Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/402069 / HA ZA 22-149
Vonnis van 5 maart 2025
in de zaak van
[eiser in conv]
wonende te [woonplaats]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen: [eiser in conv]
advocaat: mr. D.R.D. van Lenningh te Rotterdam
tegen
[gedaagde in conv]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
hierna te noemen: [gedaagde in conv]
advocaat: mr. G. de Gelder
toevoeging: 4PB1733
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 februari 2024,
- het deskundigenbericht van 25 september 2024, ontvangen op 14 november 2024,
- de conclusie na deskundigenbericht van de zijde van [eiser in conv] van 11 december 2024,
- de akte overleggen producties van de zijde van [eiser in conv] van 11 december 2024,
- de antwoordakte na deskundigenbericht, tevens antwoordakte overleggen producties van de zijde van [gedaagde in conv] van 8 januari 2025.
1.2.
Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling in conventie en reconventie
De verdeling van de woning en de waarde van de woning
2.1.
In het tussenvonnis van 18 oktober 2023 heeft de rechtbank overwogen dat het voor de hand ligt dat de woning die partijen in gezamenlijke eigendom hebben, wordt toegedeeld aan [eiser in conv] , en wel onder voorwaarden. De rechtbank heeft aangekondigd een deskundige te zullen benoemen om de woning te taxeren.
2.2.
In het tussenvonnis van 14 februari 2024 heeft de rechtbank als deskundige benoemd de heer F.M. van Groeningen, werkzaam bij Van Groeningen Taxaties O.Z. te Harderwijk. De deskundige heeft op 14 november 2024 een rapport uitgebracht voorzien van de datum 25 september 2024. Daar staat in dat de marktwaarde van de woning op 1 april 2024 € 1.115.000,00 was.
2.3.
Uit de conclusie en de akte die [eiser in conv] na het deskundigenbericht heeft ingediend, leidt de rechtbank af dat hij bij de huidige stand van zaken nog steeds de woning toegedeeld wil krijgen, ondanks dat hij zich hierover niet meer met zoveel woorden heeft uitgelaten. Dat was ook het uitgangspunt ter zitting. De rechtbank zal de woning daarom aan hem toedelen, met inachtneming van het volgende.
2.4.
[eiser in conv] stelt dat [gedaagde in conv] reeds vanaf 2018 weigert mee te werken aan verdeling van de woning. Hij meent dat hij wordt benadeeld door de stijgende woningprijzen en acht het in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid dat [gedaagde in conv] deelt in de stijging van de waarde van de woning na november 2021. [1] [gedaagde in conv] kan zich vinden in de inhoud van het rapport van de deskundige en de marktwaarde die daarin is opgenomen per 1 april 2024. [2] [gedaagde in conv] betwist dat hij de verdeling heeft tegengewerkt. Volgens hem is de woning niet eerder verdeeld omdat partijen het niet eens konden worden over de waarde waarvan zij bij de verdeling zouden moeten uitgaan. Hij voert verder aan dat rekening moet worden gehouden met de waardestijging van de woning sinds 1 april 2024, omdat de feitelijke verdeling van de woning een jaar na de taxatie zal plaatsvinden.
2.5.
De rechtbank overweegt het volgende. Het rapport van de deskundige is deugdelijk onderbouwd en overtuigend. De rechtbank zal daarom bij de verdere beoordeling uitgaan van de gerapporteerde bevindingen. Zij zal daarbij niet afwijken van de datum van 1 april 2024. Enerzijds kan het immers niet in het bijzonder aan een van beide partijen worden verweten dat zij de woning niet eerder in onderling overleg hebben verdeeld. Daarom is er geen reden om de waarde van de woning te bepalen op een eerdere datum dan 1 april 2024. Anderzijds is het onvermijdelijk dat er tijd verstrijkt tussen de taxatiedatum van 1 april 2024 (anderhalve maand na het vonnis waarin de rechtbank de deskundige heeft benoemd) en het eindvonnis, terwijl reeds ter zitting duidelijk was dat de woning in beginsel zou worden toegedeeld aan [eiser in conv] . Er is daarom ook geen reden om de waarde van de woning te bepalen op een latere datum dan 1 april 2024. De rechtbank blijft er daarom bij dat zij bij de verdeling zal uitgaan van de marktwaarde van de woning ten tijde van de feitelijke verdeling [3] en dat zij daarbij uitgaat van 1 april 2024.
Verbouwing schuur
2.6.
In het tussenvonnis van 18 oktober 2023 heeft de rechtbank overwogen dat zij aanleiding ziet om de deskundige de vraag voor te leggen of het realiseren van het woongedeelte in de schuur heeft geleid tot een waardevermeerdering van de woning en zo ja tot welk bedrag. [4]
2.7.
De deskundige heeft gerapporteerd:
2.a. De marktwaarde indien de schuur (bijgebouw) niet verbouwd zou zijn tot twee gastenverblijven bedraagt € 1.015.000,-- (Een miljoen en vijftien duizend Euro).
2.b. De gastenverblijven kunnen niet worden beschouwd als zelfstandig woongedeelte. Hoewel dit gedeelte fysiek voldoen als zelfstandige woonruimte geeft het bestemmingsplan aan dat het maximum aantal wooneenheden 1 bedraagt. Dit betreft de hoofdwoning. Het bijgebouw kan dus niet separaat verhuurd worden als woonruimte.
2.c. De beide gastenverblijven kunnen niet als woonruimte worden verhuurd. Tijdelijk gebruik of gebruik voor mantelzorg zou eventueel wel mogelijk zijn. Een realistische huurwaarde voor beide gastenverblijven gezamenlijk schat ik in op € 1.300,-- per maand.
2.8.
[eiser in conv] leidt uit het onder 2.a. vermelde af dat de marktwaarde van de woning als gevolg van zijn investeringen volgens de deskundige is gestegen met € 100.000,00. Volgens [eiser in conv] is de waarde echter meer gestegen. Daartoe wijst hij op de nota’s die hij als productie 10 bij dagvaarding in het geding heeft gebracht. Ook stelt hij dat ruim € 90.000,00 is geïnvesteerd voor of in 2021. [5]
2.9.
Ook [gedaagde in conv] meent dat de deskundige tot de conclusie komt dat de waarde van het gastenblijf zoals [eiser in conv] dat heeft gemaakt, € 100.000,00 is. Hij heeft begrepen dat het gastenverblijf in de achterliggende jaren is verhuurd en wijst erop dat de verhuur volgens de deskundige € 1.300,00 per maand oplevert. [6]
2.10.
De rechtbank ziet geen grond om aan te nemen dat de deskundige de waardestijging niet juist heeft ingeschat. Dat voor een bepaald bedrag in een woning is geïnvesteerd, wil immers niet zeggen dat die woning met dat bedrag in waarde is gestegen. Als de bewoonbaar gemaakte schuur als zelfstandige woonruimte had mogen worden verhuurd, dan zou de woning daardoor mogelijk meer waard zijn geweest. Uit de rapportage van de deskundige (zie onder 2.b. en 2.c.) volgt dat dit niet het geval is. De rechtbank zal er daarom van uitgaan dat de woning (het geheel, dus inclusief de bewoonbaar gemaakte schuur) € 100.000,00 meer waard is geworden doordat [eiser in conv] een gastenverblijf in de schuur heeft gemaakt. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde in conv] er niet aan heeft bijgedragen dat de woning met dit bedrag in waarde is toegenomen. Daarom heeft hij naar het oordeel van de rechtbank ook geen aanspraak op een aandeel in die waardevermeerdering. Daar staat tegenover dat [gedaagde in conv] niet zal hoeven bijdragen in de kosten die [eiser in conv] heeft gemaakt om de schuur te verbouwen. Dat geldt zowel voor investeringen van voor de rapportage als voor investeringen die [eiser in conv] stelt erna te hebben gedaan. Het is dan ook niet meer relevant of die kosten daadwerkelijk door [eiser in conv] zijn gemaakt.
Matig / slordig onderhoud
2.11.
In het tussenvonnis van 18 oktober 2023 heeft de rechtbank voorts overwogen dat bij het taxeren van de woning een rol kan spelen dat de woning matig dan wel slordig is onderhouden. De rechtbank heeft de deskundige daarom gevraagd om bij het bepalen van de waarde van de woning aandacht te besteden aan de staat van het onderhoud van de afzonderlijke onderdelen en de invloed daarvan op de waarde. [7]
2.12.
De deskundige heeft het volgende gerapporteerd over het onderhoud en de bouwkundige toestand van de woning:
De algehele interne en externe staat van het onderhoud heeft invloed op de marktwaarde van de woning. Indien ik dit zou moeten uitdrukken in een percentage van het getaxeerde object (…) dan kom ik op 5,335%. Indien het interne en externe onderhoud goed c.q. meer up to date zou zijn bedraagt de marktwaarde € 1.175.000,--.
2.13.
[eiser in conv] gaat niet meer in op de staat van het onderhoud van de woning en de invloed daarvan op de waarde van de woning.
2.14.
[gedaagde in conv] leidt uit dit antwoord van de deskundige af dat de woning vanwege achterstallig onderhoud € 60.000,00 minder waard is dan de marktwaarde. Hij leidt daaruit af dat [eiser in conv] kennelijk geen investeringen heeft gedaan in het onderhoud van de woning. Als hij wel investeringen heeft gedaan, hebben die volgens [gedaagde in conv] er absoluut niet toe geleid dat de woning meer waard is geworden, maar dat hij ruim € 60.000,00 minder waard is geworden.
2.15.
De rechtbank overweegt hierover als volgt. Zolang partijen gezamenlijk eigenaar van de woning zijn, zijn zij gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderhoud. Geen van beide partijen kan de ander verwijten dat hij die verantwoordelijkheid niet heeft genomen. De waardevermindering als gevolg van de staat van het onderhoud van de woning is met 5,335 % bovendien niet substantieel. Uit het deskundigenrapport blijkt verder dat de bouwkundige staat van de woning, de bijgebouwen en het perceel goed tot redelijk is. Ook als de rechtbank op basis van het rapport van de deskundige zou aannemen dat de woning bij een betere staat van onderhoud meer waard zou zijn geweest, zal zij bij de verdeling van de gemeenschap uitgaan van de waarde die de woning volgens de deskundige heeft, gegeven de staat van onderhoud zoals de deskundige die heeft aangetroffen, zonder dat een van beide partijen daarvoor op enige wijze wordt gecompenseerd.
2.16.
De rechtbank zal gelet op het voorgaande de woning toedelen aan [eiser in conv] tegen een waarde van € 1.015.000,00.
Aflossing van de hypotheekschuld
2.17.
Als [eiser in conv] meer heeft afgelost op de hypotheekschuld dan [gedaagde in conv] , dan heeft hij ter zake daarvan een regresvordering op hem, die moet worden verrekend.
2.18.
Er is discussie over de vraag hoe en door wie er op de hypotheekschuld is afgelost. Ter zitting is door [eiser in conv] verklaard dat er is afgelost door middel van een levensverzekering die aan de hypotheek is gekoppeld en die is geliquideerd en dat met de periodieke betalingen alleen de verschuldigde rente is betaald en niet is afgelost. Om daarover te kunnen oordelen, heeft de rechtbank [eiser in conv] bij tussenvonnis van 18 oktober 2023 gelast bepaalde bescheiden in het geding te brengen die betrekking hebben op de levensverzekering en de aflossing. [8] Daarop heeft [eiser in conv] bij akte van 13 december 2023 stukken in het geding gebracht. Op grond van die stukken kon de rechtbank niet vaststellen in hoeverre [eiser in conv] uit zijn eigen vermogen heeft afgelost op de hypothecaire leningen en of ter zake daarvan enig bedrag moet worden verrekend met een eventuele over- of onderwaarde van de woning. [9]
2.19.
In het tussenvonnis van 14 februari 2024 heeft de rechtbank [eiser in conv] nog een laatste maal in de gelegenheid gesteld stukken in het geding te brengen, voorzien van een duidelijke toelichting, waaruit kan worden afgeleid of hij uit zijn eigen vermogen heeft afgelost en zo ja, hoe, wanneer en hoeveel.
2.20.
[eiser in conv] heeft onder meer een hypotheekoverzicht van 13 november 2023 in het geding gebracht. [10] Daaruit volgt dat de hypotheekschuld oorspronkelijk (op 2 februari 2006) € 749.000,00 bedroeg, dat een leningdeel 1.0 van de hypotheek in 2018 is omgezet naar een annuïteitenhypotheek en dat de actuele hypotheekschuld (op 1 november 2023) € 665.004,20 bedraagt. Het verschil tussen die bedragen is € 83.995,80. Uit de door [eiser in conv] overgelegde stukken volgt dat vanaf 2018 jaarlijks is afgelost op leningdeel 1.0, dus kennelijk door middel van de periodieke annuïteit. Het is gesteld noch gebleken dat [gedaagde in conv] op de hypotheekschuld heeft afgelost. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat [eiser in conv] het bedrag van € 83.995,80 heeft afgelost. Het is mogelijk dat hij tussen 13 november 2023 en 1 april 2024 meer heeft afgelost, maar daar zal de rechtbank geen rekening mee houden omdat [eiser in conv] niet voldoende duidelijk heeft gemaakt hoeveel dat dan zou zijn geweest. De handgeschreven bedragen op het hypotheekoverzicht van 13 november 2023 zijn door [gedaagde in conv] betwist en niet nader onderbouwd door [eiser in conv] .
2.21.
[gedaagde in conv] meent dat de waarde van de polis met nummer 7711019 bij de getaxeerde waarde moet worden opgeteld. Daartoe stelt hij dat uit een brief van 8 februari 2019 blijkt dat het spaarsaldo van die polis per 31 januari 2019 € 30.790,13 bedraagt. Hij vraagt zich af of de polis wel is afgekocht en denkt dat de polis waarschijnlijk per heden € 36.000,00 waard is, dat is het bedrag dat [eiser in conv] aanvankelijk heeft genoemd als het bedrag dat hij heeft afgelost. [11] Deze stellingen van [gedaagde in conv] zijn speculatief. Zij zijn dus onvoldoende om er een oordeel op te kunnen baseren of om een bewijsopdracht te geven. De rechtbank zal daarom geen bedrag bij de getaxeerde waarde optellen.
2.22.
Aldus heeft [eiser in conv] een regresvordering op [gedaagde in conv] van de helft van het bedrag dat hij heeft afgelost, dus € 41.997,90. Die vordering zal worden verrekend met het bedrag dat [eiser in conv] aan [gedaagde in conv] verschuldigd is vanwege de overbedeling.
De overwaarde van de woning
2.23.
[eiser in conv] zal bij toedeling van de woning aan hem de overwaarde moeten vergoeden aan [gedaagde in conv] . Die overwaarde is het verschil tussen de waarde van de woning op 1 april 2024 en de hoogte van de hypotheekschuld op die datum. De rechtbank kan echter niet vaststellen hoe hoog de hypotheekschuld op die datum was. Zij zal daarom uitgaan van de hoogte van de hypotheekschuld op 1 november 2023. De rechtbank stelt de overwaarde van de woning per 1 april 2024 daarom vast op € 349.995,80, dat is het verschil tussen € 1.015.000,00 en € 665.004,20. De helft hiervan dient [eiser in conv] bij toedeling van de woning aan hem te betalen aan [gedaagde in conv] , dat is € 174.997,90.
2.24.
Het is weliswaar mogelijk dat [eiser in conv] tussen 1 november 2023 en 1 april 2024 meer heeft afgelost. Als dat zo is, dan zou [gedaagde in conv] enerzijds de helft van dat meerdere moeten betalen aan [eiser in conv] , en zou hij anderzijds aanspraak hebben op de helft van de extra overwaarde als gevolg van die aflossing. Die bedragen vallen tegen elkaar weg. Er is daarom geen bezwaar om uit te gaan van de hoogte van de hypothecaire schuld op 1 november 2023.
Verrekening eigenaarslasten en gebruiksvergoeding
2.25.
In het tussenvonnis van 18 oktober 2023 heeft de rechtbank reeds overwogen dat de aanspraak van [gedaagde in conv] op een gebruiksvergoeding zal worden weggestreept tegen de vordering van [eiser in conv] tot vergoeding van eigenaarslasten. [12]
Slotsom
2.26.
De rechtbank zal gelasten dat de woning wordt toegedeeld aan [eiser in conv] tegen een waarde van € 1.015.000,00 onder de voorwaarde dat hij de hypothecaire leningen die op de woning rusten als eigen schuld op zich neemt, dat ING Bank [gedaagde in conv] ontslaat uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor die hypothecaire leningen en dat [eiser in conv] de helft van de overwaarde aan [gedaagde in conv] betaalt. De overwaarde bedraagt € 349.995,80. [eiser in conv] zal de helft hiervan aan [gedaagde in conv] moeten betalen, dat is € 174.997,90. [eiser in conv] zal daarop de helft van de aflossingen die hij heeft gedaan in mindering mogen brengen, dat is € 41.997,90. Het verschil tussen deze twee bedragen is € 133.000,00.
2.27.
De rechtbank zal [eiser in conv] drie maanden de tijd geven om hieraan te voldoen. De hieraan verbonden kosten zijn voor rekening van [eiser in conv] . Indien [eiser in conv] de woning niet binnen die termijn onder de gestelde voorwaarden kan overnemen, zal de woning moeten worden verkocht en wel op de wijze als hieronder in de beslissing is uitgewerkt.
Proceskosten en uitvoerbaarheid bij voorraad
2.28.
Omdat partijen vader en zoon zijn, zal de rechtbank niet een van hen veroordelen in de proceskosten. De proceskosten zullen worden gecompenseerd in die zin dat beide partijen hun eigen proceskosten zullen moeten dragen (art. 237 lid 1 Rv Pro).
2.29.
[eiser in conv] heeft er ter zitting bezwaar tegen gemaakt dat een veroordeling van hem om als voorschot schadevergoeding aan [gedaagde in conv] te betalen uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Daartoe stelt hij dat [gedaagde in conv] geen verhaal biedt als [eiser in conv] het betaalde voorschot terug zou willen krijgen. De rechtbank gelast in dit vonnis de wijze van verdeling van de woning onder bepaalde voorwaarden, waaronder betaling door [eiser in conv] aan [gedaagde in conv] , niet bij wijze van voorschot. Zij zal de beslissing daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
3.De beslissing
in conventie en in reconventie
3.1.
gelast de wijze van verdeling van de woning met aan- en toebehoren, ondergrond, erf, tuin en grasland aan de [adres ] op de percelen kadastraal bekend [kadastrale aanduiding ] , als volgt:
a. de woning wordt tegen een waarde van € 1.015.000,00 toegedeeld aan [eiser in conv] onder de volgende voorwaarden:
- [eiser in conv] neemt de hypothecaire leningen die op de woning rusten als eigen schuld op zich,
- ING Bank ontslaat [gedaagde in conv] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor die hypothecaire leningen,
- [eiser in conv] betaalt aan [gedaagde in conv] € 133.000,00,
waarbij de kosten van deze verdeling voor rekening van [eiser in conv] zijn,
b. als niet binnen drie maanden na heden aan deze voorwaarden is voldaan, zal de woning moeten worden verkocht aan derden, als volgt:
- partijen verstrekken aan een in onderling overleg aan te wijzen makelaar gezamenlijk de opdracht tot de verkoop van de woning,
- partijen dragen ieder de helft van de aan die verkoopopdracht verbonden kosten,
- de makelaar zal zoveel mogelijk in overleg met partijen de vraag- en verkoopprijs van de woning vaststellen,
- beide partijen werken mee aan de verkoop en de levering van de woning en houden zich aan alle redelijke aanwijzingen van de makelaar met betrekking tot de verkoop en de levering,
- blijkt in geval van verkoop aan derden dat de woning overwaarde heeft, dan zal die overwaarde bij helfte tussen partijen worden verdeeld,
- blijkt in geval van verkoop aan derden dat de woning onderwaarde heeft, dan zal die door partijen bij helfte te worden gedragen,
- in beide gevallen zal [gedaagde in conv] ter zake van het vergoedingsrecht van [eiser in conv] € 41.997,90 aan hem moeten betalen,
3.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.3.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt,
3.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2025.
592 / 560