Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11453281 \ CV EXPL 24-10184
Vonnis van 8 oktober 2025
in de zaak van
KELDERMAN BURGERBOUW B.V.,
gevestigd te Ede,
eisende partij,
hierna te noemen: Kelderman,
gemachtigde: mr. T.J. van Veen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
en
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigden: mr. M. Ouhadou en mr. D. de Dood.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 maart 2025
- de conclusie van antwoord in reconventie
1.2.
De zaak is mondeling behandeld op 25 augustus 2025. Verschenen zijn [naam 1] en [naam 2] (hierna: [naam 2] ) namens Kelderman, bijgestaan door mr. Van Veen, en [gedaagden] , bijgestaan door mrs. Ouhadou en De Dood. Mr. De Dood heeft pleitaantekeningen voorgedragen en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder is besproken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Kelderman is een bouwbedrijf
2.2.
[gedaagde 1] is eigenaar van het woonhuis staande en gelegen aan [adres en plaats] .
2.3.
Partijen hebben op 22 november 2022 een aannemingsovereenkomst met elkaar gesloten op basis waarvan Kelderman een verbouwing aan de woning van [gedaagde 1] zou realiseren. In de door [gedaagden] ondertekende offerte van die datum is onder andere het volgende opgenomen:
“(…) U ontvangt van ons, conform afspraak, een aangepaste prijsopgave voor het verbouwen van uw woning, volgens tekening gew. 01-07-22 en berekening van 13-06-22 zoals besproken ter plaatse. Het verhogen van de 2e verdieping en verdere werkzaamheden aan deze verdieping zijn vervallen. We hebben dit uitgewerkt in onze begroting welke is bijgevoegd.
Wij kunnen dit werk voor u uitvoeren voor de prijs van: € 94.696,88 excl. Btw
(…)
Indien u besluit om ons opdracht te geven voor het uitvoeren van bovengenoemde werkzaamheden, dan ontvangt u van ons de facturen in termijnen. Wij hanteren een betalingstermijn van 14 dagen na factuurdatum. Op al onze werken zijn de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk 2013 (AVA 2013 herzien december 2014) van toepassing. Deze ontvangt u als bijlage. (…)”
2.4.
In de AVA 2013 zijn onder meer de volgende artikelen opgenomen:
Artikel 9: Oplevering en onderhoudstermijn
Het werk geldt als opgeleverd wanneer de aannemer heeft medegedeeld dat het werk gereed is voor oplevering en de opdrachtgever het werk heeft aanvaard. Ter gelegenheid van de oplevering wordt een door beide partijen te ondertekenen opleveringsrapport opgemaakt. Een door de opdrachtgever geconstateerde tekortkoming die door de aannemer niet wordt erkend wordt in het opleveringrapport als zodanig vermeld.
Indien de aannemer heeft medegedeeld dat het werk voor oplevering gereed is en de opdrachtgever niet binnen 8 dagen daarna laat weten of hij het werk al dan niet aanvaardt, geldt het werk als opgeleverd.
Indien de opdrachtgever het werk afkeurt, dient hij dat schriftelijke of elektronisch te doen onder vermelding van de gebreken die de reden voor afkeuring zijn. Kleine gebreken, die gevoeglijk in de onderhoudstermijn kunnen worden hersteld, zullen geen reden totoafkeuring mogen zijn, mits zij een eventuele ingebruikneming niet in de weg staan.
Indien de opdrachtgever het werk in gebruik neemt, geldt het werk als opgeleverd.
Indien partijen vaststellen dat gelet op de aard of omvang van de tekortkomingen in redelijkheid niet van oplevering kan worden gesproken, zal de aannemer na overleg met de opdrachtgever een nieuwe datum noemen waarop het werk gereed zal zijn voor oplevering.
Na de dag waarop het werk als opgeleverd geldt, is het werk voor risico van de opdrachtgever.
Door de aannemer erkende tekortkomingen worden zo spoedig mogelijk hersteld.
Na de dag waarop het werk als opgeleverd geldt, gaat een onderhoudstermijn van 30 dagen in.
(…)
Artikel 13: Opschorting van de betaling
Indien het uitgevoerde werk niet voldoet aan de overeenkomst heeft de opdrachtgever het recht de betaling geheel of gedeeltelijk op te schorten. Het met de opschorting gemoeide bedrag dient in redelijke verhouding te staan tot de tekortkoming. De opdrachtgever meldt schriftelijk of elektronisch de opschorting en de reden daarvan aan de aannemer.
2.5.
In april 2023 heeft Kelderman een aangepaste prijsopgaaf uitgebracht die sloot op een bedrag van € 106.963,31 (inclusief btw).
2.6.
[gedaagde 1] heeft naar aanleiding van de door Kelderman gestuurde termijnfacturen in de periode maart tot en met mei 2023 in totaal een bedrag van € 99.119,22 aan Kelderman betaald.
2.7.
In zijn e-mail van 5 juni 2023 aan Kelderman heeft [gedaagde 1] een lijst opgesteld met werkzaamheden die niet zijn uitgevoerd, niet volledig zijn uitgevoerd en zaken die niet goed zijn gegaan. Hiermee rekening houdende zou volgens [gedaagde 1] de aanneemsom van de verbouwing bijgesteld moeten worden naar € 85.000,00.
2.8.
[naam 2] heeft namens Kelderman op 7 juni 2023 een e-mail gestuurd aan [gedaagde 1] waarin hij schrijft:
“(…)Naar aanleiding van jullie opmerkingen hieronder hebben we deze beoordeeld of dit inderdaad als minderwerk kan worden opgevoerd en wat er meer is uitgevoerd.
Wel wil ik erop wijzen dat we een aanneemsom overeen zijn gekomen en dat er ook zaken zijn die niet onder een bepaalde omschrijving in de offerte vallen, maar lopende het werk wel worden uitgevoerd.
Bijgaande ons overzicht waarbij we toch wel op een heel ander bedrag uitkomen dan de genoemde € 85.000 incl. btw.
(…)
We gaan ervan uit dat de factuur van 5 mei zsm wordt betaald, dan zullen we ook de laatste werkzaamheden zsm inplannen (…)”
2.9.
Nadat partijen over en weer nog kritiek hebben geuit op elkaars standpunten en berekeningen heeft Kelderman op 22 augustus 2023 voorgesteld om het nog te factureren bedrag af te ronden op € 5.000,00. [gedaagde 1] is niet op dit aanbod ingegaan.
2.10.
[gedaagde 1] heeft op 3 november 2023 een factuur van Kelderman ontvangen van € 5.000,00 met als omschrijving ‘laatste termijn op basis van voorstel 22 augustus 2023’. Op 7 november 2023 heeft [gedaagde 1] vervolgens een factuur ontvangen ten bedrage van € 2.844,09 ten aanzien van een bedrag uit de 4e termijn en op 13 december 2023 een e-mail van de incassogemachtigde van Kelderman waarin binnen twee dagen om betaling van de facturen van 3 en 7 november 2023 wordt verzocht.
2.11.
De gemachtigden van [gedaagde 1] hebben Kelderman bij brief van 21 december 2023 medegedeeld dat sprake is van diverse gebreken en daarnaast hebben zij een beroep op opschorting van (het resterende deel van) de betaling aan Kelderman gedaan.
De gemachtigde van Kelderman heeft hierop bij e-mail van 20 februari 2024 gereageerd en te kennen gegeven dat Kelderman niet akkoord gaat met opschorting, maar dat zij de bevindingen van het door [gedaagde 1] inmiddels ingeschakelde expertisebureau TOP Expertise B.V. (hierna: TOP) zal afwachten.
2.12.
TOP heeft op 15 maart 2024 en 5 april 2024 onderzoek gedaan en op basis daarvan op 2 juli 2024 een rapport van expertise opgeleverd. In haar rapport heeft TOP geconcludeerd dat sprake is van een aantal gebreken, niet uitgevoerde werkzaamheden en door Kelderman veroorzaakte schade. Zij heeft de kosten voor herstel in totaal begroot op een bedrag van € 68.179,00.
2.13.
Op 7 augustus 2024 heeft de gemachtigde van Kelderman in een e-mail aan de gemachtigden van [gedaagde 1] te kennen gegeven dat zij na afronding van de bouwvakvakantie en overleg met haar cliënte een inhoudelijke reactie zal geven op het rapport van TOP.
2.14.
Bij e-mailbericht van 9 augustus 2024 heeft [gedaagde 1] Kelderman gesommeerd om binnen veertien dagen te bevestigen dat Kelderman alle in het rapport van TOP genoemde gebreken kosteloos zal herstellen en binnen vier weken daarna zal afronden.
De reactie hierop van de gemachtigde van Kelderman is dat Kelderman bereid is een aantal herstelwerkzaamheden uit te voeren, onder de voorwaarde dat zekerheid wordt gesteld voor betaling van het door [gedaagde 1] nog verschuldigde bedrag. Daarnaast heeft Kelderman in deze e-mail inhoudelijk gereageerd op het rapport van TOP.
2.15.
De gemachtigden van [gedaagde 1] hebben Kelderman bij brief van 4 oktober 2024 te kennen gegeven dat [gedaagde 1] niet langer aanspraak maakt op nakoming van de overeenkomst en in plaats daarvan zijn vordering tot nakoming omzet in een vordering tot vervangende schadevergoeding. De gemachtigde van Kelderman heeft in een reactie hierop te kennen gegeven dat de omzettingsverklaring rechtsgevolg mist, omdat sprake is van schuldeisersverzuim door het niet betalen van de openstaande vervallen facturen en door Kelderman niet in staat te stellen de door haar aangeboden herstelwerkzaamheden uit te voeren. Daarnaast heeft hij [gedaagde 1] gesommeerd het nog openstaande bedrag te betalen.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
In conventie
3.1.
Kelderman vordert in conventie - samengevat - dat de kantonrechter [gedaagde 1] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk veroordeelt om aan Kelderman te betalen een bedrag van € 8.611,29, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 7.844,09 vanaf 27 december 2023 tot aan de dag van volledige voldoening, met veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten.
3.2.
Kelderman legt aan de vordering kort gezegd het volgende ten grondslag. De door haar uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden aan de woning van [gedaagde 1] voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De nog uit te voeren (herstel)werkzaamheden zijn van ondergeschikte aard en zodanig gering, dat deze opschorting van de betalingsverplichting van [gedaagde 1] niet rechtvaardigen. Aan de zijde van Kelderman is geen sprake van een relevante tekortkoming en dus ook niet van verzuim. Kelderman is jegens [gedaagde 1] dan ook niet schadeplichtig. Als gevolg hiervan en gelet op het feit dat er ten tijde van de omzettingsverklaring al sprake was van schuldeisersverzuim, mist de omzettingsverklaring rechtsgevolg. [gedaagde 1] dient het nog door hem verschuldigde bedrag van € 7.844,09 (de aanneemsom van € 106.963,31 minus het reeds betaalde bedrag van € 99.119,22), te vermeerderen met de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, aan Kelderman te betalen.
3.3.
[gedaagde 1] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Kelderman, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Kelderman.
3.4.
[gedaagde 1] stelt zich primair op het standpunt dat er geen betalingsverplichting op hem rust. Partijen hebben volgens hem een aannemingsovereenkomst op basis van regie gesloten en Kelderman heeft, ondanks meerdere verzoeken daartoe, de door haar opgevoerde kosten onvoldoende gespecificeerd en onvoldoende onderbouwd waarom [gedaagde 1] nog een bedrag aan haar is verschuldigd. Subsidiair, indien en voor zover er nog enige betalingsverplichting op hem rust, betoogt [gedaagde 1] dat hij die verplichting rechtsgeldig heeft opgeschort ter verrekening. Een deel van het door Kelderman uitgevoerde werk is namelijk niet goed en niet afgemaakt. Vanwege zijn beroep op opschorting zijn de vorderingen van Kelderman ten aanzien van de op 3 en 7 november 2023 verstuurde facturen niet opeisbaar, aldus [gedaagde 1] . Meer subsidiair stelt [gedaagde 1] zich op het standpunt dat de vorderingen niet opeisbaar zijn, omdat het werk niet is opgeleverd. Tot slot doet [gedaagde 1] een beroep op verrekening, in die zin dat een eventueel door hem aan Kelderman verschuldigd bedrag moet worden verrekend met het bedrag dat [gedaagde 1] kwijt is aan het laten verrichten van herstelwerkzaamheden door een andere aannemer.
In reconventie
3.5.
In reconventie vordert [gedaagde 1] - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht geeft dat:
Kelderman toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst en
[gedaagde 1] een rechtsgeldig beroep op verrekening doet, dan wel heeft gedaan.
Daarnaast vordert [gedaagde 1] dat de kantonrechter Kelderman veroordeelt tot betaling van:
primair: een vervangende schadevergoeding van € 68.179,00 binnen veertien dagen vanaf de dagtekening van het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat Kelderman met de voldoening hiervan in verzuim is tot aan de dag van algehele voldoening;
subsidiair: een vervangende schadevergoeding ten aanzien van alle gebreken met uitzondering van de gebreken als opgesomd in randnummer 49 van de conclusie van antwoord en Kelderman veroordeelt tot nakoming en daarmee herstel van die gebreken binnen veertien dagen vanaf de dagtekening van het te wijzen vonnis.
[gedaagde 1] vordert verder (in conventie en in reconventie) dat de kantonrechter Kelderman veroordeelt tot betaling aan [gedaagde 1] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.456,79 en de proceskosten, te vermeerderen met de eventueel daarover verschuldigde wettelijke rente.
3.6.
Kelderman concludeert in reconventie tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde 1] , met veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
Partijen hebben een aannemingsovereenkomst met een vaste aanneemsom gesloten
4.2.
Partijen hebben op 22 november 2022 een overeenkomst van aanneming van werk als bedoeld in artikel 7:750 van het Burgerlijk Wetboek (BW) met elkaar gesloten. De eerste vraag die partijen verdeeld houdt, is hoe deze overeenkomst gekwalificeerd moet worden: als een aannemingsovereenkomst met een vaste aanneemsom (standpunt Kelderman), of een aannemingsovereenkomst die wordt uitgevoerd in regie (standpunt [gedaagde 1] ). De kantonrechter oordeelt dat van de eerste variant sprake is en overweegt daartoe het volgende.
4.3.
De op 22 november 2022 gedateerde offerte voor de verbouwing is opgesteld en berekend op basis van door [gedaagde 1] aan Kelderman ter beschikking gestelde bouw- en constructietekeningen, gemaakt door een door [gedaagde 1] ingeschakelde architect en constructeur. De offerte is gedetailleerd en er zijn ook bouwplaatsvoorzieningen in opgenomen. De geoffreerde bedragen zijn niet afgerond, maar nauwkeurig berekend in cijfers achter de komma. Niet gesteld of gebleken is dat de offerte alleen is opgesteld ten behoeve van een door [gedaagde 1] te krijgen financiering. Van belang is tevens dat op de offerte staat dat de aanneemsom in termijnen wordt gefactureerd. Kelderman heeft op 3 maart, 10 maart, 31 maart en 5 mei 2023 termijnfacturen gestuurd aan [gedaagde 1] (merendeels met afgeronde bedragen), die [gedaagde 1] ook heeft betaald (met uitzondering van de 4e termijn, daarvan is een deel onbetaald gebleven). Indien partijen een aannemingsovereenkomst in regie zouden hebben gesloten, zou sprake moeten zijn van een vergoeding voor werkelijke uitvoeringskosten van het werk, zoals arbeidsloon en materiaal, verhoogd met opslagen voor winst en algemene kosten. Daarnaast zouden er weekrapporten opgesteld moeten zijn. Van dit alles is in dit geval geen sprake. Dat de uitvoering tijdens het werk op een aantal onderdelen wordt aangepast, waardoor sprake is van meer- en minderwerk, is ook gebruikelijk indien sprake is van een vaste aanneemsom en doet geen afbreuk aan het karakter van de aannemingsovereenkomst.
4.4.
Nu sprake is van een aannemingsovereenkomst met een vaste aanneemsom passeert de kantonrechter het verweer van [gedaagde 1] dat Kelderman de door haar opgevoerde kosten onvoldoende heeft gespecificeerd en onvoldoende heeft onderbouwd. Dit verweer is immers gebaseerd op de stelling dat sprake is van een aannemingsovereenkomst die wordt uitgevoerd in regie. Aangezien [gedaagde 1] de volledige aanneemsom nog niet heeft betaald, rust er wel degelijk een betalingsverplichting op hem. De kantonrechter zal daarom hierna ingaan op het subsidiaire verweer van [gedaagde 1] , inhoudende dat hij zijn betalingsverplichting rechtsgeldig heeft opgeschort ter verrekening.
[gedaagde 1] heeft zijn betalingsverplichting rechtsgeldig opgeschort
4.5.
[gedaagde 1] beroept zich subsidiair op opschorting als bedoeld in artikel 6:127 lid 2 BW, dan wel artikel 13 AVA 2013. Van belang voor de vraag of [gedaagde 1] zijn betalingsverplichting rechtsgeldig heeft opgeschort is of sprake is geweest van een oplevering van het werk. Volgens Kelderman is het werk opgeleverd en daarmee door [gedaagde 1] aanvaard. [gedaagde 1] betoogt echter dat geen sprake is van oplevering.
4.6.
Met het oog op artikel 7:758 BW en artikel 9 lid 1 AVA 2013 overweegt de kantonrechter dat een aangenomen werk als opgeleverd wordt beschouwd na de aanvaarding daarvan door de opdrachtgever. Dat brengt mee dat de aannemer die meent dat het werk is voltooid, de opdrachtgever zal moeten mededelen dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, waarna het werk binnen een redelijke termijn moet worden gekeurd. In dit geval is tevens van belang artikel 9 lid 4 AVA 2013, waarop Kelderman zich beroept en dat bepaalt dat het werk als opgeleverd geldt, als de opdrachtgever het in gebruik heeft genomen.
4.7.
Vast staat dat er geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt. Er zijn daarnaast geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat Kelderman aan [gedaagde 1] heeft medegedeeld dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Niet in geschil tussen partijen is dat [gedaagde 1] zijn woning eind mei 2023 weer in gebruik heeft genomen. Kort daarop, op 5 juni 2023, heeft hij zich via een e-mail gericht tot Kelderman en daarin een opsomming gegeven van de (in zijn ogen) niet, niet volledig en niet goed uitgevoerde werkzaamheden en heeft hij op basis daarvan verzocht om aanpassing van de aanneemsom. De dag erna heeft [gedaagde 1] nogmaals zijn onvrede geuit over het niet nakomen van afspraken door Kelderman en heeft hij verzocht om oplevering van het werk. Namens Kelderman is hierop op 7 juni 2023 gereageerd met een aangepaste begroting. Verder heeft [naam 2] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de laatste werkzaamheden van Kelderman op 10 juni 2023 zijn uitgevoerd. Op die datum zijn de steigers bij de woning weggehaald en is alles opgeruimd. Normaal gesproken wordt er volgens [naam 2] op de dag van oplevering een rondje door het huis gemaakt en een proces-verbaal opgemaakt, maar dat is in dit geval om onbekende redenen niet gebeurd. Vervolgens heeft [gedaagde 1] op 12 juni 2023 weer gereageerd op de aangepaste begroting van Kelderman en in de periode daarna heeft de discussie tussen partijen over de uitvoering van het werk voortgesleept.
4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat, hoewel artikel 9 lid 4 AVA 2013 bepaalt dat het werk als opgeleverd geldt indien de opdrachtgever het werk in gebruik neemt, in dit geval van oplevering door ingebruikneming geen sprake is. In de gegeven omstandigheden wist Kelderman of had zij moeten begrijpen dat het werk niet voltooid was, (nog) niet voldeed aan de overeenkomst en dat geen sprake was van aanvaarding van oplevering door [gedaagde 1] . Kelderman heeft aangevoerd dat de resterende opleverpunten van geringe omvang waren en aan oplevering niet in de weg stonden, maar daarin volgt de kantonrechter haar niet, gelet op hetgeen hierna zal worden overwogen ten aanzien van de door [gedaagde 1] gestelde gebreken. Dit betekent dat Kelderman als eerste in verzuim was en dat [gedaagde 1] zijn betalingsverplichting heeft kunnen opschorten. Van schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde 1] , omdat hij Kelderman niet in de gelegenheid zou hebben gesteld de gebreken te herstellen, is in de gegeven omstandigheden evenmin sprake. Kelderman heeft weliswaar ten aanzien van een paar werkzaamheden van geringe omvang toegezegd dat zij deze nog zou komen uitvoeren [1] , maar stelde daarbij de voorwaarde dat [gedaagde 1] eerst moest overgaan tot volledige betaling van de 4e termijn. Uiteindelijk heeft Kelderman de betreffende werkzaamheden niet meer ter hand genomen, omdat zij van mening was dat [gedaagde 1] ten onrechte bleef weigeren haar te betalen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het juist Kelderman die in deze omstandigheden ten onrechte jegens [gedaagde 1] zijn verplichtingen op basis van de tussen partijen gesloten overeenkomst (het (alsnog) deugdelijk opleveren van het werk) niet is nagekomen en daardoor als eerste in verzuim is geraakt. Het door Kelderman gedane beroep op opschorting en schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde 1] mist in zoverre dan ook doel. De waarde van de vervangende schadevergoeding voor de vastgestelde gebreken, zoals hierna zal blijken, rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter de opschorting ter verrekening door [gedaagde 1] .
Kelderman moet een vervangende schadevergoeding aan [gedaagde 1] betalen
4.9.
[gedaagde 1] heeft een vervangende schadevergoeding gevorderd van Kelderman. Voor toewijzing van die vordering is allereerst vereist dat Kelderman is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomsten met [gedaagde 1] . Daarvan is sprake als de werkzaamheden die Kelderman heeft uitgevoerd niet aan de overeenkomst voldoen, oftewel als sprake is van een gebrek in het werk. Daarnaast is vereist dat Kelderman ten aanzien van dat gebrek in verzuim is. Tot slot is vereist dat [gedaagde 1] aan Kelderman een omzettingsverklaring heeft uitgebracht waarin hij heeft laten weten dat hij geen aanspraak meer maakt op nakoming, maar op vervangende schadevergoeding.
4.10.
Uit de e-mailwisseling tussen partijen vanaf de zomer van 2023, de reactie van Kelderman op het rapport van TOP en de e-mailwisseling tussen partijen daarna kon [gedaagde 1] afleiden dat Kelderman niet zonder meer (op een paar uitzonderingen na) bereid was om de door TOP vastgestelde gebreken te herstellen. Voor zover de kantonrechter hierna vaststelt dat sprake is van een gebrek in het overeengekomen werk, was [gedaagde 1] dan ook steeds op grond van het bepaalde in artikel 6:87 BW gerechtigd om de verbintenis tot nakoming om te zetten in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding. Dit heeft zij via de omzettingsverklaring van 4 oktober 2024 ook gedaan.
4.11.
De kantonrechter zal hierna de door [gedaagde 1] gestelde gebreken beoordelen en, indien sprake is van een gebrek, steeds de daarbij horende waarde van de vervangende schadevergoeding bepalen. Hierbij zal de opsomming als gehanteerd in het rapport van TOP als uitgangspunt worden genomen. Kan de omvang van de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld, dan wordt zij geschat.
Niet volledig isoleren van de buitengevel (a) en niet afgewerkte buitengevel (b)
4.12.
[gedaagde 1] stelt dat het volledig isoleren van de buitengevel is opgenomen in de offerte en bevestigd in de e-mail van 22 augustus 2023. TOP heeft geconcludeerd dat het gevelisolatiesysteem STO THERM Classic niet is aangebracht, dat een dragende achter constructie ontbreekt en dat de afwerking niet conform de oppervlaktebeoordelingscriteria van Groep 1 voor stucwerk buiten van TBA is gemaakt.
4.13.
Kelderman betoogt dat partijen geen STO THERM Classic systeem zijn overeengekomen. Tijdens het werk is weliswaar afgesproken om de begane grond ook te isoleren, maar daarbij is geen rekening gehouden met het gedeelte boven het kozijn van de uitbouw waarop geen isolatie kan worden aangebracht. Over de beoordelingscriteria hebben partijen volgens Kelderman niets afgesproken. Dat betekent dat Groep 2 en niet Groep 1 voor stucwerk buiten van TBA van toepassing is.
4.14.
De kantonrechter overweegt als volgt. Vast staat dat de buitengevel niet volledig is geïsoleerd. De kantonrechter heeft geconstateerd dat het maar om een klein stukje van de buitengevel gaat. Op basis van de offerte is echter niet duidelijk een uitzondering gemaakt hiervoor. Dit betekent dat Kelderman ook dit stuk had moeten isoleren. Nu zij dat heeft nagelaten is sprake van een gebrek en is zij daarvoor een vervangende schadevergoeding verschuldigd aan [gedaagde 1] . De kosten voor deze (herstel)werkzaamheden zijn echter niet gespecificeerd door TOP. Zij heeft een aantal posten in de kostenberekening namelijk samengevoegd (a, b, c, h en i) en de herstelkosten daarvoor in totaal beraamd op een bedrag van € 11.420,00. In aanmerking genomen dat de kantonrechter hierna zal oordelen dat een deel van deze posten (h en i) geen vervangende schadevergoeding rechtvaardigt, zal de schadepost voor het niet volledig isoleren van de buitengevel geschat worden. Hierbij houdt de kantonrechter geen rekening met het STO THERM Classic systeem en evenmin met Groep 1 isolatie, omdat niet gebleken is dat partijen dat zijn overeengekomen. Hierover is immers niets terug te vinden in de offerte en evenmin is gebleken van nadere afspraken hierover.
4.15.
Kelderman heeft erkend dat de buitengevel niet volledig is afgewerkt. De kantonrechter zal deze schadepost dan ook toewijzen. Nu, zoals hiervoor overwogen, ook dit een onderdeel is van een aantal door TOP bij elkaar genomen schadeposten, stelt de kantonrechter de vervangende schadevergoeding in combinatie met a) schattenderwijs op een bedrag van € 2.500,00.
Ontbreken van een juist eindstuk van de stucraamdorpel (c)
4.16.
Tussen partijen is niet in geschil dat een juist eindstuk van de stucraamdorpel ontbreekt. Kelderman dient de kosten hiervan te betalen. Aangezien ook deze post deel uitmaakt van een totaalbedrag aan herstelkosten stelt de kantonrechter de vervangende schadevergoeding voor deze post schattenderwijs op een bedrag van € 250,00.
Nalaten van het schilderen van de buitengevel (h)
4.17.
Hoewel [gedaagde 1] stelt dat partijen overeengekomen zijn dat Kelderman de buitengevel zou schilderen, blijkt dit niet uit de opgemaakte offerte. Integendeel, daarin is het buitenschilderwerk juist expliciet uitgezonderd. Er is dan wat dit punt betreft geen sprake van een gebrek en Kelderman heeft terecht betoogd dat zij hiervoor geen vervangende schadevergoeding is verschuldigd aan [gedaagde 1] .
Te grof en oneven stucwerk aan de buitengevel (i)
4.18.
[gedaagde 1] stelt dat sprake is van te grof en oneven stucwerk aan de buitengevel. TOP wijst er in dit kader op dat Kelderman heeft nagelaten om vóór de aanvang van de stucwerkzaamheden een proefstuk aan [gedaagde 1] te doen toekomen. Volgens Kelderman heeft buitenstucwerk op isolatie in de regel een korrelstructuur en is de kleinst mogelijke korrel toegepast.
4.19.
Gelet op het verweer van Kelderman heeft [gedaagde 1] dit punt naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat [gedaagde 1] geen proefstuk heeft ontvangen rechtvaardigt niet de conclusie dat sprake is van een gebrek.
Ontbreken van een eindstuk van de daknok (d) en niet naar behoren bevestigen van de dakpannen (j)
4.20.
Kelderman heeft erkend dat een eindstuk van de daknok ontbreekt. Hiervoor zal dan ook een vervangende schadevergoeding worden vastgesteld.
4.21.
Ter onderbouwing van het gebrek ten aanzien van de dakpannen heeft TOP geconstateerd dat de verankering van de nokvorsten niet overal gelijk is en dat er een schroef door de dakpannen heeft zit. Volgens Kelderman is echter gebruikelijk dat dakpannen worden vastgezet met schroeven, zodat deze niet wegwaaien bij stevige wind. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde 1] dit gebrek, tegenover het gemotiveerde verweer van Kelderman, onvoldoende heeft onderbouwd.
4.22.
Op basis van voorgaande overwegingen zal alleen voor het ontbreken van een eindstuk van de daknok (d) een vervangende schadevergoeding worden vastgesteld. Nu TOP voor d) en j) samen een bedrag van € 942,00 heeft beraamd, schat de kantonrechter deze schadepost op een bedrag van € 500,00.
Muren in aanbouw en muren in bestaande ruimtes zijn niet allemaal gestuukt en sausklaar gemaakt (e)
4.23.
Volgens [gedaagde 1] hebben partijen in de offerte opgenomen dat Kelderman de muren zou stuken en sausklaar zou maken, maar heeft zij dat niet, althans niet volledig, gedaan en is de kwaliteit van het stuc- en sauswerk onder de maat en niet conform de oppervlaktebeoordelingscriteria voor stucwerk binnen van TBA.
4.24.
Kelderman heeft aangevoerd dat één wand zou worden voorzien van een inbouwkast, waardoor er geen afwerking hoefde plaats te vinden. Daarnaast geldt volgens haar voor het sausklaar opleveren Klasse B en heeft TOP niet op de juiste wijze vastgesteld dat het werk hier niet aan voldoet.
4.25.
De kantonrechter overweegt dat [gedaagde 1] Kelderman er in zijn e-mail van 17 juli 2023 op heeft gewezen dat de muur waar de inbouwkast zou komen juist wel is gestukt, maar de wand ertegenover niet. Kelderman heeft hierop verder niet meer gereageerd, zodat de kantonrechter het ervoor houdt dat zij wel degelijk nog een muur had moeten stuken.
Wat betreft de kwaliteit van het stucwerk overweegt de kantonrechter het volgende. Partijen zijn in de offerte overeengekomen dat de gestucte muren ‘sausklaar’ zouden worden afgewerkt. Die norm is verder niet ingevuld. Het woord ‘sausklaar’ impliceert echter wel de mogelijkheid van directe afwerking. Om de mogelijkheid daartoe te beoordelen kan worden aangesloten bij de oppervlaktebeoordelingscriteria van TBA, waarnaar TOP in haar rapport heeft verwezen, omdat die inzicht geven in de mate van gladheid van het oppervlak en de afwerkingsmogelijkheden die er gelet daarop zijn. Kelderman heeft niet toegelicht waarom Klasse B zou gelden en evenmin wat Klasse B inhoudt en waarom dat betekent dat voldaan is aan de overeengekomen norm van ‘sausklaar’. Binnen TBA is groep 1 de minimale norm waaraan moet zijn voldaan om directe afwerking mogelijk te maken. Nu Kelderman niet heeft betwist dat het werk niet voldoet aan TBA groep 1, is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een tekortkoming. Dit betekent dat het door TOP beraamde bedrag aan herstelkosten c.q. vervangende schadevergoeding van € 5.460,00 toewijsbaar is.
.
Ontbreken van een lichtschakelaar en stopcontact op de overloop van de eerste verdieping (f)
4.26.
[gedaagde 1] stelt dat een lichtschakelaar en stopcontact op de overloop van de eerste verdieping ontbreken. Kelderman heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd en gesteld dat op de tekening alleen een lichtschakelaar bovenaan de trap staat en dat die is aangebracht. Aangezien daar van de zijde van [gedaagde 1] geen gemotiveerde reactie meer op is gekomen, zal de kantonrechter deze schadepost afwijzen.
Verdiepingsvloer van de uitbouw is niet volledig geïsoleerd en niet goed bevestigd (g)
4.27.
Volgens [gedaagde 1] zijn sommige onderdelen van de verdiepingsvloer niet naar de eisen van goed en deugdelijk constructiewerk bevestigd. Zo is geen isolatie aangebracht in de vloerconstructie van de verdiepingsvloer van de schuur en is geen brandwerende bekleding tegen het plafond aangebracht.
4.28.
Kelderman heeft hier tegenin gebracht dat partijen isolatie in de verdiepingsvloer niet zijn overeengekomen. De werkzaamheden aan het plafond van de begane grond zijn niet uitgevoerd, omdat [gedaagde 1] geen stalen constructie op de begane grond wilde, en de hiervoor opgenomen post is als minderwerk gefactureerd.
4.29.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde 1] onvoldoende heeft onderbouwd dat het isoleren van de verdiepingsvloer van de uitbouw deel van het overeengekomen werk uitmaakte. Voor dit punt is dan ook geen vervangende schadevergoeding aan de orde.
Spots op de eerste verdieping en stopcontacten in de grote slaapkamer niet volgens tekening geplaatst (k en l)
4.30.
[gedaagde 1] stelt dat de spots en de stopcontacten in de grote slaapkamer niet volgens tekening zijn geplaatst en dat de door hem aangeleverde maatvoering niet gehanteerd is bij het plaatsen. Kelderman heeft hier tegenin gebracht dat de maat en plaats van de aangebrachte spots en stopcontacten in onderling overleg tussen partijen is bepaald en dat ook de elektricien betrokken was.
4.31.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde 1] geen tekening van de stopcontacten en de spots in het geding heeft gebracht en dat een dergelijke tekening ook geen deel uitmaakt van het rapport van TOP. Kennelijk is TOP in dit kader afgegaan op de stellingen van [gedaagde 1] . Gelet op het verweer van Kelderman, dat [gedaagde 1] onvoldoende heeft weersproken, zal dit deel van de schadevergoedingsvordering daarom worden afgewezen.
Beschadigingen aan alle nieuwe binnendeuren (m) en badkamerdeur zit scheef in het kozijn en sluit niet naar behoren (n)
4.32.
[gedaagde 1] stelt dat de nieuwe binnendeuren zijn beschadigd en dat Kelderman hiervoor aansprakelijk is. Kelderman heeft echter betoogd dat [gedaagde 1] geen beschadigingen heeft gemeld na afronding van de werkzaamheden en dat hij haar verantwoordelijkheid niet heeft aangetoond.
4.33.
Gelet op het verweer van Kelderman en het tijdsverloop tussen het moment waarop Kelderman de laatste werkzaamheden heeft uitgevoerd (10 juni 2023) en het moment dat TOP haar onderzoek heeft uitgevoerd (maart/april 2024) heeft [gedaagde 1] naar het oordeel van de kantonrechter niet aangetoond dat de beschadigingen aan de nieuwe binnendeuren zijn ontstaan door toedoen van Kelderman. [gedaagde 1] kan Kelderman hiervoor dan ook niet aansprakelijk stellen.
4.34.
Kelderman heeft te kennen gegeven dat zij bereid is om te kijken of de badkamerdeur nog wat bijgesteld kan worden. Hiermee erkent zij in feite dat dit deel van het werk niet deugdelijk is uitgevoerd. Kelderman heeft er terecht op gewezen dat dit wel alleen stelwerk betreft. Aangezien TOP voor de posten m) en n) samen een bedrag van € 6.656,00 heeft beraamd, waarbij zij is uitgegaan van het vernieuwen van alle binnendeuren, schat de kantonrechter de vervangende schadevergoeding voor alleen het stelwerk van de badkamerdeur op een bedrag van € 500,00.
Ramen in de gevelkozijnen sluiten niet naar behoren en zijn niet winddicht (o)
4.35.
Kelderman heeft geen verweer gevoerd tegen dit gebrek. De kantonrechter zal de in dit kader door TOP beraamde schadepost van € 678,00 daarom toewijzen.
Doorbranden van de hoofdzekering, niet terugplaatsen van de verwijderde plafondisolatie van de bestaande bouw, schade aan de tuintegels, verwijdering van eigen led dimmers, verknippen en gebruiken van EPDM folie, beschadiging trapleuning en niet terugplaatsen van verwijderde schuurdeurkozijn (p tot en met v)
4.36.
Ten aanzien van de door TOP vermelde schadeposten onder p) tot en met v) is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde 1] niet heeft aangetoond dat deze schade is ontstaan door Kelderman, zoals Kelderman ook heeft betoogd. Hiervoor geldt hetzelfde als voor de door [gedaagde 1] gestelde schade aan de binnendeuren zoals overwogen in 4.33. Een uitzondering geldt voor de schade aan de tuintegels (r), maar in dat kader heeft Kelderman er onweersproken op gewezen dat deze schadepost al verrekend is tussen partijen. Een vervangende schadevergoeding is in dat kader dus ook niet aan de orde.
De dakbedekking
4.37.
Niet in geschil tussen partijen is dat sprake is geweest van een lekkage aan het dak. [gedaagde 1] stelt echter dat de dakbedekking op het platte dak van de uitbouw en van de tweede verdieping niet deugdelijk - namelijk niet conform de ‘VEBIDAK Vakrichtlijn deel C voor gesloten daksystemen’ - is uitgevoerd. TOP heeft in dat kader geconstateerd dat er blazen in de dakbedekking zitten, water op het dak blijft staan en dat de naden tussen de banen onvoldoende vloeiing van de bitumen laat zien.
4.38.
Kelderman stelt zich op het standpunt dat zij de dakbedekking wel degelijk conform de eigen van goed en deugdelijk werk heeft uitgevoerd. De dakbedekking is met voldoende ankers vastgezet en de naden zijn volgens haar voldoen gevloeid. Kelderman stelt zich op het standpunt dat TOP geen zorgvuldig onderzoek heeft gedaan, omdat zij heeft volstaan met het gebruik van een drone. Bovendien heeft zij het afschot niet gecontroleerd, aldus Kelderman.
4.39.
De kantonrechter overweegt als volgt. [gedaagde 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat sinds de komst van de door Kelderman ingeschakelde dakdekker geen sprake meer is geweest van lekkage. Dit betekent echter niet zonder meer dat de dakbedekking deugdelijk is uitgevoerd. [gedaagde 1] heeft met de bevindingen van TOP onderbouwd dat er dingen aan te merken zijn op de dakbedekking. Maar aan de andere kant heeft Kelderman gemotiveerd betwist dat de dakbedekking niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en zet zij vraagtekens bij de manier waarop TOP haar onderzoek aan het dak heeft uitgevoerd. En al zou de conclusie zijn dat sprake is van een gebrek, dan heeft Kelderman betwist dat daarvoor vervanging van het hele dak nodig is, terwijl TOP de noodzaak daarvan verder niet heeft toegelicht.
4.40.
Gelet op voorgaande overwegingen en op het grote bedrag aan herstelkosten dat TOP heeft beraamd voor de dakbedekking (€ 17.420,00) overweegt de kantonrechter een deskundige te benoemen om de dakbedekking te onderzoeken en te beoordelen of sprake is van een gebrek en zo ja, hoe dat gebrek verholpen kan worden en welke kosten daarmee gemoeid zijn. De kantonrechter geeft partijen echter in overweging, mede gelet op de met de deskundige gepaard gaande extra kosten, om voor wat betreft de dakbedekking samen tot een oplossing te komen. Partijen zullen daarom in de gelegenheid worden gesteld hierover met elkaar te overleggen en zich op dit punt bij akte uit te laten.
4.41.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 5 november 2025voor het nemen van een akte door beide partijen over wat is vermeld onder r.o. 4.40,
woensdag 5 november 2025voor het nemen van een akte door beide partijen over wat is vermeld onder r.o. 4.40,
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J.P. Lambooij en in het openbaar uitgesproken door
mr. M.J.C. van Leeuwen op 8 oktober 2025.
41245 \ 53331