Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaaknummer / rekestnummer: 11569998 \ HA VERZ 25-14
Beschikking van 29 april 2025
in de zaak van
[verzoeker],
te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
gemachtigde: mr. M. Blok,
tegen
GEMEENTE OLDEBROEK,
te Oldebroek,
verwerende partij,
hierna te noemen: de Gemeente,
gemachtigde: mr. A.M.E. van Wijk-Driessen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift ex artikel 7:230a BW, ingekomen ter griffie op 28 februari 2025,
- de akte met nadere producties 8 en 9 van [verzoeker] ,
- het verweerschrift,
- de mondelinge behandeling van 3 april 2025, bij welke gelegenheid door [verzoeker] spreekaantekeningen zijn overgelegd en voorgedragen. Van hetgeen verder is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.2.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
De Gemeente is eigenaar van de percelen aan [adres] . Op deze percelen zijn meerdere woonwagenstandplaatsen en een sloopterrein gevestigd.
2.2.
[verzoeker] heeft vanaf 1983 een van deze woonwagenstandplaatsen en ¾ van het sloopterrein in gebruik. Op het sloopterrein exploiteert hij een autosloperij, aanvankelijk door middel van een eenmanszaak en sinds 2001 door middel van een commanditaire vennootschap genaamd [bedrijf] , waarvan hij en zijn twee zoons de vennoten zijn.
2.3.
Bij brief van 28 oktober 2024 heeft de Gemeente aan [verzoeker] geschreven dat hij het sloopterrein uiterlijk op 1 januari 2025 leeg en ontruimd moet opleveren. In de brief staat, voor zover relevant, het volgende:
“
(…) Op 25 januari 1983 heeft de gemeente met u een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een deel van de onroerende zaak, namelijk één woonwagenstandplaats en ¾ deel van het sloopterrein. Er is geen ondertekende huurovereenkomst, maar er is wel een besluit van het college van burgemeester en wethouders, waarin de afspraken tussen partijen zijn vastgelegd.
(…) Op 25 januari 1983 heeft de gemeente met u een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een deel van de onroerende zaak, namelijk één woonwagenstandplaats en ¾ deel van het sloopterrein. Er is geen ondertekende huurovereenkomst, maar er is wel een besluit van het college van burgemeester en wethouders, waarin de afspraken tussen partijen zijn vastgelegd.
In het besluit staat (onder meer) het volgende:
“Artikel 3
De huur wordt geacht te zijn ingegaan op 1 januari 1983 en geldt tot wederopzegging met dien verstande dat behoudens het bepaalde in de artikelen 21 en 36, de huur te allen tijdedoor elk der partijen schriftelijk kan worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van één maand.” (…)
(…)
In artikel 24 van het besluit is het volgende bepaald.
“Het is de huurder verboden het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan anderen onder te verhuren of in gebruik te geven zonder voorafgaande toestemming van burgemeester en wethouders.”
De bedrijfsactiviteiten op de locatie vallen (inmiddels) onder milieucategorie 3.2 en passen daarom niet binnen het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied 2007’, welke op de locatie activiteiten tot en met milieucategorie 3.1 toestaat.
De gemeente kan ook niet bewerkstelligen dat de bestemming zodanig wordt gewijzigd dat de bedrijfsactiviteiten wel zijn toegestaan. De gemeente kan dat alleen indien zij kan stellen dat er sprake is van ‘een goede ruimtelijke ordening’, hetgeen concreet betekent dat onderbouwd kan worden dat er nog altijd sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Gelet op de afstand tussen het bedrijf en de (reeds bestaande en nog te realiseren) woningen kan de gemeente dit niet stellen, laat staan onderbouwen.
De gemeente is daarom met de exploitant van de autosloperij, [bedrijf] in overleg getreden. De gemeente heeft ook de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 26 februari 2024. De gemeente heeft de opzegbrief gericht aan [bedrijf] , aangezien de huurpenningen door [bedrijf] worden betaald, [bedrijf] op de locatie haar onderneming exploiteert en [bedrijf] met haar overleg heeft gevoerd. [bedrijf] heeft een verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingstermijn ingediend, en in het verzoekschrift het standpunt ingenomen dat zij niet de huurder is van de locatie waar de autosloperij wordt geëxploiteerd. De gemeente heeft dit standpunt erkend, het is daarmee in recht komen vast te staan.
U bent de huurder. Wat de grondslag is van het feitelijk gebruik van [bedrijf] is niet duidelijk. Vast staat dat de gemeente geen toestemming heeft gegeven voor onderverhuur of ingebruikgeving. Verder staat vast dat u op de locatie geen bedrijfsactiviteiten exploiteert, de exploitatie wordt (zoals gezegd) gevoerd door [bedrijf]
Aangezien de gemeente de huidige met het bestemmingsplan strijdige toestand niet kan laten voortbestaan en de gemeente er bovendien groot belang bij heeft dat de geplande woningbouw nabij het gehuurde kan worden gerealiseerd, ziet de gemeente zich thans genoodzaakt om de huurovereenkomst met betrekking tot het deel van het sloopterrein, dat u van de gemeente huurt, op te zeggen. De gemeente zegt de huurovereenkomst met betrekking tot de door u gehuurde woonwagenstandplaats uitdrukkelijk niet op. (…)”
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter om hem primair niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek op grond van artikel 7:230a, eerste lid BW, en subsidiair de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen met één jaar tot 31 december 2025, dit onder veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
3.2.
De Gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van het verzoek, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [verzoeker] in de proceskosten.
3.3.
Op de stellingen en verweren van partijen zal hieronder nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Vooropgesteld wordt dat een huurder van een ruimte in de zin van artikel 7:230a BW – een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte of bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW is – volgens de wet geen huurbescherming heeft. Als de verhuurder de huurovereenkomst van een dergelijke ruimte opzegt, eindigt de huur daarom in principe. Wel heeft de huurder een in tijd beperkte ontruimingsbescherming, want in de twee maanden na de datum waartegen de verhuurder de ontruiming heeft aangezegd, kan de huurder niet tot ontruiming worden gedwongen. De huurder kan binnen die twee maanden aan de rechter vragen de termijn waarvoor deze ontruimingsbescherming geldt, te verlengen.
4.2.
Bij de beslissing over de verzochte verlenging, moet de rechter de belangen van de huurder om voortgezet gebruik te blijven maken, afwegen tegen de belangen van de verhuurder bij ontruiming.
4.3.
Voordat de kantonrechter aan een dergelijke afweging toekomt, moet allereerst worden beoordeeld of [verzoeker] ontvankelijk is in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Meer concreet moet de kantonrechter beoordelen of er een huurovereenkomst tussen [verzoeker] en de Gemeente bestaat en, zo ja, of daarop het huurregime van 7:230a BW van toepassing is. Volgens [verzoeker] moeten beide vragen ontkennend worden beantwoord, om welke reden [verzoeker] primair heeft verzocht hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek.
Bestaat er een huurovereenkomst tussen [verzoeker] en de Gemeente?
4.4.
[verzoeker] betwist dat hij een huurovereenkomst met de Gemeente heeft. Hij voert daartoe aan dat hij de woonwagenstandplaats en het sloopterrein van de stichting DeltaWonen huurt. [verzoeker] wijst er daarbij op dat een schriftelijke huurovereenkomst met de Gemeente ontbreekt en dat hij de huurpenningen steeds aan DeltaWonen heeft betaald.
4.5.
De kantonrechter volgt [verzoeker] hierin niet en overweegt daartoe als volgt. Het staat vast dat de Gemeente eigenaar is van de percelen waarop de woonwagenstandplaatsen en het sloopterrein zijn gevestigd. In de stukken die door partijen zijn overgelegd, wordt gelezen dat het college van burgemeester en wethouders op 11 januari 1983 heeft voorgesteld om de standplaatsen en het sloopterrein te verhuren. In dit voorstel staat onder meer het volgende: “
Met de aspirant-huurders is overleg geweest over de te volgen regels die in het ontwerp-besluit zijn neergelegd. Daar konden zij in grote lijnen mee instemmen”. Het voorstel is tijdens de raadsvergadering van 25 januari 1983 besproken en bij raadsbesluit van die datum door de gemeenteraad overgenomen.
Met de aspirant-huurders is overleg geweest over de te volgen regels die in het ontwerp-besluit zijn neergelegd. Daar konden zij in grote lijnen mee instemmen”. Het voorstel is tijdens de raadsvergadering van 25 januari 1983 besproken en bij raadsbesluit van die datum door de gemeenteraad overgenomen.
4.6.
Omdat vaststaat dat [verzoeker] vanaf 1983 gebruikmaakt van een van de woonwagenstandplaatsen en een deel van het sloopterrein en hij zelf stelt niet meer scherp te hebben hoe het destijds precies is verlopen, leidt de kantonrechter uit het voorgaande – en meer in het bijzonder uit hierboven weergegeven citaat – af dat na het raadsbesluit een huurovereenkomst tussen hem en de Gemeente tot stand is gekomen. Dat [verzoeker] de huurpenningen steeds aan DeltaWonen heeft betaald, leidt niet tot een ander oordeel. Door de Gemeente is immers gesteld en aan de hand van een afrekening onderbouwd, dat DeltaWonen de huurpenningen slechts in haar opdracht incasseert.
4.7.
De kantonrechter gaat er bij de verdere beoordeling daarom van uit dat aan het gebruik door [verzoeker] van de woonwagenstandplaats en het sloopterrein een huurovereenkomst met de Gemeente ten grondslag ligt.
Welk huurregime is op de huurovereenkomst van toepassing?
4.8.
Tussen partijen is verder in geschil welk huurregime van op de huurovereenkomst toepassing is: dat van woonruimte of van 230a-bedrijfsruimte. De discussie van partijen spitst zich in dit verband toe op de vraag of de huurovereenkomst, die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte (de woonwagenstandplaats) en 230a-bedrijfsruimte (het sloopterrein), gesplitst kan worden.
4.9.
Volgens [verzoeker] is dit niet mogelijk, omdat de woonwagenstandplaats en het sloopterrein onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, zodat het huurregime woonruimte op de gehele overeenkomst moet worden toegepast. [verzoeker] stelt daartoe dat het sloopterrein vanaf de openbare weg alleen kan worden bereikt door over de percelen waarop de woonwagenstandplaatsen zijn gevestigd te gaan. Die stelling is echter niet juist, zo heeft de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling aan de hand van de door de Gemeente ingebrachte luchtfoto vastgesteld. Het sloopterrein heeft wel degelijk een eigen toegangsweg. Zonder nadere toelichting, wordt daarom niet ingezien waarom het sloopterrein en de woonwagenstandplaats onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Dat geldt te meer nu vaststaat dat de zoons van [verzoeker] , die het autodemontagebedrijf sinds 2001 feitelijk exploiteren, niet op het woonwagenkamp maar elders woonachtig zijn. De kantonrechter volgt [verzoeker] daarom niet in zijn standpunt dat op de gehele huurovereenkomst het huurregime woonruimte moet worden toegepast.
4.10.
De kantonrechter kwalificeert de huurovereenkomst met betrekking tot het sloopterrein dan ook als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW.
Tussenconclusie: [verzoeker] is ontvankelijk in zijn verzoek
4.11.
Hierboven is vastgesteld dat aan het gebruik door [verzoeker] van de woonwagenstandplaats en het sloopterrein een huurovereenkomst met de Gemeente ten grondslag ligt en dat met betrekking tot de huur van het sloopterrein het huurregime van 230a-bedrijfsruimte van toepassing is. In zoverre is dan voldaan aan de ontvankelijkheidsvereisten voor een verzoek de ontruimingstermijn te verlengen. Omdat [verzoeker] zijn verzoekschrift daartoe ook tijdig heeft ingediend, zal zijn primaire verzoek tot niet-ontvankelijkheid worden afgewezen.
De inhoudelijke beoordeling
4.12.
De kantonrechter komt aldus toe aan een inhoudelijke beoordeling van het verzoek om de ontruimingstermijn te verlengen. Een dergelijk verzoek mag volgens artikel 7:230a lid 4 BW slechts worden toegewezen indien de belangen van de huurder, en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Alle mogelijke belangen mogen daartoe worden aangevoerd.
Moeten ook de belangen van [bedrijf] worden meegewogen?
4.13.
Tussen partijen is in geschil of ook de belangen van [bedrijf] , die het sloopterrein feitelijk gebruikt, moeten worden meegewogen. Volgens de Gemeente heeft zij voor dit gebruik nooit toestemming gegeven, zodat van een bevoegdelijke onderverhuur in de zin van bovenstaand artikel geen sprake kan zijn en aan de belangen van [bedrijf] dus moet worden voorbijgegaan.
4.14.
De Gemeente heeft in dit verband een beroep gedaan op het eerder genoemde raadsbesluit dat in 1983 door de gemeenteraad is genomen. Daarin staat in artikel 24 dat de huurder het gehuurde zonder voorafgaande toestemming niet aan anderen mag verhuren of in gebruik geven. Bij gebreke aan een schriftelijke huurovereenkomst en aangezien dit ‘slechts’ een raadsbesluit is, begrijpt de kantonrechter dat de Gemeente hiermee bedoelt dat het raadsbesluit de huurafspraken weergeeft. Omdat [verzoeker] dit heeft betwist en de Gemeente haar standpunt op dit punt vervolgens niet nader heeft onderbouwd, kan zij daarin evenwel niet worden gevolgd. Dat klemt te meer nu in het hierboven aangehaalde en deels geciteerde voorstel van het college van burgemeester en wethouders staat beschreven dat er nog discussie was met de aspirant-huurders over de huurvoorwaarden.
4.15.
De discussie van partijen moet daarom beoordeeld worden aan de hand van artikel 7:221 BW. Daarin staat dat een huurder het gehuurde aan een ander in gebruik mag geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren had. Door de Gemeente zijn geen feiten en omstandigheden gesteld die de conclusie zouden rechtvaardigen dat [verzoeker] moest aannemen dat de Gemeente dergelijke bezwaren had tegen het in gebruik geven aan [bedrijf] De kantonrechter is daarom van oordeel dat [verzoeker] het gehuurde bevoegdelijk aan [bedrijf] in gebruik heeft gegeven. De discussie van partijen of aan dit gebruik een onderhuurovereenkomst ten grondslag ligt, of dat [verzoeker] zijn huurrechten heeft ingebracht in [bedrijf] kan in het midden worden gelaten. Anders dan de Gemeente meent, valt ook deze laatste vorm onder de ruime reikwijdte van artikel 7:221 BW.
4.16.
De kantonrechter komt daarmee tot de conclusie dat ook de belangen van [bedrijf] moeten worden meegewogen.
De belangenafweging
4.17.
Van de zijde van [verzoeker] zijn de volgende belangen (en wegingsaspecten) aangevoerd:
- het autodemontagebedrijf wordt al sinds 1983 op het gehuurde geëxploiteerd,
- de Gemeente heeft bij de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk geen, althans onvoldoende, rekening gehouden met deze lange aanwezigheid,
- in de nabijheid zijn geen alternatieve locaties waar het exploiteren van een autodemontagebedrijf wordt toegestaan,
- de huurprijzen van alternatieve locaties buiten de gemeente Oldebroek liggen vele malen hoger dan de thans verschuldigde huurprijs,
- de onderneming kan dergelijke huurprijzen niet betalen.
4.18.
De Gemeente heeft haar belang bij ontruiming als volgt gemotiveerd:
- in de nabijheid van het sloopterrein zal woningbouw worden gerealiseerd,
- de bedrijfsactiviteiten van het autodemontagebedrijf staan aan deze realisatie in de weg, omdat deze onder milieucategorie 3.2. vallen en daarmee niet passen binnen het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied 2007’, die op de locatie van het sloopterrein slechts activiteiten tot en met milieucategorie 3.1. toestaat.
4.19.
De kantonrechter is van oordeel dat bij de huidige stand van zaken het belang van [verzoeker] en [bedrijf] door de ontruiming ernstiger zal worden geschaad dan dat van de Gemeente bij voortzetting van het gebruik. Hoewel niet in geschil is dat met de inwerkingtreding van het thans geldende bestemmingsplan in 2007 de bedrijfsactiviteiten van de autosloperij in de huidige toestand niet langer ter plaatste zijn toegestaan en de kantonrechter om die reden en gelet op de te realiseren nieuwbouw in de nabijheid van het sloopterrein begrijpt dat de Gemeente belang bij ontruiming heeft, is door de Gemeente niet uitgelegd waarom dit belang op dit moment een acuut belang is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de Gemeente immers desgevraagd verklaard dat de bouw pas begin 2026 zal aanvangen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ziet de kantonrechter daarom niet in waarom het sloopterrein nu al ontruimd zou moeten worden. Dat geldt te meer nu door de Gemeente is aangegeven dat de geluidsbelasting van de autosloperij het kernprobleem is. Niet gebleken immers is dat deze geluidsbelasting op dit moment voor concrete overlast zorgt.
4.20.
Het belang van [verzoeker] en van [bedrijf] bij verlenging van de ontruimingstermijn is op dit moment dan ook groter dan het belang van de Gemeente bij ontruiming. De kantonrechter heeft daarbij meegewogen de omstandigheid dat de autosloperij al meer dan 40 jaar op het gehuurde wordt geëxploiteerd en dat de Gemeente de met het bestemmingsplan strijdige toestand kennelijk vanaf 2007 steeds heeft gedoogd. De verzochte verlenging van de ontruimingstermijn zal daarom toegewezen worden. De kantonrechter merkt daarbij op dat [verzoeker] niet ervan kan uitgaan dat ook bij een volgend verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn in zijn voordeel zal worden beslist. Indien de start van de bouw inderdaad begin 2026 zal plaatsvinden, kunnen de belangen van de Gemeente bij een volgende afweging zwaarderwegend zijn.
4.21.
In de omstandigheden van het geval bestaat aanleiding de proceskosten te compenseren, zodanig dat iedere partij met de eigen kosten belast zal blijven.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van het sloopterrein moet plaatsvinden tot 1 januari 2026,
5.2.
compenseert de proceskosten, zodanig dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft,
5.3.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. L.J.P. Lambooij en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2025.