Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11362657 \ CV EXPL 24-8464
Vonnis van 19 maart 2025
in de zaak van
STICHTING VOLKSHUISVESTING ARNHEM,
gevestigd te Arnhem,
eisende partij,
hierna te noemen: Volkshuisvesting,
gemachtigde: mr. B.H.H.M. Ramakers,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R.B. Rouwen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 december 2024
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 februari 2025. [gedaagde] is vanwege ziekte niet verschenen, zijn gemachtigde is wel verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
1.3.
Ten slotte is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
Volkshuisvesting verhuurt met ingang van 7 december 2021 aan [gedaagde] de woning aan het [adres] (hierna: de woning).
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden (hierna: AV) van Volkshuisvesting van toepassing verklaard.
2.3.
Uit artikel 8.7 van de AV volgt dat het niet is toegestaan om in of bij de woning softdrugs zoals bedoeld in de Opiumwet, te vervaardigen, telen, bereiden, bewerken, verwerken, verkopen, af te leveren, verstrekken of aanwezig te hebben in hoeveelheden groter dan geschikt voor eigen gebruik. Met hoeveelheid voor eigen gebruik wordt bedoeld 5 gram per huurder per dag.
2.4.
Een buurtbewoner in de nabijheid van de woning heeft op 26 februari 2024 per
e-mail een overlastmelding gedaan. Deze melding houdt kort gezegd in dat in de woning harde muziek wordt gedraaid tot laat in de nacht en dat veel jongeren de woning bezoeken. De melder is naar de woning gegaan, waarna de melder is bedreigd met een mes door een aanwezige bezoeker. Hierop is de politie naar de woning gekomen.
2.5.
Een woonconsulent van Volkshuisvesting heeft, samen met de wijkagent,
op 6 maart 2024 een huisbezoek gebracht. De woonconsulent en de wijkagent zijn niet toegelaten tot de woning, wel hebben zij met [gedaagde] gesproken. Aan [gedaagde] is
het advies gegeven om geen overlast meer te veroorzaken. Bij brief van 7 maart 2024 heeft Volkshuisvesting het verloop van het gesprek aan [gedaagde] bevestigd.
2.6.
Op 16 september 2024 heeft Volkshuisvesting een brief van de gemeente Arnhem ontvangen. Hierin stond onder meer:
“Op 23 augustus 2024 kreeg ik een rapport van de politie, opgemaakt op 8 juli 2024. Daarin staat dat op 15 mei 2024 op het adres [adres] middelen (drugs) zijn verkocht, afgeleverd, verstrekt of aanwezig waren die zijn verboden op grond van de Opiumwet.”
2.7.
Op 10 oktober 2024 heeft de burgemeester van Arnhem een last onder bestuursdwang opgelegd aan Volkshuisvesting. De last houdt in dat de woning
dient te worden gesloten en gesloten wordt gehouden van donderdag 17 oktober
2024 10.00 uur tot donderdag 16 januari 2025 10.00 uur.
2.8.
De burgemeester heeft het besluit als volgt gemotiveerd. [gedaagde] is op 15 mei 2024 aangehouden voor een strafbaar feit, waarna de woning door de politie is doorzocht.
In de woning is het volgende door de politie aangetroffen:
- 928 gram hennep;
- 318 gram hasj;
- 93 lege lachgasflessen;
- 2 pillen;
- 1 klein gripzakje wit poeder;
- 18 voorgedraaide joints;
- 50 ongebruikte envelopjes waarvan het bekend is dat zij regelmatig worden gebruikt om verdovende middelen (harddrugs in poedervorm) te portioneren en te verkopen;
- 2000 gripzakjes waarvan het bekend is dat zij regelmatig worden gebruikt om verdovende middelen (softdrugs of harddrugs) te portioneren en te verkopen;
- een weegschaal;
- meerdere telefoons.
2.9.
Op 7 oktober 2024 was sprake van een betalingsachterstand van € 1.210,14.
2.10.
De woning is gedurende de periode 17 oktober 2024 tot en met donderdag 16 januari 2025 gesloten geweest.
3.Het geschil
3.1.
Volkshuisvesting vordert – samengevat – de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van de woning, de betaling van de huurachterstand van € 1.210,14 en de betaling van de maandelijkse huursom van € 577,60 per maand vanaf november 2024 zolang de huurovereenkomst nog voortduurt tot aan de ontruiming. Volkshuisvesting vordert daarnaast de betaling van de wettelijke rente en veroordeling van [gedaagde]
in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Volkshuisvesting, met veroordeling van Volkshuisvesting in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Inleiding
4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst tussen Volkshuisvesting en [gedaagde] dient te worden ontbonden. Ook zal [gedaagde] worden veroordeeld tot het ontruimen van de woning. De kantonrechter zal dit oordeel hierna motiveren.
Toetsingskader
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis uit de huurovereenkomst aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de huurovereenkomst door de rechter te doen ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij is het in beginsel aan de schuldenaar feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die kunnen leiden tot het oordeel dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is.
4.3.
Volkshuisvesting voert vier afzonderlijke tekortkomingen aan die volgens haar de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, te weten dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen door overlast te veroorzaken, er verdovende middelen zijn aangetroffen in de woning, de inschrijving van [naam 1] op zijn adres en het laten ontstaan van een huurachterstand. De kantonrechter zal de door Volkshuisvesting gestelde tekortkomingen hierna bespreken. De kantonrechter zal hierbij de in de dagvaarding gehanteerde volgorde aanhouden.
Overlast
4.4.
De kantonrechter overweegt als volgt. Vooropgesteld wordt dat op [gedaagde] , op grond van het bepaalde in de artikelen 7:213 BW en 7:219 BW, de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden, de verplichting heeft zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen en geen overlast (aan omwonenden) te veroorzaken. Dit geldt ook voor de gedragingen van andere personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Schending van deze verplichting is aan te merken als een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen, met dien verstande dat rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.
4.5.
Volkshuisvesting heeft ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van overlast veroorzaakt door [gedaagde] aangevoerd dat hij luide muziek afspeelt tot laat in de nacht. Daarnaast ervaren omwonenden overlast van jongeren die tot laat in de nacht bij hem op bezoek komen. Op 26 februari 2024 heeft een incident plaatsgevonden waarbij een bezoeker van [gedaagde] een omwonende heeft bedreigd met een mes.
4.6.
[gedaagde] betwist dat hij overlast veroorzaakt. Volgens hem gaat het nu eenmaal om een gehorige flat. Bovendien heeft Volkshuisvesting slechts één melding van overlast
in het geding gebracht. Deze melding was van een buurman waar [gedaagde] een slechte verstandhouding mee heeft. Deze buurman was ook betrokken bij het incident op 26 februari 2024, aldus [gedaagde] .
4.7.
De kantonrechter overweegt als volgt. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning op grond van overlast is enkel mogelijk indien er sprake is van ernstige en structurele overlast gedurende een langere periode, er moet aldus sprake zijn van onrechtmatige overlast. Volkshuisvesting heeft onvoldoende gesteld dat hiervan sprake is geweest. Er is slechts één melding van overlast in het geding gebracht, zodat onvoldoende is gebleken dat de geschetste overlast een structureel karakter kent. Bij dit oordeel betrekt de kantonrechter ook de omstandigheid dat Volkshuisvesting naar aanleiding van de ontvangen klacht heeft gesproken met [gedaagde] . Aan [gedaagde] is op 6 maart 2024 enkel het advies gegeven om geen overlast meer te veroorzaken. Kennelijk was Volkshuisvesting op dat moment van oordeel dat de overlast onvoldoende gewicht in de schaal legde om een ontruimingsprocedure tegen [gedaagde] aanhangig te maken. In zoverre is geen sprake
van een tekortkoming van voldoende gewicht om de ontbinding met al haar gevolgen te rechtvaardigen.
Aangetroffen verdovende middelen
4.8.
Volkshuisvesting stelt dat de aangetroffen hoeveelheid verdovende middelen een overtreding opleveren van artikel 3 en Pro artikel 10a lid 1 sub 3 van de Opiumwet. [gedaagde] heeft aldus in strijd gehandeld met zowel artikel 8 van Pro de AV als het bepaalde in artikel 7:213 BW Pro. Deze overtreding levert een aan [gedaagde] toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, die zodanig ernstig is dat volgens Volkshuisvesting van haar niet verlangd kan worden de huurovereenkomst te laten voortduren. Er is immers sprake van een handelshoeveelheid softdrugs. Dit klemt volgens Volkshuisvesting te meer daar zij ook op dient te komen voor het rustig woongenot van de omwonenden, die eveneens van haar huren.
4.9.
[gedaagde] betwist dat de door de politie aangetroffen hennep en hasj softdrugs zijn. Volgens [gedaagde] zijn het delen van hennepplanten (oude wiet toppen) en CBD-hasj bestemd als grondstof voor CBD-olie. Dit zijn zaken die niet onder de Opiumwet vallen en hij dus in het gehuurde mocht hebben. In het gehuurde waren volgens [gedaagde] geen wiet (toppen) of hasj (blokken) die THC bevatten aanwezig. Dit zou ook blijken als de aangetroffen zaken worden getest, aldus [gedaagde] .
4.10.
De kantonrechter overweegt als volgt. [gedaagde] betwist niet de door de politie aangetroffen hoeveelheden, echter hij betwist dat hennep en hasj is aangetroffen. In de woning zouden enkel delen van hennepplanten aanwezig zijn die door [gedaagde] worden gebruikt om CBD-olie te produceren. Hij kan dit naar eigen zeggen echter niet aantonen omdat de politie alles in beslag heeft genomen zonder te testen op het aanwezige THC-gehalte. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de door Volkshuisvesting gestelde feiten onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Aldus gaat de kantonrechter uit van de juistheid van de bevindingen van de politie. De kantonrechter motiveert dit oordeel door te wijzen op de omstandigheid dat [gedaagde] zonder enige feitelijke onderbouwing verklaard dat sprake is van oude wiet toppen die hij gebruikt voor het maken van CBD-olie. Uit niets blijkt dat in de woning zaken zijn aangetroffen die te relateren zijn aan het produceren van CBD-olie. Ook blijkt uit niets dat [gedaagde] CBD-olie heeft geproduceerd en dit verhandeld. Tegenover de niet gemotiveerde betwisting staan de conclusies van de politie. Uit het besluit van de burgemeester volgt dat de in de woning aangetroffen zaken zijn onderzocht door een taakaccenthouder drugs van de politie en dat de zaken ambtshalve zijn herkend als hennep en hasj. Herkenning vond plaats aan de hand van de uiterlijke kenmerken, kleur en vorm en de daarbij herkenbare geur. Dit maakt naar het oordeel van de kantonrechter dat voldoende is vast komen te staan dat [gedaagde] een handelshoeveelheid softdrugs in zijn bezit had. Daarbij komt ook dat [gedaagde] geen enkele verklaring heeft gegeven voor de 2.000 gripzakjes die zijn aangetroffen. Die zakjes zijn, naar het oordeel van de kantonrechter, wel te relateren aan de handel in softdrugs.
4.11.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] , die – in beginsel – de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Slechts ingeval van bijzondere omstandigheden kan dit anders zijn.
De inschrijving van [naam 1] op het woonadres
4.12.
Volkshuisvesting heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat uit het
BRP is gebleken dat de heer [naam 1] staat ingeschreven op het woonadres van
[gedaagde] . Volgens Volkshuisvesting verblijft [naam 1] ook in de woning. Dit
is in strijd met artikel 2 van Pro de huurovereenkomst. Volkshuisvesting heeft tijdens de mondelinge behandeling een bewijsaanbod gedaan.
4.13.
Door [gedaagde] is erkend dat zijn broer [naam 1] staat ingeschreven op
zijn woonadres. [gedaagde] heeft zijn broer geholpen omdat hij tijdelijk een postadres nodig had. [gedaagde] betwist dat zijn broer in de woning woonachtig was.
4.14.
De kantonrechter overweegt als volgt. Het enkele feit dat een persoon zich op
het adres van de woning inschrijft levert geen tekortkoming op van de huurder. Van een tekortkoming kan dan alleen sprake zijn indien [naam 1] daadwerkelijk in de woning woonachtig is. Uit de processtukken blijkt, naar het oordeel van de kantonrechter niet dat [naam 1] daadwerkelijk in de woning woonachtig is. Daarvoor is geen enkel aanknopingspunt te vinden. De enkele omstandigheid dat [naam 1] op het adres
van woning staat ingeschreven is daarvoor onvoldoende. Aangezien Volkshuisvesting onvoldoende feiten heeft gesteld, passeert de kantonrechter het ter zitting gedane bewijsaanbod.
Huurachterstand
4.15.
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:212 BW Pro is het tijdig betalen van de huurprijs een hoofdverplichting van de huurder. Door de gemachtigde van [gedaagde] is tijdens de mondelinge behandeling niet weersproken dat [gedaagde] tot en met oktober 2024 een huurachterstand van € 1.210,14 heeft laten ontstaan. Volkshuisvesting heeft tijdens de mondelinge behandeling onweersproken verklaard dat de huurachterstand sindsdien is opgelopen en nu zes maanden bedraagt.
4.16.
Als onbetwist neemt de kantonrechter als vaststaand aan dat op dit moment sprake is van een huurachterstand van tenminste zes maanden. De kantonrechter overweegt dat gezien de omvang van de huurachterstand sprake is van een zodanige tekortkoming die – in beginsel – de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Slechts ingeval van bijzondere omstandigheden kan dit anders zijn. De kantonrechter zal [gedaagde] daarnaast veroordelen tot betaling van het door Volkshuisvesting gevorderde bedrag van € 1.210,14 aan huurachterstand. Ook zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen tot betaling van € 577,60 per maand vanaf november 2024.
4.17.
De wettelijke rente zal – als op de wet gegrond – ook worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
Beroep op tenzij-clausule
4.18.
Uit het voorgaande volgt dat sprake is van twee – ernstige – tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] . Het betreft de aanwezigheid van een handelsvoorraad softdrugs en een betalingsachterstand van zes maanden. Beide tekortkomingen zijn van zodanige aard
dat de ontbinding van de huurovereenkomst is aangewezen. [gedaagde] beroept zich op de nadelige gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] werkt fulltime en beschikt over een stabiel inkomen. Indien hij de woning gedwongen moet verlaten dan wordt hij dakloos. Hij heeft niet de financiële middelen om dat op te vangen.
4.19.
De kantonrechter overweegt als volgt. Dat ontbinding van de huurovereenkomst ernstig nadelige gevolgen heeft voor [gedaagde] als huurder staat buiten kijf, maar de kantonrechter is van oordeel dat de door [gedaagde] naar voren gebrachte omstandigheden niet dermate bijzonder en zwaarwegend zijn dat het woonbelang van [gedaagde] zwaarder weegt dan voortzetting van de huurovereenkomst. Volkshuisvesting hoeft niet te tolereren van haar huurders dat zij grote hoeveelheden softdrugs in de woning aanwezig hebben en een grote betalingsachterstand laten ontstaan. Afgezet tegen de ernst van de tekortkomingen en de belangen van Volkshuisvesting staan de door [gedaagde] gestelde feiten en omstandigheden niet aan de ontbinding van de huurovereenkomst in de weg.
De kantonrechter zal daarom de huurovereenkomst ontbinden.
Ontruimingstermijn 14 dagen
4.20.
De termijn voor ontruiming zal de kantonrechter bepalen op 14 dagen na betekening van dit vonnis. Tegen de door Volkshuisvesting gevorderde termijn is geen verweer gevoerd en de kantonrechter ziet geen termen aanwezig voor een andere termijn.
Uitvoerbaarverklaring bij voorraad
4.21.
Volkshuisvesting heeft haar vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dit vonnis niet onderbouwd. Door [gedaagde] is echter verweer gevoerd tegen deze vordering. Kort en goed voert [gedaagde] aan dat vanwege de ontruiming het instellen van hoger beroep illusoir wordt.
4.22.
De kantonrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren en motiveert
die beslissing als volgt. Aangezien de huurovereenkomst als gevolg van dit vonnis wordt ontbonden vanwege de aanwezigheid van een aanzienlijke hoeveelheid softdrugs en een omvangrijke huurachterstand, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Volkshuisvesting bij tenuitvoerlegging van dit vonnis niettegenstaande het instellen
van hoger beroep dient te prevaleren boven het generieke belang van [gedaagde] .
Proceskosten
4.23.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten
(inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Volkshuisvesting worden
begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,39
- griffierecht
€
328,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.008,39
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het [adres] per de datum waarop dit vonnis is uitgesproken;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen
14 dagenna de betekening van dit vonnis de woning aan het [adres] met alles wat van [gedaagde] is en ieder die bij [gedaagde] hoort, te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan Volkshuisvesting;
14 dagenna de betekening van dit vonnis de woning aan het [adres] met alles wat van [gedaagde] is en ieder die bij [gedaagde] hoort, te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan Volkshuisvesting;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Volkshuisvesting te betalen een bedrag van
€ 1.210,14, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 oktober 2024 tot aan de
dag van volledige betaling;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 577,60 per maand vanaf november 2024 tot de dag waarop de ontruiming zal plaatsvinden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaltermijn indien er voor die maand niet betaald mocht zijn;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.008,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2025.
51588 \ 61389