Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Pachtkamer
Zittingsplaats Zutphen
zaakgegevens 11138376 \ CV EXPL 24-1669 \ 1607 \ 44219
Grosse aan : mr. E.H.M. Harbers
Afschrift aan : mr. M.J.H. van Baalen
Verzonden d.d. : 27 november 2024
vonnis d.d. 27 november 2024 van de pachtkamer
in de zaak van
1.Stichting Beheer Osen
gevestigd te Amsterdam
2. [eiser in conv 2]
wonende te [woonplaats]
3. [eiser in conv 3]
wonende te [woonplaats]
4. [eiser in conv 4]
wonende te [woonplaats]
5. [eiser in conv 5]
wonende te [woonplaats]
6. [eiser in conv 6]
wonende te [woonplaats]
7. Stichting Tot Exploitatie van het landgoed Osen
gevestigd te Amsterdam
eisende partijen in conventie
verwerende partijen in reconventie
gemachtigde mr. E.H.M. Harbers
tegen
[gedaagde in conv]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
gemachtigde mr. M.J.H. van Baalen
Partijen worden hierna Osen c.s. en [gedaagde in conv] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 juni 2024 en de daarin genoemde processtukken
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties
- de mondelinge behandeling van 10 oktober 2024, waarbij beide gemachtigden spreekaantekeningen hebben overgelegd.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
Ter inleiding
2.1.
De zaak draait om de percelen kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 1] (hierna: de percelen), die eigendom zijn van Osen c.s. In 1986 is op de percelen een recht van erfpacht gevestigd, welk recht in 2000 aan de vader van [gedaagde in conv] (hierna te noemen: [naam 1] ) is overgedragen. De erfpacht liep volgens de erfpachtakte tot en met 31 oktober 2011. Vervolgens is onderhandeld over de voortzetting van het gebruik van de percelen, waarover in 2014 een nieuwe overeenkomst is gesloten. Momenteel zijn de percelen in gebruik door [gedaagde in conv]
2.2.
Tegen die achtergrond vordert Osen c.s. in conventie dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
1. voor recht zal worden verklaard dat er tussen Osen c.s. en [gedaagde in conv] ten aanzien van de percelen sprake is van een erfpachtrelatie die rechtsgeldig is opgezegd tegen 9 november 2024;
2. dat [gedaagde in conv] zal worden veroordeeld om het gebruik van de percelen te staken en gestaakt te houden en de percelen per 9 november 2024 leeg, ontruimd en in goede staat aan Osen c.s. op te leveren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag met een maximum van € 500.000,-- dat hij in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen;
3. veroordeling van [gedaagde in conv] in de proceskosten, alsmede in de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten.
2.3.
In reconventie vordert [gedaagde in conv] schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst met [naam 1] en/of [gedaagde in conv] als pachter en Osen c.s. als verpachter, betreffende de percelen, voor onbepaalde tijd, vanaf 2013 en tegen een pachtprijs van € 9.009,-- per jaar, dan wel subsidiair tegen een jaarlijkse pachtprijs van € 8.500,--.
2.4.
In voorwaardelijke reconventie, voor het geval de reconventionele vordering wordt afgewezen, vordert [gedaagde in conv] :
1. veroordeling van Osen c.s. tot het voortzetten van de onderhandelingen met [gedaagde in conv] over hetzij erfpacht, hetzij pacht, hetzij koop en dat voor zover dit resulteert in een recht van erfpacht, dat daarop artikel 7:399d BW van toepassing is;
2. in geval zal worden overwogen of geoordeeld dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een recht van erfpacht, dat Osen c.s. wordt veroordeeld om medewerking te verlenen aan het verlijden van de akte ter vestiging van dat recht van erfpacht door een door [gedaagde in conv] en/of [naam 1] aan te wijzen notaris, waarbij Osen c.s. aan [gedaagde in conv] en/of [naam 1] een dwangsom verbeurt van € 500,-- per dag dat de akte niet zal zijn verleden over een periode van twee maanden na de datum van dit vonnis en in het geval dat Osen c.s. binnen die periode niet haar medewerking verleent in het vonnis een dwangvertegenwoordiger aan te wijzen dan wel te bepalen dat het vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte ter vestiging van het recht van erfpacht, dan wel te oordelen in goede justitie overeenkomstig artikel 3:300 BW;
3. dat voor zover tussen enerzijds [gedaagde in conv] en/of [naam 1] en anderzijds Osen c.s. sprake zal zijn van een recht van erfpacht met een duur van 12 jaar, althans van een duur van 25 jaar of korter, voor recht wordt verklaard dat daarop artikel 7:399d BW van toepassing is hetgeen onder meer – maar niet uitsluitend – betekent:
a. dat de duur telkens van rechtswege wordt verlengd ook indien dat tot gevolg heeft dat de afgesproken looptijd van 25 jaar of korter wordt overschreden;
b. dat de sancties als bedoeld in artikel 7:322 BW van toepassing zijn.
4. dat indien de vorderingen van Osen c.s. geheel of gedeeltelijk worden toegewezen, Osen c.s. wordt veroordeeld om aan [gedaagde in conv] en/of [naam 1] te betalen het verschil tussen de betaalde prijs en de tot en met 2012 betaalde jaarlijkse prijs (tot op heden € 52.958,90);
5. dit alles met veroordeling van Osen c.s. in de proceskosten en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.
De beoordeling door de pachtkamer
2.5.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de pachtkamer deze gezamenlijk.
2.6.
De pachtkamer sluit zich aan bij hetgeen door de rechtbank is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 29 mei 2024 (hierna: het tussenvonnis), waarbij de zaak ter (verdere) beoordeling naar de pachtkamer is verwezen.
2.7.
Eerst wordt ingegaan op de overeenkomst waarover tussen 2012 tot medio 2014 is onderhandeld. De pachtkamer sluit zich wat dat betreft in het bijzonder aan bij ro. 3.17 tot en met 3.23 van het tussenvonnis, waarin gemotiveerd is overwogen dat is onderhandeld over een nieuwe erfpachtovereenkomst en dat niet kan worden vastgesteld dat op enig moment een pachtovereenkomst tot stand is gekomen.
2.8.
Uit ro. 3.23 van het tussenvonnis blijkt niet zonder meer dat de rechtbank van oordeel was dat een overeenkomst om een (nieuw) recht van erfpacht te vestigen ook daadwerkelijk tot stand is gekomen. Dit volgt wél uit de beslissing van de rechtbank om de zaak op grond van artikel 7:399d BW naar de pachtkamer te verwijzen (zie voor de overwegingen daaromtrent ro. 3.24 ev.) De overeenkomst waarover is onderhandeld valt met een looptijd van 12 jaar immers binnen het bestek van de 25 jaar waarop het artikel betrekking heeft. Het oude erfpachtrecht dat in 1986 is gevestigd valt daarbuiten.
2.9.
De pachtkamer is eveneens van oordeel dat een nieuwe overeenkomst om een erfpachtrecht te vestigen tot stand is gekomen. Partijen waren het blijkens de overgelegde e-mailcorrespondentie eens over alle essentialia, waaronder de duur van de overeenkomst en de hoogte van de canon. De omstandigheid dat de akte om onbekende redenen uiteindelijk niet is verleden en ingeschreven, maakt dat niet anders.
2.10.
Waar partijen het niet over eens zijn, is welke partijen die overeenkomst hebben gesloten. Osen c.s. stelt enkel met [naam 1] te hebben gecontracteerd, terwijl [gedaagde in conv] stelt dat hij ook contractspartij was.
2.11.
Het antwoord op de vraag wie partij bij de overeenkomst is, is afhankelijk van hetgeen de feitelijk handelende betrokkenen jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. Daarbij moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden, die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen daarbij worden betrokken.
2.12.
In dat kader is van belang dat [eiser in conv 6] in de onderhandelingen over een nieuwe overeenkomst namens Osen c.s. vanaf 26 november 2012 uitsluitend met [naam 1] heeft gecorrespondeerd (zie ro. 2.6 tot en met 2.11 van het tussenvonnis). [naam 1] zegt weliswaar in zijn e-mail van 2 januari 2013 ”
wij gaan akkoord” en ”
wij zullen informeren”, maar hij heeft dat bericht afgesloten met ”
met vriendelijke groet [naam 1]”. De naam van [gedaagde in conv] komt in de hele correspondentie niet voor. In het e-mailbericht van 18 december 2012 schrijft [naam 1] bovendien in enkelvoud: ”
ik heb enkele vragen” en ”
ik moet recht van uitweg verlenen”. Osen c.s. heeft uit de emailcorrespondentie redelijkerwijs niet kunnen afleiden dat hij naast [naam 1] ook met [gedaagde in conv] aan het onderhandelen was. Dit heeft Osen c.s. evenmin moeten begrijpen naar aanleiding van de omstandigheid dat [gedaagde in conv] bij een gesprek tussen [eiser in conv 3] en [naam 1] aanwezig is geweest. Nu [gedaagde in conv] niet concreet heeft gesteld wat zijn feitelijke inbreng bij dat gesprek is geweest, wordt daar verder aan voorbij gegaan.
wij gaan akkoord” en ”
wij zullen informeren”, maar hij heeft dat bericht afgesloten met ”
met vriendelijke groet [naam 1]”. De naam van [gedaagde in conv] komt in de hele correspondentie niet voor. In het e-mailbericht van 18 december 2012 schrijft [naam 1] bovendien in enkelvoud: ”
ik heb enkele vragen” en ”
ik moet recht van uitweg verlenen”. Osen c.s. heeft uit de emailcorrespondentie redelijkerwijs niet kunnen afleiden dat hij naast [naam 1] ook met [gedaagde in conv] aan het onderhandelen was. Dit heeft Osen c.s. evenmin moeten begrijpen naar aanleiding van de omstandigheid dat [gedaagde in conv] bij een gesprek tussen [eiser in conv 3] en [naam 1] aanwezig is geweest. Nu [gedaagde in conv] niet concreet heeft gesteld wat zijn feitelijke inbreng bij dat gesprek is geweest, wordt daar verder aan voorbij gegaan.
2.13.
Nadat notaris [naam 2] uiteindelijk een conceptakte had opgesteld waarin Osen c.s. is aangeduid als “
grondeigenaar” en/of “
verpachter” en [naam 1] als “
erfpachter”, heeft [naam 1] in een mail van 18 december 2013 geschreven dat enkele punten niet volgens afspraak zijn, waarbij onder meer de uitgiftedatum, betalingsmomenten en indexering worden benoemd. Over het ontbreken van de naam van [gedaagde in conv] in de akte wordt door [naam 1] echter niets gezegd. Na het toesturen van een aangepaste akte door notaris [naam 2] en daaropvolgende e-mailcorrespondentie met [eiser in conv 6] schrijft [naam 1] in een e-mailbericht van 18 juli 2014 uiteindelijk: ”
Wij gaan akkoord met de laatste mailen”. De naam van [gedaagde in conv] is dan nog steeds niet genoemd.
grondeigenaar” en/of “
verpachter” en [naam 1] als “
erfpachter”, heeft [naam 1] in een mail van 18 december 2013 geschreven dat enkele punten niet volgens afspraak zijn, waarbij onder meer de uitgiftedatum, betalingsmomenten en indexering worden benoemd. Over het ontbreken van de naam van [gedaagde in conv] in de akte wordt door [naam 1] echter niets gezegd. Na het toesturen van een aangepaste akte door notaris [naam 2] en daaropvolgende e-mailcorrespondentie met [eiser in conv 6] schrijft [naam 1] in een e-mailbericht van 18 juli 2014 uiteindelijk: ”
Wij gaan akkoord met de laatste mailen”. De naam van [gedaagde in conv] is dan nog steeds niet genoemd.
2.14.
De pachtkamer concludeert op basis van het voorgaande dat [gedaagde in conv] geen partij is bij de erfpachtovereenkomst. De erfpachtovereenkomst is tot stand gekomen doordat [naam 1] het aanbod van Osen c.s. heeft aanvaard, althans Osen c.s. heeft daar gezien het voorgaande vanuit mogen gaan. [gedaagde in conv] baseert zijn gebruiksrecht uitsluitend op de stelling dat hij partij zou zijn bij de overeenkomst die [naam 1] in 2014 met Osen c.s. heeft gesloten. Gesteld noch gebleken is dat en hoe [naam 1] het erfpachtrecht vervolgens aan [gedaagde in conv] zou hebben overgedragen. Gelet op het oordeel van de pachtkamer dat [gedaagde in conv] geen partij is bij de erfpachtovereenkomst, is de door Osen c.s. gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar. Anderzijds kan [gedaagde in conv] geen aanspraak maken op rechten die zouden kunnen voortvloeien uit de erfpachtovereenkomsten van 1986 en/of 2014, zodat zijn daarmee samenhangende voorwaardelijke vorderingen niet toewijsbaar zijn.
2.15.
Uit de vaststelling dat [gedaagde in conv] geen partij was bij de erfpachtovereenkomst uit 2014 volgt dat hij de percelen zonder recht of titel in gebruik heeft. De gevorderde ontruiming is toewijsbaar. De termijn van ontruiming wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
2.16.
Omdat [gedaagde in conv] niet heeft aangegeven gehoor te zullen aan een veroordeling tot ontruiming van de percelen wordt de gevorderde dwangsom als prikkel tot nakoming toegewezen.
2.17.
Van onverschuldigde betaling, waarbij sprake moet zijn van een prestatie zonder rechtsgrond, is met betrekking tot de betaalde canon geen sprake. De canon is kennelijk betaald om te voldoen aan de verplichtingen uit de erfpachtovereenkomst, ondanks dat die verplichting rustte op [naam 1] en niet op [gedaagde in conv] De vordering is daarom niet toewijsbaar.
Ten slotte
2.18.
[gedaagde in conv] heeft tegen de gevorderde verklaring van uitvoerbaarheid bij voorraad van dit vonnis geen verweer gevoerd. Ten overvloede wordt overwogen dat Osen c.s. onbetwist stelt dat zij de percelen per 1 januari 2025 aan een derde in gebruik wil geven. Omdat [gedaagde in conv] de percelen zonder recht of titel in gebruik heeft prevaleert het belang van Osen c.s. om direct over de percelen te kunnen beschikken boven het belang van [gedaagde in conv] om de percelen te kunnen blijven gebruiken totdat in een eventueel hoger beroep is beslist.
2.19.
[gedaagde in conv] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom in conventie en reconventie de proceskosten dragen.
3.De beslissing
De pachtkamer
in conventie
3.1.
veroordeelt [gedaagde in conv] om de percelen kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 1] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en leeg, ontruimd en in goede staat aan Osen c.s. op te leveren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag met een maximum van € 500.000,-- dat [gedaagde in conv] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen,
3.2.
veroordeelt [gedaagde in conv] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Osen c.s. vastgesteld op € 135,97 aan dagvaardingskosten, € 130,-- aan griffierecht, € 408,-- aan salaris voor de gemachtigde en € 102,-- aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, verder te vermeerderen met de wettelijke rente over voornoemde proceskosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis totdat alles is betaald;
3.3.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
3.5.
wijst de vorderingen af;
3.6.
veroordeelt [gedaagde in conv] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Osen c.s. vastgesteld op € 204,-- aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer, bestaande uit mr. F.M.C. Boesberg, kantonrechter-voorzitter, E. Schuerink en J. van Lent, leden, en door mr. F.M.C. Boesberg in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024.