Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11893863 \ VV EXPL 25-168
Vonnis in kort geding van 10 november 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. G.A.M.F. Galjé-Deckers,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
procederend in persoon,
procederend in persoon,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 28 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij mr. Galjé-Deckers een wijziging van eis heeft ingediend,
- de verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagde [gedaagde 2] .
- de mondelinge behandeling van 28 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij mr. Galjé-Deckers een wijziging van eis heeft ingediend,
- de verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagde [gedaagde 2] .
1.2.
Tot slot is het vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt aan gedaagden vanaf 1 oktober 2020 de woning aan [adres 1] , in eerste instantie voor bepaalde en inmiddels voor onbepaalde tijd. De huidige huurprijs bedraagt € 1.260,00 per maand.
2.2.
Huurders hebben vanaf mei 2024 een betalingsachterstand laten ontstaan.
2.3.
Op 21 juli 2025 heeft [eiser] huurders een brief gestuurd waarin zij hen heeft aangesproken op het te laat betalen van de huur en de huurachterstand. Zij schrijft onder meer:
(…) Eind 2024 heb ik jullie al gewezen op het feit dat 1) jullie maandelijks structureel te laat betalen en 2) dat er een flinke huurachterstand was opgelopen. Jullie hebben toen uitgelegd dat er issues waren op het werk van [gedaagde 1] (o.a. 3 opdrachtgevers die hem een flink bedrag schuldig waren). Het was een kritieke periode voor [bedrijf 1] . Daardoor kon er tijdelijk niet betaald worden, maar jullie zouden dit in orde maken na 2-3 maanden. Met veel coulance heb ik jullie de tijd gegeven om e.e.a. alsnog in orde te maken. Ondertussen is het 9 maanden later en is het openstaande bedrag opgelopen tot 7560 E.
Bijgaand (appendix) zien jullie gespecificeerd wat de situatie is. Het betreft de volgende 3 tekortkomingen;
1.
Van de 37 maanden dat jullie huren is er 13 maanden op tijd betaald, 24 maanden te laat of niet;
Van de 37 maanden dat jullie huren is er 13 maanden op tijd betaald, 24 maanden te laat of niet;
2.
Er is voor 6 maanden geen huur overgemaakt - een openstaand bedrag van 7.320E;
Er is voor 6 maanden geen huur overgemaakt - een openstaand bedrag van 7.320E;
3.
De ingevoerde huurverhoging van 1200E naar 1260E (per 1 februari) is niet door jullie uitgevoerd - dat levert een tekort op de betalingen die gedaan zijn van 240 E.
De ingevoerde huurverhoging van 1200E naar 1260E (per 1 februari) is niet door jullie uitgevoerd - dat levert een tekort op de betalingen die gedaan zijn van 240 E.
Dit leidt tot een totale achterstand van 7560E.
Hierbij verzoek ik jullie dringend dit bedrag binnen 7 dagen over te maken op rekening (…).
2.4.
De gemachtigde van [eiser] heeft huurders op 11 augustus 2025 aangeschreven over de huurachterstand en hen gesommeerd te betalen. Ook heeft zij in deze brief de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten aangezegd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat en na wijziging van eis - dat de voorzieningenrechter bij vonnis in kort geding, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, huurders veroordeelt om:
I. De woning aan [adres 1] binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis te ontruimen, te verlaten en in goede staat aan [eiser] op te leveren onder afgifte van de sleutel(s) en
aan [eiser] te betalen:
II. De achterstallige huur tot en met oktober 2025 van € 7.560,00, te vermeerderen met rente vanaf 1 september 2025, en de huur tot aan de dag van vertrek van huurders uit de woning.
III. De buitengerechtelijke incassokosten van € 753,00.
IV. De proceskosten van dit kort geding.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat sprake is van een grote huurachterstand. Zij heeft lange tijd geduld betracht en huurders de kans gegeven de achterstand in te lopen, maar dat hebben zij niet gedaan. [eiser] wenst nu ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand, de lopende huur en de buitengerechtelijke incassokosten.
3.3.
[gedaagde 1] voert verweer. Hij erkent de huurachterstand, maar stelt dat zijn financiële en persoonlijke omstandigheden inmiddels dusdanig zijn verbeterd, dat hij in staat is om zowel de lopende huur te betalen als de huurachterstand op korte termijn in te lopen. [gedaagde 1] wil heel graag in de woning blijven wonen en betoogt dat dit ook van groot belang is voor zijn twee kleine kinderen. Hij weet ook niet waar hij anders naartoe moet met zijn gezin.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Het verweer van [gedaagde 1] strekt ten gunste van [gedaagde 2]
4.1.
Zijn meerdere gedaagden in rechte betrokken en verschijnt ten minste één van hen niet in het geding maar de rest wel, dan brengen de regels die gelden voor subjectieve cumulatie mee dat hetgeen de wel verschenen gedaagden als verweer hebben gevoerd, dan in beginsel niet ten gunste kan strekken van de niet-verschenen gedaagde. Dit is echter anders als sprake is van een ondeelbare rechtsverhouding, dat wil zeggen een rechtsverhouding ten aanzien waarvan het noodzakelijk is dat de beslissing jegens alle bij de rechtsverhouding betrokkenen eensluidend is. Daar is in dit geval sprake van, omdat beide gedaagden huurder zijn. Dit betekent dat [gedaagde 2] , hoewel zij niet is verschenen, als het ware ‘meelift’ op het verweer van [gedaagde 1] .
Huurders hoeven de woning niet te ontruimen
4.2.
Voordat wordt toegekomen aan een inhoudelijke beoordeling van de ontruimingsvordering moet de kantonrechter eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij de door haar in kort geding gevorderde voorziening een spoedeisend belang heeft.
Ter onderbouwing van haar spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming heeft [eiser] gesteld dat sprake is van een huurachterstand van meer dan drie maanden en dat het misschien nog wel een jaar duurt voordat uitspraak in een bodemprocedure wordt gedaan. Deze stelling komt er in feite op neer dat zij vindt dat een gewone procedure te lang gaat duren, maar dat is op zichzelf geen reden om een voorlopige voorziening toe te wijzen. Er moet sprake zijn van feiten of omstandigheden die maken dat [eiser] de uitkomst van een gewone procedure niet kan afwachten, bijvoorbeeld omdat zij zelf in financiële problemen zit. Zulke feiten of omstandigheden heeft zij - ook nadat de kantonrechter haar daar tijdens de zitting naar heeft gevraagd - niet gesteld. Daar komt bij dat huurders de huur sinds augustus 2025 weer betalen, waardoor de huurachterstand nu niet meer oploopt. Dat [eiser] geen vertrouwen meer in huurders heeft, wat zij ter zitting heeft toegelicht, is voorstelbaar, maar maakt niet dat zij een gewone procedure niet kan afwachten.
4.3.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [eiser] onvoldoende spoedeisend belang heeft om met een voorlopige voorziening in deze zaak vooruit te lopen op het oordeel van de rechter in de gewone procedure, terwijl dit wel is vereist om een eis in een kort geding toe te wijzen. Reeds op deze grond wijst de kantonrechter de vordering tot ontruiming af.
4.4.
En al zou [eiser] wel een spoedeisend belang hebben, dan zou de kantonrechter de vordering tot ontruiming in dit kort geding ook op inhoudelijke gronden afwijzen. Hiertoe overweegt hij het volgende.
4.5.
Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.6.
Iedere tekortkoming van de huurder in de nakoming van een van zijn verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW Pro). Ingeval van huur van woonruimte, waarvan in dit geval sprake is, dient bij de beoordeling of de tekortkoming ernstig genoeg is om de ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen, rekening te worden gehouden met alle omstandigheden en dient het gewicht van de tekortkoming te worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.
4.7.
Niet in geschil is dat sprake is van een tekortkoming van huurders. [gedaagde 1] erkent immers de door [eiser] gestelde huurachterstand van € 7.560,00. Het algemene uitgangspunt is dat een huurachterstand van drie maanden of meer een tekortkoming is die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. [gedaagde 1] heeft echter bijzondere omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of betekenis de gevorderde ontruiming niet rechtvaardigt. Huurders hebben een dochtertje van twee maanden en een zoontje van vijf jaar. Beide kinderen zijn nog erg jong en bovendien heeft de jongen autisme. Hij praat (nog) niet en volgt speciaal onderwijs in Culemborg, zo heeft [gedaagde 1] verklaard. Voor minderjarige kinderen geldt in het algemeen dat zij gebaat zijn bij een vaste, veilige en vertrouwde woonomgeving. Voor de zoon van huurders speelt dit een nog grotere rol van betekenis vanwege zijn autisme. Een verhuizing zal erg ingrijpend zijn voor hem. Verder hebben huurders geen sociaal vangnet in de directe omgeving van Culemborg, terwijl het van groot belang is dat hun zoon daar naar het speciaal onderwijs kan blijven gaan.
In artikel 3 van Pro het Internationaal Verdrag inzake de rechten van het Kind (IVRK) is bepaald dat bij alle maatregelen betreffende kinderen, ongeacht of deze zijn genomen door rechterlijke instanties, de belangen van kinderen de eerste overweging dienen te zijn. In de conclusie van de Advocaat Generaal bij de Hoge Raad van 27 juni 2025 [1] is uitgebreid stilgestaan hoe deze belangen een rol dienen te spelen in geval van een ontruiming. Hoewel een arrest van de Hoge Raad hierover nog niet is gewezen, wegen de belangen van de kinderen van huurders een grote rol voor de kantonrechter bij de vraag of ontruiming gerechtvaardigd is, te meer nu ontruiming vaak onomkeerbaar is.
Verder heeft [gedaagde 1] tijdens de zitting verklaard dat, nadat hij in de financiële en mentale problemen is geraakt doordat het slecht ging met zijn eigen bedrijf, het nu sinds een aantal maanden weer een stuk beter gaat. Hij is weer aan het werk (vier dagen per week in de bouw en één dag per week in de schoonmaak) en het sociaal wijkteam en de schuldhulpverlening zijn betrokken bij het gezin. De kantonrechter acht ook van belang dat de lopende huur vanaf augustus 2025 weer wordt betaald. Ten tijde van de zitting was ook de huur voor de maand november 2025 al voldaan. Bovendien heeft [eiser] de door huurders betaalde waarborgsom van € 2.400,00 nog achter de hand.
4.8.
Gelet op het voorgaande vindt de kantonrechter het voorshands onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter na afweging van de belangen van partijen oordeelt dat de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt, met name gelet op de gevolgen die dit zal hebben voor de minderjarige kinderen van huurders. Dat betekent dat de gevorderde ontruiming in deze kort gedingprocedure ook op inhoudelijke grond zou worden afgewezen.
De geldvorderingen worden afgewezen
4.9.
Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts dan plaats, als het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is en er daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van belangen mede betrokken dient te worden de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling.
De huurachterstand
4.10.
Hoewel [gedaagde 1] de huurachterstand heeft erkend, ontbreekt ook ten aanzien van de vordering om betaling van de huurachterstand een spoedeisend belang bij [eiser] . Daarom zal de kantonrechter die vordering afwijzen.
4.11.
Dat deze vordering wordt afgewezen in deze kort gedingprocedure betekent niet dat huurders niet gehouden zijn de huurachterstand aan [eiser] te betalen en natuurlijk moeten zij ook de lopende huur tijdig blijven voldoen. [gedaagde 1] heeft dat tijdens de zitting ook toegezegd en de kantonrechter gaat ervan uit dat hij zich aan die toezegging houdt.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.12.
Ook de vordering wat betreft de buitengerechtelijke incassokosten komt niet voor toewijzing in aanmerking in verband met het ontbreken van spoedeisend belang.
[eiser] moet de proceskosten betalen
4.13.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [gedaagde 1] betalen. De kantonrechter begroot de kosten aan de zijde van [gedaagde 1] , die in persoon procedeert, op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter,
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op
10 november 2025.
41245 \ 53854