Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 11433117 \ CV EXPL 24-3752
Vonnis van 4 april 2025
in de zaak van
[eiser],
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. C.A.C. Kooijmans.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 januari 2025
- productie 3 van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 11 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
1.2.
Hierna is bepaald dat een vonnis wordt uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
Tussen [gedaagde] en [eiser] bestaat sinds 24 september 2014 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres 1] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte [eiser] (hierna: huurvoorwaarden) van toepassing.
2.3.
Op grond van artikel 6.2. van de huurvoorwaarden moet [gedaagde] zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde zich voortdurend als goed huurder gedragen. In dit artikel is verder het volgende vermeld:
‘De onderhavige verplichting zal hiernavolgend in een aantal specifieke (verbods)bepalingen worden uitgewerkt, omdat [eiser] handhaving van die bepalingen in het bijzonder van belang acht voor het imago van en het woonklimaat in haar woningen en de wijken, waarin die woningen zijn gelegen. Overtreding van die bepalingen levert wat [eiser] betreft in elk geval een tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op (…)’
2.4.
Voor wat betreft de verbodsbepaling, waarnaar in artikel 6.2. wordt verwezen is [gedaagde] op grond van artikel 6.3. van de huurvoorwaarden verplicht om het gehuurde zelf te gebruiken en er zijn hoofdverblijf te hebben zolang de huur duurt. Daarnaast is het [gedaagde] , zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [eiser] , niet toegestaan om (een deel van) het gehuurde in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension.
2.5.
Op 14 juli 2024 heeft [eiser] een melding ontvangen van meneer [naam 6] . In de melding staat het volgende:
‘ [adres 1] . Ik ben geregistreerd in uw huis nr. [gedaagde] gaf me deze plek voor € 800,00 per maand, maar toen ik naar mijn huis ging, zag ik dat anderen daar logeerden. Ik logeer momenteel bij mijn vriend. Zoek alsjeblieft een huis voor me een kamer, ik zit in een moeilijke situatie.’
‘ [adres 1] . Ik ben geregistreerd in uw huis nr. [gedaagde] gaf me deze plek voor € 800,00 per maand, maar toen ik naar mijn huis ging, zag ik dat anderen daar logeerden. Ik logeer momenteel bij mijn vriend. Zoek alsjeblieft een huis voor me een kamer, ik zit in een moeilijke situatie.’
2.6.
In september 2024 heeft [eiser] geconstateerd dat er een Duits stel, [naam 2] en [naam 3] , in het gehuurde verbleef en dat zij op dat moment de gehele woning aan het opknappen waren. [naam 3] heeft vervolgens op verzoek van [eiser] op 29 september 2024 over de gebeurtenissen verklaard. Zij zegt dat zij via de kinderen van een vriendin van haar in contact zijn gekomen met [gedaagde] . [gedaagde] had het gehuurde, voordat hij deze aan [naam 2] en [naam 3] onderverhuurde, eigenlijk al onderverhuurd aan de zoon van deze vriendin voor € 900,00 voor vier maanden, maar die zag er uiteindelijk toch vanaf. Uiteindelijk heeft [naam 3] het gehuurde samen met [gedaagde] bezichtigd en aangegeven de woning graag te willen huren. Zij heeft contant € 750,00 aan [gedaagde] betaald.
2.7.
Naar aanleiding van bovenstaande informatie is [eiser] een adresonderzoek gestart en heeft zij een uittreksel uit de Basisregistratie Personen (BPR) van het gehuurde opgevraagd. Hieruit is gebleken dat er – naast [gedaagde] - nog drie andere personen ingeschreven hebben gestaan op het adres van het gehuurde, te weten:
- [naam 4] , van 16 juni 2016 tot en met 19 november 2016
- [naam 5] , van 2 oktober 2023 tot en met 1 november 2023
- [naam 6] , van 4 april 2024 tot en met 26 augustus 2024.
2.8.
[eiser] heeft [gedaagde] op 1 oktober 2024 uitgenodigd voor een gesprek op haar kantoor en [gedaagde] duidelijk gemaakt dat er sprake is van woonfraude. Na dit gesprek is [eiser] met [gedaagde] naar het gehuurde gegaan. Daar werden opnieuw [naam 2] en [naam 3] aangetroffen.
2.9.
[eiser] heeft bij brief van 2 oktober 2024 aan [gedaagde] verzocht om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen vanwege woonfraude. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan. Bij brief van 24 oktober 2024 is hij nogmaals in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst op te zeggen, om een juridische procedure te voorkomen. Ook na deze brief heeft [gedaagde] de huurovereenkomst niet opgezegd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde aan [adres 1] . Daarnaast vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] het gehuurde meermaals, in strijd met artikel 6.3. van de huurvoorwaarden, onbevoegd heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven, en dat hij zelf dus geruime tijd niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Hij heeft daardoor ook in strijd gehandeld met de wettelijke en contractuele verplichting om het gehuurde te gebruiken zoals een goed huurder betaamt. Daarnaast heeft [gedaagde] zich in strijd met goed huurderschap onfatsoenlijk gedragen tegenover medewerkers van [eiser] . Er is volgens [eiser] dus sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Mede gezien de enorme krapte op de (sociale huur)woningmarkt en het grote belang van een eerlijke woningverdeling via het geldende woonruimte-verdeelsysteem.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] erkent dat er gedurende de periode van de huurovereenkomst drie personen ingeschreven hebben gestaan op zijn adres. Ook erkent hij dat hij [naam 2] en [naam 3] toegang heeft gegeven, maar enkel en alleen om het gehuurde op te knappen. Hij betwist dat hij het gehuurde ook heeft onderverhuurd of aan derden in gebruik heeft gegeven. [naam 4] was de broer van zijn ex-vrouw en had een inschrijfadres nodig. Omdat [naam 4] familie is heeft hij hiervoor toestemming gegeven. In de periode van inschrijving is [naam 4] nauwelijks in het gehuurde geweest en het ging puur om een inschrijfadres. [naam 5] heeft zich zonder toestemming ingeschreven op het huuradres en [naam 6] had geen woonruimte en heeft gevraagd of hij zich op het gehuurde mocht inschrijven zodat hij een postadres had. [gedaagde] heeft van niemand ooit vergoedingen ontvangen. Daarnaast voert hij aan dat hij zijn hoofdverblijf tot op heden altijd in het gehuurde heeft gehad. Hij heeft ook drie verklaringen van omwonenden overgelegd die verklaren dat [gedaagde] in het gehuurde woont.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de verklaringen van [naam 6] en [naam 3] volgt voldoende duidelijk dat zij in het gehuurde hebben gewoond en dat [gedaagde] het gehuurde dus zonder toestemming van [eiser] heeft onderverhuurd dan wel aan hen in gebruik heeft gegeven. Dit blijkt ook uit de omstandigheid dat [naam 3] en [naam 2] op
1 oktober 2024 door een medewerker van [eiser] in het gehuurde zijn aangetroffen. Op dat moment waren zij volgens deze medewerker niet meer aan het klussen en was het gehuurde al volledig ingericht om door hen gebruikt te worden. Dit is niet door [gedaagde] weersproken. Bovendien acht de kantonrechter het onaannemelijk dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf altijd in het gehuurde heeft gehad, nu hij op zitting heeft verklaard dat er maar één slaapkamer in het gehuurde is en hij al die tijd op een matras zou hebben geslapen. Uit de overgelegde foto’s en verklaringen van omwonenden kan dit ook niet worden afgeleid. [gedaagde] heeft, tegenover de onderbouwing van [eiser] , onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij zijn woning niet heeft onderverhuurd en altijd zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Naar het oordeel van de kantonrechter staat het dan ook vast dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.2.
Vervolgens is de vraag of de vastgestelde tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] een beroep doet op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW Pro, zodat een afweging van belangen over en weer moet plaatsvinden. Hij voert daartoe aan dat hij al ruim tien jaar in het gehuurde woont en de periodes waarin er personen stonden ingeschreven op het adres van het gehuurde slechts van korte duur zijn geweest. Daarnaast is er in al die jaren geen sprake geweest van enige vorm van overlast. Dat hij zich onbehoorlijk heeft gedragen tegen medewerkers van [eiser] was slechts een eenmalig incident. [gedaagde] heeft een zwaarwegend belang bij behoud van het gehuurde. Als hij het gehuurde kwijtraakt ontvangt hij geen positieve verhuurdersverklaring van [eiser] , waardoor zijn kansen op de sociale woningmarkt worden beperkt. Hij is taxichauffeur en zijn inkomen is onvoldoende om een particuliere huurwoning te kunnen betrekken. [gedaagde] zal dus dakloos raken als de vorderingen worden toegewezen. Daarnaast vreest hij dat zijn werk als taxichauffeur bemoeilijkt wordt als hij geen woonruimte meer heeft. Zijn ondernemersadres komt dan te vervallen, waardoor hij zijn werkzaamheden mogelijk niet meer kan uitoefenen.
4.3.
Daartegenover heeft [eiser] gesteld dat zij een zwaarwegend belang heeft bij bestrijding van illegale dan wel onbevoegde onderhuur en bij het optreden tegen huurders die niet het hoofdverblijf in het gehuurde hebben. Dit om te bewerkstelligen dat haar sociale woningvoorraad daadwerkelijk en uitsluitend wordt bewoond door diegenen voor wie deze woningen zijn bestemd, en die daarvoor in aanmerking komen op grond van de daarvoor geldende spelregels, waaronder begrepen inkomen en inschrijftijd. Ook rust op haar de verplichting om te zorgen voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen gelegen zijn. In dat kader moet zij ook optreden tegen onderverhuur en de mogelijke nadelige gevolgen daarvan, zoals overlast. Daarnaast wil [eiser] precedentwerking voorkomen en een signaal afgeven dat het gedrag van [gedaagde] in geen enkel geval wordt geaccepteerd.
4.4.
De kantonrechter onderkent dat [gedaagde] een belang heeft bij het behoud van het gehuurde, mede gezien het feit dat het in de huidige woningmarkt lastig is om andere woonruimte te vinden. In dit geval weegt het belang van [eiser] echter zwaarder. Het gaat hier om een sociale huurwoning, die bestemd is voor minder draagkrachtige huurders en waarvan de verhuur wordt gereguleerd met een systeem voor een evenwichtige woonruimteverdeling. Onderverhuur en/of het niet zelf als hoofdverblijf gebruiken van de woning ondermijnt het stelsel van sociale volkshuisvesting. [eiser] heeft daarom een gerechtvaardigd (maatschappelijk) belang om streng tegen onderverhuur op te treden. De belangen van [gedaagde] wegen niet zwaarder dan dit belang van [eiser] . [gedaagde] heeft er zelf voor gekozen zijn woonbelang op het spel te zetten door zijn woning onder te verhuren dan wel aan derden in gebruik te geven, terwijl hij weet of behoort te weten dat dit niet is toegestaan. De vordering van [eiser] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden dan ook toegewezen. De termijn van ontruiming wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. [gedaagde] heeft verzocht om de ontruimingstermijn op drie maanden te stellen, maar daarvoor ziet de kantonrechter geen aanleiding.
4.5.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
776,72
4.6.
[eiser] heeft gevorderd om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dit
betekent dat [eiser] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis eventueel hoger beroep wordt ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van [eiser] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen zijn onder meer genoemd onder rechtsoverweging 4.2. tot en met 4.4. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van [eiser] zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . [gedaagde] heeft bovendien ook geen bezwaar gemaakt tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring. Daarom word het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres 1] per datum vonnis,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 776,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2025.
560/62956