan ook onbesproken worden gelaten.
De vordering onder II.
4.9.
Naar de Gemeente terecht stelt, heeft de gevraagde voorziening een declaratoir karakter. Om de vordering te kunnen toewijzen, moet de voorzieningenrechter immers een oordeel geven over hetgeen rechtens tussen partijen geldt. Dat komt neer op een verklaring voor recht. In een kort geding kan naar vaste rechtspraak echter geen declaratoir vonnis worden uitgesproken, omdat het voorlopige karakter van een kort geding procedure zich hiervoor niet leent. De vordering wordt dan ook afgewezen.
4.10.
De voorzieningenrechter begrijpt dat de Stichting, gelet op het bepaalde in artikel 24 Wvg Pro, thans artikel 9.21 Omgevingswet, met haar vordering wil bereiken dat de Gemeente haar medewerking dient te verlenen aan de vervreemding c.q. levering van het erfpachtrecht aan een derde, maar een dergelijke vordering ligt evenwel niet ter beoordeling voor. Overigens is niet gesteld of gebleken dat zich thans bij de Stichting een concrete derde partij heeft aangediend die het erfpachtrecht op de onroerende zaak zou willen kopen.
De vorderingen onder III.
4.11.
Afwijzing van de vorderingen onder I. en II. leidt tot afwijzing van de vordering onder III.
De vordering onder IV.
4.12.
De Stichting vordert verder nog dat de voorzieningenrechter een andere maatregel neemt die in goede justitie redelijk is en recht doet aan de belangen van de Stichting.
4.13.
Met de bevoegdheid om een andere maatregel te treffen dan is gevorderd, moet behoedzaam worden omgegaan. De voorzieningenrechter ziet in de gegeven omstandigheden, zonder nadere toelichting en/of concretisering die ontbreekt, onvoldoende aanleiding een andere maatregel te treffen binnen het kader van de rechten en belangen waarin de Stichting vraagt te worden beschermd zoals dat blijkt uit het gevorderde, de stellingen die daartoe betrokken zijn en uit het verhandelde ter zitting. De vordering wordt dan ook afgewezen.
De proceskosten
4.14.
De Stichting is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:
- griffierecht
€
688,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.973,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van de Stichting af,
5.2.
veroordeelt de Stichting in de proceskosten van € 1.973,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de Stichting niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2024.