Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 11655751 \ VV EXPL 25-26 \ 40140 \ 560
uitspraak van 10 juni 2025
vonnis in kort geding
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Ugurlu & Zn BV
Ugurlu & Zn BV
gevestigd te Nijmegen
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde mr. E. Aartsen (Aartsen & Somers Advocaten)
tegen
[gedaagde in conv]h.o.d.n.
[bedrijf 1]
[bedrijf 1]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
procederend in persoon
Partijen worden hierna Ugurlu en [gedaagde in conv] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 mei 2025 met producties 1 t/m 13;
- de conclusie van antwoord met bijlagen 1 t/m 9;
- de aanvullende producties 14a, 14 b en 15 van Ugurlu;
- het aanvullende antwoord met bijlage van [gedaagde in conv] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 mei 2025. Ugurlu is
verschenen en werd bijgestaan door mr. E. Aartsen de heer [naam 1] . [gedaagde in conv] is
verschenen en werd vergezeld door de heer [naam 2] .
1.3.
Hierna is de datum voor het vonnis bepaald op 10 juni 2025.
2.De feiten
2.1.
Ugurlu verhuurt sinds 25 juni 2024 aan [gedaagde in conv] de bedrijfsruimte aan [adres 1] tegen een maandelijks bij vooruitbetaling te betalen huurprijs van € 1.750. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen van toepassing.
2.2.
[gedaagde in conv] is in juli 2024 gestart met verbouwingswerkzaamheden in en aan het gehuurde. In die periode heeft [gedaagde in conv] eveneens een exploitatievergunning aangevraagd bij de gemeente Nijmegen in verband met het exploiteren van een viswinkel in het gehuurde.
2.3.
Bij e-mail van 10 juli 2025 heeft [gedaagde in conv] Ugurlu meegedeeld dat voor het verkrijgen van een exploitatievergunning van de gemeente Nijmegen, (onder meer) een aparte opgang voor de bovenwoning, die door Ugurlu aan derden wordt verhuurd, dient te worden gerealiseerd.
2.4.
Op 22 augustus 2025 heeft Ugurlu [gedaagde in conv] meegedeeld dat de architect bezig is met het realiseren van een opgang. Daarbij is [gedaagde in conv] geattendeerd op betaling van de huurpenningen voor de maanden juli en augustus. [gedaagde in conv] heeft daar dezelfde dag op gereageerd:
‘(..)
Excuses maar ik heb de BTW over het hoofd gezien ik zal de BTW begin volgende week overmaken.
Op dit moment heb ik de maand augustus nog niet betaald omdat wij de planning hadden in augustus op te gaan maar omdat de gemeente heeft aangegeven dat de bovenwoning via een eigen deur bereikbaar moest zijn of dat er anders geen bovenwoning mag zijn welke wordt verhuurd kunnen wij niet opengaan met de viszaak (en hebben wij de verbouwingswerkzaamheden en plaatsen van inventaris etc op “hold” gezet). (..)’
2.5.
Op 18 december 2024 heeft Ugurlu van de gemeente Nijmegen een omgevingsvergunning verleend gekregen voor het verbouwen van het pand tot een restaurant en een bovenwoning. Ugurlu heeft hierna een in- en opgang voor de bovenwoning gerealiseerd, waarvoor enkele vierkante meters van de bedrijfsruimte zijn gebruikt.
De in-/opgang was begin februari 2025 gereed. Vervolgens heeft de gemeente Nijmegen een exploitatievergunning aan [gedaagde in conv] verstrekt.
2.6.
Bij e-mail van 14 februari 2025 heeft [gedaagde in conv] een opsomming van zaken gegeven die (in zijn visie) de verbouwing en inrichting van het visrestaurant verhinderen. Daarin staat voor zover thans van belang:
‘(..)
Doordat er aanpassingen nodig zijn aan het pand zowel bouwkundig als vergunning technisch kunnen wij nog steeds niet verder met de verbouwing en inrichting van het visrestaurant.
Wij lopen hierdoor ernstige schade op door misgelopen inkomsten.
Aanpassingen welke nog niet zijn uitgevoerd:
1. lichtstraat in het pand moet worden verwijderd, eis van de gemeente Nijmegen, in verband met brandgevaar. Doordat er boven het pand een aparte woning bevind moeten de ramen verwijderd worden en vervangen dooreen veilige brandbestendige en veilige constructie.
Dit wil zeggen wanneer de bewoners over het dak lopen niet er doorheen zakken.
2. het plat dak bij de woning moet functioneren als vluchtroute, is er een brandtrap etc. aanwezig?
3. de kozijnen in het gehuurde pand zouden worden vervangen en/of worden gerepareerd.
4. de voordeur zou worden vervangen.
5. gaten in de gevel zouden worden dicht gemetseld.
6. nadat bovenstaande werkzaamheden (punt 3,4 en 5) zijn verricht zouden de kozijnen en buitengevels worden geschilderd.
Aanpassingen aan de binnenzijde:
1. gas, water en elektra zou worden gescheiden in bovenverdieping en beneden verdieping met eigen meters zodat elke partij haar eigen contracten en rekeningen ontvangt.
2. op dit moment betaald [bedrijf 1] de kosten voor gas, water en elektra, de afspraak voor een maandelijkse betaling van € 250,00 hiervoor door de huurder van de bovenwoning heeft tot op heden nog nooit plaatsgevonden.
3. er zijn (dragende muren) verwijderd in het pand, zonder dat hiervoor een vergunningsaanvraag is geweest etc. Is de dragende constructie nog in orde/ veilig?
4. in het pand zit zichtbaar asbest, deze dient de eigenaar van het pand te verwijderen, anders mag het niet verhuurd worden/ in gebruik worden genomen als horecapand.
Gehuurd oppervlakte in het huurcontract:
1. de oppervlakte van het terras aan de voorzijde is kleiner geworden dan bij aanvang van het huurcontract, een gedeelte is afgezet t.b.v. entree voor de bovenwoning.
2. de oppervlakte van het bedrijfspand is kleiner geworden dan bij aanvang van het huurcontract, omdat er een gedeelte entree voor de bovenwoning is geworden.
Verleende vergunning
Op 18 december 2024 heeft u een omgevingsvergunning ontvangen van de Gemeente Nijmegen dat het pand mag worden gesplitst in 2 objecten (..).
U was er dus van op de hoogte dat hetgeen u aan [bedrijf 1] heeft verhuurd op het tijdstip van ondertekening niet in gebruik genomen kon worden door de huurder, echter heeft u dit niet aan de huurder medegedeeld. De huurder is hier van op de hoogte gesteld tijdens de aanvraag van de Horecavergunning bij de Gemeente Nijmegen.
In de 1e week van februari is de voordeur van de bovenwoning aangebracht, zodat het panden zijn gescheiden, wat inhoud dat er vanaf deze datum, mits de overige punten in orde zouden zijn geweest, exploitatie van de beneden verdieping mogelijk zou zijn geweest.
Afwerking beneden verdieping
U heeft aangegeven dat de kozijnen voor de beneden verdieping zijn besteld en dat deze over 8 weken worden geleverd. Kunt u ook aangeven wanneer deze worden geplaatst. Zodat wij de binnen muren kunnen afwerken etc. Zolang de nieuwe kozijnen er niet in zitten kunnen wij niet beginnen met de inrichting en afwerking van het horecapand.
Omzetverlies
Doordat de vergunning voor het gehuurde pand niet in orde was en er nog een aantal punten bouwkundig en brandveilig niet in orde zijn is het nog steeds niet mogelijk de zaak te exploiteren de omzet welke wij tot op heden zijn misgelopen bedraagt ca. € 150.000,00 (op 1 februari 2025).
(..)’
2.7.
Bij brief van 17 februari 2025 heeft Ugurlu daarop gereageerd, met onder meer:
‘(..)
Vanaf augustus 2024 bent u in gebreke met de betaling van de huurpenningen. De huurachterstand bedraagt inmiddels € 14.822,50.
(..)
Tot grote ergernis van cliënte tracht u in uw brief de schuld van uw wanbetaling in de schoenen van cliënte te schuiven.
(..)
De suggestie in uw brief dat er aanpassingen aan het pand nodig zouden zijn om tot de uitoefening van een restaurantbedrijf te komen, wordt door cliënte betwist, nu er jarenlang een restaurantbedrijf is uitgeoefend in het pand.
(..)
Op grond van het huurcontract bent u zelf verantwoordelijk voor de aanvraag van de vergunning en het verlenen ervan. Cliënte staat daar buiten.
(..)
Cliënte stelt u voor de keuze:
ofwel u betaalt € 25.845.72 uiterlijk 21 februari as. (..)
ofwel u vertrekt.
(..)’
2.8.
Nadat de dagvaarding op 7 mei 2025 aan [gedaagde in conv] is betekend, zijn partijen ter plaatse in overleg getreden. Na dat overleg heeft de gemachtigde van Ugurlu in de brief van 21 mei 2025 aan [gedaagde in conv] teruggekoppeld:
‘(..)
Praktische zaken in verband met voortzetting verbouwing
Cliënte zal de beide raamkozijnen (zowel links als rechts van de voordeur) laten herstellen. Dit kan overigens worden uitgevoerd zonder dat de afwerking binnen daaronder lijdt.
(..)
Staken verbouwing
(..)
Pas onlangs, nu een kort geding zitting nadert, zet u de werkzaamheden voort en nodigt u cliënte uit om deze stappen te bespreken. Dit had direct na het verlenen van de vergunning kunnen gebeuren, dan had het werk af kunnen zijn.
(..)
Omdat de vergunning in februari 2025 is verleend, is sprake van een vertraging van vier maanden. Hoewel cliënte zich op het standpunt stelt dat zulks conform overeenkomst voor uw risico komt, is cliënte bereid naar huurvordering te verminderen met deze vier maanden.
(..)
Als u per ommegaande een totaalbedrag van € 13.801,- betaalt, dan wordt de kort geding dagvaarding ingetrokken. (..)
Overige opmerkingen omtrent pand, aparte meter, aangepast huurcontract
Desalniettemin ziet cliënte ook wel in dat er verbeteringen aan het pand mogelijk zijn.
Een paar glazen dakplaten op het dak kunnen preventief worden vervangen, omdat zij scheurtjes vertonen. Zij lekken niet! Ook kunnen zij zekerheidshalve beter bevestigd worden.
Cliënte is verder bereid naar het sluitsysteem van de schuifdeuren aan de achterzijde te kijken, hoewel dit natuurlijk bij aanvang huurovereenkomst al zo is geaccepteerd.
Ook zal cliënte in overleg met u er voor zorgdragen dat het energieverbruik van de huurder van de bovenwoning apart kan worden gemeten.
(..)
Cliënte zal aan Liander doorgeven dat de 3 fasen stroom geleverd wordt op het nieuwe nummer 168 a. Het oude nummer 168 klopt niet meer!
Tenslotte zal de huurovereenkomst worden aangepast in verband met de gewijzigde nummering en de splitsing van de bovenwoning en de bedrijfsruimte.
Cliënten vertrouwen er op dat op deze wijze de huurovereenkomst naar tevredenheid van beide partijen kan worden voortgezet. (..)’
2.9.
[gedaagde in conv] heeft de huurachterstand niet betaald.
3.De vorderingen en het verweer
In conventie
3.1.
Ugurlu vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontruiming van het gehuurde en [gedaagde in conv] te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van € 14.000 aan achterstallige huur over de maanden augustus 2024 tot en met maart 2025, € 915 aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [gedaagde in conv] in de proceskosten, waaronder de nakosten.
3.2.
Ugurlu heeft in de inleidende dagvaarding tevens ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Deze vordering heeft Ugurlu tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken.
3.3.
Ugurlu legt het volgende aan zijn (resterende) vorderingen ten grondslag. [gedaagde in conv] schiet tekort in de nakoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst doordat hij sinds augustus 2024 geen huurpenningen betaalt en niet zijn bedrijf (viszaak) exploiteert zoals contractueel overeengekomen. Dit is in strijd met de artikelen 4.6 van de huurovereenkomst en 6.1 van de algemene bepalingen. Daarnaast heeft [gedaagde in conv] de verbouwing gestaakt, ondanks dat Ugurlu de (voor de verstrekking van de exploitatievergunning) vereiste opgang voor de bovenwoning heeft gerealiseerd. [gedaagde in conv] schiet zodanig tekort in zijn verplichtingen jegens Ugurlu dat het de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure en de thans gevorderde ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.4.
[gedaagde in conv] heeft de huurbetalingen opgeschort en stelt dat sprake is van wanprestratie door Ugurlu, waardoor hij het pand feitelijk niet in gebruik heeft kunnen nemen.
In reconventie
3.5.
[gedaagde in conv] vordert een schadevergoeding van € 272.500 te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van Ugurlu in de proceskosten.
3.6.
[gedaagde in conv] onderbouwt dat als volgt. Ugurlu heeft in strijd met artikel 7:204 BW een pand opgeleverd dat niet geschikt is voor het overeengekomen gebruik. Ugurlu heeft vóór het sluiten van de huurovereenkomst toegezegd de nodige reparaties (zoals het plafond, de lichtstraat, de kozijnen aan de voor- en zijkant, splitsing water, gas en elektriciteit aansluiting) te zullen uitvoeren, maar hij heeft dit tot op heden nagelaten. Daarnaast heeft Ugurlu door het realiseren van de opgang voor de bovenwoning de oppervlakte van het gehuurde aangetast (verkleind), bij die werkzaamheden een muurschildering vernield en zijn sindsdien gereedschappen van [gedaagde in conv] (boormachine, betonzaag en cirkelzaag) verduisterd. Daarbij heeft Ugurlu nagelaten een voorschot van € 250 (door) te betalen voor het verbruik van gas en elektra van de bovenburen, waardoor een achterstand van € 2.500 is ontstaan. Voorts lijdt [gedaagde in conv] schade doordat Ugurlu tot op heden heeft nagelaten de leidingen voor gas, water en elektra te splitsen en het huurcontract aan te passen naar het nieuwe huisnummer 168A, waarvoor Ugurlu aansprakelijk is.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling van het geschil
In conventie
4.1.
Het spoedeisend belang bij de vordering is niet betwist. Het gaat in deze zaak om de vraag of Ugurlu recht en belang heeft bij zijn vordering, die ertoe strekt dat [gedaagde in conv] het bedrijfspand op korte termijn ontruimt.
4.2.
Dit is een kort geding procedure, waarin een beslissing wordt genomen op basis van de uit de stukken en op de zitting verkregen informatie van partijen. Anders dan in een bodemprocedure worden in deze procedure in beginsel geen getuigen gehoord en wordt niet aan partijen opgedragen om meer bewijs te leveren van een standpunt. Voor toewijzing in dit kort geding is daarom alleen plaats wanneer er voldoende zekerheid is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen Ugurlu en [gedaagde in conv] moet worden ontbonden en de ontruiming zal worden toegewezen.
4.3.
De kantonrechter constateert dat van een dergelijke zekerheid (nog) geen sprake is en overweegt daartoe het volgende. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde in conv] zijn exploitatievergunning pas verleend heeft gekregen, nadat Ugurlu de door de gemeente Nijmegen vereiste opgang voor de bovenwoning heeft gerealiseerd. [gedaagde in conv] heeft aangevoerd dat hij in verband met die werkzaamheden en de beroepstermijn van de omgevingsvergunning zijn verbouwingswerkzaamheden on hold heeft gezet ter voorkoming van het risico dat hij achteraf zaken weer zou moeten afbreken. In dat kader heeft [gedaagde in conv] zich ook op opschorting van zijn betalingsverplichtingen beroepen, zoals hij ook heeft aangezegd in zijn e-mail van 22 augustus 2024 (bijlage 2 bij antwoord). Gelet op de samenhang tussen het realiseren van de opgang en het verkrijgen van de exploitatievergunning, acht de kantonrechter het voorstelbaar dat [gedaagde in conv] zijn verbouwingswerkzaamheden in die periode heeft stilgelegd en in afwachting van die werkzaamheden zijn huurbetaling heeft opgeschort. Ugurlu heeft over die periode ook een huurkorting aangeboden aan [gedaagde in conv] .
4.4.
De huurachterstand beslaat echter ook de periode nadat de opgang is gerealiseerd en [gedaagde in conv] zijn exploitatievergunning verleend heeft gekregen. Hoewel de hoogte van de huurachterstand in beginsel voldoende is voor toewijzing van de gevorderde ontruiming, heeft [gedaagde in conv] een gemotiveerd beroep op opschorting gedaan in verband met gebreken aan het gehuurde dan wel een toezegging van Ugurlu dat hij bepaalde zaken zou herstellen en dit tot op heden heeft nagelaten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de klusjesman van [gedaagde in conv] ( [naam 2] ) opgemerkt dat hij vóór het sluiten van de huurovereenkomst met Ugurlu het pand heeft doorlopen, dat zij gesproken hebben over de gebreken aan het gehuurde en dat Ugurlu heeft toegezegd die zaken te zullen herstellen. Uit de e-mails van februari 2025 (bijlagen 6 en 7 bij conclusie van antwoord) maakt de kantonrechter op dat [gedaagde in conv] refereert naar een eerdere toezegging van Ugurlu (in ieder geval ten aanzien van de kozijnen) en geeft hij aan dat hij niet verder kan met zijn verbouwing en inrichting van het visrestaurant totdat bepaalde zaken zijn hersteld. Uit de brief van 21 mei 2025 (productie 15 van Ugurlu) blijkt dat partijen tijdens het bezoek van afgelopen maand opnieuw over (een deel van) deze zaken hebben gesproken. Hoewel Ugurlu in laatstgenoemde brief aangeeft dat hij zich niet verantwoordelijk acht voor herstel van bepaalde zaken, blijkt uit voornoemde correspondentie wel dat Ugurlu enige toezeggingen aan [gedaagde in conv] heeft gedaan. Op dit moment is echter onvoldoende duidelijk waar die toezeggingen expliciet op zien. Het voorgaande brengt in ieder geval met zich mee dat op dit moment niet met zekerheid is vast te stellen dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen Ugurlu en [gedaagde in conv] zal worden ontbonden, nu [gedaagde in conv] mogelijk terecht (een deel van) de huurbetalingen heeft opgeschort. De kantonrechter kan niet uitsluiten dat de hele gang van zaken in de bodemprocedure uiteindelijk leidt tot een oordeel dat inhoudt dat een deel van de huur niet betaald hoeft te worden. Of dat zo is, en welk deel dat eventueel zal zijn, valt nu niet te voorzien. Dus naast de opschorting kan het zo zijn dat de uiteindelijk vastgestelde huurachterstand lager is dan thans begroot. Ook dit kan gevolgen hebben voor de toewijzing van een vordering tot ontbinding en ontruiming. De vordering van Ugurlu tot ontruiming van het gehuurde wordt daarom afgewezen.
4.5.
Ten aanzien van de gevorderde huurtermijnen geldt het volgende. Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van een geldvordering in kort geding terughoudendheid geboden. Ugurlu heeft niet toegelicht waarom in dit kader met spoed een ordemaatregel moet worden getroffen en waarom de uitkomst van een bodemprocedure niet zou kunnen worden afgewacht. Aangezien in deze procedure geen ruimte is voor een verder onderzoek naar de feiten en omstandigheden en [gedaagde in conv] de vordering van Ugurlu gemotiveerd heeft betwist, kan, mede gelet op een eventueel restitutierisico, bij deze stand van zaken niet met voldoende zekerheid vastgesteld worden dat in de bodemprocedure de huurvordering van Ugurlu (geheel) zal worden toegewezen. Deze vordering wordt daarom eveneens afgewezen.
4.6.
De meegevorderde buitengerechtelijke kosten en rente worden ook afgewezen nu die met de gevorderde huurtermijnen samenhangen.
In reconventie
4.7.
Naast dat [gedaagde in conv] geen spoedeisend belang voor zijn vorderingen heeft gesteld, geldt op dit punt ook hetgeen onder r.o. 4.5. is overwogen. Daarbij komt dat de grondslag en begroting daarvan zich niet leent voor beoordeling in kort geding. De vordering van [gedaagde in conv] wordt daarom ook afgewezen.
Proceskosten
4.8.
Omdat Ugurlu in conventie en [gedaagde in conv] in reconventie in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten in beide procedures gecompenseerd in die zin dat iedere partij belast blijft met de eigen kosten.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
in conventie en in reconventie
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2025.