Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 11531504 \ VV EXPL 25-6
Vonnis in kort geding van 20 maart 2025
in de zaak van
[eiser in conv],
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen: [eiser in conv] ,
gemachtigde: mr. P.A.C. van Buul,
tegen
[gedaagde in conv],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conv] ,
gemachtigde: mr. M.P.J. Rubens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 februari 2025, betekend aan het woonadres van [gedaagde in conv]
- de dagvaarding van 18 februari 2025, betekend aan het feitelijk adres van [gedaagde in conv]
- de conclusie van antwoord met (voorwaardelijke) eis in reconventie
- de aanvullende productie van [eiser in conv]
- de mondelinge behandeling van 27 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van [eiser in conv]
- de spreekaantekeningen van [gedaagde in conv] .
- de conclusie van antwoord met (voorwaardelijke) eis in reconventie
- de aanvullende productie van [eiser in conv]
- de mondelinge behandeling van 27 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van [eiser in conv]
- de spreekaantekeningen van [gedaagde in conv] .
2.De feiten
2.1.
[eiser in conv] verhuurt vanaf 12 februari 2021 aan [gedaagde in conv] de zelfstandige woning (het appartement) aan de [adres 1] . Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. In deze algemene voorwaarden staat, voor zover hier van belang:
“(…)
De algemene verplichtingen van huurder
Artikel 6
(…)
6.2.
Huurder is in het algemeen gehouden het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming en eventuele nadere, door [eiser in conv] gegeven aanwijzingen en voorschriften te gebruiken en is daarbij op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor gedragingen van hen, die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daar bevinden.
(…)
6.3.
Huurder is verplicht het gehuurde zelf te gebruiken en er zijn hoofdverblijf te hebben zolang de huur duurt. (…)
6.4.
Huurder zal zich onthouden van elk gebruik van het gehuurde, waaronder buren en andere omwonenden overlast en/of hinder wordt aangedaan c.q. waardoor [eiser in conv] overigens op enigerlei wijze in haar belangen wordt geschaad. [eiser in conv] denkt daarbij in het bijzonder aan:
- onrechtmatige gedragingen bestaande uit het veroorzaken van ernstige geluidsoverlast, vernielingen, intimidatie en bedreiging van buren en omwonenden e.d.;
(…)”
2.2.
In augustus 2024 heeft [eiser in conv] aan [bedrijf 1] verzocht een buurtonderzoek uit te voeren in het complex waar [gedaagde in conv] woont. De conclusie uit het onderzoek is als volgt:
“
(…) Er is al jaren sprake van overlast door verschillende bewoners van [adres 1] . Er is sprake van ernstige geluidsoverlast, drugsgebruik door nieuwe bewoners met alle bijhorende problemen. De bewoners van nr. 37 en nr. 25 hebben een slechte verhouding en zorgen waarschijnlijk beiden voor overlast. De overlast is ernstig en moeilijk te stoppen door de politie en [eiser in conv] .
(…) Er is al jaren sprake van overlast door verschillende bewoners van [adres 1] . Er is sprake van ernstige geluidsoverlast, drugsgebruik door nieuwe bewoners met alle bijhorende problemen. De bewoners van nr. 37 en nr. 25 hebben een slechte verhouding en zorgen waarschijnlijk beiden voor overlast. De overlast is ernstig en moeilijk te stoppen door de politie en [eiser in conv] .
Feit is dat er veel senioren wonen en die hebben overlast. Ze durven echter moeilijk te klagen of een melding te doen m.b.t. de overlast.
(…)”
2.3.
Op 5 december 2024 heeft [eiser in conv] aan [gedaagde in conv] en aan de bewoner van nr. 37 het volgende bericht:
“
(…) Naar aanleiding van de overlastmeldingen die we hebben ontvangen en het daaropvolgende door [eiser in conv] gestarte bemiddelingstraject, wil ik u informeren over de genomen stappen en het verdere verloop.
(…) Naar aanleiding van de overlastmeldingen die we hebben ontvangen en het daaropvolgende door [eiser in conv] gestarte bemiddelingstraject, wil ik u informeren over de genomen stappen en het verdere verloop.
(…)
Hierop heeft [eiser in conv] een opdracht uitgezet bij [bedrijf 1] om samen met u en uw buurman een bemiddelingstraject te starten.
(…)
U weigerde twee keer om een afspraak te maken om tot een bemiddelingstraject te komen. U heeft aangegeven dat u de problemen wilde oplossen met behulp van de politie. Om deze reden heeft u er voor gekozen het gesprek met de bemiddelaar niet aan te willen gaan.
(…)
Helaas constateren we dat ondanks de inspanningen van [eiser in conv] en de deskundigen, de overlastsituatie niet is verbeterd. (…)
Enerzijds heeft bemiddeling niet het gewenste effect heeft gehad, maar we op dit moment constateren we dat u beiden overlast aan de ander veroorzaakt. Voor [eiser in conv] ligt er op dit moment geen rol weggelegd. Wel vragen we u beiden dringend elkaar met rust te laten en geen verdere aandacht aan elkaar te schenken.
Dit advies is bedoeld om de situatie te de-escaleren en verdere conflicten te voorkomen. [eiser in conv] is niet verantwoordelijk voor het gedrag van haar huurders; dat bent u zelf.
Dat betekent niet dat [eiser in conv] niets zal doen indien er opnieuw overlastklachten komen over uw gedrag. (…)”
2.4.
Op 17 en 31 december 2024 kwamen er opnieuw overlastmeldingen over [gedaagde in conv] binnen bij [eiser in conv] .
2.5.
Op 8 januari 2025 heeft er een incident plaatsgevonden. [gedaagde in conv] is in verwarde toestand aangehouden door de politie en vervolgens gedwongen in de crisisopvang bij [bedrijf 2] geplaatst (High Intensive Care).
2.6.
Op 21 februari 2025 is voor [gedaagde in conv] een verlengde zorgmachtiging afgegeven voor zes maanden. [gedaagde in conv] is op 27 februari 2025 overgeplaatst naar de Beveiligde Intensive Care.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
[eiser in conv] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontruiming van het pand aan [adres 1] , met veroordeling van [gedaagde in conv] in de proceskosten.
3.2.
[eiser in conv] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde in conv] is tekortgeschoten in de nakoming van diverse op hem rustende verbintenissen. Daarom is [eiser in conv] bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden en, vooruitlopend hierop, in kort geding ontruiming van de woning te vorderen (art. 6:265 lid 1 BW). De tekortkomingen bestaan uit:
a) het zich niet gedragen als goed huurder (art. 7:213 BW en art. 6.3 en 6.8 van de algemene voorwaarden (bedoeld zal zijn art. 6.2 en 6.4));
b) het niet houden van hoofdverblijf in de woning (art. 6.3 van de algemene voorwaarden).
3.3.
[gedaagde in conv] voert verweer. [gedaagde in conv] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in conv] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conv] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conv] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde in conv] erkent dat hij overlast heeft veroorzaakt, maar hij voert aan dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen en, vooruitlopend hierop, de ontruiming, niet rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1 BW). Subsidiair voert [gedaagde in conv] aan dat als de ontruiming wordt uitgesproken, deze moet worden gesteld op een termijn die hem in staat stelt passende alternatieve woonruimte te vinden. Dat zou een termijn van minimaal acht maanden moeten zijn. Tot slot vordert [gedaagde in conv] (voorwaardelijk) in reconventie, om aan hem een gedragsaanwijzing op te leggen die duidelijke bepalingen bevat omtrent gewenst gedrag, begeleiding en medewerking van zijn kant en inspanningen bevat van zijn kant om de woonsituatie te verbeteren waar het de onderlinge afstemming met andere huurders betreft.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Kan [eiser in conv] ontvangen worden in haar vordering?
4.3.
[gedaagde in conv] heeft allereerst gesteld dat [eiser in conv] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering, omdat geen sprake is van een spoedeisend belang. [gedaagde in conv] is opgenomen en bevindt zich in de Beveiligde Intensive Care. Hij kan daarom niet gaan en staan waar hij wil en zal dus, op dit moment, geen overlast kunnen veroorzaken, zo stelt hij.
4.4.
De kantonrechter oordeelt als volgt. De bevoegdheid van de kantonrechter moet volgens vaste rechtspraak worden beoordeeld naar de rechtsvordering zoals die door eiser is ingesteld, zonder dat het daarbij aankomt op de werkelijk tussen partijen bestaande verhouding. Beslissend is het recht waarin eiser vraagt te worden beschermd. [eiser in conv] heeft onder meer aangevoerd dat de overlast zo ernstig was, dat het niet gewenst is dat [gedaagde in conv] weer, op enig moment, terugkeert in de woning. Hij is volgens [eiser in conv] een gevaar voor zijn omgeving. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven en kan [eiser in conv] ontvangen worden in haar vordering.
Is er sprake van tekortkomingen?
4.5.
Vast staat dat [gedaagde in conv] voor overlast zorgt. [eiser in conv] heeft onderbouwd gesteld dat hij medebewoners uitscheldt en hen bedreigt, althans hen zo benadert dat ze zich bedreigd voelen. De overlast die [gedaagde in conv] veroorzaakt bestaat verder uit het hard draaien van muziek, ook tijdens de voor de nachtrust bestemde uren. Politie-interventies vinden herhaaldelijk plaats. [gedaagde in conv] gedraagt zich onvoorspelbaar. Hoewel deze gedragingen door [gedaagde in conv] op zichzelf niet zijn betwist, geeft hij wel aan dat hij juist zelf overlast ervaart van zijn buren en dat hij zich daarin niet serieus genomen voelt. Zijn (mogelijke over)reactie, op die overlast van anderen, is waarschijnlijk ingegeven door de psychische belasting die hij ervaart, vanwege een pijnsyndroom waaraan hij stelt te lijden.
Naar het oordeel van de kantonrechter is [gedaagde in conv] , doordat hij voormelde overlast veroorzaakt, tekortgeschoten in de nakoming van de op hem rustende verbintenis zich als goed huurder te gedragen. Op de door hem aangedragen omstandigheden wordt verderop in dit vonnis nader ingegaan.
4.6.
Over de andere gestelde tekortkoming oordeelt de kantonrechter als volgt. [eiser in conv] heeft onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde in conv] geen hoofdverblijf meer heeft in de woning. [gedaagde in conv] is weliswaar in januari 2025 opgenomen in de High Intensive Care bij [bedrijf 2] en bevindt zich nu in de Beveiligde Intensive Care, maar dat betekent, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet automatisch dat zijn hoofdverblijf is gewijzigd. De opname is, zoals [gedaagde in conv] heeft toegelicht, voor enkele maanden en het is mogelijk dat [gedaagde in conv] daarna begeleid wordt naar zelfstandigheid (ambulante hulp in zijn huidige woning). Als dat het geval is, wat nu dus nog onduidelijk is, zal [gedaagde in conv] terugkeren naar zijn woning. Hij is dan slechts tijdelijk afwezig geweest. Op dit moment is [gedaagde in conv] ongeveer 2,5 maand afwezig. Naar het oordeel van de kantonrechter kan dan niet geoordeeld worden dat hij zijn hoofdverblijf niet meer in de woning heeft. Deze gestelde tekortkoming komt daarom, voorlopig oordelend, niet vast te staan. [gedaagde in conv] heeft aangegeven dat het ook kan zijn dat hij op termijn begeleide bewoning op een andere locatie krijgt. Dat kan de situatie anders maken, maar op dit moment is dat niet aan de orde.
Is ontruiming gerechtvaardigd?
4.7.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
4.8.
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat de tekortkoming de ontbinding in een bodemprocedure, en vooruitlopend daarop de ontruiming in kort geding, op dit moment niet rechtvaardigt.
4.9.
Volgens [eiser in conv] hebben omwonenden veelvuldig geklaagd over overlast door [gedaagde in conv] en hebben bewoners verklaard hun huis te ontvluchten vanwege [gedaagde in conv] , maar [eiser in conv] heeft daarvan weinig stukken in het geding gebracht. Het zou kunnen, zoals [eiser in conv] aangeeft, dat bewoners liever niet te veel klagen in verband met mogelijke represailles, maar het betekent wel dat er in kort geding te weinig is dat de structurele overlast onderbouwt. [eiser in conv] heeft op
5 december 2024 ook zelf aan [gedaagde in conv] bericht dat er te weinig was om verdere maatregelen te nemen. Voor [eiser in conv] was op dat moment geen rol weggelegd, zo schreef ze. Na die brief zijn twee nieuwe overlastmeldingen binnengekomen, op 17 en 31 december 2024, en is een medewerker van [eiser in conv] telefonisch uitgescholden, maar dat is, voorlopig oordelend, niet genoeg voor ontruiming. Vooral niet omdat [gedaagde in conv] heeft aangegeven, zoals hiervoor al aan de orde kwam, dat ook hij overlast ervaart van in ieder geval één medebewoner, daartegen aangifte heeft gedaan en veelvuldig melding van overlast die hij ervaart heeft gemaakt bij [eiser in conv] . [eiser in conv] erkent ook in haar brief van 5 december 2024 dat zowel [gedaagde in conv] als de mede-bewoner overlast (aan elkaar) veroorzaken. Het blijkt daarnaast uit het rapport van [bedrijf 1] , waarin staat dat de bewoners van nr. 37 en nr. 25 een slechte verhouding hebben en waarschijnlijk beiden zorgen voor overlast.
4.10.
Wel is duidelijk dat het zo niet langer door kan gaan en dat (ook) [gedaagde in conv] zijn gedrag moet aanpassen, omdat ook andere bewoners daaronder gebukt gaan. Uit de (voorwaardelijke) reconventionele vordering blijkt dat [gedaagde in conv] ook zelf onderkent dat hij de omwonenden in de toekomst geen overlast meer moet bezorgen. De kantonrechter komt niet onaannemelijk voor dat het gedrag van [gedaagde in conv] , zoals hij stelt, voorheen in negatieve zin is beïnvloed door zijn verminderde psychische belastbaarheid. [gedaagde in conv] is vanwege zijn psychische gesteldheid (tijdelijk) opgenomen en daarom is er nu ook geen acute noodzaak voor vergaande maatregelen. Er zal geen harde muziek klinken en hij zal ook geen omwonenden lastig vallen. Het kan zo zijn dat [gedaagde in conv] , in het kader van zijn behandeling of nadat zijn behandeling tot een goed einde is gekomen, terugkeert naar de woning, maar, voorlopig oordelend, betekent dat niet zonder meer dat de overlast dan direct weer terugkeert. De bedoeling van de behandeling is immers, zo begrijpt de kantonrechter, het onvoorspelbare gedrag van [gedaagde in conv] in te tomen en vooral een situatie als heeft plaatsgevonden op 8 januari 2025 te voorkomen. Mocht [gedaagde in conv] terugkeren dan zal verbetering van de woonsituatie en de leefsituatie worden bereikt, doordat zijn mentale toestand verbeterd is en ook de relatie met de omwonenden, althans dat is de hoop. De kantonrechter kan, in kort geding, niet vooruitlopen op eventueel terugvallen van [gedaagde in conv] in zijn oude gedrag. Hij is onder behandeling en de kans bestaat dat hij, met de juiste medicatie en goede begeleiding, op een goede manier terugkeert naar zijn woning. Die kans mag hem niet zonder meer ontnomen worden. Daarbij betrekt de kantonrechter dat niet is gesteld dat [gedaagde in conv] op 8 januari 2025 een gevaar voor de omwonenden vormde. Pas als er meer duidelijkheid is over de haalbaarheid van de behandelingsdoelen, wat over enige tijd het geval zal zijn, kan een eventuele nieuwe vordering tot ontruiming van de woning of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemzaak verder aan de orde komen.
Gedragsaanwijzing?
4.11.
Nu de kantonrechter de gevorderde ontruiming afwijst, is de vraag of wordt toegekomen aan de (voorwaardelijke) reconventionele vordering van [gedaagde in conv] tot het “opleggen van een gedragsaanwijzing.” Omdat het de kantonrechter niet duidelijk is onder welke voorwaarde de vordering was ingesteld, zal tot behandeling worden overgegaan. Een gedragsaanwijzing is een middel voor de verhuurder om op te treden tegen ongewenst gedrag van een huurder. Zo’n aanwijzing kan worden opgelegd als specifiek gedrag van een huurder als onwenselijk wordt ervaren. De huurder krijgt op die manier een duidelijk signaal dat de verhuurder, en in een voorkomend geval ook de rechter, zijn gedrag als ontoelaatbaar kwalificeert. In deze zaak ligt een gedragsaanwijzing niet voor de hand, omdat eerst de behandeling van [gedaagde in conv] moet worden afgewacht. Daarna kan, eventueel op initiatief van [eiser in conv] , mogelijk een gedragsaanwijzing worden gegeven, als [gedaagde in conv] terugkeert in de woning. Op dit moment is zo’n aanwijzing voorbarig. Zo’n aanwijzing is bovendien alleen effectief als deze voldoende specifiek is. De huurder moet immers begrijpen welk gedrag niet wordt toegestaan. De door [gedaagde in conv] op dit moment geopperde gedragsaanwijzing is heel algemeen en voldoet niet aan dit criterium. De (voorwaardelijke) reconventionele vordering wordt dus afgewezen.
Proceskosten
4.12.
[eiser in conv] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in conv] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
949,00
4.13.
[gedaagde in conv] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in reconventie betalen. De proceskosten van [eiser in conv] in reconventie worden begroot op € 543,00.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser in conv] af,
5.2.
veroordeelt [eiser in conv] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser in conv] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
wijst de vordering van [gedaagde in conv] af,
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conv] in de proceskosten van € 543,00,
5.6.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2025.
25115 / 40141