Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10881454 \ CV EXPL 24-429
Vonnis van 9 oktober 2024
in de zaak van
STICHTING PORTAAL,
gevestigd te Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: Portaal,
gemachtigde: Jongerius Gerechtsdeurwaarders Juristen/Incasso,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaatsnaam] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 maart 2024
- de namens [gedaagde] ingediende aanvullende producties 13 tot en met 16
- de namens [gedaagde] ingediende aanvullende productie 17.
1.2.
De zaak is mondeling behandeld op de zitting van 5 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Portaal is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet en is uitsluitend werkzaam op het gebied van volkshuisvesting.
2.2.
[gedaagde] staat sinds 5 december 1994 samen met haar zus, [naam] , bij Portaal geregistreerd als huurder van de woning aan de [adres] .
2.3.
[gedaagde] huurt sinds 1 juli 2000 van Portaal het appartement aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Zij betaalt een bedrag aan huur (inclusief servicekosten) van € 560,00 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van september 1999 (hierna: AV) van toepassing.
[gedaagde] huurt ook de berging aan de [adres] voor een bedrag van € 5,72 per maand.
2.4.
[gedaagde] stond van 1 januari 1995 tot 7 juli 2000 in de Basis Registratie Personen ingeschreven op het adres aan de [adres] . Vanaf 7 juli 2000 staat zij ingeschreven op het adres aan de [adres] .
2.5.
Bij brief van 5 juni 2023 vraagt Portaal aan [gedaagde] haar medewerking te verlenen aan het uitvoeren van werkzaamheden aan twee zonneschermen bij haar appartement. Nadat de vakman van het bedrijf van de zonneschermen Portaal erop attendeert dat de bewoner van het gehuurde nauwelijks in het gehuurde aanwezig is en medewerkers van Portaal een aantal buren hierover hebben gesproken, start [naam] (woonfraudespecialist bij Portaal, hierna: [naam] ) namens Portaal een onderzoek.
2.6.
Op 21 september 2023 vindt een telefoongesprek plaats tussen [gedaagde] en [naam] naar aanleiding van het onderzoek van Portaal waarin Portaal concludeert dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde houdt. Portaal legt het gespreksverslag vast bij brief van 26 september 2023 en stelt [gedaagde] in de gelegenheid om vóór 9 oktober 2023 aan te tonen dat zij haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft.
2.7.
De rechtsbijstandsverzekeraar van [gedaagde] stuurt op 6 oktober 2023 een brief aan Portaal waarin zij kort gezegd stelt dat [gedaagde] wel degelijk haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Vervolgens vindt nadere correspondentie plaats tussen Portaal en (de gemachtigde van) [gedaagde] .
2.8.
Op 13 november 2023 stelt Portaal [gedaagde] in de gelegenheid om vrijwillig de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] geeft geen gehoor aan dit verzoek.
2.9.
Bij brief van 14 december 2023 zegt Portaal de huurovereenkomst met [gedaagde] met betrekking tot de berging op en verzoekt zij [gedaagde] de berging leeg en schoon aan haar op te leveren vóór 15 januari 2024.
3.Het geschil
3.1.
Portaal vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst met [gedaagde] voor het gehuurde met onmiddellijke ingang ontbindt;
II. voor recht verklaart dat de (aanvulling KR: huurovereenkomst met betrekking tot de) berging op 15 januari 2024 rechtsgeldig is geëindigd;
III. [gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde en de berging te ontruimen;
IV. [gedaagde] veroordeelt om, zo lang zij het gehuurde nog niet heeft ontruimd, een bedrag van € 560,00 per maand aan Portaal te betalen, te vermeerderen met de eventueel daarover verschuldigde rente;
V. [gedaagde] veroordeelt om, zo lang zij de berging nog niet heeft ontruimd, een bedrag van € 5,72 per maand aan Portaal te betalen, te vermeerderen met de eventueel daarover verschuldigde rente;
VI. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de eventueel daarover verschuldigde wettelijke rente;
VII. [gedaagde] veroordeelt in de nakosten.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt Portaal - kort gezegd - dat [gedaagde] ernstig tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door het gehuurde niet als hoofdverblijf te houden. Deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst, aldus Portaal.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Portaal, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Portaal in de kosten van deze procedure. [gedaagde] betwist dat zij haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De ontbinding van de huurovereenkomst
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat iedere tekortkoming van de huurder in de nakoming van een van zijn verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW).
De vraag die als eerste beantwoording behoeft, is de vraag of [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.2.
De verplichting voor [gedaagde] om haar hoofdverblijf in het gehuurde te houden is opgenomen in artikel 5 lid 2 AV en volgt ook uit vaste jurisprudentie. Op Portaal, die zich beroept op het rechtsgevolg van haar stelling dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft, rust de stelplicht en eventueel bewijslast van die stelling. Het gaat daarbij om het stellen en bewijzen van feiten en omstandigheden die hoofdzakelijk in de sfeer van [gedaagde] als huurster liggen. Van [gedaagde] mag daarom worden verwacht dat zij voldoende feitelijke gegevens verstrekt om haar betwisting te motiveren.
4.3.
Ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in de woning heeft, heeft Portaal verschillende verklaringen van buurtbewoners in het geding gebracht.
Zo verklaart [naam] (bewoonster van [adres] ):
“Ik woon twee jaar in de woning direct naast de [adres] . Sinds ik hier woon wordt er niet in de woning naast mij gewoond. In de afgelopen twee jaar heb ik hooguit 8 keer twee zussen gezien. Een van hen is volgens andere flatbewoners de huurder, de kleine zus met grijs haar. De andere is groter en heeft donker haar.
Als er onderhoud gepleegd moet worden staan de vakmannen bij mij voor de deur omdat er nooit open wordt gedaan bij [huisnummer] .
(…)
Er wordt absoluut niet gewoond. Ik hoor ook geen leefgeluiden.(…)”
[naam] (bewoonster van [adres] ) verklaart:
“Ik woon circa 12 jaar in de woning [adres] . Mijn woning bevindt zich op dezelfde verdieping als de woning waar Portaal onderzoek naar doet.
Toen ik twaalf jaar geleden hier kwam wonen woonde er twee zussen. Een van hen zat veel op het balkon. De oudste is klein en donker en de ander groot en ook donker haar. Zij woonde er tot de renovatie. Na de renovatie hebben ze er nooit meer gewoond. De renovatie is al 5 à 6 jaar geleden. Net na de renovatie zijn ze hier nog wezen kijken, ze uitte zich toen heel negatief over de renovatiewerkzaamheden.
De zussen komen héél af en toe in de woning. Ze zijn er dan kort. Hooguit enkele uren maar vaak ook naar binnen en direct er weer uit. Van wonen is absoluut geen sprake, al jaren niet.(…)”
[namen] (wonende aan de [adres] ) verklaren:
“Wij wonen al 20 jaar in de [adres] . Circa 8/9 jaar geleden is de flat gerenoveerd. Voor de renovatie woonde er twee vrouwen in de woning. Ik zag deze twee vrouwen voor de renovatie zéér regelmatig. Tijdens de renovatie verbleven de flatbewoners om en om in een week in een wisselwoning. De twee vrouwen zijn na de renovatie niet teruggekeerd naar de woning [adres] .
De vrouwen komen af en toe kort in de woning. Ze hebben een auto. De auto parkeren ze verderop als ze de woning bezoeken. De vrouwen gedragen zich stiekem. Ze bewegen zich vluchtig door het complex zodra ze door hebben dat je kijkt. Ze zeggen ook niks. Ik heb van complex bewoners begrepen dat het zussen zijn.
De vrouwen wonen absoluut niet in de woning, dat is al sinds de renovatie zo.(…)”
Tot slot verklaren [namen] (wonende aan de [adres] ):
“Wij wonen al meer dan 25 jaar in de [adres] . Eerst woonde de vader en moeder van de huurder in de woning. Toen zij overleden, bleven twee van de drie zussen in de woning wonen. Een van de drie heeft een beperking en woonde destijds ook al elders.
De twee zussen hebben er gewoond tot de renovatie. De flat is 8/9 jaar geleden gerenoveerd. Ze zijn na de renovatie nooit meer in de woning gaan wonen.
De zussen slapen nooit in de woning. Er brandt nooit licht in de woning. De zussen zijn heel af en toe kort in de woning. Ze gedragen zich sneaky. Ze parkeren de auto verderop in de straat.
We zijn de zussen nog wel eens op [plek] tegengekomen. Ik heb ze toen niet aangesproken. We vermoeden dat zij ergens in [wijk] wonen. Ze wonen in ieder geval al sinds de renovatie niet in de woning [huisnummer] .”
4.4.
Naast deze verklaringen heeft Portaal een rapportage overgelegd van een gesprek dat zij heeft gevoerd met de bewoner van [adres] (de woning rechts van de woning aan de [adres] ). Deze bewoner verklaart:
“Ik heb deze woning circa 8 jaar geleden gekocht. Ik woon hier dus al 8 jaar. Sinds ik hier woon wonen er twee vrouwen naast mij. De een is kleiner en vermoedelijk ook ouder dan de ander. De kleinere heeft grijs haar. De andere heeft zwart(grijs) haar.
De vrouwen vervoeren zich in een [auto] . Het overgrootste deel zie ik de twee vrouwen samen maar ik zie ze ook weleens alleen. Ik weet niet beter dan dat er twee vrouwen naast mij wonen. Op het naambordje bij de voordeur staan ook twee namen volgens mij.(…)
Ik zeg de vrouwen “hallo” en “goedendag”, verder heb ik geen contact met hen. Ze zijn erg op zichzelf.(…)”
4.5.
Verder heeft Portaal een overzicht van (onaangekondigde) huisbezoeken aan het gehuurde in het geding gebracht in de periode 21 juli 2023 tot en met 19 september 2023 en heeft zij er, onder verwijzing naar de door [gedaagde] overgelegde stukken, op gewezen dat het gas-, stroom- en waterverbruik van [gedaagde] ver onder het gemiddelde ligt.
4.6.
[gedaagde] betwist dat zij het gehuurde niet als hoofdverblijf gebruikt. Nadat zij van begin 1995 tot 1997 bij haar zus aan de [adres] heeft gewoond, woont zij vanaf 1997 (toen haar moeder ziek werd) weer aan de [adres] . In 2000 is haar moeder overleden en is [gedaagde] de huurovereenkomst van de [adres] gaan voortzetten met goedvinden van Portaal. Zij is ervan uitgegaan dat zij vanaf dat moment geen huurster van de woning aan de [adres] meer was. In de periode van juli 2019 tot en met april 2020 is [gedaagde] ernstig ziek geweest en heeft zij bij haar zus op het adres aan de [adres] geslapen. Overdag was zij af en toe wel in haar woning aan de [adres] . [gedaagde] is andersom, in de periode van september 2020 tot en met december 2022, ook een tijd mantelzorger geweest voor diezelfde zus en was toen overdag vaak bij haar zus thuis. [gedaagde] woont wel degelijk aan de [adres] , maar is vaak op pad met of bij haar zus(sen) en overnacht regelmatig in een hotel. Los van deze hotelovernachtingen en het logeren bij haar zussen of een vriendin slaapt zij altijd in het gehuurde, aldus [gedaagde] .
[gedaagde] betwist hetgeen de omwonenden aan Portaal hebben verklaard en vindt de verklaringen onbetrouwbaar. Hierbij wijst zij er onder meer op dat de bewoners van [adres] [huisnummer] en [huisnummer] geen direct zicht op haar woning hebben. Daarnaast stelt zij dat de appartementen niet gehorig zijn, zodat je niet of nauwelijks leefgeluiden van andere bewoners hoort. [gedaagde] weerspreekt dat zij zich stiekem gedraagt. Wel heeft zij tijdens de coronapandemie drukke plekken (bijvoorbeeld de wachtruimte voor de lift van de flat) zoveel mogelijk vermeden vanwege haar zwakke immuunsysteem door de chemotherapieën die zij heeft ondergaan. Daarnaast heeft [gedaagde] gewoon weinig contact met andere buurtbewoners. Verder wijst zij erop dat Portaal haar nooit heeft bericht dat door Portaal ingehuurde vakmensen voor een dichte deur hebben gestaan, behalve in de brief van 6 september 2023. Tot dat moment heeft zij echter - in tegenstelling tot hetgeen in de brief van Portaal van 5 juni 2023 werd vermeld - geen brief of telefoontje van de firma van de zonnewering gekregen om een afspraak in te plannen. Onder verwijzing naar een e-mailwisseling met die firma voert zij aan dat zij zich na de brief van 6 september 2023 actief heeft ingezet om de werkzaamheden aan de zonnewering (alsnog) plaats te laten vinden.
Volgens [gedaagde] heeft zij de afgelopen jaren meerdere investeringen in het gehuurde gedaan. Zo heeft zij op maat gemaakte luxaflex aangeschaft en heeft zij de keukenvloer laten egaliseren om op maat gesneden laminaat te kunnen laten leggen. Het is niet logisch dat zij dit soort investeringen doet als ze haar hoofdverblijf niet in het gehuurde zou hebben, aldus [gedaagde] . Zij erkent dat haar verbruik van gas, water en licht erg laag is, maar stelt dat daar een plausibele verklaring voor is. [gedaagde] heeft geen wasmachine, geen droger en geen vaatwasser. Haar zus (die aan de [adres] woont) doet haar was en ze eet ook heel vaak bij haar zus. [gedaagde] kijkt geen televisie en gebruikt verder nauwelijks elektrische apparaten. Vanaf 2016 kan zij vanwege haar huid slechts kort douchen en zij kan geen kraanwater drinken of gebruiken voor het eten in verband met allergenen.
4.7.
Daarnaast heeft [gedaagde] verklaringen van haar zussen overgelegd.
Haar zus [naam] verklaart:
“Mijn zus, [gedaagde] , woont en slaapt in haar eigen huis, op de [adres] , behalve als ze een aantal dagen weg gaat of met vakantie is of als ze logeert bv. bij mijn andere zus.
Ik ga vaak bij mijn zus langs op de [adres] . Zo haal ik haar vaak op voor het avondeten zoals ook op 13 september 2023. Daarnaast kom ik ook om haar was op te halen en de schone was weer te brengen. Ook doen wij vaak samen haar boodschappen. Daarnaast maken we, als we kunnen, ook regelmatig dagtochtjes of gaan we wandelen. Ik ben echter geen huurder of bewoner van de [adres] .
In de periode van juli 2019 tot en met april 2020 heb ik intensieve mantelzorg gegeven aan mijn zus, [gedaagde] , omdat zij ernstig ziek was en zware behandelingen moest ondergaan. Gedurende deze periode sliep ze meestal in mijn woning in mijn bed en dan sliep ik noodgedwongen op de bank in mijn woonkamer. Deze noodoplossing maakte, dat ik tijdens de mantelzorgperiode vanuit huis kon blijven werken. In deze periode is mijn zus wel regelmatig in haar eigen huis geweest. Deze verblijven in haar huis gaven haar de kracht en moed om het loodzware behandeltraject verder aan te gaan.
Helaas werd ook bij mij een ernstige ziekte geconstateerd. In de periode van september 2020 tot en met december 2022 heb ik daarom vaak overdag hulp gehad van mijn zus, [gedaagde] .(…)”
Zus [naam] verklaart:
“Hierbij verklaar ik dat mevrouw [gedaagde] haar hoofdverblijf heeft op de [adres] . Zij woont, slaapt en heeft al haar bezittingen op dit adres.
Ik kom bij haar op bezoek, maar woon of slaap er niet. Ik ben ook niet de huurder van de woning. Ik woon in [plaatsnaam] met mijn gezin.
Mevrouw [gedaagde] logeert wel eens bij ons en komt regelmatig op bezoek, maar woont niet bij ons.(…)”
4.8.
De kantonrechter overweegt als volgt. Het begrip hoofdverblijf is niet vast omlijnd. Het houdt in dat het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Bij de toets aan dit criterium zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Niet ieder (tijdelijk) verblijf ergens anders betekent dat een huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Als een huurder echter vrij structureel ergens anders verblijft en de woning slechts als uitvalsbasis wordt gebruikt voor bepaalde (sociale) activiteiten, kan niet meer van het hoofdverblijf worden gesproken.
4.9.
[gedaagde] heeft tijdens de zitting verklaard dat zij ’s-ochtends rond 9 uur opstaat, haar medicatie neemt en dan weer naar bed gaat, omdat zij moe wordt van de medicatie. Rond 13.30 uur wordt zij weer wakker en begint haar dag eigenlijk pas. Ze gaat er dan vaak op uit (voor een boodschap, bezoek aan haar zus of een wandeling). ’s-Avonds eet [gedaagde] vaak bij haar zus of haar zus komt naar haar om haar eten te brengen. Portaal heeft deze verklaring, die op de kantonrechter oprecht is overgekomen, tijdens de zitting verder niet weersproken.
Daarnaast overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] door middel van het overleggen van diverse boekingsbevestigingen en de verklaringen van haar zus(sen), van 7 van de 10 door Portaal afgelegde onaangekondigde huisbezoeken, heeft aangetoond dat zij op die moment in een hotel of bij een van haar zussen verbleef. Uit de door [gedaagde] overgelegde bonnen blijkt dat zij haar boodschappen doet in winkelcentrum [naam] , dat vlakbij de [adres] ligt. De [adres] ligt daar niet in de buurt. Het is niet logisch dat [gedaagde] in de buurt van de [adres] boodschappen doet, om die boodschappen vervolgens mee naar het huis van haar zus in de [adres] te nemen waar zij volgens Portaal woont. Daarnaast stelt de kantonrechter vast dat op de bonnetjes weinig etenswaren staan om mee te koken. Dit past bij de verklaring van [gedaagde] dat zij nauwelijks kookt en vaak bij haar zus eet of eten opwarmt dat haar zus voor haar heeft klaargemaakt.
4.10.
De kantonrechter stelt vast dat de door beide partijen overgelegde verklaringen elkaar in feite niet tegenspreken en in de standpunten van beide partijen passen. Het klopt dat [gedaagde] vaak op pad is met haar zus(sen) en bij hen verblijft, met name met of bij de zus die aan de [adres] woont. Dit betekent echter niet dat zij haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Het verbruik van water, gas en licht van [gedaagde] is weliswaar laag, maar niet dusdanig laag dat op basis daarvan kan worden aangenomen dat de woning niet wordt bewoond. Ten aanzien van de periode 2019-2022 kan het lage verbruik worden verklaard doordat [gedaagde] eerst door haar eigen ziekte en daarna door de ziekte van haar zus gedurende een langere periode weinig in het gehuurde is geweest. Voor het huidige (lage) verbruik acht de kantonrechter de daarvoor door [gedaagde] gegeven verklaring plausibel. Hoewel het levenspatroon van [gedaagde] misschien anders is dan dat van de meeste mensen wil dat niet zeggen dat op basis daarvan kan worden vastgesteld dat zij haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. De kantonrechter vindt het goed voorstelbaar dat [gedaagde] , die alleenstaand is, en verder een beperkt sociaal netwerk heeft, een eenzaam bestaan wenst te voorkomen en daarom veel met haar zus(sen) onderneemt en daar ook veel op bezoek gaat. Tijdens de zitting is [gedaagde] op de kantonrechter overgekomen als iemand die ontzorgd wordt door haar zus [naam] .
4.11.
Veel meer dan dat [gedaagde] in het kader van deze procedure heeft neergelegd aan onderbouwing, kan niet van haar worden verlangd. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde] haar betwisting van de stelling van Portaal dat zij haar hoofdverblijf niet in het gehuurde houdt voldoende heeft gemotiveerd. Portaal heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , haar stelling onvoldoende onderbouwd. Nu Portaal haar vorderingen alleen op de grond van het niet houden van het hoofdverblijf in het gehuurde heeft gebaseerd en niet heeft gesteld dat sprake is van een andere tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, is er geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal de vorderingen van Portaal tot ontbinding en ontruiming, net als de daarmee samenhangende overige vorderingen en de gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de berging, daarom afwijzen.
De proceskosten
4.12.
Portaal is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Portaal af,
5.2.
veroordeelt Portaal in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Portaal niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024.
53854 \ 41245