Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 11386611 \ CV EXPL 24-3340 \ 560
uitspraak van 21 maart 2025
vonnis
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
gemachtigde mr. D. Dekker,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
gemachtigde mr. D. van Alst.
Partijen worden hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 januari 2025 en de daarin genoemde processtukken,
- de producties 12 tot en met 16 van [eisers] ,
- de producties 6 tot en met 11 van [gedaagden] ,
- de mondelinge behandeling van 11 maart 2025, waar beide gemachtigden spreekaantekeningen hebben overgelegd en voorgedragen.
1.2.
Hierna heeft de kantonrechter bepaald dat een vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
[eisers] huurt sinds 1 januari 2012 van [gedaagden] de woning aan [adres 1] . De huurprijs bedroeg laatstelijk € 1.107,75. De gehuurde woning is een vrijstaande woonboerderij met bouwjaar 1887. De woning heeft een vloeroppervlak van ruim 300 vierkante meter en is gelegen op een perceel van 1.000 vierkante meter.
2.2.
In de laatstelijk, op 20 november 2019, gesloten huurovereenkomst was vastgelegd dat deze voor vijf jaar zou gelden, te weten van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2024.
2.3.
[gedaagden] heeft vervolgens bij brief van 20 juni 2023 aan [eisers] bericht dat de huurovereenkomst niet zal worden verlengd. [eisers] heeft zich vervolgens beroepen op huurbescherming. Tussen partijen is hierover een procedure aanhangig geweest. [gedaagden] stelde in die procedure dat hij de woning wegens dringend eigen gebruik nodig had en vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
2.4.
Deze vorderingen zijn afgewezen bij vonnis van de kantonrechter in Arnhem van
28 augustus 2024 (zaaknummer 10850407/23-9205). [gedaagden] is tegen dit vonnis in hoger beroep gegaan.
2.5.
In een brief van [eisers] van 14 augustus 2024 is [gedaagden] in gebreke gesteld in verband met de in die brief genoemde gebreken aan de woning. Gevorderd is de gebreken binnen zes weken te herstellen.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eisers] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] veroordeelt om binnen veertien dagen na dit vonnis:
a. over te gaan tot herstel van alle gebreken zoals in nummer 1.15 van de dagvaarding opgesomd, althans tot herstel van die gebreken die naar het oordeel van de kantonrechter vallen onder het bereik van artikel 7:204 lid 1 BW Pro,
b. aan [eisers] te betalen de kosten van het bouwkundig onderzoek van € 432, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis,
en voorts dat de kantonrechter:
c.
primair:
primair:
voor recht verklaart dat [eisers] in de periode van 25 september 2024 tot aan de dag waarop alle in nummer 1.15 van de dagvaarding opgesomde gebreken zijn hersteld, althans tot die gebreken die naar het oordeel van de kantonrechter vallen onder het bereik van artikel 7:204 lid 1 BW Pro zijn hersteld, aan [gedaagden] slechts 10% van de huidige huurprijs verschuldigd zal zijn,
subsidiair:
voor recht verklaart dat [eisers] in de periode van 25 september 2024 tot aan de dag waarop alle in nummer 1.15 van de dagvaarding onder a, b, 1, 4, 5, 10, 15, 16 en 17 van de dagvaarding opgesomde gebreken zijn hersteld, aan [gedaagden] slechts 30% van de huidige huurprijs verschuldigd zal zijn, waarna [eisers] zo lang de gebreken als genoemd in nummer 1.15 van de dagvaarding onder 2, 3, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14 nog niet zijn verholpen aan [gedaagden] 40% van de huurprijs verschuldigd zal zijn,
uiterst subsidiair:
voor recht verklaart dat [eisers] in de periode van 25 september 2024 tot aan de dag waarop de gebreken genoemd in nummer 1.15 van de dagvaarding verholpen zullen zijn, recht heeft op een door de kantonrechter te bepalen huurkorting,
met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als niet binnen veertien dagen na de datum van het vonnis wordt betaald.
3.2.
[eisers] legt aan de vordering ten grondslag dat er vele gebreken zijn aan de woning. Ondanks sommatie heeft [gedaagden] deze niet hersteld.
3.3.
[gedaagden] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot het niet-ontvankelijk verklaren van [eisers] in zijn vordering, althans tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
4.De beoordeling
Geschil en beoordelingskader
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de door [eisers] in zijn sommatie van 14 augustus 2024 en de dagvaarding in nummer 1.15 onder de letters a en b en nummers 1 tot en met 17 genoemde gebreken in en aan de woning aanwezig zijn. Wel in geschil is of [gedaagden] kan worden verplicht om (al) deze gebreken te herstellen en of tot herstel plaatsvindt een (grote) huurkorting moet worden toegepast.
4.2.
In artikel 7:204 lid 2 BW Pro is bepaald dat een gebrek aan een gehuurde zaak een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In artikel 7:206 BW Pro is vervolgens (in lid 1) bepaald dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Artikel 7:207 lid 1 BW Pro bepaalt vervolgens dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
4.3.
De kantonrechter zal met inachtneming van het voorgaande de verschillende gebreken en stellingen daarover hierna bespreken.
Aanhouden beslissing
4.4.
[gedaagden] heeft verzocht een beslissing over herstel of huurverlaging aan te houden tot dat in hoger beroep is beslist over de huuropzegging (pleitnota [gedaagden] onderaan).
4.5.
De kantonrechter passeert dit verzoek. Het kan enige tijd op zich laten wachten voordat de beslissing in hoger beroep gegeven is. Er moet immers nog van grieven worden gediend. Van [eisers] kan niet worden gevergd dat hij in die periode de gebreken onverkort duldt. Daarbij komt dat een eventueel ander oordeel van het hof over de huuropzegging gezien het doorlopende feitelijke gebruik van de woning door [eisers] , dat niet ongedaan kan worden gemaakt, niet betekent dat een oordeel over de te betalen huurprijs (of eventueel gebruiksvergoeding), achterwege kan blijven.
Gebreken
Gebreken nummers 2, 3, 6, 10, 13 en 17
4.6.
Dit betreft snoeiafval en losliggende tegels in de tuin (gebreken 2 en 3), loslatende tegeltjes in de doucheruimte (gebrek 6), niet goed functionerende ventilatoren in de toiletten en douche (gebrek 10), een gebroken mechaniek waarmee het raam op de kleine slaapkamer kan worden geopend en gesloten (gebrek 13) en de ontbrekende/gebrekkige aansluiting van de waterafvoer van de afvoer van het keukenblok op het riool. Van deze gebreken heeft [gedaagden] tijdens de zitting gezegd dat hij deze wil herstellen en dat dit eenvoudig kan.
4.7.
Met betrekking tot de ventilatie heeft [gedaagden] een beroep gedaan op de klachtplicht. Volgens [gedaagden] had [eisers] al eerder kunnen en moeten melden dat dit gebrek zich voordeed, hetgeen volgens [gedaagden] maakt dat [eisers] geen herstel kan vorderen. Dit beroep gaat echter niet op. Het niet melden leidt niet tot verval van het recht herstel te verzoeken. Wel zou het invloed kunnen hebben op de periode waarover huurkorting wordt gevorderd, maar [eisers] vordert deze vanaf een datum na de melding aan [gedaagden] in de ingebrekestelling.
4.8.
De kantonrechter zal daarom bepalen dat [gedaagden] deze gebreken moet herstellen.
Gebreken nummers 7, 8 en 9
4.9.
Dit betreft gebreken aan de keuken. Wat betreft het kitwerk (gebrek 8) is door [eisers] tijdens de zitting erkend dat dit een kleine herstelling is die hij zelf moet doen. Wat betreft de overige gebreken die de keuken betreffen geldt dat partijen in de laatste huurovereenkomst in artikel 12 hebben Pro afgesproken dat deze in bruikleen is van [eisers] en door [gedaagden] niet zal worden onderhouden. [eisers] heeft niet gesteld waarom [gedaagden] hiertoe in weerwil van deze bepaling alsnog gehouden zou zijn. Slotsom is dat [gedaagden] deze gebreken niet hoeft te herstellen.
Gebrek nummer 11
4.10.
Het gaat om één of meer ramen waarvan het dubbelglas lek zou zijn. In de ingebrekestelling en de dagvaarding zijn genoemd de ramen van de grote slaapkamer en de woonkamer. Tijdens de zitting is gezegd dat het gaat om het raam ‘bij de keuken en het slaapkamerraam’. Dit is voor de kantonrechter niet duidelijk. Enkel kan worden vastgesteld dat het slaapkamerraam kennelijk lek is, zodat bij lage temperaturen dit raam minder doorzichtig wordt. Dit gebrek moet [gedaagden] herstellen, omdat hij niet heeft betoogd dat dit niet van hem kan worden gevergd.
Gebreken nummer 15 en 16
4.11.
Met betrekking tot de houtrot in de kozijnen heeft [gedaagden] eveneens een beroep gedaan op de klachtplicht. Dit wordt gepasseerd op dezelfde gronden als hiervoor gegeven in het kader van de ventilatie. Hier komt ten aanzien van de kozijnen nog bij dat [gedaagden] zelf ook wist dat de houten kozijnen onderhoud behoeven en voorts kon hij zelf zien in welke staat de kozijnen verkeerden omdat hij vlakbij het gehuurde woont en tot enig tijd geleden zelf de tuin rond het gehuurde onderhield. Overigens heeft [gedaagden] tijdens de zitting ook van dit gebrek gezegd dat hij het eenvoudig kan verhelpen door reparatie van de kozijnen, zodat dit van hem kan worden gevergd.
Gebreken letters a en b en nummers 1, 4, 5, 12 en 14
4.12.
Deze gebreken vormen het grootste discussiepunt tussen partijen. Hierbij geldt dat niet in geschil is dat de woning (ongelijkmatig) verzakt is. Dit volgt ook uit het (door beide partijen overgelegde) rapport van het [bedrijf 1] van 1 augustus 2023.
4.13.
Volgens [eisers] is deze verzakkingsproblematiek inmiddels verholpen, althans hij betwist de stelling van [gedaagden] dat dit niet het geval zou zijn. [eisers] wijst daarbij op de al rondom het gehuurde uitgevoerde werkzaamheden en voorts op de eigen stelling van [gedaagden] in de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 28 augustus 2024.
4.14.
[gedaagden] stelt dat door grondinfiltratie het proces van verzakking een halt toe is geroepen. De situatie is gestabiliseerd. Hierop zag de stelling in de eerdere procedure, waarbij de toenmalige gemachtigde niet de juiste informatie heeft verstrekt, althans het niet goed heeft geformuleerd. Volgens [gedaagden] zijn echter nog vergaande werkzaamheden nodig. Zo zijn de buitenmuren nu (definitief) gestut met in de grond gebrachte betonnen palen. Maar voor de (dragende) binnenmuren moet dit nog gebeuren. Daarvoor zou [eisers] de woning ongeveer zes maanden moeten verlaten. Tot dit is gebeurd, is het volgens [gedaagden] niet aangewezen grote investeringen te doen in de schil van de woning, omdat bijvoorbeeld scheuren terug zullen komen.
4.15.
[eisers] betwist dat de gebreken met letters a en b en nummers 1, 4, 5, 12, en 14 veroorzaakt worden door de verzakking. Voor de nummers 1 (scheuren binnenmuren en plafonds), 4 (los metselwerk) en 12 (klemmende binnendeur hal/woonkamer) is dit door [eisers] echter zelf in de dagvaarding gesteld. Voor zover de betwisting ter zitting van de oorzaak ook op deze gebreken ziet, is die betwisting in het licht van de eigen stellingen onvoldoende onderbouwd door [eisers] .
4.16.
De vraag is of ook de vochtdoorslag in delen van de muren in de woonkamer (gebrek a), grote slaapkamer (gebrek b) en schuur/berging (gebrek 14) door de verzakking van de woning wordt veroorzaakt, evenals de kierende buitendeuren (gebrek 5). De kantonrechter acht dit door [gedaagden] voldoende onderbouwd. Het [bedrijf 1] spreekt in haar conclusie van “significante structurele schade” en “het pand laat duidelijke tekenen van structurele schade zien”. Hierbij wordt verwezen naar het achterliggende bouwkundige opnamerapport, waarin ook de schade aan de voorgevel in beeld is gebracht. Juist daar doet zich de vochtdoorslag voor. Het is naar het oordeel van de kantonrechter logisch te veronderstellen dat de verzakking invloed heeft op de stand en werking van de deuren.
4.17.
Er zijn al maatregelen genomen om de verzakking in elk geval niet erger te laten worden. Uit de e-mailcorrespondentie tussen [eisers] en [bedrijf 1] (productie 14 van [eisers] ) volgt echter ook dat het maar zeer de vraag is of de al genomen maatregelen zullen volstaan. Hierbij speelt voornoemd door het [bedrijf 1] geconstateerde zeer ernstige schadebeeld mee. Er kan naar het oordeel van de kantonrechter in deze procedure niet zonder meer van worden uitgegaan dat de verzakking nu definitief een halt is toegeroepen en [gedaagden] (dus) de woning kan gaan renoveren zonder risico dat de renovatiewerkzaamheden door verdere verzakking geheel of gedeeltelijk teniet worden gedaan.
4.18.
Hierbij komt het volgende. Uit het als productie 10 door [eisers] overgelegde rapport [bedrijf 2] naar aanleiding van een in opdracht van [eisers] uitgevoerde bouwkundige keuring van de woning, is af te leiden aan welke herstelkosten ten aanzien van deze gebreken moet worden gedacht. [bedrijf 2] spreekt op pagina 24 van het rapport al over € 20.000 à € 30.000 aan kosten om de gevel te herstellen, op pagina 25 over kosten van € 4.000 om metselwerk te herstellen en op pagina 28 van € 2.000 voor eenzelfde post. Hiervan uitgaande, moet [gedaagden] dus (tenminste) € 26.000 à € 28.000 investeren om deze gebreken te herstellen. Het nadere funderingsherstel is niet in deze kostenopstelling betrokken.
4.19.
Naar het oordeel van de kantonrechter zijn voor herstel van deze gebreken uitgaven nodig die in de gegeven omstandigheden in redelijkheid niet van [gedaagden] als verhuurder gevergd kunnen worden. Het gaat hier om een huurverhouding waarbij partijen aanvankelijk hebben beoogd dat deze eind 2024 zou eindigen. Vanuit de verhuurder was de gedachte dat tot die datum het gehuurde acceptabel was, waarna het volledig zou worden gerenoveerd. De verhuurder wordt nu geconfronteerd met een (veel) langere huurrelatie, waarbij zijn poging om deze op grond van (onder meer) dringend eigen gebruik (alsnog) te beëindigen, in eerste aanleg niet is gehonoreerd. Hiervan loopt echter hoger beroep.
4.20.
Het voert te ver de verhuurder nu te verplichten hoge kosten te maken om ten behoeve van de huurder gebreken weg te nemen, welke kosten mogelijk – door verdere verzakking – geheel of gedeeltelijk later nog eens moeten worden gemaakt. Dit alles tegen de achtergrond van een nog lopende procedure met als inzet het eindigen van de huurrelatie op korte termijn. De vordering tot herstel wordt voor deze gebreken daarom afgewezen.
Huurprijsvermindering
4.21.
De hiervoor besproken gebreken met nummers 2, 3, 6, 10, 11, 13, 15, 16 en 17 zijn kleinere gebreken, althans gebreken die het huurgenot wel in relevante, maar niet in hele grote mate verminderen. [eisers] zet dit met termen ‘brandrisico’ (gebrek 2), ‘onveilig’ (gebrek 3) en ‘gevaar voor verwonding’ (gebrek 6) wel erg zwaar aan. De kantonrechter zal bepalen dat een korting van 5% op de huurprijs geldt zolang deze gebreken niet hersteld zijn. De lagere huurprijs geldt vanaf 25 september 2024, de datum waartegen [gedaagden] in gebreke is gesteld. [gedaagden] heeft weliswaar gesteld dat hij niet meer bij het gehuurde durft te komen vanwege de meldingen die [eisers] over hem heeft gedaan bij de Omgevingsdienst en gemeente en de gestelde onheuse bejegening door [eisers] , maar hij heeft ook niet voorgesteld een ander de werkzaamheden te laten verrichten dan wel die te verrichten op een tijdstip dat [eisers] niet aanwezig is. Dat [gedaagden] het herstel dus niet (eerder) kon uitvoeren, is niet voldoende onderbouwd.
4.22.
De kantonrechter merkt hierbij expliciet op dat het aan beide partijen is om zo spoedig mogelijk tot werkbare afspraken te komen over het herstel door of in opdracht van [gedaagden] van deze gebreken. Het lijkt goed als de advocaten hierbij een rol spelen. [eisers] moet er dan op bedacht zijn dat [gedaagden] op één of meerdere dagen het gehuurde betreedt en werkzaamheden uitvoert, waarbij het dan misschien aangewezen is dat [eisers] dan niet aanwezig is. De kantonrechter zal gezien de zeer moeizame verhouding tussen partijen geen termijn verbinden aan het herstel door [gedaagden] , waarbij genoemde huurkorting als voldoende prikkel moet werken.
4.23.
De gebreken met letters a en b en nummers 1, 4, 5, 12, en 14 hoeft [gedaagden] niet te herstellen. Dit laat echter onverlet dat [eisers] recht op huurkorting heeft in verband met deze gebreken. Het huurgenot wordt het meest aangetast door de vochtdoorslag in de woonkamer en grote slaapkamer. De vochtdoorslag in de schuur is naar het oordeel van ondergeschikt belang. De kantonrechter zal de huurvermindering in verband met deze gebreken stellen op 20%.
4.24.
Dit betekent dus dat [eisers] vanaf 25 september 2025 75% van de geldende huurprijs moet betalen en op het moment dat [gedaagden] de gebreken heeft hersteld als in dit vonnis bepaald, [eisers] 80% van de huurprijs moet betalen.
Kosten deskundige en proceskosten
4.25.
Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de kosten voor de bouwkundige keuring door [bedrijf 2] redelijke kosten ter vaststelling van de schade. Dat [gedaagden] niet is betrokken bij dit onderzoek, doet daaraan niet af. Het bedrag van € 432 wordt toegewezen, evenals de daarover gevorderde – onweersproken – rente.
4.26.
Omdat beide partijen deels in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd. Dit betekent dat partijen ieder hun eigen proceskosten moeten dragen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.27.
De kantonrechter zal bepalen dat dit vonnis moet worden uitgevoerd, ook als er hoger beroep tegen wordt ingesteld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] en [gedaagde 2] om over te gaan tot herstel van de volgende gebreken:
- gebrek 2: snoeiafval in de tuin en schade aan de tuin;
- gebrek 3: losliggende tegels van de toegangspaden naar de woning aan voor- en achterzijde;
- gebrek 6: losgelaten tegeltjes in de doucheruimte;
- gebrek 10: onvoldoende werkende ventilatoren in toiletten en douchruimte;
- gebrek 11: ‘lek’ slaapkamerraam;
- gebrek 13: gebroken mechaniek om het raam op de kleine slaapkamer te open en te sluiten;
- gebrek 15 en 16: houtrot raamkozijnen;
- gebrek 17 waterafvoer keukenblok niet aangesloten op riolering,
5.2.
bepaalt dat:
- [eisers] en [eiser 2] in de periode vanaf 25 september 2024 tot de dag waarop alle gebreken aan de woning (dus ook die met letters a en b en nummers 1, 4, 5, 12 en 14) zijn verholpen, aan [gedaagden] en [gedaagde 2] 75% van de geldende huurprijs verschuldigd zijn;
en:
- dat [eisers] en [eiser 2] in de periode vanaf de dag waarop alle gebreken aan de woning als hiervoor onder 5.1 genoemd verholpen zijn, aan [gedaagden] en [gedaagde 2] 80% van de geldende huurprijs verschuldigd zijn,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] en [gedaagde 2] tot betaling aan [eisers] en [eiser 2] van een bedrag van € 432, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dit vonnis,
5.4.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
compenseert de proceskosten zo dat ieder van partijen de eigen kosten draagt,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2025