Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaaknummer: 11246115 \ CV EXPL 24-2677
Vonnis van 15 januari 2025
in de zaak van
[eiseres],
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. M.L. Dingemans,
tegen
[gedaagde],
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de VvE ,
gemachtigde: mr. R.J.A.M. Besselink.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 oktober 2024
- de mondelinge behandeling van 2 december 2024. De gemachtigden van partijen hebben spreekaantekeningen voorgedragen en van het overige verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De VvE is de vereniging van eigenaars van de appartementsrechten in de serviceflat ‘ [de serviceflat] ’ (hierna: de serviceflat) aan [adres 1] . Aan de achterzijde van de serviceflat ligt een parkeerterrein.
2.2.
[eiseres] exploiteert in het naastgelegen gebouw aan de [adres 2] een business center.
2.3.
In de akte van splitsing van 23 maart 1973 waarbij de VvE is opgericht (hierna: de splitsingsakte) is ten behoeve van het perceel van [eiseres] en ten laste van het aan de VvE in eigendom behorende perceel een erfdienstbaarheid tot het mogen parkeren op het parkeerterrein gevestigd. Verder is in de artikelen 2, 8 en 37 van de splitsingsakte, voor zover relevant, het volgende vastgelegd:
“Artikel 2.------------------------------------------------------------------------------------------------------------Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden onder meer gerekend: (…) balkonconstructies (…).
Artikel 8.--------------------------------------------------------------------------------------------------------------De vereniging voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken met inachtneming van het in artikel 37 bepaalde.-------------------------------------------------------
Artikel 37.-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten (…).--------------------
2. De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij de vergadering.(…)”
2.4.
Bij notariële akte van 29 december 1995 heeft (de rechtsvoorganger van) [eiseres] afstand gedaan van voornoemde erfdienstbaarheid en is een ‘zakelijk recht van gebruik van acht benoemde parkeerplaatsen op het parkeerterrein’ gevestigd. In die akte is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(…)
III. als tegenprestatie zal [bedrijf 1] om niet verkrijgen het zakelijk recht tot het hebben van acht benoemde parkeerplaatsen op het parkeerterrein voor het stallen van personenauto’s, toebehorende aan klanten of personeel van [bedrijf 1] of haar huurder(s). Dit recht houdt tevens in om over de bestaande weg te komen en te gaan naar en van [straatnaam] . -------------------------------------------------
Ter uitvoering van het vorenstaande verklaarde:----------------------------------------------------------------
1. [bedrijf 1] bij deze afstand te doen van haar rechten voortvloeiende uit de erfdienstbaarheden onder II., III. en IV., hetgeen door [de serviceflat] bij deze wordt aanvaard. -----------------------------------
2. [de serviceflat] bij deze om niet aan [bedrijf 1] te verlenen het zakelijk recht van gebruik van acht benoemde parkeerplaatsen voor het stallen van personenauto’s, toebehorende aan klanten of personeel van [bedrijf 1] of haar huurder(s) op het parkeerterrein en wel langs de grens met het perceel kadastraal bekend [perceel 1] , zulks onder de navolgende bepalingen; -----------------------------------------------------------------------------------------------------------
1. Dit recht is ingegaan op een januari negentienhonderd vijfennegentig voor een periode van tien jaar en zal mitsdien voor de eerste maal eindigen op een januari tweeduizend vijf tenzij van na te melden optie gebruik wordt gemaakt. -----------------------------------------------------------------------------
2. [bedrijf 1] of haar rechtsopvolger(s) heeft/hebben het recht, hierna te noemen: “de optie”, om in de maanden november en december van de jaren tweeduizend vier en tweeduizend veertien voormeld zakelijk recht van gebruik met tien jaar te verlengen. ----------------------------------------------------------
(….)
4.Partijen zijn verplicht voor een januari tweeduizend vier of tweeduizend veertien bij notariële akte te verklaren, dat de optie is verlengd dan wel beëindigd en een afschrift van die akte te laten inschrijven ten kantore van voormelde Dienst; bij beëindiging van de optie dient in laatstgemelde akte tevens te worden vermeld dat het recht van gebruik is beëindigd.---------------------------------------
(…)”
2.5.
In 2018 is de VvE gestart met verduurzaming en renovatie van de serviceflat. Daarbij zijn onder meer de balkons van de serviceflat aangepast dan wel vervangen.
De [gemeente] heeft de (nieuwe) balkons wegens veiligheidsrisico’s afgekeurd en de VvE opgedragen om het gedeelte van het parkeerterrein dat onder de balkons is gelegen af te zetten met bouwhekken. Hierdoor heeft [eiseres] vanaf medio 2023 geen gebruik meer kunnen maken van de in de akte benoemde acht parkeerplaatsen op het terrein van de VvE .
2.6.
Bij e-mail van 13 juli 2023 heeft (de gemachtigde van) [eiseres] de VvE verzocht om in gesprek te gaan over een oplossing in de vorm van alternatieve parkeerplekken. Daarop heeft de VvE bij e-mail van 14 juli 2023 als volgt gereageerd:
“(…) Omdat de VVE het daardoor ontstane probleem voor [eiseres] zo goed mogelijk wil oplossen, heeft zij daarvoor contact gezocht met de Grote Kerk aan de overkant van [straatnaam] (parkeerruimte bij de kerk ); navraag gedaan bij de orthodontist (parkeerruimte achter de parkeerplaatsen van de [flat] ); contact gemaakt met de [gemeente] (exploitant van parkeerdek bij [bedrijf 2] ) en een verzoek gedaan aan [naam 1] (eigenaar parkeerstrook achter [de serviceflat] ). Met uitzondering van de Grote Kerk , zijn al deze pogingen op niets uitgelopen; zowel voor een tijdelijk oplossing als voor een meer structurele oplossing. De VVE heeft goede hoop e.e.a. te kunnen regelen met de Kerkrentmeesters van de Grote Kerk maar dat is eerst mogelijk over een paar weken (ná de vakantie), zo werd ons verstaan gegeven door de contactpersoon van de Kerk . Daarom heeft de VVE aan [eiseres] aangeboden dat de gebruikers van de betreffende acht parkeerplaatsen op het parkeerdek bij [bedrijf 2] mogen parkeren en hun dagelijkse parkeertickets, middels de administratie van [eiseres] , bij de VVE mogen inleveren. De VVE zal dan zorg dragen voor uitbetaling daarvan. (…)
(…)
De VvE hoopt de gebruikers van de acht parkeerplaatsen van [eiseres] dus binnenkort meer te kunnen bieden, maar moet daarvoor eerst even wachten tot de kerkrentmeesterij van de Grote Kerk weer beschikbaar is. (…)”
2.7.
Tussen partijen heeft vervolgens (begin 2024) een gesprek plaatsgevonden. Na dit gesprek heeft de VvE heeft bij e-mail van 2 februari 2024, voor zover van belang, het volgende aan [eiseres] geschreven:
“(…) Inmiddels hebben wij bij u op kantoor kunnen overleggen met [naam 2] (…).
Ook bespraken wij nog de problematiek van de acht parkeerplaatsen achter ons gebouw, die door de bestuurlijke handhaving van de Gemeente niet langer meer beschikbaar zijn voor het Businesscenter. [naam 2] zegde ons toe een kopie te sturen/opgaaf te doen van de door het Businesscenter hierdoor extra betaalde parkeerkosten. Graag ontvangen wij deze kopie/opgaaf zodat wij e.e.a. verder kunnen afhandelen. (…)”
2.8.
Op 14 februari 2024 heeft [eiseres] de factuur voor de huur van acht parkeerplaatsen bij de Grote Kerk te [plaats] over de periode vanaf 9 juli 2023 tot en met 31 december 2023 ter hoogte van € 3.378,32 (inclusief btw) aan de VvE toegezonden.
2.9.
De VvE heeft op 1 maart 2024 een e-mail naar [eiseres] gestuurd waarin, voor zover relevant, het volgende is vermeld:
“(…) De reden dat wij deze factuur nog niet betaald hebben, vindt zijn oorzaak in het feit dat de hoogte van de nota voor het aangegeven tijdvak in 2023 zozeer afwijkt van wat wij begrepen meenden te hebben tijdens ons recente gesprek bij u op kantoor met [naam 2] , dat wij ons als Bestuur even willen beraden hoe wij hierop gaan reageren. Áls wij toen namelijk hadden begrepen, wat u nu van ons vraagt, hadden wij zeker heel anders gereageerd. (…)
Zelf heb ik bijvoorbeeld, na het gesprek met [naam 2] , aangetekend dat hij weliswaar gewag maakte van het huurcontract met de Grote Kerk en aanvankelijk een bedrag van ca. ‘€700 per auto’ noemde maar dat bedrag later deelde door 8 parkeerplaatsen; het had over een bedrag van €50-60 per auto, en voor het tijdvak 2023-2024 afrondde op een bedrag van €2-3K. Ik kan u zeggen dat dit laatste ons niet onredelijk voorkwam en in de buurt kwam van wat wij zelf eerder hadden bedacht.
Óf wij hebben het in ons gebrek gehad over volstrekt verschillende termijnen (per maand; per semester of voor de gehele periode); of er is sprake van een enorm misverstand bij één van de gesprekspartners. (…)”
2.10.
Op 10 april 2024 en 8 juli 2024 heeft [eiseres] de voorschotnota’s voor de huur van de parkeerplaatsen bij de grote kerk voor het jaar 2024, ter hoogte van in totaal € 6.904,49 (inclusief btw) aan de VvE toegestuurd.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert - samengevat - veroordeling van de VvE tot betaling van € 10.282,81, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering de volgende stellingen ten grondslag. Primair is tussen partijen overeengekomen dat de VvE de kosten voor de huur van acht parkeerplaatsen bij de grote kerk zal vergoeden. De VvE moet deze afspraak nakomen. Subsidiair is de VvE tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting om tot 1 januari 2025 acht parkeerplaatsen op het parkeerterrein aan [eiseres] ter beschikking te stellen. De VvE moet de daardoor ontstane schade ad € 10.282,81 vergoeden, bestaande uit de huur voor vervangende parkeerplekken bij de grote kerk over de periode van 9 juli 2023 tot en met
31 december 2024.
3.3.
De VvE voert verweer. De VvE concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] ,
dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In deze zaak gaat het om de vraag of de VvE de kosten voor de door [eiseres] gehuurde alternatieve parkeerplaatsen bij de Grote Kerk ter hoogte van € 10.282,81 moet vergoeden. Het antwoord op deze vraag luidt bevestigend. Dit zal hierna worden uitgelegd.
4.2.
Voorop staat dat in de notariële akte van 29 december 1995 het recht van gebruik van acht benoemde parkeerplaatsen op het parkeerterrein van de VvE ten behoeve van [eiseres] is vastgelegd. Dit recht wordt al bijna 30 jaar door (de rechtsvoorgangers van) [eiseres] uitgeoefend.
4.3.
Partijen discussiëren onder meer over de vraag of met deze notariële akte een rechtsgeldig zakelijk recht van (vrucht-)gebruik is gevestigd. Die vraag behoeft in dit geval geen beantwoording. Partijen zijn het er immers over eens dat er in ieder geval een
uit een stilzwijgend voor onbepaalde tijd verlengde overeenkomst voortvloeiende verplichting op de VvE rust om acht (benoemde) parkeerplaatsen op haar parkeerterrein
aan [eiseres] in gebruik te geven. Daar komt bij, dat [eiseres] haar vordering niet alleen via de goederenrechtelijke weg, maar ook verbintenisrechtelijk heeft ingestoken. Anders dan de VvE meent, kan de tussen partijen bestaande overeenkomst overigens niet als een overeenkomst van bruikleen worden gekwalificeerd. De parkeerplaatsen zijn niet ‘om niet’ aan [eiseres] in gebruik gegeven. De rechtsvoorganger van [eiseres] heeft ‘betaald’ door afstand te doen van de in de notariële akte van 1973 gevestigde erfdienstbaarheid tot het mogen parkeren. Als tegenprestatie is het gebruik van de acht parkeerplaatsen overeengekomen. Dit betekent dat sprake is van een niet wettelijk geregelde duurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
4.4.
De VvE moest de acht parkeerplaatsen dus steeds – in ieder geval tot 1 januari 2025 – aan [eiseres] ter beschikking stellen. Partijen zijn het er tijdens deze procedure over eens geworden dat het gebruiksrecht van [eiseres] vanaf die datum in ieder geval is geëindigd.
Vaststaat dat de VvE haar verplichting vanaf medio 2023 niet meer kon nakomen omdat het parkeerterrein gedeeltelijk moest worden afgesloten. In de ogen van de VvE is er medio 2023 dan ook een einde gekomen aan het gebruiksrecht van [eiseres] .
4.5.
De VvE stelt zich daarbij op het standpunt dat de overeenkomst op grond van artikel 6:258 BW wegens onvoorziene omstandigheden per medio 2023 moet worden ontbonden. De onvoorziene omstandigheid bestaat volgens de VvE uit het feit dat zij de parkeerplaatsen niet meer aan [eiseres] ter beschikking kan stellen vanwege de zich boven de parkeerplaatsen bevindende onveilige balkons en de daardoor gedwongen afsluiting van dat gedeelte van het parkeerterrein. Wat daar verder ook van zij, deze omstandigheid komt op grond van de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de VvE . Volgens de artikelen 2, 8 jo. 37 van de splitsingsakte is de VvE zelf verantwoordelijk voor het onderhoud en de deugdelijkheid van de constructie van de balkons. Dat de zich boven de parkeerplaatsen bevindende balkons (volgens de [gemeente] ) niet voldoen aan de norm en de VvE daardoor niet meer aan haar verplichting kan voldoen, komt dan ook naar de in het verkeer geldende opvattingen voor haar rekening. Het beroep op artikel 6:258 BW faalt dus. Overigens sluit de overeenkomst niet uit dat andere benoemde parkeerplaatsen, die zich niet onder de balkons bevinden, aan [eiseres] ter beschikking gesteld zouden mogen worden. Dat de VvE daar feitelijk niet toe over kan gaan in verband met de afstelling van de voor die parkeerplaatsen aanwezige slagboom, kan evenmin als onvoorziene omstandigheid worden gezien.
4.6.
De VvE heeft verder aangevoerd dat de overeenkomst door opzegging op 13 dan wel 14 juli 2023 is geëindigd. Dit betoog wordt evenmin gevolgd. Allereerst heeft de VvE , tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [eiseres] , onvoldoende gesteld dat de overeenkomst op 13 juli 2023 telefonisch is opgezegd. Ook kan uit de e-mail van 14 juli 2023 van de VvE geen opzegging van de overeenkomst worden afgeleid. Weliswaar is daarin vermeld dat [eiseres] vanwege de gedeeltelijke afsluiting van het parkeerterrein geen gebruik meer kan maken van de acht parkeerplaatsen, maar de VvE heeft niet duidelijk te kennen gegeven dat zij de overeenkomst opzegt en waarom zij meent dat zij haar verplichting niet meer hoeft na te komen. Integendeel, de VvE heeft uitdrukkelijk aangegeven op te zoek gaan naar een oplossing in de vorm van alternatieve parkeerplaatsen, waarover hierna meer.
4.7.
Het voorgaande brengt mee dat de VvE tekortgeschoten is in de nakoming van haar verbintenis tot het in gebruik geven van de acht parkeerplaatsen op haar terrein. De VvE moet daarom op grond van artikel 6:74 BW de door [eiseres] geleden schade vergoeden. Bij de berekening van de omvang van de schadevergoeding geldt, dat [eiseres] zoveel mogelijk in de toestand wordt gebracht waarin zou zijn hebben verkeerd als de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Dit betekent in dit geval dat [eiseres] mag verwachten dat hij acht (voor zoveel mogelijk gelijkwaardige) parkeerplaatsen ter beschikking gesteld zou krijgen.
4.8.
Tegen deze achtergrond zijn partijen met elkaar in gesprek gegaan en is de VvE op zoek gegaan naar alternatieve parkeerplaatsen voor [eiseres] . Zoals door de VvE per e-mail van 14 juli 2023 (zie onder 2.6) is aangeven, waren er op de parkeerplaatsen bij de Grote Kerk na, geen geschikte alternatieven. Dit is later, namelijk per e-mail van 10 maart 2024, nog eens bevestigd door de VvE . De VvE heeft [eiseres] bij haar e-mail van 14 juli 2023 te kennen gegeven dat zij met de kerkrentmeesters van de Grote Kerk in onderhandeling wil gaan over de huur van acht parkeerplaatsen ter plaatse. Vaststaat dat de VvE uiteindelijk, zoals zij stelt, geen voet aan de grond heeft gekregen bij de Grote Kerk . Later bleek dat [eiseres] al parkeerplaatsen voor haar huurders huurde bij de Grote Kerk en dat zij na het bericht van de VvE over de afsluiting van het parkeerterrein haar huurovereenkomst met de Grote Kerk heeft uitgebreid (zonder de VvE daarbij te betrekken).
4.9.
Vast staat dat tussen partijen begin 2024 een gesprek heeft plaatsgevonden. Volgens [eiseres] zijn partijen daarbij overeengekomen dat de VvE de kosten voor de huur van de acht parkeerplaatsen bij de Grote Kerk aan [eiseres] over de tweede helft van 2023 en 2024 zou vergoeden. [eiseres] vordert primair nakoming van deze afspraak.
Ter zitting is weliswaar vast komen te staan dat partijen tijdens voornoemd gesprek hebben gesproken over het vergoeden van kosten, maar dat partijen daarbij concreet zijn overeengekomen dat de VvE de kosten voor de huur van acht parkeerplaatsen bij de Grote Kerk zou vergoeden, zoals door [eiseres] is gesteld en gevorderd, is niet komen vast te staan.
In de visie van de VvE bestond er immers onduidelijkheid over de in het gesprek genoemde bedragen en kon [eiseres] tijdens het gesprek daarover geen opheldering geven. De VvE heeft aangegeven dat zij om die reden [eiseres] heeft verzocht een opgave van haar kosten toe te sturen.
Gelet op deze gemotiveerde betwisting kan dan ook niet worden geconcludeerd dat sprake was van wilsovereenstemming over het vergoeden van de parkeerkosten bij de Grote Kerk ter hoogte van feitelijk € 10.282,81. Aan bewijslevering op dit punt hoeft niet te worden toegekomen, omdat de vordering zal worden toegewezen op grond van de subsidiaire grondslag.
In de visie van de VvE bestond er immers onduidelijkheid over de in het gesprek genoemde bedragen en kon [eiseres] tijdens het gesprek daarover geen opheldering geven. De VvE heeft aangegeven dat zij om die reden [eiseres] heeft verzocht een opgave van haar kosten toe te sturen.
Gelet op deze gemotiveerde betwisting kan dan ook niet worden geconcludeerd dat sprake was van wilsovereenstemming over het vergoeden van de parkeerkosten bij de Grote Kerk ter hoogte van feitelijk € 10.282,81. Aan bewijslevering op dit punt hoeft niet te worden toegekomen, omdat de vordering zal worden toegewezen op grond van de subsidiaire grondslag.
4.10.
Mede gelet op hetgeen hiervoor onder 4.8. is overwogen, is door de VvE niet genoeg gesteld en onderbouwd dat er acht geschikte alternatieve parkeerplaatsen voor [eiseres] beschikbaar waren. Ter zitting heeft de VvE (nogmaals) aangegeven dat er (gratis) langs de kant van [straatnaam] geparkeerd kan worden, maar zoals de VvE ook heeft erkend bestaat er geen garantie dat daar altijd (acht) vaste parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Ook is niet gesteld of gebleken dat de VvE goedkopere alternatieve parkeerplaatsen had kunnen huren (bij de Grote Kerk of elders). Weliswaar staat vast dat de VvE zelf met de Grote Kerk in gesprek wilde gaan over het huren van acht parkeerplekken, maar dat zij daarbij een lagere huurprijs dan de door [eiseres] met de Grote Kerk afgesproken huurprijs zou hebben bedongen, is onwaarschijnlijk en is door de VvE ook niet onderbouwd. Het in dit licht gedane beroep op eigen schuld ex artikel 6:101 BW van de VvE , faalt daarom.
4.11.
De VvE heeft tot slot aangevoerd dat in het door [eiseres] gevorderde bedrag aan schadevergoeding ook btw is opgenomen en zij betwist dat de btw door haar vergoed moet worden. Dit verweer faalt. Vastgesteld wordt dat de Grote Kerk de huur voor de parkeerplaatsen inclusief btw aan [eiseres] heeft doorbelast. Het door [eiseres] gevorderde bedrag bestaat in dit geval dan ook uit de door [eiseres] verrichte betalingen voor leveringen of diensten. Daarover is btw verschuldigd. Er is dus geen sprake van btw over schadevergoeding, maar van btw als zelfstandige schadepost. Deze post is voor toewijzing vatbaar.
4.12.
De conclusie is dan ook dat het bedrag van € 10.282,81 (inclusief btw) als schadevergoeding wordt toegewezen. De wettelijke rente zal daarover worden toegewezen zoals gevorderd.
4.13.
[eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De gevorderde vergoeding van € 877,82 is niet hoger dan het tarief dat is bepaald in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, zodat dit bedrag wordt toegewezen.
4.14.
De VvE is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
115,12
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.586,12
4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt de VvE om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 11.160,63, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 10.282,81 met ingang van 3 april 2024 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 1.586,12, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt de VvE tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025.
(ldj)