ECLI:NL:RBGEL:2025:1816

• Datum uitspraak: 7 maart 2025
• Publicatiedatum: 7 maart 2025
• Zaaknummer: 11240450 \ CV EXPL 24-2393
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: M.J.C. van Leeuwen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijs geschil tussen verhuurder en huurders met betrekking tot renovatiekosten en gebreken

In deze zaak gaat het om een huurprijs geschil tussen een verhuurder en zijn huurders. De huurders hebben een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ingediend bij de Huurcommissie, die de huurprijs heeft vastgesteld op basis van een puntenwaardering. De verhuurder, [eiser in conv], heeft tegen deze uitspraak verzet aangetekend. De Huurcommissie heeft in een eerdere uitspraak de aanvangshuurprijs verlaagd vanwege gebreken in de woning, waaronder stankoverlast en onvoldoende ventilatie. De verhuurder stelt dat de woning een energielabel A+ heeft en dat de huurprijs geliberaliseerd is. De kantonrechter heeft de zaak behandeld en de verhuurder in de gelegenheid gesteld om bewijs te leveren van de renovatiekosten die zijn gemaakt aan de woning. De kantonrechter heeft de vorderingen van beide partijen besproken en de beslissing aangehouden om verdere bewijsvoering mogelijk te maken. De zaak wordt naar de rol verwezen voor nadere bewijsvoering.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Nijmegen

zaakgegevens 11240450 \ CV EXPL 24-2393 \ 548

uitspraak van 7 maart 2025

vonnis

in de zaak van

[eiser in conv]

wonende te [woonplaats]

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

gemachtigde mr. Ö. Kenç

tegen

1.

[gedaagde in conv 1]

wonende te [woonplaats]

gemachtigde [naam 1]

2.

[gedaagde in conv 2]

wonende te [woonplaats]

gemachtigde [naam 1]

gedaagde partijen in conventie

eisende partijen in reconventie

Partijen worden hierna [eiser in conv] en [gedaagden in conv] genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 juli 2024 met producties

- de akte indienen producties van de zijde van [eiser in conv]

- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie met producties

- het tussenvonnis van 30 augustus 2024

- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie met producties

- de akte indienen producteis van de zijde van [gedaagden in conv]

- de mondelinge behandeling van 21 januari 2025.

2. De feiten

Huurovereenkomst

2.1.

[eiser in conv] heeft van 16 april 2023 tot aan 1 januari 2025 de woning aan [adres ] aan [gedaagden in conv] verhuurd tegen een aanvangshuurprijs van € 1.250,- per maand.

Procedure Huurcommissie

2.2.

[gedaagden in conv] heeft op 11 oktober 2023 een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs bij de Huurcommissie ingediend.

Rapport van onderzoek

2.3.

Bij rapport van onderzoek van de Huurcommissie d.d. 22 januari 2024 is de woning gewaardeerd op 104 punten. Dat aantal correspondeert met een maximale huurprijs van
€ 552,98 per maand. In lijn daarmee heeft de voorzitter van de Huurcommissie in de uitspraak van 20 februari 2024 beslist dat de aanvangshuurprijs van € 1.250,- per maand op basis van het puntenaantal niet redelijk is, dat een huurprijs van € 552,98 per maand met ingang van 16 april 2023 wel redelijk is, dat de woonruimte gebreken heeft in de C categorie, namelijk stankoverlast in de slaapkamer en onvoldoende ventilatiemogelijkheid in de woonkamer/keuken en dat vanwege deze ernstige gebreken de huurprijs per 16 april 2023 tijdelijk wordt verlaagd tot € 221,19 per maand.

Uitspraak Huurcommissie

2.4.

[eiser in conv] heeft tegen de uitspraak van de Huurcommissie op 20 februari 2024 verzet aangetekend. Bij uitspraak van de Huurcommissie van 3 april 2024 is het verzet van [eiser in conv] gegrond verklaard en beslist dat de huurprijs met ingang van 16 april 2023 wordt verlaagd naar € 758,45 per maand op basis van 140 punten en dat vanwege ernstige onderhoudsgebreken de huurprijs vanaf 16 april 2023 tijdelijk wordt verlaagd tot € 303,38 per maand. Qua nadere puntentelling geldt dat de Huurcommissie 36 punten heeft toegekend voor een energielabel A+, 4,8 punten voor renovatie, verder geen toekenning van luxe punten, wel wijziging van punten ter zake kelder/souterrain.

2.5.

Onder de kop ‘Korte samenvatting verklaring verhuurder en gemachtigde van de verhuurder’ staat onder meer het volgende:

“Ik heb geen opmerkingen over de gebreken. Die wil ik graag herstellen. Ik was in afwachting van de offerte van de man van huurder. Is beschreven dat ik die zou krijgen. Het maakt mij niet uit. De werkzaamheden zijn opgestart met de klusjesman. Het is besproken en wordt binnen enkele weken uitgevoerd.”

2.6.

Onder ‘Tijdelijke huurverlaging vanwege ernstige gebreken’ heeft de Huurcommissie het volgende vastgesteld:

“Volgens het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst de volgende ernstige gebreken.


In het souterrain waar huurder slaapt is een met inbouwkast en badkamer aanwezig. In de inbouwkast is een afvalwaterpomp aanwezig die het afvalwater van de wastafel, douche en fonteintje wegpompt. Als de pomp inschakelt, komt er een penetrante rioollucht vrij. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer M3): De riolering heeft zodanige gebreken dat er in de woonruimte of in het (gemeenschappelijk) trappenhuis ernstige stankoverlast van rioollucht waarneembaar is.


In de voorgevel van de woonkamer met keuken is geen ventilatie voorziening aanwezig voor de toevoer van de buitenlucht. Er is wel een afzuigkap aanwezig voor de afvoer van binnenlucht rechtstreeks naar buiten. Echter ontbreekt de toevoervoorziening ten behoeve van luchtcirculatie en verversing van de buitenlucht. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 1: Er is sprake van onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van toilet, kookgelegenheid, bad- of doucheruimte of woon- of slaapvertrek waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat.”

2.7.

[eiser in conv] heeft in verzet aangevoerd dat de woning een energielabel A+ heeft, dat na de ingangsdatum van de huurovereenkomst op 2 februari 2024 is opgenomen. De Huurcommissie heeft het energielabel A+ meegenomen in de woningwaardering.

2.8.

Productie 8 bij voorwaardelijke eis in reconventie betreft een afschrift van het geregistreerde energielabel A+.

3. De vordering en het verweer in conventie

3.1.

[eiser in conv] vordert:

I. te verklaren voor recht dat de huurprijs geliberaliseerd is en dat de aanvangsprijs van € 1.250,- redelijk is;

II. indien de kantonrechter van oordeel is dat er sprake is van gebreken, te verklaren voor recht dat de gebreken zijn opgelost in juni 2024;

III. veroordeling van [gedaagden in conv] in de proceskosten.

3.2.

[eiser in conv] baseert zijn vordering op de stelling dat het gehuurde gewaardeerd dient te worden op 151 punten, dat correspondeert met een huurprijs van € 821,24 per maand. Deze huurprijs is hoger dan de voor het gehuurde geldende liberalisatiegrens van
€ 806,06 per maand. Het oordeel van de Huurcommissie had daarom moeten zijn dat de door partijen overeengekomen huurprijs redelijk is.
Verder stelt [eiser in conv] dat er geen sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Zou dat wel worden aangenomen, dan kan er hooguit sprake zijn van een huurkorting van 5% ingaande vanaf datum melding bij de Huurcommissie tot aan de datum dat herstelwerkzaamheden in juni 2024 zijn uitgevoerd.

3.3.

[gedaagden in conv] voert verweer. Daarop wordt hierna voor zover nodig nader ingegaan.

4. De vordering en het verweer in reconventie

4.1.

[gedaagden in conv] vordert in het geval de kantonrechter niet overeenkomstig de uitspraak van de Huurcommissie oordeelt of in goede justitie een huurprijs voor de woonruimte vaststelt:

I. te verklaren voor recht dat de huurprijs niet-geliberaliseerd is en dat de aanvangshuurprijs niet redelijk is;

II. de aanvangsprijs opnieuw vast te stellen op een in goede justitie te bepalen bedrag;

III. te verklaren voor recht dat sprake is van ernstige gebreken vanaf aanvang van de huurovereenkomst tot op heden met tijdelijke huurverlaging;

IV. indien de kantonrechter vaststelt dat de aanvangshuurprijs niet-geliberaliseerd is, [eiser in conv] te veroordelen tot betaling van al het onverschuldigd betaalde vanaf aanvang van de huurovereenkomst tot het moment van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente aan [eiser in conv] gezien de nietigheid van de bedongen huurprijs op grond van onredelijk voordeel;

V. veroordeling van [eiser in conv] in de proceskosten.

4.2.

[gedaagden in conv] baseert haar vordering op het verweer dat zij in conventie heeft gevoerd, aangevuld met de stelling dat de Huurcommissie ten onrechte van een energielabel A+ is uitgegaan en dat er verder nog sprake is van overige gebreken met betrekking tot een defecte inbouw inductiekookplaat en ontbreken trapleuning.

4.3.

[eiser in conv] voert verweer. Daarop wordt hierna voor zover nodig nader ingegaan.

5. De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

5.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.

5.2.

Op grond van artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek (BW) worden verhuurder en huurder geacht te zijn overeengekomen wat er in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen een beslissing van de kantonrechter vordert binnen acht weken nadat aan hen de uitspraak is verzonden. [eiser in conv] heeft tijdig, namelijk binnen de termijn van acht weken, onderhavige vordering ingesteld. De uitspraak van de Huurcommissie is daarmee komen te vervallen. De kantonrechter toetst daarom opnieuw of de overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is. Daarbij geldt als uitgangspunt het door [eiser in conv] als productie

8 bij eis overgelegde beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte.

5.3.

[eiser in conv] stelt dat de Huurcommissie op onderdelen onvoldoende punten heeft toegekend. [gedaagden in conv] betwist dat. De onderdelen die partijen verdeeld houden, worden achtereenvolgens besproken. Met betrekking tot de onderdelen waarover geen debat is, geldt dat de kantonrechter de beoordeling van de Huurcommissie volgt.

Verwarming

5.4.

Volgens [eiser in conv] is er in de woning sprake van 3 verwarmde vertrekken (woonkamer, keuken en badkamer) en 6 verwarmde overige ruimtes (verkeersruimte, meterkast, wc-ruimte en nog een verkeersruimte, kelder en berging in de kelder) waarvoor per verwarmd vertrek 2 punten moeten worden toegekend en per overige ruimte 1 punt met een maximum aan 4 punten omdat het gehuurde wordt verwarmd met een warmtepomp. Een en ander levert 10 punten op. [gedaagden in conv] conformeert zich wat betreft de waardering aan het oordeel van de Huurcommissie en betwist verder dat de entree, de gang naar beneden en de berging in de kelder verwarmd zijn. Zij verwijst voor de entree naar de door haar als productie 12 overgelegde foto’s waarop geen vloerverwarming is te zien.

5.5.

Met betrekking tot de waardering heeft [eiser in conv] verwezen naar bijlage I bij het besluit huurprijzen. Daaruit moet inderdaad afgeleid worden dat qua puntenaantal 2 punten per verwarmd vertrek en 1 per overige ruimte (met een maximum van 4 punten) aangehouden moet worden. Onvoldoende betwist is dat er sprake is van 3 verwarmde vertrekken.
Ten aanzien van de verwarmde vertrekken kent de kantonrechter dan ook 6 punten toe.
Ter zitting zijn ten aanzien van de overige ruimtes namens [eiser in conv] nog uitdrukkelijk de kelder, de berging, de wc en de gang naar beneden genoemd,. [gedaagden in conv] heeft daartegen met uitzondering van een verweer ten aanzien van de entree niets dan wel onvoldoende ingebracht. De kantonrechter kent dienaangaande dan ook 4 punten toe. In totaal komt het puntenaantal ter zake van verwarming derhalve uit op 10 punten (in plaats van de door de Huurcommissie berekende 6 punten).

Keuken

5.6.

Partijen zijn het erover eens dat er in de keuken een koel-vriescombinatie aanwezig is en dat er verder bij aanvang een inductiekookplaat aanwezig was. Daarvoor dient dus nog 0,75 punt toegekend te worden.

5.7.

[eiser in conv] is verder van mening dat de keuken in aanmerking dient te komen voor luxe punten. Hij baseert dat in concrete zin op ingebouwde verlichting dat als aspect in de opsomming in het beleidsboek is opgenomen. De kantonrechter acht dat onvoldoende om luxe punten toe te kennen. De foto’s die van de keuken zijn overgelegd, leiden wat dat betreft niet tot een ander oordeel. Derhalve worden geen luxe punten toegekend.

Sanitair

5.8.

Ook ten aanzien van het sanitair is [eiser in conv] de mening toegedaan dat deze in aanmerking komt voor luxe punten, waarbij specifiek gewezen wordt op een reliëfvloer en luxe inbouwspots. In het beleidsboek staat vermeld dat voor een algehele luxe uitvoering, waaronder onder meer te verstaan een reliëfvloer en ingebouwde verlichting ten hoogste
2 punten kunnen worden toegekend. Nu deze 2 onderdelen aanwezig zijn, komt de door [eiser in conv] bepleite 0,75 punten reëel voor. De kantonrechter kent deze dan ook toe.

Renovatie

5.9.

De Huurcommissie heeft ter zake van ‘transformatie naar woning’ onder de noemer ‘renovatie’ 4,80 punten toegekend en daarvoor een bedrag van € 24.494,16 aan renovatiekosten als uitgangspunt genomen, zijnde de helft van het totaal van € 48.988,32 aan facturen die als productie 14 overgelegd zijn met betrekking tot het adres van het gehuurde. Volgens [eiser in conv] hebben de facturen ten belope van het totaal van € 48.988,32 in zijn geheel betrekking op werkzaamheden die zijn verricht aan de voorzijde van het pand, zijnde het door [gedaagden in conv] gehuurde deel van het pand. Ter zake van de renovatiekosten met betrekking tot de achterzijde van het adres van het gehuurde, niet zijnde het door [gedaagden in conv] gehuurde, heeft [eiser in conv] verwezen naar productie 15, houdende facturen tot een bedrag van in totaal € 73.874,44. De werkzaamheden aan de voorzijde zijn uitgevoerd door de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ) van [bedrijf] . Verwezen wordt te dien aanzien naar de door [naam 2] getekende verklaring, die als productie 25 is overgelegd. Daarin staat dat alle facturen die [bedrijf] heeft verzonden betrekking hebben op de voorzijde van het pand, dat hij daarvan een nadere specificatie zal aanleveren, verder dat de achterzijde door een ander bedrijf is gedaan en dat [bedrijf] betrokken is geweest bij heel de transformatie. Productie 26 bevat de nadere specificatie op de overgelegde facturen.

5.10.

[gedaagden in conv] stelt zich primair op het standpunt dat de facturen in zijn geheel niet dienen te worden meegenomen, subsidiair dat de Huurcommissie terecht heeft geoordeeld dat de facturen door 2 moeten worden gedeeld.

5.11.

Niet weersproken is dat sprake is geweest van een transformatie van winkel naar woning. Daarmee staat vast dat het gehuurde gerenoveerd is en dat daarvoor renovatiekosten opgevoerd kunnen worden in het kader van de puntentelling. De vraag is vervolgens op welke wijze de door [eiser in conv] ingebrachte facturen toebedeeld dienen te worden aan de voorzijde die [gedaagden in conv] heeft gehuurd en welke (eventueel tevens) betrekking hebben op de achterzijde. Het is aan [eiser in conv] daarover overeenkomstig zijn bewijsaanbod nader bewijs voor aan te leveren. Dit is van belang, omdat het pand met een voor- en een achterzijde hetzelfde adres voert. Daardoor is, nu [gedaagden in conv] opgeworpen heeft dat de facturen wel eens op het hele pand betrekking kunnen hebben, nadere bewijsvoering nodig. [eiser in conv] wordt daartoe in de gelegenheid gesteld. In het geval hij daarin zou slagen, zou de woning gewaardeerd dienen te worden op 150,3 punten, dat is boven de liberalisatiegrens, tenzij de vordering in reconventie die betrekking heeft op het energielabel gehonoreerd zou worden.

Energielabel A+

5.12.

In reconventie trekt [gedaagden in conv] de juistheid in twijfel van het verkregen energielabel A+, waarvan de Huurcommissie in het kader van de puntentelling is uitgegaan. Zij verzoekt om overlegging van het bijbehorende projectdossier zodat zij in staat is een contra-expertise te laten uitvoeren, maar heeft daartoe overigens geen vordering ingesteld. Dat de woning een hoge warmtebehoefte heeft, impliceert volgens haar dat de woning niet goed is geïsoleerd wat een groot nadeel is voor een gunstig energielabel. Verder drukt op het energielabel dat de gevel van de woning, de vloeren en de ramen niet goed zijn geïsoleerd en dat er sprake is van compressiekoeling. Daarbij komt dat in het rapport is uitgegaan van mechanische ventilatie, terwijl er geen sprake is van ventilatie in het gehuurde.

5.13.

Van de zijde van [eiser in conv] is er op gewezen dat de meting is uitgevoerd door een gecertificeerd bedrijf. Met betrekking tot de bezwaren van [gedaagden in conv] verwijst hij naar de als productie 27 overgelegde verklaring van de betreffende ingeschakelde energie-adviseur. De adviseur in kwestie verklaart daarin dat er weliswaar sprake is van een hoge warmtebehoefte en slechte isolatie, maar dat de zeer energie-efficiënte warmtevoorziening in de vorm van een volledig elektrische warmtepomp zorgt voor een zeer positief effect op het energielabel. Verder geeft hij aan dat er wél sprake is van een mechanisch ventilatiesysteem (ventilatie unit in de berging van de kelder) en van afzuigpunten in de badkamer en keuken. Voor wat betreft het nadelige effect van koeling stelt hij dat dit, overigens zijns inziens geringe nadelige effect, meer dan gecompenseerd wordt door de hoge energie-efficiënte van het warmtepompsysteem. Voor het overige merkt hij op dat het betreffende energielabel in augustus 2024 in een steekproef is gevallen van een jaarlijkse dossieraudit door een externe auditor waarbij geen kritieke afwijkingen in de invoer en het dossier zijn ontdekt.

5.14.

In het verweer van [eiser in conv] moet gelezen worden dat de woning het energielabel A+ voornamelijk te danken heeft aan de hoge energie-efficiënte warmtepomp. Van [gedaagden in conv] had gelet daarop, ook zonder dat zij beschikt over het volledige projectdossier, verwacht mogen worden dat zij daar nader op ingegaan was. Dat heeft zij nagelaten. Uitgegaan wordt daarom bij gebreke van voldoende geconcretiseerde onderbouwing van de zijde van [gedaagden in conv] van de juistheid van het geregistreerde energielabel A+.

Tussenconclusie

5.15.

Het springende punt voor de vaststelling van de huurprijs onder of boven de liberalisatiegrens ziet op de beslissing met betrekking tot de renovatiekosten. Zoals hiervoor overwogen wordt [eiser in conv] in de gelegenheid gesteld hierover nader bewijs bij te brengen.
De zaak wordt daarvoor naar de rol verwezen.

5.16.

Met betrekking tot de door [gedaagden in conv] aangevoerde gebreken acht de kantonrechter zich voldoende ingelicht.

5.17.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

stelt [eiser in conv] in de gelegenheid te bewijzen dat de als productie 14 ingebrachte facturen ten bedrage van € 48.988,32 enkel zien op de renovatie van de voorzijde van het pand aan [adres ] , zijnde de door [gedaagden in conv] gehuurde woning;

6.2.

bepaalt dat [eiser in conv] zich op de rolzitting van
28 maart 2025 schriftelijk kan uitlaten over de vraag hoe hij het bewijs wil leveren;

6.3.

bepaalt dat, als [eiser in conv] bewijs wil leveren door middel van schriftelijke stukken, hij deze stukken op de hiervoor vermelde rolzitting over moet leggen;

6.4.

bepaalt dat [eiser in conv] , als hij bewijs door getuigen wil leveren, de naam en woonplaats van de te horen getuigen moet opgeven met de verhinderdata van hemzelf, zijn gemachtigde en de getuigen en zo mogelijk van de tegenpartij, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld;

6.5.

bepaalt dat, als een getuigenverhoor wordt gehouden, beide partijen daarbij aanwezig moeten zijn om eventueel aansluitend aan het verhoor de zaak te bespreken en om te bekijken of een schikking mogelijk is;

in conventie en in reconventie

6.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2025.