ECLI:NL:RBGEL:2025:3203

• Datum uitspraak: 14 april 2025
• Publicatiedatum: 24 april 2025
• Zaaknummer: C/05/447231 / KG RK 25-103
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: S.A. van den Toorn
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verzoek tot goedkeuring van onderhandse verkoop van registergoederen in het kader van hypotheekexecutie

In deze zaak heeft de Rechtbank Gelderland op 14 april 2025 een beschikking gegeven in een verzoekschriftprocedure. Verzoekster, Marwijmo Ontwikkeling en Exploitatie Maatschappij, heeft verzocht om goedkeuring van een onderhandse verkoop van registergoederen, namelijk percelen grond met opstallen, voormalige camping [naam 8], die als onderpand dienen voor een hypotheek. De hypotheekhouder, Marwijmo, heeft een executoriale verkoop aangekondigd omdat de eigenaar, Kopare Wijchen B.V., in verzuim is met de betaling van de hypotheek. Verzoekster heeft een bod van € 1.650.000,00 gedaan, maar Kopare heeft betwist dat dit bod tijdig was. Tijdens de zitting zijn er nieuwe biedingen gedaan, waarbij V8 Leisure B.V. uiteindelijk het hoogste bod van € 2.008.000,00 heeft uitgebracht. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat de onderhandse verkoop in het belang is van alle betrokken partijen, omdat deze een hogere opbrengst kan opleveren dan een openbare veiling. De rechter heeft het verzoek van Marwijmo toegewezen en de onderhandse verkoop goedgekeurd, met compensatie van proceskosten.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rekestnummer: C/05/447231 / KG RK 25-103

Beschikking van 14 april 2025

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MARWIJMO ONTWIKKELING EN EXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ ,

statutair gevestigd te Velp en kantoorhoudende te Amsterdam,

hierna te noemen: Marwijmo,

verzoekster,

advocaten mr. J. de Vries en mr. R.F. Raven te Amsterdam,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

KOPARE WIJCHEN B.V. ,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Lutten,

hierna te noemen: Kopare,

verweerster,

advocaat mr. S.H. Bloembergen te Arnhem,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

V8 LEISURE B.V. ,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Sint-Oedenrode,

hierna te noemen: V8 Leisure,

belanghebbende,

advocaat mr. J.P.F.W. van Eijck te Eindhoven,

3.
[belanghebbende 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

4.
[belanghebbende 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

5.
[belanghebbende 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

belanghebbenden,

hierna te noemen: [belanghebbenden 1 tot 3] ,

advocaat mr. S.J. van Susante te Arnhem,

6.
[belanghebbende 4] ,

notaris te Amsterdam,

hierna te noemen: de notaris,

belanghebbende.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift van 3 februari 2025, met 12 bijlagen;
• de e-mail van 10 februari 2025 van mr. Bloembergen;
• de oproepbrieven van 13 februari 2025;
• de brief van 17 februari 2025 namens de notaris, waarin wordt meegedeeld dat zij niet bij de mondelinge behandeling aanwezig zal zijn;
• de brief van 28 februari 2025 van mr. Van Eijck;
• de brief van 21 maart 2025 van mr. Bloembergen, met 2 bijlagen;
• de brief van 25 maart 2025 van mr. Raven, met de bijlagen 13 tot en met 16;
• de brief van 26 maart 2025 van mr. Van Susante
• de mondelinge behandeling van 31 maart 2025, waar zijn verschenen:
• namens verzoekster: de heer [naam 1] , bijgestaan door mr. Raven voornoemd;
• namens Kopare en [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ): de heer [naam 2] , bestuurder, vergezeld van de heer [naam 3] en bijgestaan door mr. Bloembergen voornoemd;
• namens V8 Leisure: mevrouw [naam 4] , de heer [naam 5] en de heer [naam 6] , bijgestaan door mr. Van Eijck voornoemd;
• mevrouw [belanghebbende 3] , de heer [belanghebbende 1] en de heer [belanghebbende 2] , vergezeld van de heer [naam 7] en bijgestaan door mr. Van Susante voornoemd;
• de pleitnotitie van mr. Raven;
• de brief van 1 april 2025 van mr. Raven, met 1 bijlage (koopcontract).

1.2.

Ten slotte is beschikking bepaald.

2. De feiten

2.1.

Verzoekster is - op grond van een op 30 juni 2023 verleden notariële akte - eerste hypotheekhouder met betrekking tot de percelen grond met opstallen, voormalige camping [naam 8] , gelegen aan [adres 1] , kadastraal bekend [kadasteraanduiding 1] (hierna: de registergoederen). De hypotheek strekt tot zekerheid voor de betaling van een bedrag van € 1.500.000,00, te vermeerderen met rente en kosten, tot een totaalbedrag van € 2.100.000,00.

2.2.

De eigendom van de registergoederen behoort toe aan Kopare.

2.3.

De registergoederen zijn verder bezwaard met een recht van opstal ten behoeve van [belanghebbenden 1 tot 3]

2.4.

De registergoederen zijn, na rangwisseling, ook bezwaard met een recht van tweede hypotheek ten behoeve van [belanghebbenden 1 tot 3] De hypotheek strekt tot zekerheid voor de betaling van een bedrag van € 1.100.000,00, te vermeerderen met rente en kosten, tot een totaalbedrag van € 1.540.000,00.

2.5.

Bij exploot van 24 december 2024 heeft verzoekster de executoriale verkoop van de registergoederen aan Kopare doen aanzeggen, op de grond dat Kopare in verzuim is met de behoorlijke voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt. Aangezegd is dat de executoriale verkoop op 11 februari 2025 ten overstaan van de notaris zal plaatsvinden. In het exploot is vermeld dat de totale vordering van verzoekster op Kopare € 1.641.343,30 bedraagt. Bij exploot van 24 december 2024 heeft verzoekster de executoriale verkoop van de registergoederen ook aan [belanghebbenden 1 tot 3] doen aanzeggen.

2.6.

Bijlage 2 bij de brief van 21 maart 2025 van mr. Bloembergen is een op 28 januari 2025 namens de notaris opgestelde en ondertekende, aan Kopare gerichte brief. Daarin is, voor zover van belang, het volgende vermeld:

‘Zoals in de eerder aan u toegezonden brieven beschreven, kunnen er tot uiterlijk 14 dagen voor de veiling onderhandse biedingen worden uitgebracht. Deze biedingen moeten wij aan u doorgeven conform het vereiste in de wet.’.

Verder is in de brief een zestal biedingen vermeld, waarvan de hoogste € 1.587.500,00 bedraagt, en dat de bank zich thans nog niet nader heeft uitgelaten over de eventuele aanvaarding van een bod.

2.7.

Bij het verzoekschrift is onder meer een door de notaris opgesteld en namens V8 Leisure ingevuld en ondertekend formulier ‘Onderhands bod’ gevoegd. Het daarop vermelde bod bedraagt € 1.650.000,00. Als datum van ondertekening van het formulier is 28 januari 2025 vermeld. In de (voorbedrukte) voettekst van het formulier is onder meer vermeld:

‘lever het formulier uiterlijk 27 januari 2025 23:59 in bij het desbetreffende kantoor (…) houdt u er dan rekening mee dat uw bieding het kantoor uiterlijk op de uiterste biedingsdatum moet hebben bereikt.’.

2.8.

Bijlage 13 bij de brief van 25 maart 2025 van mr. Raven is een op 29 januari 2025 namens de notaris opgestelde en ondertekende, aan Kopare gerichte brief. Daarin is, voor zover van belang, het volgende vermeld:

‘Zoals in de eerder aan u toegezonden brieven beschreven, kunnen er tot uiterlijk 14 dagen voor de veiling onderhandse biedingen worden uitgebracht. Deze biedingen moeten wij aan u doorgeven conform het vereiste in de wet.

Hierbij deel ik u mee dat wij nog de volgende onderhandse bieding hebben ontvangen:

- EUR 1.650.000,00

welke bieding door de bank akkoord is bevonden.’.

2.9.

Bij het verzoekschrift is onder meer ook een op 30 januari 2025 door de notaris opgesteld en ondertekend overzicht van biedingen gevoegd. Daarop is, naast het hiervoor genoemde bod van € 1.650.000,00, ook het bod ter grootte van € 1.587.500,00 vermeld.

2.10.

Ook is bij het verzoekschrift een in opdracht van verzoekster opgesteld taxatierapport van 11 oktober 2024 gevoegd. Daarin is onder meer vermeld dat de marktwaarde vrij van huur en gebruik € 1.600.000,00 bedraagt, en dat de opiniewaarde ingeval van executoriale verkoop ex artikel 3:268 jo. 3:254 BW € 1.000.000,00 bedraagt.

2.11.

Verder is bij het verzoekschrift een door/namens verzoekster en V8 Leisure opgesteld en op 31 januari 2025 respectievelijk 3 februari 2025 ondertekend koopcontract gevoegd. Daarin is onder meer vermeld dat de koopsom € 1.650.000,00 bedraagt.

2.12.

Bij e-mail van 3 februari 2025 is namens de notaris aan Kopare bericht dat haar bod niet is geaccepteerd door de executant en dat de executant een ander bod heeft geaccepteerd.

3. Het verzoek

3.1.

Verzoekster verzoekt de voorzieningenrechter op grond van artikel 3:268 lid 2 BW jo. artikel 548 Rv te bepalen dat de verkoop van de registergoederen onderhands zal geschieden bij de door verzoekster en V8 Leisure gesloten koopovereenkomst.

3.2.

Verzoekster heeft, samengevat, aangevoerd dat een onderhandse verkoop van het onderpand de voorkeur verdient boven de onzekere uitkomst van een openbare executieveiling. Het is volgens haar aannemelijk dat door aanvaarding van het (tijdig door V8 Leisure gedane) bod, een hogere koopprijs zal worden gerealiseerd dan bij openbare verkoop zal kunnen worden verkregen, gelet op zowel de taxatiewaarden van het onderpand als de gedane (lagere) onderhandse biedingen. Volgens haar maakt dit dat verzoekster recht op en belang heeft bij goedkeuring van de door haar met V8 Leisure gesloten koopovereenkomst.

3.3.

Kopare voert verweer. Zij heeft, samengevat, daartoe aangevoerd dat het onderhands bod van € 1.650.000,00 van V8 Leisure te laat is ingediend, omdat deze dateert van 28 februari 2025, terwijl biedingen uiterlijk op 27 februari 2025 moesten zijn gedaan. Daarentegen is het bod van € 1.587.500,00 van Kopare tijdig gedaan en is dat het hoogste bod. Verzoekster heeft een te laat (want na het verstrijken van de wettelijke termijn) gedaan bod ter goedkeuring aan de voorzieningenrechter voorgelegd. Verzoekster heeft daarnaast niet voldaan aan het wettelijk vereiste om kopieën van alle onderhandse biedingen bij haar verzoekschrift te voegen.

3.4.

V8 Leisure heeft, samengevat, aangevoerd dat Kopare niet heeft onderbouwd welk belang zij heeft bij haar verweer. Ook heeft V8 Leisure betwist dat haar bod te laat is gedaan; haar bod is gedaan binnen de wettelijke termijn en die termijn prevaleert boven de op het formulier vermelde termijn. Uit het verzoekschrift en de daarbij gevoegde bijlagen blijkt dat V8 Leisure het hoogste bod heeft gedaan.

3.5.

[belanghebbenden 1 tot 3] hebben aangevoerd dat hun belang een zo hoog mogelijke opbrengst van de verkoop is. Indien dat niet ter zitting gerealiseerd kan worden, betekent dat niet zonder meer dat dan een veiling moet worden gehouden; [belanghebbenden 1 tot 3] hebben in dat geval belang bij aanhouding van de procedure, zodat er gelegenheid is om alternatieven te onderzoeken (zoals herontwikkeling van het onderpand door Kopare zelf of een nieuwe rangwisseling).

3.6.

Op de hiervoor genoemde stellingen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4. De beoordeling

Bevoegdheid

4.1.

Verzoekster heeft haar verzoek gericht aan de voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Nijmegen, omdat de registergoederen in Wijchen zijn gelegen.

4.2.

In verzoekschriftprocedures geldt als uitgangspunt dat de rechter de relatieve bevoegdheid ambtshalve moet toetsen, omdat het in dergelijke procedures doorgaans gaat om zaken waarin de rechtsgevolgen niet ter vrije bepaling van partijen staan. Het onderhavige verzoekschrift valt in de categorie ‘Overige handelsrekesten’ zoals vermeld in het Zaaksverdelingsreglement van deze rechtbank. Voor de indiening van dergelijke rekesten is de locatie Arnhem aangewezen. Het bepaalde in het Besluit interne relatieve bevoegdheid rechtbank Gelderland doet daaraan niet af. Dit betekent dat de voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Arnhem, relatief bevoegd is.

Toetsingskader

4.3.

Artikel 3:268 lid 1 BW bepaalt dat indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, de hypotheekhouder bevoegd is het verbonden goed in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te doen verkopen.

Lid 2 van dit artikel bepaalt onder meer dat:

- op verzoek van de hypotheekhouder de voorzieningenrechter van de rechtbank kan bepalen dat de verkoop ondershands zal geschieden bij een overeenkomst die hem bij het verzoek ter goedkeuring wordt voorgelegd;

- indien door de hypotheekgever of door een hypotheekhouder, beslaglegger of beperkt gerechtigde, die bij een hogere opbrengst van het goed belang heeft, voor de afloop van de behandeling van het verzoek aan de voorzieningenrechter een gunstiger aanbod wordt voorgelegd, deze kan bepalen dat de verkoop overeenkomstig dit aanbod zal geschieden.

4.4.

Artikel 547 lid 2 Rv bepaalt dat in de in artikel 516 [Rv] bedoelde aankondiging tevens dient te zijn opgenomen dat tot veertien dagen vóór de voor de verkoop bepaalde dag ondershands op de te executeren zaken kan worden geboden bij een aan de notaris gerichte schriftelijke verklaring.

4.5.

Artikel 548 lid 1 Rv bepaalt dat tot één week vóór de voor de verkoop bepaalde dag bij de voorzieningenrechter van de rechtbank het in artikel 268, tweede lid, van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde verzoek dat de verkoop ondershands zal geschieden, kan worden ingediend.

Lid 2 van dit artikel bepaalt onder meer dat dit verzoek uitsluitend kan worden gedaan, indien tevens een volledige koopakte wordt overgelegd, en dat tevens in afschrift dienen te worden overgelegd de biedingen die bij de notaris zijn binnengekomen.

4.6.

Executie van een hypotheekrecht geschiedt door openbare verkoop van het verbonden goed. In afwijking van deze hoofdregel kan de voorzieningenrechter bepalen dat de executieverkoop onderhands geschiedt. Die onderhandse verkoop moet dan wel in het belang zijn van schuldeisers en schuldenaren. Dat is in het algemeen het geval als de overeengekomen koopprijs een redelijkerwijs te verwachten veilingopbrengst overtreft.

4.7.

Ter zitting heeft de voorzieningenrechter de betrokkenen voorgehouden dat in deze verzoekschriftprocedure een beperkt toetsingskader geldt; in beginsel staat slechts ter beoordeling of de koopprijs een redelijkerwijs te verwachten veilingopbrengst overtreft. Zo ja, dan kan het verzochte verlof worden gegeven. Zo nee, dan kan het verzoek worden afgewezen en wordt op de voet van artikel 548 lid 4 Rv de dag bepaald waarop de openbare verkoop zal plaatsvinden. Voor de verweren betekent dit dat deze moeten worden beoordeeld indien en voor zover die voor het toetsingskader relevant zijn.

Het initiële bod van V8 Leisure

4.8.

In de onderhavige zaak is dinsdag 11 februari 2025 de voor de verkoop bepaalde dag. De termijn van ‘veertien dagen vóór de voor de verkoop bepaalde dag’ zoals bedoeld in artikel 547 lid 2 Rv is aangevangen op dinsdag 28 januari 2025. Dit betekent dat tot deze dag (dus tot en met maandag 27 januari 2025) bij de notaris kon worden geboden. In zoverre is het initiële bod van € 1.650.000,00 van V8 Leisure te laat ingediend.

4.9.

Dit rechtvaardigt echter niet de conclusie dat het verzoek niet toewijsbaar is, of dat verzoekster in haar verzoek niet-ontvankelijk is, of dat sprake is van een nietige executieverkoop. Ter zitting heeft Kopare een dergelijke conclusie c.q. consequentie ook niet bepleit. Daarentegen heeft Kopare aangevoerd dat [bedrijf 1] van de gelegenheid gebruik wil maken om een hoger bod dan dat van V8 Leisure te doen. Niet gesteld of gebleken is dat het procedureverloop afbreuk heeft gedaan aan een of meer belangen die de wet beoogt te beschermen. Het voorgaande betekent dat het moment van indiening van het initiële bod van V8 Leisure niet aan toewijzing van het verzoek in de weg staat.

De bijlagen bij het verzoekschrift

4.10.

Niet in geschil is dat verzoekster bij het verzoekschrift niet van alle bij de notaris binnengekomen biedingen afschriften zoals bedoeld in artikel 548 lid 2 Rv heeft overgelegd. Hetgeen hiervoor ten aanzien van het initiële bod van V8 Leisure is overwogen, geldt echter op vergelijkbare wijze ten aanzien van het ontbreken van de afschriften bij het verzoekschrift. Hierbij is ook van belang dat verzoekster bij het verzoekschrift een verklaring van de notaris heeft gevoegd waaruit alle door de notaris ontvangen biedingen blijken. Niet gesteld of gebleken is dat die verklaring onvolledig is of onjuistheden bevat. Verder heeft Kopare zelf een afschrift van haar bij de notaris ingediende bieding overgelegd. Het ontbreken van voormelde afschriften bij het verzoekschrift staat derhalve evenmin aan toewijzing van het verzoek in de weg.

De verdere beoordeling

4.11.

Artikel 3:268 lid 2 BW voorziet in de mogelijkheid dat ter zitting een of meer nieuwe, hogere biedingen worden gedaan. De voorzieningenrechter heeft [bedrijf 1] op verzoek van de hypotheekgever in de gelegenheid gesteld om schriftelijk een hoger bod te doen. Van die gelegenheid heeft zij gebruik gemaakt. Vervolgens heeft de voorzieningenrechter V8 Leisure en [bedrijf 1] in de gelegenheid gesteld om schriftelijk een ultiem bod te doen. [bedrijf 1] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt en heeft € 1.861.490,00 geboden. Ook V8 Leisure heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt en heeft € 2.008.000,00 geboden.

4.12.

De voorzieningenrechter heeft geconstateerd dat V8 Leisure de hoogste bieder is. Vervolgens heeft de voorzieningenrechter de behandeling van de zaak met (maximaal) een week aangehouden om verzoekster en V8 Leisure de gelegenheid te bieden om een nieuwe koopovereenkomst op te stellen en ter goedkeuring aan de voorzieningenrechter voor te leggen.

4.13.

Bij brief van 1 april 2025 heeft mr. Raven een door/namens verzoekster en V8 Leisure opgesteld en ondertekend koopcontract gevoegd, waarin onder meer is vermeld dat de koopsom € 2.008.000,00 bedraagt.

4.14.

De voorzieningenrechter is gelet op het voorgaande - waaronder de taxatiewaarden en de bij de notaris ingediende biedingen - van oordeel dat moet worden aangenomen dat de onderhandse executoriale verkoop van de registergoederen aan V8 Leisure leidt tot een opbrengst die hoger is dan een redelijkerwijs te verwachten opbrengst ingeval van een openbare executieverkoop. In zoverre is de verzochte onderhandse verkoop ook in het belang van Kopare en van [belanghebbenden 1 tot 3]

4.15.

De slotsom is dat het verzoek toewijsbaar is, op de wijze zoals vermeld in de beslissing.

Proceskosten

4.16.

De proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

bepaalt dat de verkoop van de registergoederen - te weten: de percelen grond met opstallen, voormalige camping [naam 8] , gelegen aan [adres 1] , kadastraal bekend [kadasteraanduiding 1] - onderhands zal geschieden overeenkomstig de hierbij goedgekeurde koopovereenkomst waarvan een afschrift aan deze beschikking is gehecht,

5.2.

compenseert de proceskosten, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

Deze beschikking is gegeven door mr. S.A. van den Toorn en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2025.