Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: C/05/433448 / HZ ZA 24-93
Vonnis van 5 maart 2025
in de zaak van
STICHTING EXPLOITATIE KULTURHUS 'T SPIEKER,
te Eibergen,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Stichting Exploitatie,
advocaat: mr. J.S. Staijen,
tegen
1.STICHTING ONS HUIS,
te Eibergen,
hierna te noemen: Ons Huis,
2.
[gedaagde in conv 2],
2.
[gedaagde in conv 2],
te [vestigingsplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde in conv 2] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: Ons Huis en [gedaagde in conv 2] ,
advocaat: mr. Y. Cenik.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 augustus 2024
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 november 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Deze zaak heeft betrekking op het in Eibergen gelegen Kulturhus ’t Spieker (hierna: het Kulturhus). Het betreft een verzamelgebouw voor entiteiten die zich bezighouden met cultuur en gezondheid. Het Kulturhus is – middels een opstalrecht – eigendom van Stichting Kulturhus ’t Spieker (hierna: ’t Spieker).
2.2.
Ons Huis en [gedaagde in conv 2] zijn – middels een onderopstalrecht – eigenaar van een gedeelte van het Kulturhus, te weten oefenruimtes, vergaderruimtes en bergingen.
2.3.
Op 17 oktober 2017 is Stichting Exploitatie opgericht. Stichting Exploitatie houdt zich bezig met de exploitatie van het Kulturhus. Verder heeft Stichting Exploitatie van ’t Spieker de taak gekregen om voor betaling en verrekening van de nutsvoorzieningen van het Kulturhus te zorgen. Sinds 2017 factureert Stichting Exploitatie de kosten voor nutsvoorzieningen aan iedere gebruiker van het Kulturhus op basis van het aantal vierkante meters dat iedere gebruiker exclusief in gebruik heeft.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Stichting Exploitatie vordert – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
ten aanzien van Ons Huis:
I. te verklaren voor recht dat Ons Huis ongerechtvaardigd verrijkt is door wel gebruik te maken van door Stichting Exploitatie te leveren en voorfinancieren voorzieningen, zonder daarvoor de redelijke kosten aan Stichting Exploitatie te voldoen,
II. althans subsidiair, te verklaren voor recht dat Ons Huis onrechtmatig jegens Stichting Exploitatie handelt door, wetende dat Stichting Exploitatie de voorzieningen niet kan staken, daarvoor niet de redelijke kosten aan Stichting Exploitatie te voldoen,
III. Ons Huis te veroordelen aan Stichting Exploitatie te voldoen € 18.766,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
IV. te verklaren voor recht dat Ons Huis over 2023 en in de toekomst dient bij te dragen in de exploitatiekosten van het Kulturhus als verzorgd door Stichting Exploitatie, naar rato van het aandeel van exclusief bij Ons Huis in gebruik zijnde vierkante meters in het totaal aantal bij gebruikers / huurders exclusief in gebruik zijnde vierkante meters in het Kulturhus,
ten aanzien van [gedaagde in conv 2]:
V. te verklaren voor recht dat [gedaagde in conv 2] ongerechtvaardigd verrijkt is door wel gebruik te maken van door Stichting Exploitatie te leveren en voorfinancieren voorzieningen, zonder daarvoor de redelijke kosten aan Stichting Exploitatie te voldoen,
VI. althans subsidiair, te verklaren voor recht dat [gedaagde in conv 2] onrechtmatig jegens Stichting Exploitatie handelt door, wetende dat Stichting Exploitatie de voorzieningen niet kan staken, daarvoor niet de redelijke kosten aan Stichting Exploitatie te voldoen,
VII. [gedaagde in conv 2] te veroordelen aan Stichting Exploitatie te voldoen € 18.875,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
VIII. te verklaren voor recht dat [gedaagde in conv 2] over 2023 en in de toekomst dient bij te dragen in de exploitatiekosten van het Kulturhus als verzorgd door Stichting Exploitatie, naar rato van het aandeel van exclusief bij [gedaagde in conv 2] in gebruik zijnde vierkante meters in het totaal aantal bij gebruikers / huurders exclusief in gebruik zijnde vierkante meters in het Kulturhus,
ten aanzien van Ons Huis en [gedaagde in conv 2]:
IX. Ons Huis en [gedaagde in conv 2] hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
Ons Huis en [gedaagde in conv 2] voeren verweer. Ons Huis en [gedaagde in conv 2] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Stichting Exploitatie, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Stichting Exploitatie, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Stichting Exploitatie in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
Ons Huis en [gedaagde in conv 2] vorderen na wijziging van eis – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. Ons Huis en [gedaagde in conv 2] te machtigen om binnen drie maanden na betekening van het in deze te wijzen vonnis op kosten van Stichting Exploitatie een of meerdere tussenmeter(s) te (laten) plaatsen zodat daarmee het energie- en waterverbruik in de aan Ons Huis en [gedaagde in conv 2] toebehorende ruimten apart bemeterd kunnen worden, althans een zodanige beslissing te nemen als deze rechtbank in goede justitie vermeent te behoren,
II. te bepalen dat het door Ons Huis en [gedaagde in conv 2] jaarlijks afzonderlijk te betalen voorschot € 6.000,00 blijft, althans een zodanige beslissing te nemen als deze rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, en te bepalen dat Stichting Exploitatie verplicht is aan Ons Huis en [gedaagde in conv 2] ieder jaar een deugdelijke eindafrekening te verstrekken van de exploitatiekosten, waaronder begrepen de daadwerkelijke kosten van energie en water, althans een zodanige beslissing te nemen als deze rechtbank in goede justitie vermeent te behoren,
III. Stichting Exploitatie te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.5.
Stichting Exploitatie voert verweer. Stichting Exploitatie concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Ons Huis en [gedaagde in conv 2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Ons Huis en [gedaagde in conv 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Ons Huis en [gedaagde in conv 2] in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De vorderingen van Stichting Exploitatie hebben allen betrekking op de bijdrage van Ons Huis en [gedaagde in conv 2] in de door Stichting Exploitatie ten behoeve van het Kulturhus gemaakte exploitatiekosten. Stichting Exploitatie legt aan haar vorderingen ten grondslag dat partijen in 2017 mondeling zijn overeengekomen dat Ons Huis en [gedaagde in conv 2] ieder € 10.000,00 per jaar zouden gaan betalen als bijdrage in de exploitatiekosten van het Kulturhus. Ons Huis en [gedaagde in conv 2] erkennen dat partijen in 2017 een mondelinge overeenkomst hebben gesloten. Zij voeren echter aan dat het bedrag van € 10.000,00 slechts voor de duur van één jaar – te weten 2018 – is overeengekomen.
Mondelinge overeenkomst voor onbepaalde tijd
4.2.
Gelet op het voorgaande staat vast dat tussen partijen een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen inhoudende dat Ons Huis en [gedaagde in conv 2] ieder € 10.000,00 betalen als bijdrage in de exploitatiekosten. Of partijen deze overeenkomst hebben gesloten voor bepaalde (één jaar) of onbepaalde tijd, moet worden vastgesteld middels uitleg. Het komt daarbij aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs – gezien de omstandigheden van het concrete geval – aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij op dit punt van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158).
4.3.
Tussen partijen staat vast dat Stichting Exploitatie in 2017 aan Ons Huis en [gedaagde in conv 2] heeft aangegeven dat de bijdrage in de exploitatiekosten verhoogd moest worden zodat het Kulturhus financieel het hoofd boven water zou kunnen houden. Daarbij is gesproken over € 10.000,00. Tevens staat vast dat Stichting Exploitatie hoopte dat de bijdrage weer omlaag zou kunnen op het moment dat meer huurders bij het Kulturhus betrokken zouden raken, omdat de kosten dan over meer entiteiten verdeeld zouden kunnen worden, hetgeen achteraf niet realistisch bleek te zijn. Hiermee staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat het de bedoeling van Stichting Exploitatie was om een overeenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten. De vervolgvraag is of Ons Huis en [gedaagde in conv 2] deze bedoeling hebben begrepen of redelijkerwijs hebben moeten begrijpen. Dat is naar het oordeel van de rechtbank het geval. Weliswaar hebben Ons Huis en [gedaagde in conv 2] gesteld dat Stichting Exploitatie heeft aangegeven dat slechts eenmalig € 10.000,00 hoefde te worden betaald, maar zij hebben dit op geen enkele wijze onderbouwd en Stichting Exploitatie heeft dit betwist. Een eenmalige verhoging strookt ook niet met de hiervoor aangenomen bedoeling van Stichting Exploitatie om een overeenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten. Daar komt bij dat tussen partijen vaststaat dat Ons Huis en [gedaagde in conv 2] langer dan één jaar een maandbedrag hebben betaald dat is berekend op basis van € 10.000,00 per jaar. Dit alles leidt tot de conclusie dat tussen partijen in 2017 een overeenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen inhoudende dat Ons Huis en [gedaagde in conv 2] aan Stichting Exploitatie jaarlijks ieder € 10.000,00 betalen voor de exploitatiekosten.
Geen ongerechtvaardigde verrijking of onrechtmatige daad
4.4.
De door Stichting Exploitatie gevorderde verklaringen voor recht dat Ons Huis en [gedaagde in conv 2] ongerechtvaardigd zijn verrijkt dan wel onrechtmatig hebben gehandeld zullen worden afgewezen. Allereerst heeft Stichting Exploitatie deze vorderingen nauwelijks onderbouwd. Daarnaast is tussen partijen gelet op het voorgaande sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd ten aanzien van de exploitatiekosten. Op grond van die overeenkomst maken Ons Huis en [gedaagde in conv 2] gebruik van de door Stichting Exploitatie te leveren voorzieningen tegen betaling van een bedrag van € 10.000,00 per jaar. Van ongerechtvaardigde verrijking en onrechtmatige daad is derhalve geen sprake.
Ons Huis en [gedaagde in conv 2] moeten (bij)betalen voor 2019 tot en met 2022
4.5.
Voor zover Ons Huis en [gedaagde in conv 2] sinds het tot stand komen van voornoemde mondelinge overeenkomst minder hebben betaald dan € 10.000,00 per jaar, moeten zij het verschil tussen de door hen betaalde bedragen en de overeengekomen bijdrage van € 10.000,00 betalen. Stichting Exploitatie heeft een overzicht gemaakt van de tussen 2017 en 2022 gefactureerde en door Ons Huis en [gedaagde in conv 2] betaalde bedragen. Dit overzicht is door Ons Huis en [gedaagde in conv 2] niet betwist, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid ervan. Uit dit overzicht volgt dat Ons Huis en [gedaagde in conv 2] in de jaren 2019 tot en met 2022 minder dan € 10.000,00 hebben betaald. Ons Huis heeft in 2019 € 7.667,00, in 2020 € 6.000,00, in 2021 € 6.000,00 en in 2022 € 6.270,00 betaald. [gedaagde in conv 2] heeft in 2019 € 7.666,00, in 2020 € 6.000,00, in 2021 € 6.000,00 en in 2022 € 6.162,00. Dit betekent dat Ons Huis over deze jaren een bedrag van € 14.063,00 moet bijbetalen (€ 40.000,00 - € 25.937,00). Voor [gedaagde in conv 2] betreft dit een bedrag van € 14.172,00 (€ 40.000,00 - € 25.828,00).
4.6.
De door Stichting Exploitatie onder III en VII gevorderde bedragen zijn hoger. De reden daarvoor is dat Stichting Exploitatie voor 2022 uitgaat van een door Ons Huis en [gedaagde in conv 2] verschuldigd bedrag van € 11.790,00. Daarnaast neemt Stichting Exploitatie een naheffing van € 2.913,00 mee in de berekening van haar vordering. De tussen partijen bestaande overeenkomst biedt echter geen grondslag voor de toewijzing van deze bedragen. Gesteld noch gebleken is dat daarvoor een andere grondslag bestaat. Dit deel van de vordering van Stichting Exploitatie zal daarom worden afgewezen.
4.7.
Gelet op het voorgaande zal Ons huis worden veroordeeld tot betaling van € 14.063,00 en [gedaagde in conv 2] tot betaling van € 14.172,00. De door Stichting Exploitatie gevorderde wettelijke rente is door Ons Huis en [gedaagde in conv 2] niet betwist en zal worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
Geen hoofdelijke omslag naar rato van vierkante meters
4.8.
De door Stichting Exploitatie gevorderde verklaring voor recht dat Ons Huis en [gedaagde in conv 2] vanaf 2023 naar rato van hun gebruik moeten bijdragen in de exploitatiekosten zal worden afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat voor deze vordering een rechtsgrond bestaat. De enkele wens van Stichting Exploitatie om alle gebruikers van het Kulturhus gelijk te behandelen is geen grond voor toewijzing van deze vordering. Tussen partijen zijn afspraken gemaakt over de bijdrage door Ons Huis en [gedaagde in conv 2] in de exploitatiekosten. Stichting Exploitatie mag daarvan niet eenzijdig afwijken, net zomin als Ons Huis en [gedaagde in conv 2] dat mogen.
Proceskosten
4.9.
Ons Huis en [gedaagde in conv 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Exploitatie worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
2.889,00
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2 punten × € 786,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.735,97
4.10.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
in reconventie
4.11.
Ons Huis en [gedaagde in conv 2] vorderen dat zij worden gemachtigd om op kosten van Stichting Exploitatie een of meerdere tussenmeter(s) te (laten) plaatsen zodat daarmee het energie- en waterverbruik in de aan Ons Huis en [gedaagde in conv 2] toebehorende ruimten apart bemeterd kan worden. Gesteld noch gebleken is wat de rechtsgrond voor deze vordering is. Ons Huis en [gedaagde in conv 2] voeren slechts aan dat het ontbreken van een tussenmeter het lastig maakt achteraf vast te stellen of zij te veel betalen voor de nutsvoorzieningen. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – valt niet in te zien dat Ons Huis en [gedaagde in conv 2] hierdoor een vorderingsrecht hebben jegens Stichting Exploitatie ter zake het plaatsen van tussenmeters. De vordering van Ons Huis en [gedaagde in conv 2] zal daarom worden afgewezen.
4.12.
Ook de vordering te bepalen dat het door Ons Huis en [gedaagde in conv 2] jaarlijks afzonderlijk te betalen voorschot € 6.000,00 blijft zal worden afgewezen. Zoals hiervoor onder 4.2 en 4.3 geoordeeld zijn Ons Huis en [gedaagde in conv 2] op grond van de tussen partijen bestaande mondelinge overeenkomst gehouden om ieder jaarlijks € 10.000,00 te betalen ter zake de exploitatiekosten. Nu partijen dit vaste bedrag per jaar zijn overeengekomen bestaat evenmin een grondslag om de door Ons Huis en [gedaagde in conv 2] gevorderde door Stichting Exploitatie te verstrekken jaarlijkse eindafrekening toe te wijzen. Deze vordering zal daarom ook worden afgewezen.
4.13.
Ons Huis en [gedaagde in conv 2] zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Exploitatie worden begroot op:
- salaris advocaat
€
786,00
(1 punt × € 786,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
923,00
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt Ons Huis om aan Stichting Exploitatie te voldoen € 14.063,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conv 2] om aan Stichting Exploitatie te voldoen € 14.172,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Ons Huis en [gedaagde in conv 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 4.735,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Ons Huis en [gedaagde in conv 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.1 tot en met 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen van Ons Huis en [gedaagde in conv 2] af,
5.7.
veroordeelt Stichting Exploitatie in de proceskosten van € 923,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Stichting Exploitatie niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.8.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.C. Boesberg en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2025.
RG/FB