Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11573845 \ VV EXPL 25-32
Vonnis in kort geding van 9 mei 2025
in de zaak van
1.EDE WONINGEN C.V.,
2.
STICHTING EDE PROPERTY,
STICHTING EDE PROPERTY,
beide gevestigd te Ede,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: Ede Woningen c.s.,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
tegen
[gedaagde],
wonende te Ede,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Bij dagvaarding van 7 maart 2025 heeft Ede Woningen c.s. de ontruiming van de woning aan [adres] gevorderd.
1.2.
Op 25 maart 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.3.
Op verzoek van Ede Woningen c.s. is de zaak aangehouden tot 23 april 2025 teneinde onderling een regeling te treffen. Bij brief van 22 april 2025 heeft Ede Woningen c.s. de kantonrechter verzocht om alsnog over te gaan tot het wijzen van vonnis.
1.4.
Ede Woningen c.s. heeft bij diezelfde brief van 22 april 2025 een nieuwe productie overgelegd. Die productie wordt buiten beschouwing gelaten aangezien Ede Woningen c.s. niet in de gelegenheid is gesteld om na de mondelinge behandeling nieuwe producties in het geding te brengen en [gedaagde] ook niet meer de gelegenheid heeft om hierop te reageren.
1.5.
Vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.De feiten
2.1.
Tussen de voorganger van Ede Woningen c.s. en [gedaagde] heeft een huurovereenkomst voor bepaalde tijd bestaan ten aanzien van de woonruimte aan de Posthoornstraat 44 [adres] .
2.2.
Na ommekomst van die huurovereenkomst heeft Ede Woningen c.s. in hetzelfde complex aan [gedaagde] – op verzoek van de gemeente Ede – een andere woning verhuurd, namelijk de woning aan [adres] .
2.3.
In de huurovereenkomst staat dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de periode 2 augustus 2024 tot en met 31 december 2024.
2.4.
Op 9 oktober 2024 is namens Ede Woningen c.s. een brief aan [gedaagde] gestuurd:
U huurt een woning aan [adres] . U bent een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd die conform artikel 3 van de door u getekende huurovereenkomst van de huurovereenkomst afloopt per 31-12-2024. Aangezien de huurovereenkomst binnenkort afloopt informeren wij u over de vervolgstappen.
Wij houden u aan de einddatum van de huurovereenkomst. Dit betekent dat u de woning per 31-12-2024 weer aan ons op moet leveren. Na deze datum kunt u geen gebruik meer maken van de het gehuurde. Wij zullen u benaderen om een afspraak te maken voor de vooroplevering van het gehuurde zodat het duidelijk is hoe u de woning op dient te leveren. Wij verzoeken u vriendelijk hieraan uw medewerking te verlenen.
2.5.
In december 2024 heeft Ede Woningen c.s. [gedaagde] een andere woonruimte aangeboden. [gedaagde] heeft die woning niet geaccepteerd.
2.6.
De eindoplevering was gepland op 3 januari 2025, maar is niet doorgegaan.
2.7.
Bij brief van 24 februari 2025 heeft de gemachtigde van Ede Woningen c.s. [gedaagde] gesommeerd om het gehuurde alsnog ontruimd op te leveren.
3.Het geschil
3.1.
Ede Woningen c.s. vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde aan [adres] .
3.2.
Ede Woningen c.s. legt aan haar vordering ten grondslag dat zij met [gedaagde] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op grond van artikel 7:271 lid 1 BW is aangegaan. Bij brief van 9 oktober 2024 heeft Ede Woningen c.s. [gedaagde] geïnformeerd over de einddatum van de huurovereenkomst en ondanks een ingeplande oplevering op 3 januari 2025 heeft [gedaagde] het gehuurde niet ontruimd en opgeleverd. Hij verblijft op dit moment dus zonder recht of titel in het gehuurde en dient daarom veroordeeld te worden tot ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij is het niet eens met de gevorderde ontruiming, omdat hij geen alternatieve huisvesting heeft. Hij is wel op zoek naar een andere woning, maar die heeft hij nog niet kunnen vinden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
Het spoedeisende belang vloeit voort uit de aard van de vordering.
4.3.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling het volgende voorop. Op 1 juli 2024 is de zogenoemde Wet vaste huurcontracten (volledig: ‘wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek in verband met het afschaffen van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimten’) in werking getreden. Daarmee is artikel 7:271 BW gewijzigd. Uitgangspunt van het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW is dat een huurovereenkomst die ná 1 juli 2024 is gesloten voor een bepaalde tijd, niet tussentijds kan worden opgezegd door partijen en dat huurder aan het einde van die bepaalde tijd huurbescherming heeft. Het einde van de bepaalde tijd doet de huurovereenkomst niet eindigen en verhuurder kan de huurovereenkomst op grond van artikel 7:271 BW alleen opzeggen op één van de in de wet genoemde opzeggingsgronden.
4.4.
In het tweede lid van artikel 7:271 BW is bepaald dat lid 1 niet van toepassing is op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar of korter aangegane huur in geval van een woonruimte die wordt verhuurd aan personen die deel uitmaken van bij algemene maatregel van bestuur genoemde categorieën van personen, zijnde het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (hierna: het Besluit). Eén van die categorieën van personen zijn personen in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte (zie artikel 1 lid c van het Besluit).
4.5.
Ede Woningen c.s. heeft in de aanloop naar deze procedure en ook in haar dagvaarding geen blijk gegeven van de omstandigheid dat sprake is van een huurovereenkomst die is gesloten ná 1 juli 2024 waarop een ander huurregime van toepassing is. Ook in de huurovereenkomst zelf is door Ede Woningen c.s. niet geanticipeerd op het door de wetgever gewijzigde huurregime. Pas tijdens de mondelinge behandeling en nadat de kantonrechter dit aan de orde heeft gesteld, heeft Ede Woningen c.s. een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 1 lid c van het Besluit. Zij stelt dat [gedaagde] valt onder een sociaal kwetsbare doelgroep en ten tijde van het aangaan van de tijdelijke huurovereenkomst niet op een andere wijze kon worden gehuisvest. Aldus kon een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden gesloten.
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat in dit kort geding niet aannemelijk is geworden dat sprake was van een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte. Ede Woningen c.s. heeft dit niet nader onderbouwd en dit volgt ook niet uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. De enkele omstandigheid dat de gemeente Ede Ede Woningen c.s. heeft verzocht om [gedaagde] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te bieden zodat hij meer tijd zou hebben om andere woonruimte te vinden is hiervoor onvoldoende. Daar blijkt immers niet uit dat [gedaagde] geen andere mogelijkheden voor huisvesting had en dat sprake was van een sociale noodsituatie.
4.7.
Het voorgaande betekent dat, binnen het bestek van dit kort geding, niet aannemelijk is geworden dat het Ede Woningen c.s. was toegestaan om ná 1 juli 2024 met [gedaagde] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten. Dit betekent dan ook dat de huurovereenkomst niet door tijdsverloop én na aanzegging door de verhuurder is geëindigd. De huurovereenkomst tussen partijen loopt aldus nog door. Daarmee staat vast dat [gedaagde] niet zonder recht of titel in de huurwoning verblijft. Er is geen grondslag om de ontruiming toe te wijzen en het gevorderde wordt dan ook afgewezen.
4.8.
Ede Woningen c.s. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- reis- en verletkosten
€
50,00
Totaal
€
50,00.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Ede Woningen c.s. af;
5.2.
veroordeelt Ede Woningen c.s. in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Ede Woningen c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2025.
32268 \ 51588