ECLI:NL:RBGEL:2025:2517

• Datum uitspraak: 2 april 2025
• Publicatiedatum: 1 april 2025
• Zaaknummer: 11351006
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: I.C.J.I.M. van Dorp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Betalingsverplichting servicekosten elektriciteit algemene ruimten appartementencomplex

In deze zaak vordert de verhuurder betaling van servicekosten voor elektriciteitsverbruik in de algemene ruimten van een appartementencomplex over 2021, nadat de huurcommissie de kosten op nul had gesteld wegens ontbrekende informatie. De verhuurder heeft toegelicht dat de kosten zijn berekend op basis van breukdelen uit de splitsingsakte, waarbij de totale elektriciteitskosten van algemene ruimten en parkeergarage zijn verdeeld over huurders.

De huurder betwist de berekening, met name dat de kosten van de parkeergarage ten onrechte aan haar worden doorberekend terwijl zij geen parkeerplaats huurt, en dat de bedrijfsruimte ten onrechte buiten beschouwing is gelaten. De kantonrechter oordeelt dat de berekening van de verhuurder correct is aangepast door ook de bedrijfsruimte mee te laten betalen, conform de splitsingsakte, en dat de kosten eerlijk zijn verdeeld op basis van breukdelen.

De kantonrechter stelt vast dat de huurder een bedrag van € 445,98 aan servicekosten verschuldigd is, bestaande uit elektriciteit, schoonmaak en administratiekosten. Omdat de verhuurder de benodigde informatie niet tijdig aan de huurcommissie heeft verstrekt, waardoor de procedure nodig was, worden de proceskosten gecompenseerd: iedere partij draagt eigen kosten. Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Uitkomst: De huurder wordt veroordeeld tot betaling van € 445,98 aan servicekosten over 2021, met compensatie van proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: 11351006 \ CV EXPL 24-2891

Vonnis van 2 april 2025

in de zaak van

[eiser] ,

te [vestigingsplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. S.J.M. Booms, gerechtsdeurwaarder,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M.H. Hogeman.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Aan [adres 1] is een appartementencomplex (hierna: het appartementencomplex) gelegen met daarin een bedrijfsruimte, veertien woningen en een parkeergarage met negentien parkeerplaatsen.

2.2.

Bij akte van splitsing van 15 augustus 2005 is het appartementencomplex in appartementsrechten gesplitst. Bij die gelegenheid is een VvE opgericht.

2.3.

In artikel 2 van de akte van splitsing is het volgende bepaald:

1. De eigenaren van de appartementsrechten zijn in de gemeenschap gerechtigd zoals hiervoor bij de omschrijving van de appartementsrechten is vermeld.

De hiervoor bedoelde breukdelen zijn vastgesteld op basis van en naar evenredigheid van de oppervlakte van het gedeelte behorende bij de betreffende privé gedeelten ten opzichte van de totale oppervlakte van de gedeelten behorende bij de privé gedeelten.

(…)

3. Voorzover hierna niet anders is bepaald zijn de eigenaars voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. De vergadering kan overigens ook tot een van dit lid afwijkende draagklacht besluiten. De vergadering kan daartoe slechts besluiten met instemming van alle appartementseigenaars.

(…)”

2.4.

[eiser] is eigenaar van twaalf appartementsrechten die recht geven op (onder meer) het uitsluitend gebruik van een appartement en zestien appartementsrechten die recht geven op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats. Deze appartementen en parkeerplaatsen worden door [eiser] verhuurd. Een van die appartementen heeft zij aan [gedaagde] verhuurd.

2.5.

De binnenruimten en de parkeergarage van het appartementencomplex zijn aangesloten op één elektriciteitsmeter.

2.6.

Over het jaar 2021 waren de totale kosten voor het elektriciteitsverbruik in de algemene ruimten en de parkeerplaats van het appartementencomplex € 3.129,19. Van dit bedrag heeft [eiser] € 185,68 aan [gedaagde] in rekening gebracht.

2.7.

Op 28 april 2024 heeft [gedaagde] een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de afrekening van de servicekosten, waaronder de kosten voor het elektriciteitsverbruik in de algemene ruimten van het appartementencomplex, over het jaar 2021 te beoordelen.

2.8.

Op 7 augustus 2024 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan. Daaruit blijkt dat de huurcommissie de kosten voor het elektriciteitsverbruik in de algemene ruimten van het appartementencomplex heeft vastgesteld op € 0,00 omdat [eiser] niet (tijdig) informatie aan de huurcommissie heeft verstrekt om tot een eerlijke verdeelsleutel van de kosten te komen. [eiser] is het niet eens met dit onderdeel van de uitspraak en heeft een vordering ex artikel 7:262 BW ingesteld bij de kantonrechter van deze rechtbank.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. zal verklaren voor recht dat ter zake de servicekosten in het jaar 2021 de betalingsverplichting van [gedaagde] € 513,66 bedraagt,

2. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 513,66 aan [eiser] voor zover dit bedrag niet is betaald,
alsmede [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Artikel 7:262 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

4.2.

[eiser] heeft zich tijdig tot de kantonrechter gewend. Dit brengt met zich dat de uitspraak van de huurcommissie is komen te vervallen en dat de kantonrechter het geschil in volle omvang dient te beoordelen. Er zal derhalve een nieuwe beslissing moeten worden gegeven over de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

4.3.

[gedaagde] is het niet eens met de hoogte van de aan haar in rekening gebrachte kosten voor het elektriciteitsverbruik in de algemene ruimten van het appartementencomplex ad € 185,68. Haar verweer komt erop neer dat in het door [eiser] berekende bedrag ten onrechte kosten voor het elektriciteitsverbruik van de parkeergarage zijn begrepen terwijl zij geen parkeerplaats van [eiser] heeft gehuurd.

4.4.

Tussen partijen staat vast dat de kosten van het elektriciteitsverbruik in de parkeergarage niet in rekening mogen worden gebracht aan de huurders van de appartementen die geen parkeerplek huren, zoals bij [gedaagde] het geval is. In het algemene deel van het appartementencomplex ontbreekt een tussenmeter en daarom is het voor [eiser] niet mogelijk om het elektriciteitsverbruik van de algemene ruimten en de parkeerplaatsen te splitsen. In het licht van deze omstandigheden ligt het op de weg van [eiser] om inzichtelijk te maken op welke wijze zij de kosten van het energieverbruik tussen de betreffende ruimtes heeft verdeeld zodat kan worden beoordeeld of [eiser] de kosten eerlijk heeft verdeeld.

4.5.

[eiser] heeft in onderhavige procedure – in tegenstelling tot de procedure bij de huurcommissie – toegelicht en geconcretiseerd op welke wijze zij het bedrag van € 185,68 heeft berekend. Daaruit blijkt dat [eiser] is uitgegaan van een bedrag van € 3.129,19 aan totale elektriciteitskosten van de algemene ruimten en de parkeergarage van het appartementencomplex. Zij heeft het vervolgens door [gedaagde] verschuldigde deel van de elektriciteitskosten van de binnenruimten berekend op basis van de breukdelen zoals die in de akte van splitsing zijn bepaald. Daarbij is zij uitgegaan van de volgende breukdelen:

huurappartementen van [eiser]

1.595

parkeerplaatsen van [eiser]

192

totaal aandeel [eiser] (appartementen en parkeerplaatsen)

1.787

bedrijfsruimte (niet van [eiser] )

1.42

koopappartementen (niet van [eiser] )

417

parkeerplaatsen kopers (niet van [eiser] )

36

totaal aandeel niet van [eiser] (excl. bedrijfsruimte)

453

totaal aantal breukdelen zonder bedrijfsruimte

2.24

totaal aantal breukdelen met bedrijfsruimte

3.66

Met inachtneming van deze breukdelen heeft [eiser] het aandeel van [gedaagde] in de elektriciteitskosten van de algemene ruimten in het appartementencomplex als volgt berekend:

€ 3.129,19

x

1.787

x

1.595

=

€ 2.228,15

x

1

=

€ 185,68

2.24

1.787

12

Uit deze berekening blijkt dat [eiser] de elektriciteitskosten van de algemene ruimten en de parkeergarage over 2021 ter hoogte van € 3.129,19 heeft vermenigvuldigd met het totale aandeel huurappartementen en huurparkeerplaatsen van [eiser] (1.787) gedeeld door het totaal aantal breukdelen van het appartementencomplex exclusief de bedrijfsruimte (2.240). De uitkomst daarvan heeft [eiser] vermenigvuldigd met het breukdeel huurappartementen van [eiser] (1.595) gedeeld door het totale aandeel huurappartementen en huurparkeerplaatsen van [eiser] . Dit resulteert in een bedrag van € 2.228,15 en dat bedrag heeft [eiser] gelijkelijk verdeeld over de twaalf huurappartementen.

4.6.

[gedaagde] heeft de juistheid van de berekening van [eiser] betwist. Zij heeft daartoe in de eerste plaats aangevoerd, althans zo worden haar stellingen begrepen, dat in de berekening van [eiser] ten onrechte geen correctie plaatsvindt voor de energiekosten van de parkeergarage. Daarom komen volgens [gedaagde] de energiekosten van de parkeergarage ook voor rekening van de huurders van de appartementen die geen parkeerplaats huren. Dit blijkt, zo stelt [gedaagde] , uit het feit dat het bedrag van € 2.228,15 enkel wordt doorbelast aan de twaalf huurders van de appartementen en niet aan de huurders van de parkeerplaatsen.

4.7.

De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in haar standpunt. Anders dan [gedaagde] stelt, heeft in de berekening van [eiser] namelijk wel een correctie plaatsgevonden voor de gebruikers van de parkeerplaatsen. In de berekening heeft [eiser] met de eerste deelsom 1.787/2.240 rekening gehouden met het huurdersaandeel ten opzichte van het kopersaandeel in het appartementencomplex. Hiermee wordt het aandeel van de koopappartementen en koopparkeerplaatsen buiten beschouwing gelaten. Vervolgens heeft [eiser] met de tweede deelsom 1.595/1.787 rekening gehouden met het aandeel verhuurde appartementen ten opzichte van het aandeel verhuurde parkeerplaatsen. Hiermee wordt het aandeel van de verhuurde parkeerplaatsen buiten beschouwing gelaten. In het bedrag dat uit deze berekening komt (€ 2.228,15) is het aandeel gekochte en verhuurde parkeerplaatsen derhalve reeds uitgezonderd. Zonder verdere toelichting, die ontbreekt, valt dan ook niet in te zien waarom op het bedrag van € 2.228,15 nogmaals een correctie moet plaatsvinden voor het aandeel van de verhuurde parkeerplaatsen. Het verweer van [gedaagde] op dit punt faalt derhalve.

4.8.

[gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat [eiser] in de berekening ten onrechte het breukdeel van de bedrijfsruimte buiten beschouwing heeft gelaten omdat in de akte van splitsing de bedrijfsruimte niet is uitgesloten in het dragen van haar deel van de algemene kosten. Volgens [gedaagde] moet de eerste deelsom daarom 1.787/3.660 zijn in plaats van 1.787/2240.

4.9.

Dit verweer van [gedaagde] slaagt. Op grond van het bepaalde in artikel 2 lid 3 in de akte van splitsing (zie hiervoor 2.3.) is namelijk uitgangspunt dat de eigenaren van de appartementsrechten voor de in de akte bepaalde breukdelen verplicht zijn bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaren zijn. Van dit uitgangspunt kan volgens voormeld artikel enkel worden afgeweken bij besluit van de VvE. [eiser] heeft niet gesteld en evenmin is gebleken dat de VvE een dergelijk besluit heeft genomen. Bij deze stand van zaken moet in deze procedure ervan worden uitgegaan dat op grond van de akte van splitsing ook de bedrijfsruimte dient bij te dragen in de kosten van het elektriciteitsverbruik van de algemene ruimten van het appartementencomplex. Dat de bedrijfsruimte feitelijk geen gebruik maakt van de algemene elektriciteitsvoorziening van het appartementencomplex maakt dit, anders dan [eiser] stelt, niet anders. De berekening van [eiser] wordt met inachtneming van het vorenstaande aangepast als volgt:

€ 3.129,19

x

1.787

x

1.595

=

€ 1.363,68

x

1

=

€ 113,64

3.66

1.787

12

4.10.

De kantonrechter is van oordeel dat deze verdeling eerlijk is omdat de totale kosten van het energieverbruik van de algemene ruimten en de parkeergarage daarmee zodanig zijn verdeeld dat iedere eigenaar van een appartementsrecht daarin bijdraagt op basis van het voor hem of haar geldende breukdeel. Voor zover [gedaagde] heeft beoogd aan te voeren dat deze verdeling niet eerlijk is, heeft zij dit verweer onvoldoende onderbouwd.

4.11.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] een bedrag van € 113,64 aan [eiser] is verschuldigd voor de algemene energiekosten van het appartementencomplex.

4.12.

In de procedure bij de huurcommissie heeft de huurcommissie ook de schoonmaakkosten en administratiekosten vastgesteld. Omdat de gehele uitspraak van de huurcommissie is komen te vervallen, moet in onderhavige procedure ook over die posten worden beslist. De huurcommissie heeft de schoonmaakkosten over 2021 vastgesteld op € 303,52. Daartegen is door partijen geen verweer gevoerd. De kantonrechter zal deze niet betwiste servicekostenpost daarom vaststellen conform hetgeen de huurcommissie daarover inhoudelijk heeft beslist.

4.13.

[eiser] heeft onweersproken gesteld dat [gedaagde] over de kosten van de elektriciteit algemeen en de schoonmaakkosten 5% administratiekosten is verschuldigd. Dit betreft een bedrag van € 28,82.

4.14.

De kantonrechter stelt met inachtneming van het vorenstaande de servicekosten over het jaar 2021 als volgt vast:

- Elektriciteit algemeen € 113,64

- Schoonmaakkosten € 303,52

- Administratiekosten
€ 28,82

Totaal € 445,98

4.15.

[eiser] heeft een verklaring voor recht gevorderd dat de betalingsverplichting van [gedaagde] ter zake de servicekosten in het jaar 2021 € 445,98 bedraagt. Dit bedrag is evenwel niet correct, zodat dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.

4.16.

De gevorderde hoofdsom zal worden toegewezen tot het hiervoor vastgestelde bedrag van € 445,98. [eiser] heeft gevorderd dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling voor zover het bedrag niet is betaald. Daarom zal worden bepaald dat indien [eiser] een betaling voor de servicekosten over het jaar 2011 heeft ontvangen, deze betaling in mindering strekt op het door [gedaagde] op grond van dit vonnis te betalen bedrag.

4.17.

[gedaagde] maakt bezwaar tegen de door [eiser] gevorderde veroordeling in de proceskosten. Zij heeft in dit verband aangevoerd dat [eiser] in de procedure bij de huurcommissie op een te laat tijdstip inzage in de kostenstructuur en opbouw van en inzage in de doorbelasting van de servicekosten heeft gegeven waardoor de huurcommissie de verstrekte inzage buiten beschouwing heeft moeten laten.

4.18.

De kantonrechter stelt vast dat uit de uitspraak van de huurcommissie blijkt dat [eiser] de huurcommissie niet tijdig heeft voorzien van de benodigde informatie en documentatie over de wijze waarop zij de kosten voor het elektriciteitsverbruik van de algemene ruimten en het elektriciteitsverbruik van de parkeergarage heeft verdeeld. Om deze reden heeft de huurcommissie de kosten van het elektriciteitsverbruik van de algemene ruimten vastgesteld op € 0,00. [eiser] is onderhavige procedure gestart omdat zij het niet eens is met deze vaststelling. Zij heeft evenwel pas in onderhavige procedure toegelicht en geconcretiseerd op welke wijze zij de kosten van het elektriciteitsverbruik heeft verdeeld. Onder deze omstandigheden kan geen andere conclusie worden getrokken dan dat [eiser] deze procedure nodig heeft gemaakt. De kantonrechter zal daarom de proceskosten tussen partijen compenseren in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 445,98, met dien verstande dat een door [gedaagde] gedane betaling die bij de bepaling van de hoogte van het te betalen bedrag nog niet is betrokken op het te betalen bedrag in mindering strekt,

5.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.3.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2025.

lt