Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaaknummer: 11545912 \ CV EXPL 25-395
Vonnis van 7 mei 2025
in de zaak van
WONINGSTICHTING DE GOEDE WONING,
te Apeldoorn,
eisende partij,
hierna te noemen: De Goede Woning,
gemachtigde: mr. M.J. Seijbel,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
procederend in persoon,
2.
[gedaagde 2] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde 1],
2.
[gedaagde 2] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde 1],
te [woonplaats] ,
hierna te noemen: de bewindvoerder,
procederend in persoon,
gedaagde partijen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 februari 2025
- de bij brief van 27 maart 2025 door mr. Seijbel toegezonden producties
- de mondelinge behandeling van 8 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen De Goede Woning en [gedaagde 1] is op 25 juli 2019 een huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning). De woning maakt onderdeel uit van een wooncomplex genaamd [naam wooncomplex] , (hierna: het wooncomplex). Het wooncomplex omvat 72 appartementen en 12 patiowoningen, die voornamelijk worden bewoond door personen met de leeftijd van 55 jaar en ouder.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden d.d. 1 mei 2014 van De Goede Woning (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.
2.3.
In artikel 7.6 van de algemene voorwaarden is, voor zover hier van belang, bepaald:
“
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat door hem (…) geen overlast of hinder aan omwonenden (…) wordt toegebracht. (…) Onder de hiervoor bedoelde overlast wordt eveneens maar niet uitsluitend verstaan: overlast als gevolg van drugs- of overmatig alcoholgebruik in of buiten het gehuurde. Huurder zal geen huisdieren los laten lopen op de galerijen, in de trappenhuizen, en/of andere gemeenschappelijke ruimten, binnenterreinen en tuinen. (…)”
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat door hem (…) geen overlast of hinder aan omwonenden (…) wordt toegebracht. (…) Onder de hiervoor bedoelde overlast wordt eveneens maar niet uitsluitend verstaan: overlast als gevolg van drugs- of overmatig alcoholgebruik in of buiten het gehuurde. Huurder zal geen huisdieren los laten lopen op de galerijen, in de trappenhuizen, en/of andere gemeenschappelijke ruimten, binnenterreinen en tuinen. (…)”
3.Het geschil
3.1.
De Goede Woning vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk, uitvoer bij voorraad:
Primair:
I. de huurovereenkomst tussen De Goede Woning en [gedaagde 1] zal ontbinden;
II. de bewindvoerder zal veroordelen de woning te ontruimen;
III. de bewindvoerder zal veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming;
Subsidiair:
IV. [gedaagde 1] een gedragsaanwijzing zal opleggen om zich als goed huurder te gedragen en in het bijzonder:
a. [gedaagde 1] zal gebieden dat zijn hond niet meer onaangelijnd rondloopt in de gemeenschappelijke ruimten van het wooncomplex;
b. [gedaagde 1] zal verbieden:
- geluidsoverlast te veroorzaken,
- zijn hond uit te laten in de gezamenlijke tuin van het wooncomplex,
- ogenschijnlijk dronken door het Atrium van het wooncomplex te lopen en/of alcoholische dranken mee te nemen en/of te nuttigen in de gemeenschappelijke ruimten van het wooncomplex,
- al dan niet alcoholische vloeistoffen of afval te morsen in de te gemeenschappelijke ruimten, waaronder, doch niet uitsluitend, de lift en het Atrium van het wooncomplex,
- te roken in de gemeenschappelijke ruimten, waaronder, maar niet uitsluitend, de lift en het Atrium van het wooncomplex,
- omwonenden uit te schelen en te bedreigen.
V. de bewindvoerder zal veroordelen, als [gedaagde 1] zich gedurende twee jaren na dit vonnis niet houdt aan de hiervoor genoemde vordering onder IV., wat moet blijken uit ofwel een exploot van een deurwaarder ofwel uit één of meerdere ander(e) bewijsstuk(ken), om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen;
Zowel primair als subsidiair:
VI. gedaagden hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
De Goede Woning legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag.
[gedaagde 1] gedraagt zich niet als een goed huurder en komt hiermee zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen niet na, in het bijzonder omdat hij ernstige overlast veroorzaakt. Hierover is geklaagd door omwonenden. [gedaagde 1] is herhaaldelijk in de gelegenheid gesteld zijn gedrag aan te passen, maar hij is hierin niet geslaagd. Gelet daarop moet de huurovereenkomst worden ontbonden en het gehuurde worden ontruimd.
3.3.
Gedaagden voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van De Goede Woning, dan wel tot afwijzing van de primaire vorderingen en tot toewijzing van de subsidiaire vorderingen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gebleken is dat sprake is van een bewind over alle (toekomstige) goederen van [gedaagde 1] . Dit bewind is ingesteld vóór het uitbrengen van de onderhavige dagvaarding.
Als gevolg van het bewind is [gedaagde 1] processueel onbekwaam. Dat wil zeggen dat hij niet bevoegd is om zelf in gerechtelijke procedures op te treden. DGW moet daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen tegen [gedaagde 1] .
4.2.
Ten aanzien van de vorderingen tegen de bewindvoerder wordt het volgende overwogen.
4.3.
Op grond van artikel 7:213 BW en artikel 7.6 van de algemene huurvoorwaarden is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit houdt onder meer in dat de huurder zich dient te onthouden van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. Indien de huurder zich niet aan voormelde verplichtingen houdt, levert dat een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij deze tekortkoming, gezien haar aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.4.
Op basis van de stukken en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, is voldoende komen vast te staan dat [gedaagde 1] gedurende een lange periode structureel overlast veroorzaakt. Sinds augustus 2024 maken omwonenden van [gedaagde 1] melding van door hem veroorzaakte overlast. Met de overgelegde meldingen is door De Goede Woning voldoende onderbouwd dat die overlast bestaat uit geluidsoverlast (in de vorm van keiharde muziek, vaak tot laat in de avond en ook ‘s nachts), overmatig alcoholgebruik, bedreigingen en verbaal agressief gedrag. Ook is met correspondentie van De Goede Woning en diverse meldingen van omwonenden voldoende onderbouwd dat [gedaagde 1] zijn hond regelmatig onaangelijnd laat loslopen en uitlaat in de gemeenschappelijke ruimtes, dat hij de lift vervuild door met bier te gooien/morsen en dat hij rookt en drinkt in de gemeenschappelijke ruimtes.
4.5.
Dit maakt dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Dat ligt alleen anders als het persoonlijke belang van [gedaagde 1] bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder moet wegen dan het belang van De Goede Woning bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.6.
Op de Goede Woning rust als goed verhuurder de taak om het rustig woongenot van haar huurders en omwonenden te waarborgen. In dat opzicht is het haar taak om op te treden tegen huurders die aan andere huurders en omwonenden overlast veroorzaken. In deze zaak moet echter ook rekening worden gehouden met de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde 1] . Uit de overlastmeldingen blijkt dat het overlastgevende gedrag van [gedaagde 1] (meestal) voortkomt uit overmatig alcoholgebruik. Door de bewindvoerder is toegelicht dat [gedaagde 1] in behandeling is (geweest) voor zijn verslaving(en), maar dat hij als gevolg van een verbroken relatie een terugval heeft gehad en tijdelijk weer meer is gaan drinken. [gedaagde 1] ziet inmiddels zelf in dat het zo niet verder kan en hij wil zijn gedrag verbeteren. Hij krijgt daarbij ook hulp. In het kader van de continuering van de psychische en financiële hulptrajecten die zijn ingezet, is het belangrijk dat [gedaagde 1] zijn woning behoudt. Het verlies van de woning zou stopzetting van de hulpverleningstrajecten kunnen betekenen. Tijdens de mondelinge behandeling is door De Goede Woning aangegeven dat ook zij een verbetering in het gedrag van [gedaagde 1] bespeurt. De Goede Woning staat daarom open voor een laatste kans in de vorm van het opleggen van gedragsaanwijzingen waaraan [gedaagde 1] zich strikt zal moeten houden.
4.7.
Gelet op het voorgaande wordt een onvoorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst op dit moment niet gerechtvaardigd geacht. In plaats daarvan wordt aan [gedaagde 1] nog een
laatste kansgeboden om ontbinding en ontruiming te voorkomen. Om de belangen van De Goede Woning te waarborgen, zullen aan deze laatste kans strenge voorwaarden worden verbonden in de vorm van het opleggen van een gedragsaanwijzing. Aangezien partijen het over de inhoud van de gedragsaanwijzing eens zijn, zal deze worden toegewezen zoals door De Goede Woning gevorderd. Omdat [gedaagde 1] onder bewind staat, is de bewindvoerder de formele procespartij aan wie de gedragsaanwijzing zal worden opgelegd. [gedaagde 1] is echter degene die zich aan de gedragsaanwijzing zal moeten houden. Als hij dat niet doet, levert dit een zodanig ernstige tekortkoming op dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen dan ook voorwaardelijk worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing vermeld. Daarbij wordt, anders dan gevorderd, een termijn van één jaar aangehouden. Dat betekent niet dat [gedaagde 1] na dat jaar wel overlast mag veroorzaken, want dat blijft in strijd met de huurovereenkomst en de regels van De Goede Woning. Het betekent alleen dat De Goede Woning na dat jaar een nieuwe rechterlijke beslissing zal moeten vragen als [gedaagde 1] zich niet als een goed huurder gedraagt en De Goede Woning de woning wil ontruimen.
laatste kansgeboden om ontbinding en ontruiming te voorkomen. Om de belangen van De Goede Woning te waarborgen, zullen aan deze laatste kans strenge voorwaarden worden verbonden in de vorm van het opleggen van een gedragsaanwijzing. Aangezien partijen het over de inhoud van de gedragsaanwijzing eens zijn, zal deze worden toegewezen zoals door De Goede Woning gevorderd. Omdat [gedaagde 1] onder bewind staat, is de bewindvoerder de formele procespartij aan wie de gedragsaanwijzing zal worden opgelegd. [gedaagde 1] is echter degene die zich aan de gedragsaanwijzing zal moeten houden. Als hij dat niet doet, levert dit een zodanig ernstige tekortkoming op dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen dan ook voorwaardelijk worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing vermeld. Daarbij wordt, anders dan gevorderd, een termijn van één jaar aangehouden. Dat betekent niet dat [gedaagde 1] na dat jaar wel overlast mag veroorzaken, want dat blijft in strijd met de huurovereenkomst en de regels van De Goede Woning. Het betekent alleen dat De Goede Woning na dat jaar een nieuwe rechterlijke beslissing zal moeten vragen als [gedaagde 1] zich niet als een goed huurder gedraagt en De Goede Woning de woning wil ontruimen.
4.8.
De bewindvoerder is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Goede Woning worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
120,21
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
630,21
4.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart De Goede Woning Mijn niet-ontvankelijk in haar vorderingen tegen [gedaagde 1] ,
5.2.
legt aan de bewindvoerder een gedragsaanwijzing op, inhoudende dat [gedaagde 1] zich als een goed huurder dient te gedragen, in het bijzonder dat:
a. [gedaagde 1] zijn hond niet meer onaangelijnd in de gemeenschappelijke ruimten van het wooncomplex laat rondlopen;
b. het [gedaagde 1] verboden is om:
- geluidsoverlast te veroorzaken,
- zijn hond uit te laten in de gezamenlijke tuin van het wooncomplex,
- ( ogenschijnlijk) dronken door het Atrium van het wooncomplex te lopen en/of alcoholische dranken mee te nemen en/of te nuttigen in de gemeenschappelijke ruimten van het wooncomplex,
- al dan niet alcoholische vloeistoffen of afval te morsen in de te gemeenschappelijke ruimten, waaronder, maar niet uitsluitend, de lift en het Atrium van het wooncomplex,
- te roken in de gemeenschappelijke ruimten, waaronder, maar niet uitsluitend, de lift en het Atrium van het wooncomplex,
- omwonenden uit te schelen en te bedreigen,
en, voor het geval de bewindvoerder zich in de periode van één jaar na de dag waarop de deurwaarder dit vonnis aan hem betekent, niet houdt aan één of meer onderdelen van de gedragsaanwijzing die onder 5.1. is opgelegd, wat moet blijken uit ofwel een exploot van een deurwaarder ofwel uit één of meerdere ander(e) bewijsstuk(ken):
5.3.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] ,
5.4.
veroordeelt de bewindvoerder om de woning, met alle zich daarin bevindende personen en zaken die geen eigendom van De Goede Woning zijn, binnen drie weken na de ontbinding zoals bedoeld onder 5.2. van dit vonnis te ontruimen, te verlaten en ontruimd te laten en schoon, zonder schade en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking van De Goede Woning te stellen,
en verder:
5.5.
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 630,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.7.
verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J.P. Lambooij en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2025.
(mk)