ECLI:NL:RBGEL:2025:3182

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rekestnummer: C/05/444019 / KG RK 24-854

Beschikking van de voorzieningenrechter van 3 maart 2025

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

KNETEMANN BEHEER B.V.,

gevestigd te Delft,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SALLANDS HOEVE B.V.,

gevestigd te Delft,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VAN EDEN HANDELSMAATSCHAPPIJ B.V.,

gevestigd te Delft,

verzoeksters,

advocaten mr. N. Boorman en mr. J.B. Maliepaard, beiden te Rotterdam

1.[belanghebbende 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

belanghebbende,

advocaat mr. M.F.J. Martens te Rosmalen,

2.
[belanghebbende 2],

wonende te [woonplaats] ,

belanghebbende,

advocaat mr. M.F.J. Martens te Rosmalen,

3.
[belanghebbende 3],

wonende te [woonplaats] ,

belanghebbende,

advocaat mr. M.F.J. Martens te Rosmalen,

4.
[belanghebbende 4],

wonende te [woonplaats] ,

belanghebbende,

advocaat mr. M.B. Visser te Rotterdam.

1.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het verzoekschrift;
de oproepbrieven van 4 december 2024;
het namens [belanghebbende 4] bij e-mail van 23 december 2024 gedane verzoek om uitstel van de mondelinge behandeling;
de oproepbrieven van 30 december 2024;
de brief van 23 januari 2025 van mr. Martens, waarin namens zijn cliënten om (nader) uitstel van de mondelinge behandeling wordt verzocht;
de e-mail van mr. Maliepaard van 24 januari 2025, waarin bezwaar wordt gemaakt tegen (nader) uitstel van de mondelinge behandeling;
de e-mail van de griffier van 24 januari 2025, waarin het verzoek om (nader) uitstel van de mondelinge behandeling wordt afgewezen;

- de brief van mr. Martens van 24 januari 2025 met een herhaald verzoek om uitstel van de mondelinge behandeling, die de rechtbank op 27 januari 2025 heeft bereikt;

- de mondelinge behandeling, gehouden op 27 januari 2025, waarbij zijn verschenen:
-namens verzoeksters: [naam 1] en [naam 2] , bijstaan door
mr. Boorman en mr. Maliepaard;

- [belanghebbende 1] , belanghebbende,
- [belanghebbende 4] , belanghebbende, bijgestaan door mr. Visser.
De overige belanghebbenden, zijn, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen;

- de e-mail met bijlagen van [belanghebbende 1] aan de rechtbank van 18 februari 2025;

- de e-mail van de griffier aan [belanghebbende 1] van 21 februari 2025, waarin wordt meegedeeld dat de inhoud van diens bovengenoemde e-mail met bijlagen door de rechtbank bij de beoordeling van de verzoeken buiten beschouwing zal worden gelaten, onder meer omdat op 27 januari 2025 het onderzoek ter terechtzitting al was gesloten en er al een datum voor de beschikking was bepaald.

2.De feiten

2.1.

[belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] zijn echtelieden. [belanghebbende 3] is hun dochter.
2.2. Bij akte van cessie van 17 juli 2020 hebben [naam 3] en [naam 4] (onder meer) hun vorderingen op [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] uit hoofde van geldleningen (met hypotheekstelling voor een bedrag van € 150.000,--, inclusief rente en kosten) aan Knetemann Beheer B.V. overgedragen.

2.3.

Als gevolg van de cessie is het daarmee verbonden hypotheekrecht (op onder meer het appartement, gelegen aan [adres 1] ) overgegaan op Knetemann Beheer B.V.
In de hypotheekakte komen onder meer de navolgende bepalingen voor:
“(…)
2.Onderhoud, verzekering, schadeHet onderpand moet behoorlijk worden onderhouden en de verbonden opstallen moeten bij een solide maatschappij tegen herbouwwaarde worden verzekerd en verzekerd gehouden tegen alle schaden ten gevolge van brand, blikseminslag en ontploffing en voorts tegen zodanige ander schade als de hypotheekhouder zal wensen; op diens verlangen moeten de polissen en premiekwitanties aan hem worden ter hand gesteld (…)

6.Beheer door hypotheekhouderDe hypotheekhouder is bevoegd om, zo de hypotheekgever in zijn verplichtingen jegens hem in ernstige mate tekort schiet, en de voorzieningenrechter van de Rechtbank hem machtiging verleent, het onderpand in beheer te nemen (…).”

2.4.

De overeenkomst van geldlening is in 2021 namens Knetemann Beheer B.V. opgezegd. Dit heeft niet tot aflossing van de op dat moment openstaande schuld geleid en Knetemann Beheer B.V. is tot op heden niet tot executie overgegaan

2.5.

[belanghebbende 1] heeft het appartement te [plaats 4] bij overeenkomst van 15 april 2022 verhuurd aan [belanghebbende 4] .

2.6.

In een overeenkomst van geldlening gedateerd 31 mei 2022 tussen [belanghebbende 3] en Knetemann Beheer B.V. staat (samengevat) onder meer dat Knetemann Beheer B.V. ten titel van geldlening een bedrag van € 317.000,-- ter beschikking heeft gesteld aan [belanghebbende 3] ten behoeve van de aankoop van een registergoed “ [kadastrale aanduiding] ”. Ook staat in de betreffende overeenkomst van geldlening dat de schuldenaar zekerheid zal verstrekken voor de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst door het vestigen van een recht van hypotheek op voormeld registergoed.

2.7.

[belanghebbende 1] heeft zich bij overeenkomst van 31 mei 2022 (met toestemming van [belanghebbende 2] ) jegens Knetemann Beheer B.V. borg gesteld voor de nakoming van de verplichtingen van [belanghebbende 3] uit hoofde van voormelde geldlening.

2.8.

Als zekerheid voor de nakoming van haar verplichtingen heeft [belanghebbende 3] aan Knetemann B.V. een recht van hypotheek gegeven voor een bedrag van in totaal
€ 443.800,--. In de betreffende hypotheekakte van 31 mei 2022 is de onroerende zaak waarop het hypotheekrecht is gevestigd (voor zover relevant) als volgt omschreven: “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met aan- en toebehoren, gelegen op de eerste verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend als [adres 2] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] ”.

2.9.

In de hypotheekakte is opgenomen dat het onderpand behoorlijk moet worden onderhouden, zodanig dat waardevermindering wordt voorkomen (artikel 1). Tevens is in artikel 2 bepaald dat het onderpand bij een solide verzekeringsmaatschappij, door middel van een uitgebreide opstalverzekering naar herbouwwaarde, tegen schade verzekerd moet zijn en blijven en dat het bestaan van deze verzekering en de betaling van de premie daarvoor op eerste verzoek aan de schuldeiser moet worden aangetoond door middel van afgifte van de polis en bewijs van betaling.
Voorts is (in artikel 6) bepaald: “
Als de schuldenaar in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen ten opzichte van de schuldeiser en de President van de rechtbank de vereiste machtiging verleent, is de schuldeiser bevoegd het verbondene in beheer te nemen.”

2.10.

Knetemann Beheer B.V. heeft bij brief van 29 juli 2024 [belanghebbende 3] in gebreke gesteld en de geldlening wegens betalingsachterstand opgezegd.

2.11.

[belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] hebben van Knetemann Beheer B.V. een bedrag geleend van € 170.000,--.

2.12.

Als zekerheid voor de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van deze geldlening hebben [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] , bij notariële akte van 28 augustus 2017, aan Knetemann Beheer B.V. een recht van hypotheek verstrekt op de onroerende zaak gelegen aan de [adres 3] , dit voor een bedrag van in totaal € 272.000,--. De geldlening is nadien verhoogd met een bedrag van
€ 10.000,-- en tweemaal een bedrag van € 5.000,--.

2.13.

In de hypotheekakte is opgenomen dat het onderpand behoorlijk moet worden onderhouden en dat het onderpand bij een solide maatschappij tegen herbouwwaarde moeten worden verzekerd en verzekerd gehouden tegen alle schade ten gevolge van brand, blikseminslag en ontploffing en voorts tegen zodanige andere schade als de hypotheekhouder zal wensen. Ook is bepaald dat op verlangen van de hypotheekhouder de polissen en premiekwitanties aan hem ter hand moeten worden gesteld (pagina 3, artikel 2).
Voorts is (in artikel 6 op pagina 4) bepaald: “
De hypotheekhouder is bevoegd om, zo de hypotheekgever in zijn verplichtingen jegens hem in ernstige mate tekort schiet, en de voorzieningenrechter van de Rechtbank hem machtiging verleent, het onderpand in beheer te nemen.”

2.14.

[belanghebbende 1] heeft van Knetemann Beheer B.V. een bedrag geleend van

€ 90.000,--. [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] zijn hoofdelijk aansprakelijk voor alle uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen.

2.15.

Als zekerheid voor de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van deze geldlening heeft [belanghebbende 1] aan Knetemann Beheer B.V., bij notariële akte van 12 maart 2018, een recht van hypotheek verstrekt op de onroerende zaak gelegen aan [adres 4] , dit voor een bedrag van in totaal € 126.000,--. Het bedrag van de geldlening is in 2024 verhoogd met een bedrag van in totaal € 27.500,--.

2.16.

In de hypotheekakte is opgenomen dat het onderpand behoorlijk moet worden onderhouden, zodanig dat waardevermindering wordt voorkomen (pagina 5, artikel 1). Tevens is (in artikel 2, pagina 5) bepaald dat het onderpand bij een solide verzekeringsmaatschappij, door middel van een uitgebreide opstalverzekering naar herbouwwaarde, tegen schade verzekerd moet zijn en blijven en dat het bestaan van deze verzekering en de betaling van de premie daarvoor op eerste verzoek aan de schuldeiser moeten worden aangetoond door middel van afgifte van de polis en bewijs van betaling.
In artikel 3 is (pagina 5) onder meer vastgelegd dat het de hypotheekgever is verboden om zonder toestemming van de schuldeiser aard, inrichting of gedaante van het onderpand te veranderen of een andere bestemming of een ander gebruik aan het onderpand te geven dan de bestemming die op dit moment geldt of is voorzien.
Voorts is (in artikel 6 op pagina 6) bepaald:
Als de schuldenaar in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen ten opzichte van de schuldeiser en de voorzieningenrechter van de rechtbank de vereiste machtiging verleent, is de schuldeiser bevoegd het verbondene in beheer te nemen.”

2.17.

[belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] hebben van Van Eden Handelsmaatschappij B.V. een bedrag geleend van € 305.000,--.

2.18.

Als zekerheid voor de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van deze geldlening hebben [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] aan Van Eden Handelsmaatschappij B.V. bij akte van 29 april 2022 een recht van hypotheek verstrekt op de onroerende zaak gelegen aan [adres 5] , dit voor een bedrag van in totaal € 427.000,--.

2.19.

In de hypotheekakte is opgenomen dat het onderpand behoorlijk moet worden onderhouden, zodanig dat waardevermindering wordt voorkomen (artikel 1, pagina’s 2 en 3). Tevens is (in artikel 2 op pagina 3) bepaald dat het onderpand bij een solide verzekeringsmaatschappij, door middel van een uitgebreide opstalverzekering naar herbouwwaarde, tegen schade verzekerd moet zijn en blijven en dat het bestaan van deze verzekering en de betaling van de premie daarvoor op eerste verzoek aan de schuldeiser moeten worden aangetoond door middel van afgifte van de polis en bewijs van betaling.

Voorts is (in artikel 6 op pagina 3) bepaald:
Als de schuldenaar in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen ten opzichte van de schuldeiser en de President van de rechtbank de vereiste machtiging verleent, is de schuldeiser bevoegd het verbondene in beheer te nemen.”

2.20.

[belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] hebben van Sallands Hoeve B.V. een bedrag geleend van € 140.000,--.

2.21.

Als zekerheid voor de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van deze geldlening hebben [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] aan Sallands Hoeve B.V. bij akte van 3 mei 2017 een recht van hypotheek verstrekt op de onroerende zaak gelegen aan [adres 6] , dit voor een bedrag van in totaal € 224.000,--.

2.22.

In de hypotheekakte is opgenomen dat het onderpand behoorlijk moet worden onderhouden en dat de verbonden opstallen bij een solide maatschappij tegen herbouwwaarde worden verzekerd en verzekerd gehouden tegen alle schade ten gevolge van brand, blikseminslag en ontploffing en voorts tegen zodanige ander schade als de hypotheekhouder zal wensen. Tevens is bepaald dat op verlangen van de hypotheekhouder de polissen en premiekwitanties aan hem ter hand moeten worden gesteld (artikel 2 op pagina 3).
Voorts is (in artikel 7 op pagina 4) bepaald: “
De hypotheekhouder is bevoegd om, zo de hypotheekgever in zijn verplichtingen jegens hem in ernstige mate tekort schiet, en de voorzieningenrechter van de Rechtbank hem machtiging verleent, het onderpand in beheer te nemen.”

2.23.

Sallands Hoeve B.V. heeft deze lening per 10 augustus 2019 opgezegd.

2.24.

Bij akte van cessie van 10 januari 2023 heeft [naam 1] de vorderingen ad in totaal € 630.796,43 die hij had op [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] gecedeerd aan Knetemann Beheer B.V. Tot deze vorderingen behoort een vastgoedlening van € 431.104,-- “
ten behoeve van [adres 7] .”

2.25.

In een akte van vestiging hypotheek- en pandrechten, op 2 februari 2023 verleden tussen Knetemann Beheer B.V. als schuldeiser en hypotheekhouder en [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] als schuldenaars en hypotheekgevers, staat onder meer dat [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] aan Knetemann Beheer B.V., tot meerdere zekerheid voor de betaling van al hetgeen “schuldeiser” van hen te vorderen heeft uit hoofde van (onder meer) bestaande of toekomstige geldleningen of uit welken anderen hoofde ook, een hypotheekrecht verlenen op de onroerende zaken en/of appartementsrechten op (onder meer) de volgende adressen:

[adres 7]
[adres 1]
[adres 5] (gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten)
[adres 6]
[adres 4] (gemeente Veendam)
[adres 3] (gemeente Oude IJsselstreek).

In deze akte van 2 februari 2023 (hoofdstuk 1, onder “definities”) is ook Sallands Hoeve B.V. aangemerkt als “schuldeiser” (maar niet als hypotheekhouder).

2.26.

In artikel 3.3. lid 2 van de bovengenoemde hypotheekakte van 2 februari 2023 is bepaald dat het onderpand door de hypotheekgever behoorlijk moet worden onderhouden en de verbonden opstallen op zijn kosten moeten bij een solide maatschappij tegen herbouwwaarde worden verzekerd en verzekerd gehouden tegen alle schaden ten gevolge van brand, blikseminslag en ontploffing en voorts tegen zodanige andere schade als de hypotheekhouder zal wensen. Tevens is bepaald dat op verlangen van de hypotheekhouder de polissen en premiekwitanties aan hem ter hand moeten worden gesteld.

2.27.

In artikel 3.3. lid 9 van deze hypotheekakte is bepaald dat indien de hypotheekgever in zijn verplichtingen jegens de hypotheekhouder in ernstige mate

tekortschiet de hypotheekhouder bevoegd is om het onderpand met machtiging van de voorzieningenrechter in beheer te nemen.

3.
Het verzoek

3.1.

Verzoeksters hebben de voorzieningenrechter verzocht om, op grond van artikel 3:267 lid 1 BW, bij beschikking uitvoerbaar bij voorraad:

primair:1. Knetemann Beheer B.V. te machtigen om ex. artikel 3:267 lid 1 BW de navolgende onroerende zaken in beheer te nemen:
- [adres 1]
- [adres 2]
- [adres 3]
- [adres 4]
- [adres 5]
- [adres 6]
- [adres 7]

subsidiair:

2. Knetemann Beheer B.V. te machtigen om ex. artikel 3:267 lid 1 BW de navolgende onroerende zaken in beheer te nemen:
- [adres 1]
- [adres 2]
- [adres 3]
- [adres 4] [de rechtbank begrijpt: [plaats 1] ]
- [adres 7]

3. Sallands Hoeve B.V. te machtigen om ex. artikel 3:267 lid 1 BW de onroerende zaak gelegen aan [adres 6] in beheer te nemen,

4. Van Eden Handelsmaatschappij B.V. te machtigen om ex. artikel 3:267 lid 1 BW de

onroerende zaak gelegen aan [adres 5] in beheer te nemen.

3.2.

Verzoeksters leggen aan hun verzoek ten grondslag dat [belanghebbende 1] , [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] ernstig tekortschieten in de verplichtingen die zij in hun hoedanigheid van hypotheekgevers hebben ten opzichte van verzoekers als hypotheeknemers.
Verzoeksters willen de onroerende zaken in beheer nemen om deze verkoopklaar te maken door achterstallig onderhoud uit te voeren en illegale bewoning of illegale praktijken door de bewoners te beëindigen om daarna solide huursituaties te laten ontstaan.
Zij hebben belang om de onroerende zaken zowel in beheer te nemen als onder zich te houden, zodat zij datgene kunnen ondernemen dat nodig is om de onroerende zaken tegen een redelijke prijs te verkopen en hun schade te beperken.

3.3.

[belanghebbende 1] voert verweer. [belanghebbende 4] heeft bij monde van haar advocaat, nadat haar duidelijk was gemaakt dat het onderhavige verzoek niet ziet op ontruiming van de door haar bewoonde onroerende zaak maar uitsluitend op inbeheername, laten weten geen inhoudelijke opmerkingen te willen maken over het verzoek.

3.4.

Op de stellingen van verzoekers en van de belanghebbenden, voor zover deze in de procedure zijn verschenen, zal hierna voor zover nodig worden ingegaan.

De beoordeling

De bevoegdheid van de voorzieningenrechter

3.5.

De voorzieningenrechter is absoluut bevoegd om van het onderhavige verzoek kennis te nemen. Dit volgt uit het bepaalde in artikel 3:267 lid 1 BW dat als volgt luidt:

“
In de hypotheekakte kan worden bedongen dat de hypotheekhouder bevoegd is om het verhypothekeerde goed in beheer te nemen, indien de hypotheekgever in zijn verplichtingen jegens hem in ernstige mate te kort schiet en de voorzieningenrechter van de rechtbank hem machtiging verleent.”

3.6.

De voorzieningenrechter van deze rechtbank is ook relatief bevoegd om van het onderhavige verzoek kennis te nemen. Dit volgt uit het bepaalde in artikel 262 aanhef en onder a. Rv. Twee van de vier belanghebbenden hebben immers woonplaats in [woonplaats] , welke gemeente is gelegen binnen het rechtsgebied van deze rechtbank.

De inhoudelijke beoordeling

3.7.

Onder beheer in de zin van artikel 3:267 lid 1 BW vallen handelingen die ertoe strekken om de waarde van het verhypothekeerde goed te behouden, zoals een renovatie of verbouwing.

3.8.

In alle door verzoekers overgelegde hypotheekakten komt het hiervoor bedoelde beheersbeding voor. Daar waar in het betreffende beheersbeding de president van de rechtbank wordt genoemd, wordt hiervoor de voorzieningenrechter van de rechtbank gelezen.

3.9.

In alle door verzoekers overgelegde hypotheekakten is bovendien bepaald dat de verhypothekeerde onroerende zaak behoorlijk moet worden onderhouden en dat deze bij een solide maatschappij tegen herbouwwaarde moet worden verzekerd en verzekerd gehouden.

Tevens is in al deze akten bepaald dat de geldlening met rente of het restant daarvan opeisbaar is onder meer in het geval dat - kort gezegd - de schuldenaar nalatig is in de nakoming van zijn financiële verplichtingen.

3.10.

De rechtbank zal voor alle onroerende zaken waarop het verzoek betrekking heeft onderzoeken of is komen vast te staan dat de hypotheekgever in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de hypotheekhouder.

3.11.

Hieraan voorafgaande overweegt de rechtbank het volgende.

3.12.

Het meest verstrekkende verweer van [belanghebbende 1] is dat hij bezwaar heeft tegen de toewijzing van het verzoek, omdat hij de met hypotheek bezwaarde panden zelf kan verkopen om daarmee de schulden aan verzoeksters te voldoen.

3.13.

Dit betoog kan [belanghebbende 1] niet baten.

Immers, hoewel verzoekers stellen belang te hebben om de onroerende zaken zowel in beheer te nemen als onder zich te houden om de onroerende zaken tegen een redelijke prijs te kunnen verkopen, hebben zij hun onderhavige verzoek beperkt tot de machtiging om de onroerende zaken in beheer te nemen als bedoeld in artikel 3:267 lid 1 BW. Verzoeksters hebben (nog) niet op grond van het bepaalde in artikel 3:267 lid 2 BW verzocht om machtiging om de onroerende zaken onder zich te nemen omdat dit met het oog op de executie vereist is. Hoe dan ook hoeven verzoekers er in beginsel niet mee akkoord te gaan dat [belanghebbende 1] bedoelde panden zelf tracht te verkopen. Verzoekers hebben ter zitting aangegeven dat zij dat niet wensen omdat zij vrezen dat daarmee niet de reële verkoopwaarde van de panden wordt gerealiseerd.

3.14.

[belanghebbende 1] heeft ter zitting verder aangevoerd dat Knetemann Beheer B.V. aan hem en [belanghebbende 2] bij overeenkomst van 9 december 2022 uitstel van betaling heeft gegeven tot 1 oktober 2025 en dat de vorderingen van Knetemann Beheer B.V. daarom niet opeisbaar zijn. Of de vorderingen van Knetemann Beheer B.V. opeisbaar zijn, is - zoals hierna zal blijken - in deze niet van belang.
Knetemann Beheer B.V. heeft het bestaan van deze door [belanghebbende 1] gestelde overeenkomst overigens met klem bestreden. [belanghebbende 1] heeft daarop geen afschrift van de gestelde overeenkomst kunnen overleggen.

3.15.

De rechtbank merkt nog op dat [belanghebbende 1] ter zitting heeft bestreden dat de vorderingen van verzoekers zo hoog zijn als door hen wordt gesteld. [belanghebbende 1] heeft echter zelf ter zitting verklaard dat de vorderingen van verzoekers in totaal circa 1,1 miljoen euro bedragen. Bovendien heeft hij niet betwist voor elk van de in deze procedure betrokken panden geldt dat van de geldleningen tot zekerheid waarvan de hypotheken op die panden zijn verstrekt nog een bedrag openstaat, zodat dit verweer van [belanghebbende 1] hier verder onbesproken kan blijven.
3.16. Knetemann Beheer B.V. stelt dat zij op grond van de akte van vestiging hypotheek-en pandrechten van 2 februari 2023 (door haar de parapluhypotheek genoemd) een recht van hypotheek heeft op alle panden die in die akte staan vermeld en dat dit ook geldt voor de panden waarvan de aankoopsom in eerste instantie door Van Eden Handelsmaatschappij B.V. of Sallands Hoeve B.V. - zo begrijpt de rechtbank - aan [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] zijn verstrekt.

3.17.

Voor zover Knetemann Beheer B.V. zich daarmee op het standpunt stelt dat zij zich als hypotheekhouder in het kader van de op 2 februari 2023 gevestigde hypotheek ook wat betreft de onroerende zaken waarvoor het aankoopbedrag door respectievelijk Van Eden Handelsmaatschappij B.V. en Sallands Hoeve B.V. is uitgeleend aan [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] het beheersbeding zou kunnen inroepen, volgt de voorzieningenrechter haar niet in dit betoog. Immers, noch Van Eden Handelsmaatschappij B.V. noch Sallands Hoeve B.V. zijn partij bij de hiervoor genoemde akte, zodat niet kan worden vastgesteld dat beide vennootschappen hun vordering aan Knetemann Beheer B.V. hebben overgedragen dan wel dat beide vennootschappen ten gunste van Knetemann Beheer B.V. afstand hebben gedaan van hun recht van hypotheek op het betreffende pand. Dat betekent Knetemann Beheer B.V. wat betreft de bij akte van 2 februari 2023 ten gunste van haar gevestigde hypotheekrecht op de onroerende zaken te [plaats 2] en [plaats 3] niet de eerste, maar (hooguit) de tweede hypotheekhouder is. Voor zover aan haar als tweede hypotheekhouder in dit geval al de bevoegdheid tot het inroepen van het in de akte van 2 februari 2023 opgenomen beheerbeding zou toekomen (hetgeen gelet op het gezamenlijk met de eerste hypotheekhouders gedane (primaire) verzoek nog wel voorstelbaar is), geldt dat het op de weg van Knetemann Beheer B.V. had gelegen om feiten en omstandigheden te stellen (zoals met betrekking tot de (executie)waarde van de betrokken panden in relatie tot de openstaande vorderingen van Sallands Hoeve B.V. respectievelijk Van Eden Handelsmaatschappij) waaruit blijkt dat zij als tweede hypotheekhouder een (eigen) belang heeft bij (waardebehoud van de onroerende zaken door middel van) het inroepen van het verhuurbeding. Ook had zij die feiten van een behoorlijke toelichting dienen te voorzien. Dat heeft zij echter niet gedaan, zodat het primaire verzoek (voor zover het betrekking heeft op de panden te [plaats 2] en [plaats 3] ) bij gebrek aan (gebleken) belang van Knetemann Beheer B.V. moet worden afgewezen.

3.18.

Nu het primaire verzoek niet toewijsbaar is zal hierna per pand worden beoordeeld of het subsidiaire verzoek voor toewijzing in aanmerking komt.

[adres 1]

3.19.

Knetemann Beheer B.V. stelt dat er met betrekking tot de geldlening waarvoor de hypotheek op deze onroerende zaak tot zekerheid strekt sprake is van een enorme betalingsachterstand.

3.20.

De vraag die voor de voorzieningenrechter rijst is of dit een voldoende grond is om de verzochte machtiging tot inbeheername te verlenen. Immers, artikel 3:267 lid 2 BW geeft de hypotheekhouder, indien dat is bedongen, de bevoegdheid om de voorzieningenrechter te verzoeken hem te machtigen om de aan de hypotheek onderworpen zaak onder zich te nemen indien dit met het oog op de executie vereist is. Executie van de verhypothekeerde zaak is aan de orde indien de hypotheekgever niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet.

3.21.

In de tekst van artikel 3:267 lid 1 BW wordt niet vermeld in welke verplichtingen de hypotheekgever ernstig moet zijn tekortgeschoten om de door de hypotheekhouder verzochte machtiging om de verhypothekeerde zaak in beheer te nemen te kunnen verlenen.

3.22.

In de parlementaire geschiedenis (BW Boek 3 1981, p. 821) staat onder meer het volgende: “
Van deze bevoegdheden behoort de hypotheekhouder eerst gebruik te kunnen maken, indien de hypotheekgever in zijn verplichtingen jegens hem tekortschiet, b.v. omdat hij tevens de schuldenaar is en hij in gebreke is met de voldoening van de vordering waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekt, of omdat hij het onderpand niet onderhoudt op de wijze die de hypotheekhouder, mede gelet op wat in de hypotheekakte daaromtrent is bedongen, van hem mag vergen.”

3.23.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat artikel 3:267 lid 1 BW strekt ter bescherming van de hypotheekhouder tegen door handelen of nalaten van de hypotheekgever veroorzaakte waardedaling van de verhypothekeerde zaak door bijvoorbeeld het pand te verwaarlozen door geen of volstrekt onvoldoende onderhoud te plegen. Eveneens kan worden geacht aan het niet of niet voldoende door de hypotheekgever verzekeren van de verhypothekeerde zaak indien daartoe wel een verplichting bestaat, zoals hierna onder 3.24. zal worden overwogen.
In dergelijke gevallen is sprake van ernstig tekortschieten door de hypotheekgever in verplichtingen die tot doel hebben de waarde van het pand (mede) in het belang van de hypotheeknemer te bewaren.
Door het in beheer nemen van de verhypothekeerde zaak kan de hypotheekhouder door achterstallig onderhoud uit te laten voeren en/of deze zaak (afdoende) te verzekeren tegen schade zijn belang bij het behoud van de waarde van de verhypothekeerde zaak dienen.

Het door de hypotheekgever jegens de hypotheekhouder niet voldoen aan zijn financiële verplichtingen is daarentegen niet van invloed op de waarde van het onderpand.

De machtiging tot het in beheer nemen van het verhypothekeerde goed kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter om die reden bij gebrek aan belang niet worden verleend op de enkele grond dat de hypotheekgever ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn financiële verplichtingen jegens de hypotheekhouder. Dit wordt niet anders doordat het belang bij de verzochte machtiging tot het in beheer nemen van de verhypothekeerde zaak om reeds ingetreden achteruitgang van de waarde van het onderpand ongedaan te maken en/of deze zaak (afdoende) te verzekeren groter wordt in het geval dat vanwege aanzienlijke betalingsachterstand van de hypotheekgever executie door de hypotheekhouder de volgende stap zal zijn.

3.24.

Knetemann Beheer B.V. stelt bovendien dat dit pand door [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] niet afdoende is verzekerd. In reactie daarop is door hen niet aangetoond dat het pand wél voldoende is verzekerd tegen de calamiteiten die staan vermeld in de hypotheekakte. Dit had wel op hun weg gelegen omdat uit de hypotheekakte blijkt dat zij op verzoek van Knetemann Beheer B.V. moeten aantonen dat het pand is verzekerd tegen herbouwwaarde en dat de verzekeringspremies zijn betaald.
De voorzieningenrechter houdt het er in deze dan ook voor dat het pand niet is verzekerd.
Voor Knetemann Beheer B.V. is het evident van groot belang dat de verhypothekeerde zaak afdoende is verzekerd omdat dit ervoor zorgt dat bij geheel of gedeeltelijk tenietgaan van de onroerende zaak een verzekeringsuitkering wordt uitbetaald waarop zij haar vordering op [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] kan verhalen.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat nu [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] het pand niet hebben verzekerd zij daarmee ernstig jegens Knetemann Beheer B.V. zijn tekortgeschoten.

3.25.

De huurster van het pand, [belanghebbende 4] , heeft ter zitting aangevoerd dat zij in de woning wil blijven. Knetemann Beheer B.V. heeft daarop geantwoord dat het er haar bij haar onderhavige verzoek niet om gaat om een machtiging te verkrijgen om het huurbeding in te roepen en het pand te ontruimen. Dit betekent dat [belanghebbende 4] niet in haar belang wordt geschaad indien de verzochte machtiging wordt verleend.

3.26.

Met betrekking tot dit pand zal de door Knetemann Beheer B.V. verzochte machtiging dan ook worden verleend.

[adres 2]

3.27.

Knetemann Beheer B.V. heeft geen hypotheekakte overgelegd waaruit blijkt dat aan haar een recht van hypotheek is verleend op het pand [adres 2] .
Uit de overgelegde hypotheekakte blijkt dat op het appartementsrecht aangeduid met het adres [adres 2] een recht van hypotheek is gevestigd ten behoeve van Knetemann Beheer B.V. Het verzoekschrift zelf bevat geen nadere aanduiding van de onroerende zaak waarop het verzoek betrekking heeft, aan de hand waarvan de rechtbank kan verifiëren of (alleen) het in de hypotheekakte bedoelde appartement met adres [adres 2] overeenkomt met het adres [adres 2] genoemd in het verzoek. Dit is temeer van belang omdat in zowel de hypotheekakte als de overeenkomst van geldlening (maar niet in het verzoekschrift) wordt gerefereerd aan “appartementsindexnummer 2” en er kennelijk sprake is van een gebouw met meerdere appartementsrechten. Dat betekent dat de rechtbank er niet vanuit kan gaan dat, indien het verzoek wordt toegewezen, het verleende verlof (alleen) zal zien op het appartement waarop het door [belanghebbende 3] ten gunste van Knetemann Beheer B.V. gevestigde hypotheekrecht betrekking heeft. Evenmin kan de rechtbank een machtiging verlenen tot inbeheername van de onroerende zaak (appartementsrecht) met het adres [adres 2] (zonder I), omdat het verzoek daartoe (uitgaande van de tekst) niet strekt en op basis van de beschikbare gegevens niet zonder meer kan worden aangenomen dat bedoeld is een machtiging te verzoeken met betrekking tot een onroerende zaak met dat adres.

Het verzoek van Knetemann Beheer B.V. met betrekking tot het pand [adres 2] zal daarom als onvoldoende bepaald en onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

[adres 3]

3.28.

Met betrekking tot de leningen waarvoor de hypotheek op dit pand tot zekerheid strekt stelt Knetemann Beheer B.V. dat zij een openstaande vordering heeft op [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] van € 357.765,03 en dat [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] , behoudens twee aflossingen ad in totaal € 25.000,--, geen rente en aflossing hebben betaald. Knetemann Beheer B.V. verbindt daaraan de conclusie dat [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] ernstig zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen jegens haar als hypotheekhouder als bedoeld in artikel 3:267 lid 1 BW.

3.29.

Zoals hiervoor onder 3.23. is overwogen kan de machtiging tot het in beheer nemen van een verhypothekeerd goed niet worden verleend op de enkele grond dat de hypotheekgever ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn financiële verplichtingen jegens de hypotheekhouder.

3.30.

Nu Knetemann Beheer B.V. haar verzoek met betrekking tot dit onderpand uitsluitend heeft onderbouwd met de stelling dat [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] ernstig zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun financiële verplichtingen, wordt met betrekking tot dit pand de door Knetemann Beheer B.V. verzochte machtiging dan ook niet verleend.

[adres 4]

3.31.

Knetemann Beheer B.V. stelt dat zij een openstaande vordering op [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] heeft van € 215.790,30 en dat de laatste jaren geen rente en/of aflossing is betaald. Daarnaast stelt zij dat [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] ernstig zijn tekortgeschoten in het voeren van goed beheer doordat er in het pand een hennepplantage is aangetroffen waarna het pand voor zes maanden is gesloten.

3.32.

Dat in het pand een hennepplantage is aangetroffen en dat het om die reden voor een periode van zes maanden is gesloten is niet betwist. De rechtbank is van oordeel dat hieruit voldoende blijkt dat [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] ernstig zijn tekortgeschoten in hun verplichting als hypotheekgevers jegens Knetemann Beheer B.V. als hypotheekhouder tot goed beheer van het onderpand en dat Knetemann Beheer B.V. voldoende belang heeft om het onderpand in beheer te nemen. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat een dergelijke gebeurtenis de waarde van een onroerende zaak (zeer) negatief kan beïnvloeden, nog daargelaten het door aanwezigheid van een hennepplantage veroorzaakte brandgevaar dat eveneens een ernstig gevaar voor waardeverlies in zich bergt. Tegenover het gelet op deze gevaren aanzienlijke belang van de hypotheekhouder zijn door de hypotheekgevers geen (rechtens te respecteren) belangen gesteld bij het zelf mogen blijven beheren van het onderpand.

3.33.

Ten aanzien van het pand aan [adres 4] zal de door Knetemann Beheer B.V. verzochte machtiging dan ook worden verleend.

[adres 5]

3.34.

Van Eden Handelsmaatschappij B.V. stelt dat sprake is van ernstige betalingsachterstand. Zoals hiervoor onder 3.23. is overwogen is dit onvoldoende om een machtiging tot het in beheer nemen van een verhypothekeerde zaak af te geven.

3.35.

Van Eden Handelsmaatschappij B.V. stelt echter tevens dat sprake is van achterstallig onderhoud en dat het pand moet worden gerenoveerd en dat [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] die renovatie niet kunnen en willen uitvoeren.

3.36.

[belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] (deze laatste door niet ter zitting te verschijnen) hebben niet betwist dat er sprake is van achterstallig onderhoud. Zij hebben ook niet gesteld dat het achterstallig onderhoud wel meevalt en renovatie niet noodzakelijk is. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is, uitgaande van de onbetwiste stelling van de hypotheekhouder dat er achterstallig onderhoud is in dusdanige mate dat renovatie noodzakelijk is, aannemelijk dat als gevolg van de huidige onderhoudstoestand van het pand er sprake is van waardevermindering van het pand.

3.37.

[belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] zijn dan ook ernstig tekortgeschoten in hun verplichting om het pand behoorlijk te onderhouden om waardevermindering te voorkomen. Door renovatie uit te (laten) voeren kan bedoelde waardevermindering van het pand ongedaan worden gemaakt.

3.38.

De voorzieningenrechter zal dan ook ten aanzien van dit pand aan Van Eden Handelsmaatschappij B.V. de (subsidiair) door haar verzochte machtiging verlenen.

[adres 6]

3.39.

Sallands Hoeve B.V. stelt dat er sprake is van een aanzienlijke betalingsachterstand. Zoals hiervoor onder 3.23. is overwogen is dit onvoldoende om een machtiging tot het in beheer nemen van een verhypothekeerde zaak af te geven.

3.40.

Sallands Hoeve B.V. stelt verder onder meer dat het pand voor zover bekend niet verzekerd is. Dit is door de hypotheekgevers niet betwist. Voor Sallands Hoeve B.V. is het evident van groot belang dat de verhypothekeerde zaak afdoende is verzekerd omdat dat ervoor zorgt dat bij geheel of gedeeltelijk tenietgaan van de onroerende zaak een verzekeringsuitkering wordt uitbetaald waarop zij haar vordering op [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] kan verhalen.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat nu [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] het pand niet hebben verzekerd zij daarmee ernstig jegens Sallands Hoeve B.V. zijn tekortgeschoten.

3.41.

De voorzieningenrechter zal dan ook ten aanzien van dit pand aan Sallands Hoeve B.V. de (subsidiair) door haar verzochte machtiging verlenen.

[adres 7]

3.42.

Knetemann Beheer B.V. stelt dat als gevolg van de cessie de vordering van [naam 1] op [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] op haar is overgegaan en dat het hypotheekrecht de vordering volgt, zodat het hypotheekrecht op haar is overgegaan.

3.43.

In de akte van cessie wordt weliswaar verwezen naar in kopie aangehechte hypotheekakten, maar bij de door verzoekers overgelegde kopie van de akte van cessie (bijlage 8a) heeft de voorzieningenrechter geen hypotheekakten aangetroffen.

3.44.

Verzoekers hebben evenwel als bijlage 9c de hiervoor onder 2.25. genoemde akte van vestiging hypotheek-en pandrechten van 2 februari 2023 overgelegd, waarin ten gunste van Knetemann Beheer B.V. door [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] een recht van hypotheek wordt gegeven op onder meer dit pand.

3.45.

Knetemann beheer B.V. stelt dat er sprake is van een aanzienlijke betalingsachterstand. Zoals hiervoor onder 3.23. is overwogen is dit onvoldoende om een machtiging tot het in beheer nemen van een verhypothekeerde zaak af te geven.

3.46.

Knetemann Beheer B.V. stelt echter tevens dat het pand voor zover bekend niet verzekerd is. Dat het pand onverzekerd is, is niet bestwist, zodat de voorzieningenrechter daarvan zal uitgaan.Voor Knetemann Beheer B.V. is het evident van groot belang dat de verhypothekeerde zaak afdoende is verzekerd omdat zij daardoor is verzekerd dat bij geheel of gedeeltelijk tenietgaan van de onroerende zaak een verzekeringsuitkering wordt uitbetaald waarop zij haar vordering op [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] kan verhalen.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] , door het pand niet te verzekeren, ernstig jegens Knetemann Beheer B.V. zijn tekortgeschoten in de nakoming van de in artikel 3.3. lid 2 van de hiervoor genoemde hypotheekakte van 2 februari 2023 neergelegde verplichting.

3.47.

De voorzieningenrechter zal dan ook ten aanzien van het pand aan [adres 7] aan Knetemann Beheer B.V. de door haar verzochte machtiging verlenen.

4.De beslissing

De voorzieningenrechter

4.1.

machtigt Knetemann Beheer B.V. om de navolgende onroerende zaken in beheer te nemen:
- [adres 1]

- [adres 4]
- [adres 7] ;
4.2. machtigt Sallands Hoeve B.V. om de onroerende zaak gelegen aan [adres 6] in beheer te nemen;
4.3. machtigt Van Eden Handelsmaatschappij B.V. om de onroerende zaak gelegen aan de [adres 5] in beheer te nemen;

4.4.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad,

4.5.

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op

3 maart 2025.

Verzoek tot machtiging in beheername van onroerende zaken op basis van artikel 3:267 lid 1 BW

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

1.[belanghebbende 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

4.De beslissing