Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11567820 \ VV EXPL 25-31
Vonnis in kort geding van 25 maart 2025
in de zaak van
STICHTING VOLKSHUISVESTING ARNHEM,
te Arnhem,
eisende partij,
hierna te noemen: SVA,
gemachtigde: mr. B.H.H.M. Ramakers,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. A. Coskun.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding.
1.2.
De zaak is behandeld op 11 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij de gemachtigde van [gedaagden] een pleitnota heeft voorgedragen.
1.3.
De datum van het vonnis is bepaald op 25 maart 2025.
2.De feiten
2.1.
Op 4 oktober 2005 is tussen SVA en mevrouw [naam 1] en de heer [naam 2] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2.
[naam 1] en [naam 2] hebben het gehuurde zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van SVA onderverhuurd aan [gedaagden] . [gedaagden] wonen samen met hun twee minderjarige kinderen, van thans drie jaar en twee maanden oud, in het gehuurde.
2.3.
Nadat [naam 1] en [naam 2] daartoe door SVA in de gelegenheid zijn gesteld, zeggen zij de huurovereenkomst per 11 juli 2024 op.
2.4.
SVA zet de voormalige onderhuurrelatie tussen [naam 1] en [naam 2] enerzijds en [gedaagden] anderzijds met ingang van 11 juli 2024 voort.
2.5.
SVA en [gedaagden] sluiten ter beëindiging van de huurovereenkomst op 1 augustus 2024 een vaststellingsovereenkomst, waarbij [gedaagden] zijn bijgestaan door [naam 3] , werkzaam bij de gemeente Arnhem. In de overeenkomst staat:
“1. Partijen beëindigen de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden met ingang van 1 november 2024.
( ... )
4. Uiterlijk op 31 oktober 2024 leveren huurders het gehuurde ontruimd en in goede staat op aan Volkshuisvesting. De oplevering geschiedt in overeenstemming met hetgeen door of vanwege Volkshuisvesting is voorgeschreven naar aanleiding van de opname(n).
5. Huurders maken de door hen en de door of vanwege [naam 1] en [naam 2] aangebrachte veranderingen en toevoegingen vóór het einde van de huur ongedaan. Indien en voor zover veranderingen en toevoegingen in het gehuurde worden achtergelaten, doen huurders afstand van iedere aanspraak op een vergoeding ter zake. Volkshuisvesting zal geen zaken overnemen.
6. Huurders komen gedurende de resterende duur van de huurovereenkomst alle verplichtingen uit de bestaand hebbende hoofd huurovereenkomst en het op die huurovereenkomst van toepassing verklaarde huurreglement, het huurreglement van Volkshuisvesting van 1 augustus 2003, stipt na. De huurders hebben beiden een exemplaar van zowel de voormalige hoofdhuurovereenkomst als het voornoemde huurreglement ontvangen en verklaren zich akkoord met de daarin vermelde voorwaarden.
7. Huurders betalen uiterlijk op de eerste dag van iedere maand de huursom (thans
€ 749,24) aan Volkshuisvesting. Met het oog op de datum van ingang van de huurovereenkomst heeft de eerste betaalperiode betrekking op de periode van 11 juli 2024 tot en met 31 juli 2024 en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag € 507,55 (€ 749,24 gedeeld door 31 (dagen), maal 21 (dagen)). Huurders zullen dit bedrag uiterlijk op 10 augustus 2024 voldoen.
8. Partijen verlenen elkaar finale kwijting en verklaren na het einde van de huurovereenkomst niets meer van elkaar te vorderen te hebben uit hoofde van de huurovereenkomst met uitzondering van eventuele onbetaald gebleven huurpenningen en eventuele (mutatie)schade in, aan en op het gehuurde, met dien verstande dat Volkshuisvesting de reeds op 4 juli 2024 geconstateerde (mutatie)
schade zal (trachten te) verhalen op [naam 1] en [naam 2] .”
2.6.
Op 1 augustus 2024 verlengt SVA de ontruimingstermijn tot 30 november 2024.
2.7.
[gedaagden] wonen op dit moment nog steeds in het gehuurde.
3.Het geschil
3.1.
SVA vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] , voldoening van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichtingen en een gebruiksvergoeding van € 749,24 per maand voor elke maand dat [gedaagden] in het gehuurde verblijven tot aan de dag van ontruiming.
3.2.
SVA legt aan de vordering ten grondslag dat zij een vaststellingsovereenkomst heeft gesloten met [gedaagden] , waarbij is overeengekomen dat het gehuurde per 1 november, althans 30 november 2024 wordt ontruimd. [gedaagden] hebben het gehuurde niet verlaten. Zij wonen daarom zonder recht of titel in het gehuurde. Ook hebben zij een huurachterstand laten ontstaan en veroorzaken zij (geluids-)overlast.
3.3.
Op het verweer van [gedaagden] wordt hierna ingegaan.
4.De beoordeling
Inleiding
4.1.
In dit kort geding moet worden beoordeeld of de vordering van SVA tot ontruiming van de woning bij wijze van voorlopige voorziening toewijsbaar is. Daarvoor moet het voldoende aannemelijk zijn dat de bodemrechter de vordering ook zal toewijzen. Ook moet er sprake zijn van een spoedeisend belang waardoor van SVA niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht.
4.2.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.3.
De kantonrechter zal de vordering van SVA toewijzen. Hierna wordt uitgelegd hoe de voorzieningenrechter tot deze beslissing is gekomen.
SVA heeft een spoedeisend belang
4.4.
SVA heeft gesteld dat [gedaagden] zonder recht of titel in het gehuurde verblijven, terwijl in het COROP-gebied Arnhem-Nijmegen in 2025 22.630 woningen minder beschikbaar zijn dan er nodig zijn. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven.
De huurovereenkomst is geëindigd met het sluiten van de vaststellingsovereenkomst
4.5.
De rechtsgeldigheid van de gesloten vaststellingsovereenkomst is niet in geschil. Dat betekent dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd op 1 november 2024. [gedaagden] zijn bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst bijgestaan door hun hulpverlener vanuit de gemeente Arnhem, [naam 3] . Bovendien is niet gesteld of gebleken dat het [gedaagden] niet voldoende duidelijk was dat met het sluiten van de vaststellingsovereenkomst de huurovereenkomst op korte termijn zou eindigen, met als gevolg dat zij op zoek moesten naar vervangende woonruimte, terwijl [gedaagde 2] ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst al enige tijd zwanger was.
Niet langer recht op onderhuurbescherming 7:269 BW
4.6.
Met het sluiten van de vaststellingsovereenkomst is de huurovereenkomst geëindigd. Anders dan zij hebben betoogd, kunnen [gedaagden] daarom geen rechten meer ontlenen aan de onderhuurbescherming van artikel 7:269 BW.
Gerechtvaardigd vertrouwen
4.7.
Ook het verweer van [gedaagden] dat zij er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat zij in het gehuurde mochten blijven wonen totdat zij een andere woning hadden gevonden, faalt. SVA heeft enkel uit coulance ingestemd met een verlenging van de ontruimingstermijn tot 30 november 2024. Aan SVA kan daarom niet worden tegengeworpen dat zij daarmee het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat zij met nadere uitstelverzoeken van [gedaagden] ook zou instemmen. Daarbij geldt dat de kantonrechter [gedaagden] niet volgt in het verweer dat SVA zou hebben ingestemd met een uitstel tot februari 2025. Uit de overgelegde stukken volgt dat daarover enkel is gesproken in het kader van schikkingsonderhandelingen maar partijen hebben daarover uiteindelijk geen overeenstemming bereikt.
Conclusie
4.8.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering strekkende tot ontruiming van het gehuurde, in een eventuele bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid zal worden toegewezen. De door SVA gevorderde ontruiming wordt dan ook toegewezen.
Ontruimingstermijn
4.9.
In de persoonlijke omstandigheden van [gedaagden] ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn vast te stellen op drie maanden na de datum van dit vonnis. Daarbij houdt de kantonrechter rekening met het feit dat [gedaagden] zeer recentelijk ouders zijn geworden van hun tweede kind en met de zorgen die bestaan over de ontwikkeling van hun zoon.
4.10.
Een langere termijn acht de kantonrechter onredelijk. [gedaagden] hebben al sinds 30 november 2024 respijt gekregen van SVA. Bovendien moet er ook rekening worden gehouden met de belangen van de huisvesting van potentiële huurders die al geruime tijd ingeschreven staan als woningzoekende en die als gevolg van onderhuurconstructies als in de onderhavige zaak, (nog) langer moeten wachten op woonruimte die op deze krappe woningmarkt zeer schaars is. Ook is van belang dat de buren van [gedaagden] aangeven al geruime tijd geluidsoverlast te ondervinden. Voor de kantonrechter bestaat geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de in dit verband door SVA overgelegde verklaringen. De enkele blote betwisting door [gedaagden] is hiervoor onvoldoende. Tot slot is van belang dat niet is gesteld of gebleken dat op korte termijn een medische noodsituatie zal ontstaan aan de kant van [gedaagden] .
Betalingsachterstand en gebruiksvergoeding
4.11.
[gedaagden] hebben de gevorderde betaling van een bedrag van € 749,24 en € 374,62 aan huurachterstand niet weersproken. Datzelfde geldt voor de gevorderde betaling van een bedrag van € 749,24 aan gebruiksvergoeding per maand tot de dag waarop de ontruiming plaatsvindt. Ook deze vorderingen worden daarom toegewezen.
4.12.
De gevorderde wettelijke rente over de bedragen van € 749,24 en € 374,62 wordt toegewezen als gevorderd.
4.13.
De wettelijke rente over de gebruiksvergoeding wordt afgewezen omdat deze termijnen nog niet opeisbaar zijn.
Proceskosten
4.14.
[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van SVA worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,43
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.162,93
4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van SVA zijn, en de sleutels af te geven aan SVA,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] om te betalen aan SVA:
€ 749,24 aan achterstallige huur tot en met 3 maart 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente te berekenen vanaf de vervaldatum van de onderscheidenlijke huurtermijnen tot aan de dag van algehele voldoening,
€ 374,62 te vermeerderen met de wettelijke rente te berekenen vanaf 5 maart 2025 tot aan de dag van algehele voldoening,
c) € 749,24 per maand vanaf 1 april 2025 aan gebruiksvergoeding tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.162,93, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Weerkamp - Beens en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025.
34124 / 693