Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Pachtkamer
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: 11087515 \ CV EXPL 24-1393
Vonnis van 18 december 2024
in de zaak van
[eiser],
handelend onder de naam
[bedrijf 1],
[bedrijf 1],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. R. Jansen,
tegen
[gedaagde],
handelend onder de naam
[bedrijf 2],
[bedrijf 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J.W.M. Soentjens.
1.De verdere procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 juli 2024
- de akte overlegging productie van [eiser]
- het per e-mail door [gedaagde] overgelegde videobestand
- de mondelinge behandeling van 7 november 2024, waarvan aantekeningen zijn gemaakt door de griffier.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is (melk)veehouder te [plaats] .
Hij is eigenaar van het kadastrale [object 1] , ter grootte van 27.920 m², met de omschrijving wonen (agrarisch) en terrein (grasland). Op het object bevinden zich de locaties [locatie 1] en [locatie 2] te [plaats] .
Hij is daarnaast erfpachter van het kadastrale [object 2] , ter grootte van 42.630 m², met de omschrijving terrein (grasland).
Voormelde objecten worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de percelen.
2.2.
[eiser] heeft vanaf 2012 tot aan haar overlijden op [datum] 2021 een affectieve relatie gehad met mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1] ), moeder van [gedaagde] . [eiser] en [naam 1] zijn destijds een geregistreerd partnerschap overeengekomen. Zij woonden samen in de op de percelen aanwezige woning [locatie 1] .
2.3.
In 2017 is [gedaagde] bij [eiser] en [naam 1] komen wonen. Nadat de woning [locatie 2] leeg kwam te staan, heeft [gedaagde] omstreeks begin 2019 die woning betrokken.
2.4.
Tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurder is met ingang van februari 2019 een mondelinge huurovereenkomst voor de woning [locatie 2] tot stand gekomen voor onbepaalde tijd, tegen een huurprijs van (thans) € 829,00 per maand, inclusief water, elektriciteit en internet.
2.5.
In het verleden dreef [eiser] op de percelen ook een onderneming onder de handelsnaam “ [bedrijf 2] ”. Na het overlijden van [naam 1] heeft [eiser] deze handelsnaam overgedragen aan [gedaagde] en in 2021 aan haar een zevental paarden verkocht.
2.6.
Met ingang van oktober 2021 heeft [eiser] een bedrag van € 450,00 exclusief btw per maand aan [gedaagde] in rekening gebracht voor
“gras op stam en stalling, e.e.a. volgens afspraak”.[gedaagde] heeft hiervoor elk kwartaal een factuur ontvangen en het factuurbedrag betaald.
“gras op stam en stalling, e.e.a. volgens afspraak”.[gedaagde] heeft hiervoor elk kwartaal een factuur ontvangen en het factuurbedrag betaald.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de pachtkamer bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
1. voor recht zal verklaren dat tussen [eiser] en [gedaagde] geen pachtovereenkomst bestaat in de zin van artikel 7:311 BW Pro;
2. de zaak door zal verwijzen naar de bevoegde rechter van deze rechtbank, te weten de kantonrechter, in welk kader [eiser] vordert dat het de kantonrechter van de rechtbank Gelderland moge behagen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] met betrekking tot de (op)stallen en het weiland, gelegen op het perceel kadastraal bekend [object 1] , rechtsgeldig door opzegging is geëindigd;
II. te verklaren voor recht dat [gedaagde] de overige gedeelten van c.q. opstallen op perceel [object 1] en [object 2] – zoals weergegeven op de als productie 2 bij dagvaarding overgelegde plattegrond, nummers 1 t/m 7, 10 en 12 t/m 15 – zonder recht of titel gebruikt;
III. de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] met betrekking tot de woning gelegen te [locatie 2] te ontbinden met ingang van de datum van het door de kantonrechter te wijzen vonnis;
IV. [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de onder I genoemde (op)stallen en het weiland, de II genoemde perceelsgedeelten en opstallen én/of de onder III genoemde woning, binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 100.000,00;
V. [gedaagde] te veroordelen tot afdracht aan [eiser] van de winst die zij heeft genoten door onderverhuur c.q. ingebruikgeving van (gedeelten van) de woning, gelegen te [locatie 2] , binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis;
VI. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten indien betaling binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis uitblijft.
Subsidiair
1. de pachtovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] met betrekking tot het perceel plaatselijk bekend [locatie 1] en [locatie 2] , kadastraal bekend [object 1] en [object 2] en daarop gelegen opstallen, zal ontbinden op grond van artikel 7:376 BW Pro;
2. [gedaagde] zal veroordelen tot ontruiming van het perceel plaatselijk bekend [locatie 1] en [locatie 2] , kadastraal bekend [object 1] en [object 2] , binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 100.000,00;
Primair en subsidiair[gedaagde] zal veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten indien betaling binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis uitblijft.
3.2.
[eiser] legt daaraan aan zijn primaire vordering ten grondslag dat tussen hem en [gedaagde] geen overeenkomst bestaat die zich kwalificeert als pacht, zodat de zaak voor afdoening moet worden verwezen naar de kantonrechter.
Hij legt aan zijn subsidiaire vordering ten grondslag dat, indien sprake is van pacht, die overeenkomst dient te worden ontbonden omdat [gedaagde] geen agrarische onderneming drijft die voldoet aan de eisen van bedrijfsmatig gebruikt en bovendien omdat zij zich niet gedraagt als een goed pachter.
3.3.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen [eiser] . Haar verweer zal hieronder waar nodig worden besproken.
4.De beoordeling
Wel of geen pachtovereenkomst
4.1.
De vraag naar de kwalificatie van een overeenkomst moet worden onderscheiden van de – daaraan voorafgaande – vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Nadat de rechter met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen – heeft vastgesteld (uitleg), kan hij beoordelen of die overeenkomst de kenmerken heeft van een - in dit geval - pachtovereenkomst (kwalificatie). [1]
4.2.
Bekeken moet dus worden of aan de kernelementen van pacht is voldaan en of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de pachtovereenkomst. Art. 7:311 BW Pro omschrijft pacht als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.
4.3.
De pachtkamer komt tot de volgende uitleg van de tussen partijen bestaande overeenkomst(en).
[gedaagde] is in het jaar 2019 in de woning [locatie 2] , gelegen naast de woning van [eiser] , gaan wonen en zij heeft daarvoor met [eiser] een mondelinge huurovereenkomst gesloten. [gedaagde] heeft vanaf dat moment ook maandelijks de overeengekomen huur aan [eiser] betaald. [gedaagde] werkte op dat moment als tandartsassistente en de stoeterij werd door [eiser] en [naam 1] samen gedreven. Gelet daarop had deze huurovereenkomst geen enkele relatie met de stoeterij of andere aspecten van het agrarisch bedrijf van [eiser] . Er is dus enkel sprake van een huurovereenkomst voor een woning, hetgeen in de weg staat aan kwalificatie van die overeenkomst als pacht.
4.4.
Eerst nadat [naam 1] in [datum] 2021 is overleden, heeft [gedaagde] haar baan als tandartsassistente opgezegd. Zij heeft toen van [eiser] de naam van de stoeterij en een zevental paarden gekocht voor € 15.500,00. [eiser] heeft zich bereid verklaard aan [gedaagde] een aantal stallen ter beschikking te stellen en haar het (mede)gebruik te geven van de aanwezige rijbak en een aantal weilanden, tegen een vergoeding.
4.5.
[gedaagde] heeft toegelicht dat zij in hoofdzaak bezig is met de stoeterij, met het fokken en verkopen van paarden van het ras Schwarzwälder Fuchs. Daarnaast exploiteert zij een pensionstalling, verzorgt zij activiteiten voor pgb-cliënten en geeft zij paardrijlessen. De omzet van de onderneming bestaat volgens [gedaagde] voor een substantieel deel uit de verkoop van paarden en dekkingen. Het houden van paarden en pony’s met het oogmerk om deze te verhandelen, valt onder het begrip ‘landbouw’. [eiser] heeft de stoeterij ook zelf tegen betaling overgedragen aan haar. Daarmee is sprake van een overdracht van onderneming als bedoeld in artikel 37d Wet OB.
4.6.
[eiser] heeft betwist dat het destijds de bedoeling was om de stoeterij als agrarische onderneming aan [gedaagde] over te dragen. Hij heeft twee stallen, die voorheen door [naam 1] werden gebruikt, aan [gedaagde] in gebruik gegeven. Verder heeft hij haar het medegebruik van de rijbak en een tweetal weilanden gegeven, maar daar liepen destijds ook zijn eigen paarden naast zijn koeien. Nadien heeft [gedaagde] de rijbak en de weilanden voor zichzelf gehouden, heeft zij andere stalruimte in gebruik genomen en gebruikt zij de mestplaats, alles aldus [eiser] .
4.7.
De pachtkamer ziet in het totaal van activiteiten van [gedaagde] weliswaar een rendabel te achten onderneming, maar geen onderneming die haar hoofdtaak in de landbouw heeft, zoals bedoeld in artikel 7:312 BW Pro. Veehouderij in de zin van artikel 7:312 BW Pro kan betrekking hebben op paarden, die worden gefokt met het overwegende oogmerk om ze te verhandelen. Van veehouderij in de hiervoor bedoelde zin is geen sprake bij activiteiten die bestaan uit het verlenen van diensten met betrekking tot dieren, zoals de tijdelijke terbeschikkingstelling van dieren (bijvoorbeeld rijpaarden) of het bieden van onderdak aan dieren (bijvoorbeeld een dierenpension). Beslissend is of de dieren of producten die de dieren voortbrengen voor de verkoop zijn bestemd. [2] Daarvan is onvoldoende sprake. De agrarische activiteiten van [gedaagde] zijn zeer beperkt. Volgens [gedaagde] zijn haar huidige inkomsten 40% uit het fokken en 60% uit opkoop en verkoop van paarden. Bovendien heeft [gedaagde] volgens eigen zeggen sinds 2021 nu 7 fokmerries en (slechts) 2 veulens. Van een aanzienlijke inkomensbijdrage door opfok is daarmee op dit moment onvoldoende sprake, althans dit is onvoldoende om van bedrijfsmatige landbouw te kunnen spreken. De winst en verlies cijfers van 2021 en 2022 zijn in een eerdere procedure door [gedaagde] overgelegd. [eiser] heeft echter terecht gesteld dat daaruit geen redelijkerwijs ondernemingsrendement blijkt, terwijl de inkomsten van [gedaagde] voor een groot deel lijken te komen uit andere activiteiten. Zij gebruikt haar paarden voor bosritten en lesactiviteiten en de aanwezige zorgvragers worden onder meer ingezet bij het verzorgen van die paarden. Zo al sprake is van agrarische activiteiten van [gedaagde] zijn deze feitelijk in omvang ondergeschikt aan haar recreatieve en zorgactiviteiten. Hoewel dit op haar weg had gelegen heeft [gedaagde] ook niet nader onderbouwd dat de activiteiten die als agrarisch zouden kunnen worden aangemerkt, inmiddels een substantiële bijdrage aan haar inkomen leveren. De hiervoor vermelde winst en verlies gegevens over 2021 en 2022 zijn daarvoor onvoldoende.
4.8.
Een en ander betekent dat, met inachtneming van voormelde onderdelen en met kwalificatie van de tussen partijen bestaande rechtsverhouding, de conclusie moet luiden dat tussen partijen geen pachtovereenkomst bestaat in de zin van artikel 7:311 BW Pro, zodat de primaire vordering van [eiser] zal worden toegewezen.
4.9.
De zaak zal voor verdere behandeling worden verwezen naar de bevoegde kantonrechter van deze rechtbank.
4.10.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.Beslissing
De pachtkamer:
5.1.
verklaart voor recht dat tussen [eiser] en [gedaagde] geen pachtovereenkomst bestaat in de zin van artikel 7:311 BW Pro en verklaart zich derhalve onbevoegd ten aanzien van de verdere vorderingen;
5.2.
verwijst de zaak, in de stand waarin deze zich bevindt, naar de kantonrechter van de rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Zutphen en wel naar de rolzitting van woensdag 15 januari 2025 te 10.00 uur voor verder procederen;
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, samengesteld uit mr. F.M.C. Boesberg, kantonrechter-voorzitter, de heren P.A.T. Hettinga en ing. W. van Vliet, leden, en door mr. F.M.C. Boesberg. in het openbaar uitgesproken op woensdag 18 december 2024, in tegenwoordigheid van de griffier.
jse