Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/430764 / HA ZA 24-43 / 592 / 1496
Vonnis van 20 november 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. J. de Graaf,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. L. Sjoerts.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 april 2024,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 juli 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil
[gedaagden] heeft in 2021 zijn woning te Turkije verkocht aan [eiser] . De levering van de woning aan [eiser] zou plaatsvinden op 15 mei 2023. De levering is toen niet doorgegaan omdat de woning op agrarische grond ligt en daarom volgens [eiser] niet kan worden overgedragen aan een niet Turks-ingezetene. Volgens [eiser] kon dit worden opgelost door de woning over te dragen aan zijn Turkse advocaat in plaats van aan hem. [gedaagden] heeft uiteindelijk niet aan deze oplossing meegewerkt en heeft de reeds betaalde koopsom teruggestort aan [eiser] . [eiser] meent dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en de nadere overeenkomst en vordert een schadevergoeding van € 350.000,00, te weten het verschil tussen de waarde van de woning van € 800.000,00 en de kooprijs van € 450.000,00 (het positief contractsbelang). [gedaagden] betwist primair dat hij jegens [eiser] is tekortgeschoten. Hij stelt dat [eiser] sinds 16 mei 2023 in schuldeisersverzuim verkeert omdat [eiser] de woning op 15 mei 2023 niet wilde afnemen en heeft verzocht de woning aan de Turkse advocaat te leveren. Subsidiair beroept [gedaagden] zich op wederzijdse dwaling en vernietiging van de koopovereenkomst. Hij betwist verder de omvang van de gestelde schade en beroept zich op eigen schuld van [eiser] .
3.De feiten
3.1.
In 2006 heeft [gedaagden] via een door hem opgerichte Turkse vennootschap een perceel grond gekocht in [plaats] , Turkije. Op dit perceel grond is door [gedaagden] een woning gebouwd. Zes jaar na de bouw van de woning is deze op naam van [gedaagden] gezet.
3.2.
Medio mei 2021 heeft [gedaagden] gesproken met de vader van [eiser] , de heer [vader van eiser] , over de verkoop van de woning. [gedaagden] en [vader van eiser] waren goed bevriend met elkaar. Aangezien [vader van eiser] de woning vanwege een eerder faillissement niet zelf kon kopen, is overeengekomen dat zijn zoon, [eiser] , de woning koopt. De bedoeling was dat [vader van eiser] met zijn partner in de woning zou gaan wonen.
3.3.
Bij koopovereenkomst van 25 juni 2021 is de woning door [gedaagden] verkocht aan [eiser] (hierna: de koopovereenkomst). In de koopovereenkomst is een koopprijs van € 450.000,00 vermeld en is bepaald dat de akte van levering uiterlijk zal worden gepasseerd op 15 mei 2023 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen. Op de koopovereenkomst is Nederlands recht van toepassing verklaard.
3.4.
Medio 2021 heeft [eiser] (aan)betalingen aan [gedaagden] gedaan van in totaal € 45.000,00.
3.5.
Bij e-mailbericht van 27 juni 2022 heeft [gedaagden] aan [eiser] onder meer het volgende geschreven:
Wij hebben een afspraak dat u ons huis ( …) zou gaan kopen dd 23-4-2021.
U bent uw contante betaling afspraak niet nagekomen, van bij elkaar honderd tot honderdvijftig duizend Euro.
(…)
U zou ook sneller afnemen en wel voor 25 juni 2022, ook hierin bent u geheel in gebreke gebleven.
(…)
HIERBIJ STELLEN WIJ U IN GEBREKEN!!
EN WILLEN WIJ ONS HUIS NIET MEER AAN U VERKOPEN!!!
3.6.
Bij e-mailbericht van 2 juli 2022 heeft [gedaagden] aan [eiser] en [vader van eiser] het volgende geschreven:
Ons aangetekend schrijven d.d. 27 Juni hebben wij geschreven dat u ons huis niet meer kan kopen.
(…)
Maar wij willen het nog een keer aanbieden voor een koopsom van 600.000,- Euro.
Als u interesse heeft laat u het dan zo snel mogelijk weten.
We geven jullie bedenktijd tot/met woensdag 6 Juli as.
Als eis stellen we echter wel dat er binnen twee weken 20 Juli afgenomen moet gaan worden.
Daarna staat het te koop voor een vraagprijs van 800.000, - Euro.
Dat is het gemiddelde taxatie van drie makelaars.
3.7.
Bij brief van 7 juli 2022 van de toenmalige Nederlandse advocaat van [eiser] , [naam 1] , is aanspraak gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagden]
3.8.
In antwoord daarop heeft [gedaagden] bij e-mailbericht van 8 juli 2022 aan [naam 1] onder meer het volgende geschreven:
Het is goed dat u bevestigd dat er een koopovereenkomst is , tot op heden hebben wij hiervan nog geen kopie duplicaat van gekregen.
De vader van uw client heeft al twee maanden alle gegevens van ons gekregen om de verkoop rond te maken. Afspraak wederzijds was voor eind juni het geregeld te hebben.
(…)
Bij deze houden we ons aan de lopende overeenkomst , en kunnen we redelijke wijze verwachten dt het binnen twee weken afgerond is.
3.9.
Begin augustus 2022 heeft [eiser] een beroep gedaan op de in Turkije gevestigde advocaat de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ) en op 6 september 2022 op het Turkse makelaarskantoor [makelaarskantoor] om de levering van de woning te verzorgen.
3.10.
[eiser] heeft [naam 2] en [makelaarskantoor] de opdracht gegeven om een koopovereenkomst voor de woning op te stellen in de Engelse en Turkse taal. Partijen hebben in de periode van augustus tot oktober 2022 gediscussieerd over onder meer de inhoud van deze overeenkomst en de leveringsdatum van 13 september 2022.
3.11.
Bij e-mailbericht van 8 oktober 2022 heeft [gedaagden] aan [vader van eiser] en [eiser] onder meer het volgende geschreven:
Het terug vallen op het NL koopovereenkomst is op heden hetgeen waar we als beide partijen het wel over eens zijn, levering maandag 15 mei 2023
3.12.
Bij e-mailbericht van 20 maart 2023 heeft [eiser] een Turkse vertaling van de koopovereenkomst en een door [naam 2] opgestelde aanvullende overeenkomst ter uitvoering van de koopovereenkomst aan [gedaagden] gezonden, met het voorstel om de overdracht van de woning op 9 mei 2023 te plannen.
3.13.
Op 27 maart 2023 hebben partijen met elkaar gesproken over de levering van de woning en wat daarvoor nodig was. Bij e-mailbericht van 4 april 2023 heeft [eiser] aan [gedaagden] voorgesteld de levering op 27 april 2023 te laten plaatsvinden. [gedaagden] heeft daarop bij e-mailbericht van 5 april 2023 geantwoord dat hij zich zal houden aan de in de koopovereenkomst vermelde datum van overdracht van 15 mei 2023, maar dat een paar dagen eerder ook kan. [gedaagden] wijst erop dat er wel eerst een Turkse koopovereenkomst moet komen volgens Turks recht en dat de aangepaste Turkse overeenkomst nog niet juist is. Hij vermeldt tevens:
Er is reeds een Nederlandse koopovereenkomst.
En nu moet er een Turkse overeenkomst komen volgens Turks recht.
(…)
Een koopovereenkomst die door beide partijen is goed gekeurd en dient te worden getekend en gelegaliseerd bij de notaris in Ortaca, zoals besproken op 27 maart 2023.
Daarnaast moet er voor de Turkse wet een taxatie van ons huis worden gemaakt door een taxateur die door de Turkse regering of overheid is aangewezen.
(…)
3.14.
Daarna is tussen partijen nog gecorrespondeerd over aanpassing van de Turkse overeenkomst, de taxatie van de woning en de leverdatum.
3.15.
Bij e-mailbericht van 4 mei 2023 heeft [naam 2] namens [eiser] aan [gedaagden] het volgende geschreven:
As you know, the completion of the sale and purchase of your real estate which in Turkye (…) to Mr. [eiser] was planned to be take place on or before 15th of May 2023.
I have been informed about the correspondence between yourselves and my client. Because the contract dated 25th of June 2021 is so clear and agreed completion date is so close, there is no need to signed a new contract or anything else. All that needs to be done is to meet at the Land Registry (Tapu) Office on the agreed date and time, to initiate the process for the title deed (tapu) transfer, then Mr. [eiser] will be paying for the agreed sales price and then to meet again at the Land registry (Tapu) Office in the afternoon to put final signatures. It is indeed as simple as this.
Verder wordt in dat e-mailbericht voorgesteld om de transactie bij het ‘Land Registry (Tapu) Office’ (hierna: Tapu Office) te laten plaatsvinden op 11, 12 of 15 mei 2023.
3.16.
Op 8 mei 2023 hebben partijen de Turkse overeenkomst op het kantoor van makelaar [makelaarskantoor] ondertekend.
3.17.
Bij e-mailbericht van 11 mei 2023 heeft [naam 2] een betalingsbewijs aan [gedaagden] gezonden van de betaling van het restant van de koopsom van € 405.000,00 door [eiser] .
3.18.
Op 15 mei 2023 zou de levering plaatsvinden bij het Tapu Office, een Turkse overheidsinstantie die bevoegd is om een eigendomsbewijs (een Tapu) uit te reiken. [gedaagden] was die ochtend rond 8:42 uur aanwezig bij het Tapu Office en meldde dat aan makelaar [makelaarskantoor] en [naam 2] . Daarop ontving [gedaagden] om 9:03 uur een
e-mailbericht van makelaar [makelaarskantoor] dat hij, [gedaagden] , daar niet ’s ochtends maar pas ‘s middags aanwezig behoefde te zijn en dat hij nog bericht zou ontvangen.
3.19.
Bij e-mailbericht van 16 mei 2023 om 9:14 uur heeft [gedaagden] aan de makelaar gevraagd of er al een bericht was van het Tapu Office en dat hij graag wil weten wanneer hij daar moet zijn. Om 9:27 uur antwoordde de makelaar het volgende:
Just called to check up and no news just yet - they are running very slowly - we think due to the elections on Sunday - a lot of officials in the central title deed office are off work. They have said it may be as late as tomorrow. As soon as we have news I will let you know.
3.20.
Bij e-mailbericht 16 mei 2023 om 11:19 uur heeft [naam 2] aan [gedaagden] het volgende meegedeeld:
Mr. [eiser] wanted to register the title deed of the real estate in my name for a tempory time period to be transferred to himself later on. Meanwhile, I will keep the title deed in my name for him as a trustee. Once you transfer the title deed to me, you will be deemed as you have been fulfilled all your responsibilities towards him in accordance with the contract and he will be remitting you. I think this is what he wrote to you in Dutch. I asked him to print this letter and undersign, scan and email to you and to me.
Please note, this will not cause any delays about the ongoing transaction and the transaction can be still completed today or tomorrow as expected.
3.21.
Bij e-mailbericht van 16 mei 2023 om 12:27 uur heeft [eiser] aan [gedaagden] het volgende geschreven:
Als gevolg van enkele persoonlijke beslissingen die ik heb genomen, heb ik besloten om de eigendomsakte (Tapu) van het onroerend goed in [plaats] dat ik van jullie heb gekocht rechtstreeks op naam van mijn advocaat, de heer [naam 2] te registreren. Dus gelieve de eigendomsakte van het onroerend goed in [plaats] rechtstreeks over te dragen op naam van de heer [naam 2] in plaats van op mijn naam.
Hieruit vanuit mijn kant de garantstelling dat na de overdracht van de eigendomsakte op naam van [naam 2] jullie aan alle verplichtingen hebben voldaan conform de door ons getekende overeenkomst. [naam 2] zal jullie zo spoedig mogelijk informeren over de overdracht bij het Tapu office.
3.22.
Bij e-mailberichten van 16 en 17 mei 2023 heeft [gedaagden] aan [eiser] in antwoord op zijn bericht geschreven dat hij een koopovereenkomst heeft met [eiser] en niet met [naam 2] , dat nu wordt gevraagd de woning op een andere naam over te dragen dan is overeengekomen, dat dat niet volgens de koopovereenkomst is en dat hij [eiser] daarom in gebreke stelt.
3.23.
Bij e-mailbericht van 18 mei 2023 om 11:34 uur heeft [eiser] aan [gedaagden] meegedeeld dat bij het Tapu Office is gebleken dat de woning niet kan worden overgedragen op naam van een niet Turks-ingezetene, dat [gedaagden] daarvan als verkoper op de hoogte moest zijn, dat [gedaagden] de koopovereenkomst van 25 juni 2021 niet kan nakomen en dat hij [gedaagden] daarvoor aansprakelijk zal stellen. De oplossing is volgens [eiser] dat de woning door [gedaagden] wordt overgedragen op naam van [naam 2] . [eiser] verzoekt daarbij om uiterlijk 22 mei 2023 de ondertekende overeenkomst retour te zenden, bij gebreke waarvan hij de ‘aansprakelijkheid in gang zal zetten’.
3.24.
[gedaagden] heeft diezelfde dag om 15:47 uur bij e-mailbericht aan [eiser] en [naam 2] het volgende geantwoord:
Based on the information we received from you en [makelaarskantoor] during our meeting 17-05-2023 at 16.00 o’clock , that the Tapu registered on our name is incorrect according to the land register office
And that it is as you called farmland , and that it is not possible to be bought by a foreigner
And all parties involved were not aware of that, meaning you, [eiser] , [gedaagde sub 2] and [gedaagde sub 1] and [makelaarskantoor] .
Because in our possession is a Tapu with all the right registrations .
This information known by [eiser] and you and [makelaarskantoor] had already a-cured a day before, which explains the letter from [eiser] to us on the 16-05-2023.
In this letter he asked us to register our property in name of [naam 2] .
All the parties we mentioned above suddenly forget to inform us .
That is why we wrote the letters on 16-05-2023 in which we did not accept to transfer to another name, all based on information not given.
Also our meeting on the 17-05-2023 was based on information not given.
We talked with our lawyer in Holland about the situation which a-cured , and she directly said “ if there is a contract based on incorrect information and both parties did not know about that , this contract is null and void declared “.
As we talked yesterday about that we are still open to negotiation, to proceed with the sale of our property to [eiser] .
The offer is still standing but there has to be made a total new contract which this time will go according to Turkish law.
We would like to receive a decision/proposal no later than Monday, May 22 , 2023 before 5 p.m.
Otherwise we will consider it not accepted, and we will return all paid money to the accounts from which it came.
3.25.
Bij e-mailbericht van 22 mei 2023 heeft [eiser] daarop als volgt gereageerd:
Wij hebben jullie een voorstel gedaan per e-mail donderdag 18 mei 2023 om 11.34. Graag ontvangen wij hier uiterlijk voor morgenochtend 9.00 uur een reactie op.
Dit is voor jullie de enige mogelijkheid om de overeenkomst van 21-6-2021 na te komen.
Volgens onze Nederlandse advocaat is er geen enkele sprake van dat de overeenkomst nietig is.
Nadat jullie schriftelijk akkoord hebben gegeven op ons voorstel zullen wij volgens jullie wens een nieuw Turks contract opstellen.
3.26.
[gedaagden] heeft daarop dezelfde dag bij e-mailbericht aan [eiser] en [naam 2] het volgende geschreven:
Wij zijn ook absoluut niet blij hoe dit is gelopen , en kwam ons ook koud op ons dak. Wij zijn in het bezit van een door het kadaster afgegeven Tapu /eigendomsbewijs die volgens alle partijen goed was n.l. jij, wij, [makelaarskantoor] en ook [naam 2] .
Hoe hadden wij het moeten weten?
We hebben dinsdag 17 mei 16.00 2023 bij [makelaarskantoor] ook al voorgesteld aan jouw advocaat [naam 2] , dat wanneer als jij er voor zorg draagt in Nederland een verklaring te geven via jouw advocaat [naam 1] .
Waarin jij aan ons toestemming geeft om met jouw te koop aangeboden onroerend goed een duplex villa met tuin gelegen in de [plaats] , [kavel en perceelnummer] te overschrijven op naam van jouw Turkse advocaat [naam 2] .
Getekend door jou met een volledige vrijwaring voor Nederland en Turkije , deze dan kan aangetekend verstuurd worden per mail aan ons en het origineel naar [gedaagde sub 2] zijn broer wordt gestuurd .
(…)
En [naam 2] in het bezit is van een machtiging via de notaris in Ortaca dat het huis op zijn naam geschreven kan worden, in opdracht van jou [eiser] .
Dan zijn wij bereid volledig mee te werken om het bij het kadaster te laten passeren.
3.27.
In antwoord op dit e-mailbericht, heeft [eiser] aan [gedaagden] bij
e-mailbericht van 23 mei 2024 om 9:56 uur geschreven dat hij akkoord gaat met hetgeen [gedaagden] heeft voorgesteld. Daarbij is een verklaring van [eiser] gevoegd, die door hem is ondertekend, waarin staat dat hij [gedaagden] toestemming geeft om de woning over te schrijven op naam van [naam 2] en dat hij daarna [gedaagden] vrijwaart voor elke aansprakelijkheid als overeengekomen in de koopovereenkomst van 25 juni 2021, ook naar Turks recht, zodat partijen daarna over en weer niets meer van elkaar hebben te vorderen.
In dat e-mailbericht heeft [eiser] afsluitend het volgende geschreven:
Graag ontvang ik jullie akkoord op de overeenkomst. Dan kan er een afspraak worden gemaakt bij de Tapu Office voor de overdracht.
3.28.
Bij e-mailbericht van diezelfde dag om 13:33 heeft [gedaagden] aan [eiser] geschreven:
Wij zijn teneinde raad je wilt ons geen zekerheid geven en verlangd dat we een briefje ondertekenen waar een kopie van jou handtekening op staat.
Begrijp dat dit echt niet kan.
(…)
Laten we het regelingen op een goede manier.
We kunnen niet toch zomaar het huis op een andere naam zetten.
Wat we gisteren voor gesteld hebben is de enige manier om het op een legale manier te regelen.
Nadat wij hier aan alle kanten inlichtingen hebben ingewonnen voor wat betreft het farmland gebeuren daar wisten wij echt niets van.
(…)
Je kunt het ook nog via een L.T.D. direct op eigen naam zetten, zo zijn wij voor 17 jaar terug ook begonnen.
Dat is voor jouw ook de meest veilige manier.
Wij zouden het niet aangedurfd hebben om het huis op een Turkse naam te zetten.
Tien jaar terug was de mogelijkheid om het direct op naam te krijgen.
Dit hebben wij jouw ook gezegd en uitgelegd.
(…)
En bij e-mailbericht om 13:59 uur:
Zoals gevraagd aan jou om dit schrijven aangetekend te doen via jou advocaat [naam 1] en deze per mail op te sturen !
(…)
Op zijn zakelijke briefpapier ondertekend door jullie beidde .
Anders accepteren wij het niet !
En de power of attorney die [naam 2] heeft, is niet afdoende om het op zijn naam over te schrijven. Hierover vermeld je niets dit is nodig en dat dat weet jij ook.
We willen het honderd % veilig hebben en anders niet !
Graag willen wij net zoals jij hier op een nette manier uitkomen , en dan kunnen we beidde met ons leven verder gaan !
3.29.
Bije-mailbericht van 24 mei 2023 om 8:33 uur heeft [eiser] hierop gereageerd en aan [gedaagden] meegedeeld op welke wijze de woning volgens hem geleverd kan worden. Hij schrijft onder meer:
1. Jullie en ik hebben een contract getekend dus wij hebben verplichtingen over en weer afgesproken. Ik maak een verklaring en die is tussen ons onderling simpelweg omdat de overeenkomst van 25 juni 2021 ook onderling tussen ons is afgesloten dat als de woning geleverd wordt aan mijn advocaat [naam 2] jullie richting mij aan alle verplichtingen hebben voldaan conform de koopovereenkomst van 25 juni 2021. De overeenkomst is nagekomen en bestaat dus niet meer. Dus dan is de aansprakelijkheid van deze overeenkomst al geheel weg.
2. Mijn advocaat [naam 2] zet de woning op zijn naam en is dan eigenaar. Als hij nu een verklaring opstelt dat hij de woning koopt conform de voorwaarden van de koopovereenkomst van 25 juni en dan verklaart dat hij in de plaats treedt van mij om te kopen en omdat de koop plaatsvindt tegen de waarde wij zijn overeengekomen jullie op geen enkele wijze jegens hem aansprakelijk zijn voor Nederlands en Turks recht.
(…)
Ik wil een verklaring opstellen en die naar jullie en jullie advocaat sturen. Na akkoord ga ik die bij hem tekenen.
(…)
Dus laten we het simpel houden en bij zo’n machtiging die ik moet geven in Ortaca moet ik eigenlijk weer naar Turkije en het is echt niet nodig.
(…)
3.30.
[gedaagden] heeft dezelfde dag bij e-mailbericht om 8:57 uur aan [eiser] voorgesteld dat hij, [gedaagden] , een concept vrijwaring zal opstellen en dat deze na vertaling en ondertekening door [eiser] , zal worden verstuurd aan [naam 2] , die daarna een afspraak moet maken bij het kadaster om te tekenen. Op dezelfde dag heeft [eiser] om 10:50 uur aan [gedaagden] geantwoord dat hij daarmee akkoord is. Daarna heeft [gedaagden] om 12:40 uur aan [eiser] het volgende bericht:
Het probleem is dat wij geen advocaat hebben (…) maar net zoals jij willen wij zoals afgesproken d.d. 27-03-2023 leveren/ en jij afnemen.
Dus een advocaat was niet nodig , we zouden leveren.
Dus vandaar de andere oplossing vandaag gestuurd om 9:57 van ons , om mee te denken aan een oplossing.
Het schrijven van een verklaring laat ik dan ook aan jou over , gezien jij deze verandering op een andere naam wilt .
n.l. Die van jou advocaat [naam 2] .
En wij daar bij nader inzien deze niet voor jou kunnen schrijven, en zeker omdat jij ons geen notarieel zekerheid wenst te geven.
Gezien in jou laatste opzet (18/05/2023) je op het ene moment over “op zijn naam te houden” hebt en vervolgens schrijft “dat na overdracht van de eigendomsakte op naam van [naam 2] jullie aan alle verplichtingen hebben voldaan conform de door ons getekende overeenkomst d.d. 25 juni 2021”.
“Partijen hebben na overdracht” (hierin moet ook [naam 2] bijgevoegd worden) want dat is de nieuwe derde deel van “de partijen”.
Hierdoor wordt het een totaal nieuwe overeenkomst en deze kan alleen via de notaris lopen in Ortaca.
Het bevat voor ons een te groot risico, geef ons 100% zekerheid.
(…)
3.31.
In reactie daarop heeft [eiser] om 19:31 uur aan [gedaagden] bericht dat een overeenkomst via de notaris niet nodig is, dat [makelaarskantoor] zal zorgen voor de overdracht van [gedaagden] aan [naam 2] , dat er een formulier getekend dient te worden en dat dat voldoende is voor de overdracht, dat er geen sprake kan zijn van aansprakelijkheid en dat [naam 2] daarvoor nog een verklaring kan opstellen.
3.32.
Bij e-mailbericht van 26 mei 2023 heeft [gedaagden] aan [eiser] met [naam 2] en [naam 1] in de “cc” het volgende geschreven:
Wij waren met jou bezig om het als nog te regelen, maar na meerdere keren vragen om een officiële verklaring/vrijwaring van een notaris of advocaat. En natuurlijk een nieuw notarieel koopcontract in Turkije voor [naam 2] .
Dit hebben jullie per mail laten weten dit niet te willen verstrekken, en wederom alleen bij het kadaster via hun formulier te willen registreren .
Dit is niet zoals het behoort te gaan volgens het Turks recht, en absoluut niet wanneer jullie ons vragen het op een andere Turkse naam te registreren.
En dan ook nog op de naam van jouw advocaat [naam 2] , en ook nog zonder contract .
Hierbij houdt het op .
Wij vonden het onverantwoord om het geld nog langer op onze rekening te houden omdat het jouw geld is en niet dat van ons.
Alle het geld door jou aan ons betaald hebben wij terug gestort , zowel in Nederland als in Turkije.
3.33.
Bij brief van 16 november 2023 heeft de huidige advocaat van [eiser] , mr. De Graaf, aan [gedaagden] meegedeeld dat [gedaagden] is tekortgeschoten in het nakomen van de koopovereenkomst en heeft hij [gedaagden] gesommeerd om de door [eiser] geleden schade, begroot op € 350.000,00, te vergoeden, vermeerderd met wettelijke rente.
3.34.
Bij brief van 11 december 2023 heeft de advocaat van [gedaagden] aan de advocaat van [eiser] onder meer geschreven dat [gedaagden] de koopovereenkomst vernietigt op grond van wederzijdse dwaling.
3.35.
Op 19 december 2023 is na door [eiser] verkregen verlof, conservatoir beslag gelegd ten laste van [gedaagden] op zijn woning te [plaats] .
3.36.
[gedaagden] heeft de woning te Turkije in 2024 verkocht aan een derde, naar zijn zeggen voor € 750.000,00.
4.De vordering
4.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [eiser] van
€ 350.000,00, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 15 mei 2023 tot aan de dag der algehele voldoening,
II. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [eiser] van
€ 3.025,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,
III. zal vaststellen dat ieder van [gedaagden] zal zijn bevrijd voor het bedrag dat de ander ter uitvoering van dit vonnis aan [eiser] betaalt,
IV. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [eiser] van de proces- en nakosten en de beslagkosten van € 1.664,99, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de datum van betekening van dit vonnis en vermeerderd met executiekosten.
4.2.
[gedaagden] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
De Nederlandse rechter heeft rechtsmacht op grond van de hoofdregel van artikel 2 Rv Pro, nu [gedaagden] zijn woonplaats in Nederland heeft. Partijen hebben in de koopovereenkomst een rechtskeuze gedaan voor toepasselijkheid van het Nederlandse recht.
5.2.
Op grond van de koopovereenkomst diende [gedaagden] de woning op 15 mei 2023, of zoveel eerder of later als partijen nader zouden overeenkomen, te leveren aan [eiser] . Vaststaat dat de overeengekomen levering op 15 mei 2023 niet heeft plaatsgevonden. [gedaagden] was op die ochtend aanwezig bij het Tapu Office, maar volgens de Turkse makelaar van [eiser] behoefde hij pas ’s middags aanwezig te zijn en zou hij nog nader vernemen. Op 16 mei 2023 heeft de makelaar aan [gedaagden] meegedeeld dat nog niet bekend was wanneer de levering zou kunnen plaatsvinden en dat [gedaagden] dat zodra het bekend was zou vernemen. Vervolgens heeft [eiser] op 16 mei 2023 aan [gedaagden] meegedeeld dat hij om persoonlijke redenen had besloten de woning op naam van zijn Turkse advocaat te laten registreren in plaats van op zijn eigen naam. [gedaagden] heeft daartegen bezwaar gemaakt en [eiser] bij e-mailbericht van 16 mei 2023 in gebreke gesteld wegens het niet nakomen van de koopovereenkomst. Op 16 mei 2023 heeft [eiser] niet aan [gedaagden] meegedeeld dat de levering niet kon plaatsvinden omdat de woning op landbouwgrond staat en niet aan hem kon worden overgedragen, omdat hij geen ingezetene van Turkije is. [gedaagden] heeft dat pas op 17 mei 2023 van de makelaar vernomen. Vervolgens heeft [eiser] eerst per e-mailbericht van 18 mei 2023 aan [gedaagden] kenbaar gemaakt dat de woning om voormelde reden niet aan hem geleverd kon worden en heeft hij [gedaagden] daarvoor aansprakelijk gesteld. Daarna hebben partijen overleg met elkaar gehad over een oplossing, met name onder welke voorwaarden en op welke wijze de woning door [gedaagden] op naam van [naam 2] zou kunnen worden overgedragen.
5.3.
Ter mondelinge behandeling heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat nadat de levering op 15 mei 2023 niet was doorgegaan, een nadere (aanvullende) overeenkomst tot stand is gekomen tussen partijen, waarbij de woning zou worden geleverd aan zijn Turkse advocaat [naam 2] , onder dezelfde voorwaarden als overeengekomen in de koopovereenkomst, en [eiser] [gedaagden] zou vrijwaren. [gedaagden] betwist dat een nadere overeenkomst tot stand is gekomen omdat volgens hem over de essentialia nog geen overeenstemming was bereikt.
5.4.
De rechtbank overweegt dat uit de e-mailberichten van [gedaagden] van 22, 23 en 24 mei 2023 volgt dat hij bereid was aan de door [eiser] voorgestelde oplossing mee te werken, mits de woning op een legale manier op naam van [naam 2] zou worden gezet en hij door [eiser] zou worden gevrijwaard. In zoverre is naar het oordeel van de rechtbank tussen partijen in afwijking van de koopovereenkomst in beginsel een nieuwe overeenkomst gesloten, waarbij de woning zou worden geleverd aan [naam 2] in plaats van aan [eiser] . Over de essentialia (de koopprijs, de levering aan [naam 2] , de vrijwaring door [eiser] ) waren partijen het immers eens. Zij zijn het uiteindelijk niet eens geworden over op welke wijze deze nadere overeenkomst zou moeten worden uitgevoerd. Volgens [eiser] was er geen nieuwe overeenkomst via de notaris nodig en kon de overdracht aan [naam 2] worden geregeld door makelaar [makelaarskantoor] door middel van ondertekening van een formulier voor het Tapu Office. [gedaagden] meende echter dat er wel een nieuw notarieel koopcontract op naam van [naam 2] moest worden opgesteld en dat de overdracht niet rechtsgeldig via een formulier bij het kadaster (de Tapu Office) kon worden geregeld. Aangezien [eiser] daaraan niet meewerkte heeft [gedaagden] uiteindelijk bij e-mailbericht van 26 mei 2023 te kennen gegeven dat het voor hem daarmee ophield en heeft hij de reeds betaalde koopsom aan [eiser] teruggestort. Daarna hebben partijen niet meer met elkaar gecommuniceerd tot de brief van mr. De Graaf van 16 november 2023, waarin [gedaagden] werd gesommeerd een schadevergoeding aan [eiser] te betalen.
5.5.
Uit voormelde brief volgt dat [eiser] geen nakoming van de overeenkomst meer wenste en dat hij slechts aanspraak maakte op schadevergoeding, bestaande uit het positief contractsbelang. Op grond van artikel 6:74 BW Pro ontstaat de verplichting tot schadevergoeding pas indien de schuldenaar in verzuim is. Vaststaat dat [eiser] [gedaagden] na 26 mei 2023 niet in gebreke heeft gesteld en hem geen gelegenheid heeft geboden om de overeenkomst alsnog na te komen. Volgens [eiser] was dat niet nodig omdat hij uit het e-mailbericht van [gedaagden] van 26 mei 2023 mocht concluderen dat [gedaagden] niet meer wilde nakomen.
5.6.
De rechtbank overweegt het volgende. Partijen zijn op grond van het bepaalde in artikel 6:2 BW Pro verplicht zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Aangezien [eiser] levering van de woning wenste aan [naam 2] in plaats van aan hemzelf, lag het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van [eiser] om de levering aan [naam 2] op rechtsgeldige wijze te doen plaatsvinden, waarbij hij [gedaagden] zou vrijwaren. [eiser] moest er daarbij voor zorgen dat [gedaagden] niet het risico zou lopen dat een en ander niet zou voldoen aan de Turkse regelgeving. [eiser] werd immers bijgestaan door een Turkse advocaat en een Turkse makelaar, in tegenstelling tot [gedaagden] De rechtbank is van oordeel dat het e-mailbericht van [gedaagden] van 26 mei 2023 moet worden gelezen in het licht van de omstandigheden, zoals deze zich vanaf het sluiten van de koopovereenkomst tussen partijen hebben voorgedaan en dat [eiser] uit dat e-mailbericht niet zonder meer mocht concluderen dat een ingebrekestelling achterwege kon blijven. De rechtbank heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen.
5.7.
Allereerst bestond er na het sluiten van de koopovereenkomst in 2021 een geschil tussen partijen over de overeengekomen koopprijs. [gedaagden] stelt dat een koopprijs van € 600.000,00 is overeengekomen en dat is overeengekomen een deel daarvan
(€ 150.000,00) contant te voldoen en niet in de koopovereenkomst op te nemen, zodat [eiser] minder overdrachtsbelasting zou behoeven te betalen. Toen de contante betaling uitbleef, wilde [gedaagden] aanvankelijk de woning niet meer aan [eiser] verkopen, althans alleen voor een bedrag van € 600.000,00 (zie zijn e-mailberichten weergegeven onder 3.5 en 3.6). [gedaagden] heeft naar eigen zeggen in verband met bewijsnood uiteindelijk aan [eiser] ( [naam 1] ) bericht dat hij zich zou houden aan de koopovereenkomst. Vervolgens zijn partijen, na gesteggel over het al dan niet noodzakelijk zijn van een vertaling van de koopovereenkomst en andere formaliteiten, waarbij de leveringsdatum een aantal keren is uitgesteld, overeengekomen dat de levering van de woning aan [eiser] op 15 mei 2023 zou plaatsvinden. Vaststaat dat die levering niet is doorgegaan. Voor zover juist zou zijn dat de levering aan [eiser] niet kon plaatsvinden omdat landbouwgrond niet aan niet-ingezetenen van Turkije kan worden overgedragen, zoals [eiser] stelt en [gedaagden] betwist, is de rechtbank van oordeel dat dan mogelijk sprake is van wederzijdse dwaling en dat het niet doorgaan van de levering in dat geval niet zonder meer is te wijten aan [gedaagden] Vervolgens hebben partijen geprobeerd in overleg tot een oplossing te komen en is de nadere overeenkomst, zoals hiervoor overwogen, tot stand gekomen, te weten - kort gezegd - levering aan [naam 2] met vrijwaring van [gedaagden] door [eiser] . Daarna is tussen partijen gediscussieerd op welke wijze de levering aan [naam 2] rechtsgeldig kon plaatsvinden. [gedaagden] heeft toen steeds aan [eiser] meegedeeld dat hij wilde meewerken aan de levering aan [naam 2] . Dat volgt uit zijn e-mailberichten van 22, 23 en 24 mei 2023 (weergegeven in 3.26, 3.28 en 3.30). Uit die e-mailberichten volgt ook dat hij 100% zekerheid wilde hebben dat alles conform de Turkse regelgeving zou verlopen en dat hij geen risico wilde lopen. Volgens [gedaagden] was daarvoor nodig dat er een nieuwe overeenkomst werd opgesteld en moest een en ander via de notaris in Ortaca, Turkije, lopen en niet via het Tapu Office. Volgens [eiser] was dat niet nodig en volstond het ondertekenen van een formulier voor de overdracht bij het Tapu Office, waarbij hij afging op informatie van [naam 2] . Uit de e-mailcorrespondentie tussen partijen volgt dat die enkele mededeling voor [gedaagden] niet afdoende was. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat de door [eiser] voorgestelde wijze van levering naar Turks recht rechtsgeldig zou zijn en dat [gedaagden] onnodig nadere eisen stelde aan de levering.
5.8.
De rechtbank is van oordeel dat [eiser] , gelet op die omstandigheden met name met betrekking tot de discussie over de wijze van levering, waarbij [eiser] bovendien werd bijgestaan door een Turkse advocaat en Turkse makelaar en [gedaagden] niet, na het e-mailbericht van [gedaagden] van 26 mei 2023 aan hem duidelijk had moeten maken dat hij, [eiser] nog steeds aanspraak maakte op nakoming van de overeenkomst door [gedaagden] , wat [gedaagden] daartoe moest doen en binnen welke termijn, bij gebreke waarvan hij [gedaagden] aansprakelijk zou houden. [eiser] had [gedaagden] kortom nog in gebreke moeten stellen. [eiser] heeft dat niet gedaan. Van [eiser] had op zijn minst verwacht mogen worden dat hij [gedaagden] in ieder geval kort na het e-mailbericht van 26 mei 2023 kenbaar had gemaakt dat hij het niet eens was met de gang van zaken en dat de zaak met het terugstorten van de koopsom door [gedaagden] wat hem betreft niet was afgedaan. [eiser] heeft echter gedurende bijna zeven maanden niets meer laten horen en eerst bij brief van zijn advocaat van 16 november 2023 aanspraak gemaakt op schadevergoeding. Daarmee heeft hij bij [gedaagden] de indruk gewekt dat de zaak was afgedaan. Uit de brief van 16 november 2023 mocht [gedaagden] bovendien afleiden dat [eiser] geen aanspraak meer maakte op nakoming, zodat het hem vrij stond de woning aan een derde te verkopen.
5.9.
Nu [eiser] [gedaagden] niet in gebreke heeft gesteld, is [gedaagden] niet in verzuim geraakt. Dat betekent dat [eiser] geen aanspraak kan maken op schadevergoeding.
5.10.
Gelet op deze uitkomst kan in het midden blijven wat de hoogte was van de overeengekomen koopsom, of sprake is van schuldeisersverzuim van [eiser] , of de koopovereenkomst op grond van wederzijdse dwaling is vernietigd en wat de hoogte is van de door [eiser] geleden schade.
5.11.
De slotsom is dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
5.12.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.626,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
8.232,00
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 8.232,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op
20 november 2024.
592