Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/439177 / HA ZA 24-391
Vonnis van 2 juli 2025
in de zaak van
1.[eis in conv., verw in rec. 1] ,
te [plaats] , gemeente [plaats] ,
2.
[eis in conv., verw rec. 2],
2.
[eis in conv., verw rec. 2],
te [plaats] , gemeente [plaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers in conv. verweerders in rec.] ,
advocaat: mr. P. Habermehl,
tegen
[gedaagde in conv., eis in rec.],
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conv., eis in rec.] ,
advocaat: mr. M.J. Noteboom.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 december 2024
- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 april 2025.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat de rechtbank op 2 juli 2025 vonnis wijst.
2.De zaak in het kort
2.1.
In de loop van een eerdere procedure bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst hebben zij een schuld van [eisers in conv. verweerders in rec.] aan [gedaagde in conv., eis in rec.] per 1 juni 2019 omgezet naar een hypothecaire geldlening met een looptijd van 20 jaar. De schuld werd vastgesteld op € 510.000,00 en partijen spraken af dat de schuld mogelijk zou worden aangepast na het arrest van het gerechtshof. De rente was 3% gedurende de eerste vijf jaar en zou na die vijf jaar worden aangepast. Partijen verschillen vooral van mening over de wijze van berekening en de omvang van de hoofdsom, en over de hoogte en het ingangsmoment van de nieuwe rente. Zij hebben over en weer een groot aantal vorderingen ingesteld, onder meer daarover.
2.2.
De rechtbank zal de hoofdsom vaststellen op € 405.757,33 en de nieuwe rente met ingang van 1 juni 2024 op 3,7%. Verder moet [gedaagde in conv., eis in rec.] € 3.636,60 aan rente terugbetalen aan [eisers in conv. verweerders in rec.] en moet zij de gemaakte deskundigenkosten van € 2.607,25 vergoeden. Alle andere vorderingen – zowel van [eisers in conv. verweerders in rec.] als van [gedaagde in conv., eis in rec.] – worden afgewezen. De rechtbank legt hierna uit waarom zij tot deze beslissingen komt.
3.De beoordeling (in conventie en reconventie)
3.1.
Gezien de samenhang tussen de vorderingen van [eisers in conv. verweerders in rec.] (in conventie) en [gedaagde in conv., eis in rec.] (in reconventie) zal de rechtbank deze hierna gezamenlijk behandelen.
De hoofdsom wordt vastgesteld op € 405.757,33
3.2.
Het eerste punt waarover partijen discussiëren, is de omvang van de hoofdsom. Om hierover een oordeel te kunnen geven, moet de rechtbank de vaststellingsovereenkomst uitleggen. Hierbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van die overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Wat staat er in de overeenkomst?
3.3.
Relevant is in de eerste plaats dat in de considerans van de vaststellingsovereenkomst een schuld 1 en een schuld 2 worden genoemd. Schuld 1 bestaat uit € 350.000,00 (door [eisers in conv. verweerders in rec.] terug te betalen koopsom na de vernietiging van een koopovereenkomst) minus € 75.000,00 (door [gedaagde in conv., eis in rec.] te betalen schadevergoeding). Schuld 2 bestaat uit meerdere bedragen die [eisers in conv. verweerders in rec.] verschuldigd was aan [gedaagde in conv., eis in rec.] op grond van een vonnis van deze rechtbank van 30 maart 2016. [1]
3.4.
In de vaststellingsovereenkomst staat het volgende over de hoofdsom:
“
1. Omzetting schuld in hypothecaire lening
1. Omzetting schuld in hypothecaire lening
1.1
De totale schuld van [eisers in conv. verweerders in rec.] aan [gedaagde in conv., eis in rec.] (bestaande uit schuld 1 en 2) wordt door partijen vastgesteld op € 510.000,-, en wordt per 1 juni 2019 omgezet in een hypothecaire geldlening van [gedaagde in conv., eis in rec.] aan [eisers in conv. verweerders in rec.] met een looptijd van 20 jaar, die op 31 mei 2039 moet worden afgelost, onder de (opschortende) voorwaarde dat de aktes als bedoeld in artikel 2 zijn gepasseerd en de onroerende zaken weer op naam van [eisers in conv. verweerders in rec.] zijn komen te staan.
(…)
1.3
Na ondertekening van deze overeenkomst zullen partijen arrest vragen in de
procedure 200.195.267, zonder daarvoor verder te concluderen en zonder het nemen van enige nadere akte, waarbij het Gerechtshof zich slechts behoeft uit te spreken over de gegrondheid van het beroep van [eis in conv., verw in rec. 1] , en daarmee de hoogte van verschuldigdheid van [eisers in conv. verweerders in rec.] aan [gedaagde in conv., eis in rec.] . Worden de vonnissen waarvan beroep bekrachtigd, dan is en blijft overeengekomen schuld € 510.000.-. Worden de vonnissen waarvan beroep (deels) vernietigd, en stelt het Gerechtshof tevens een lagere schuld van [eis in conv., verw in rec. 1] aan [gedaagde in conv., eis in rec.] vast, eerst dan zal het overeengekomen bedrag ad € 510.000,- als volgt worden aangepast:
o
Indien door het Gerechtshof de deelschuld, zoals bij vonnis (de beslissing) van de rechtbank Gelderland d.d. 30 maart 2016 onder 3.1 vastgesteld op€ 101.881,26 en rente vanaf de momenten der opeisbaarheid (en verder zoals in dat vonnis vermeld) lager zal vaststellen, dan zal die verlaging zich in de uitvoering tussen partijen beperken tot- en middels- het opnieuw vaststellen van slechts die separate deelschuld, waarna het verschil tussen de deelschuld zoals deze thans bestaat en die door het Gerechtshof zal zijn vastgesteld, op de voornoemde € 510.000,- in mindering zal worden gebracht.
Indien door het Gerechtshof de deelschuld, zoals bij vonnis (de beslissing) van de rechtbank Gelderland d.d. 30 maart 2016 onder 3.1 vastgesteld op€ 101.881,26 en rente vanaf de momenten der opeisbaarheid (en verder zoals in dat vonnis vermeld) lager zal vaststellen, dan zal die verlaging zich in de uitvoering tussen partijen beperken tot- en middels- het opnieuw vaststellen van slechts die separate deelschuld, waarna het verschil tussen de deelschuld zoals deze thans bestaat en die door het Gerechtshof zal zijn vastgesteld, op de voornoemde € 510.000,- in mindering zal worden gebracht.
(…)
1.4
Voornoemde betekent, dat indien bijvoorbeeld één van die schulden door het Gerechtshof lager wordt vastgesteld, niet de gehele door partijen overeengekomen schuld ad Euro 510.000,- zal worden opengebroken, maar de vermindering zich zal beperken tot- en middels- het opnieuw vaststellen van slechts die separate deelschuld, waarna het verschil tussen de deelschuld zoals deze thans bestaat en door het Gerechtshof zal zijn vastgesteld, op de voornoemde Euro 510.000,- in mindering zal worden gebracht.”
3.5.
De overeenkomst bevat een identieke bepaling voor de deelschuld die in het vonnis van deze rechtbank van 30 maart 2016 onder 3.2 is vastgesteld op € 1.306,17 per maand.
Wat heeft het gerechtshof geoordeeld?
3.6.
In het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 31 maart 2020 [2] is deelschuld 3.1 vastgesteld op € 59.633,34. Deze deelschuld is dus (€ 101.881,26 min € 59.633,34 is) € 42.247,92 lager vastgesteld door het hof dan door de rechtbank.
3.7.
Het hof heeft deelschuld 3.2 vastgesteld op € 764,53 per maand. Deze deelschuld is dus (€ 1.306,17 min € 764,53 is) € 541,64 lager vastgesteld door het hof dan door de rechtbank. Bij deze deelschuld gaat het om de periode van 1 november 2014 tot 1 juni 2019 en dus om 55 maanden. Het totale verschil is daarmee (55 maal € 541,64 is) € 29.790,20.
Ook een rentecomponent strekt in mindering op de hoofdsom
3.8.
De vordering van [eisers in conv. verweerders in rec.] en de subsidiaire vordering van [gedaagde in conv., eis in rec.] nemen wat betreft de hoofdsom allebei tot uitgangspunt dat de voornoemde bedragen van € 42.247,92 (wat betreft deelschuld 3.1) en € 29.790,20 (wat betreft deelschuld 3.2) in mindering strekken op de hoofdsom van € 510.000,00. Het verschil tussen beide vorderingen is dat [eisers in conv. verweerders in rec.] in aanvulling hierop een post rente van € 32.204,55 in mindering brengt op die hoofdsom, terwijl [gedaagde in conv., eis in rec.] dat niet doet. De rechtbank zal hierna dan ook eerst beoordelen of deze post inderdaad in mindering mag worden gebracht op de hoofdsom. Hierbij is van belang wat de rechtbank en het hof hebben geoordeeld over de rente.
3.9.
In het vonnis van 30 maart 2016 is [eisers in conv. verweerders in rec.] onder 3.1 veroordeeld tot betaling van € 101.881,26, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde maandtermijnen vanaf hun moment van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening. Onder 3.2 is [eisers in conv. verweerders in rec.] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.306,17 per maand vanaf 1 november 2014 tot aan het moment dat [eisers in conv. verweerders in rec.] de koopsom van
€ 350.000,00 aan [gedaagde in conv., eis in rec.] heeft terugbetaald, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde maandtermijnen vanaf hun moment van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening.
€ 350.000,00 aan [gedaagde in conv., eis in rec.] heeft terugbetaald, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde maandtermijnen vanaf hun moment van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening.
3.10.
Het hof heeft [eisers in conv. verweerders in rec.] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 59.633,34, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde maandtermijnen vanaf hun moment van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening. Het hof heeft [eisers in conv. verweerders in rec.] verder veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 764,53 per maand vanaf 1 november 2014 tot het moment waarop de onroerende zaak weer op naam van [eisers in conv. verweerders in rec.] is gesteld en waarop de hypothecaire lening van [gedaagde in conv., eis in rec.] aan [eisers in conv. verweerders in rec.] ingevolge de vaststellingsovereenkomst is ingegaan, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde maandtermijnen vanaf hun moment van opeisbaarheid.
3.11.
Uit de considerans en artikel 1.1. van de vaststellingsovereenkomst volgt dat de hoofdsom van € 510.000,00 mede bestaat uit de bedragen die de rechtbank in haar vonnis van 30 maart 2016 heeft toegewezen. Uit dit vonnis blijkt dat het ging om bedragen, te vermeerderen met wettelijke rente over de verschuldigde maandtermijnen. Uit de tekst van artikel 1.3 van de overeenkomst volgt duidelijk dat een verlaging van de hoofdsom moet plaatsvinden als het hof de deelschulden, die worden omschreven als een bedrag “en rente”, lager vaststelt. Waar het hof de deelschulden 3.1 en 3.2 lager heeft vastgesteld, was [eisers in conv. verweerders in rec.] na het arrest van het hof dus ook een lager bedrag aan wettelijke rente verschuldigd over de maandtermijnen dan waarvan partijen bij de berekening van de hoofdsom van € 510.000,00 op basis van het vonnis van de rechtbank zijn uitgegaan. Artikel 1.3 van de overeenkomst moet daarom zo worden uitgelegd dat ook het renteverschil in mindering moet worden gebracht op de hoofdsom, zoals [eisers in conv. verweerders in rec.] bepleit. Dit strookt met artikel 1.4 van de overeenkomst, in die zin dat ook op het punt van het bedrag van de wettelijke rente een verschil bestaat tussen de deelschulden die zijn vastgesteld door de rechtbank en het hof. Ook dit verschil is onderdeel van de opnieuw vastgestelde deelschuld die in mindering strekt op de hoofdsom van € 510.000,00. Feiten en omstandigheden die nopen tot een andere uitleg van de vaststellingsovereenkomst heeft [gedaagde in conv., eis in rec.] niet naar voren gebracht.
3.12.
Onder verwijzing naar een eigen berekening en een
assurance rapportvan [bedrijf 1] stelt [eisers in conv. verweerders in rec.] dat het renteverschil een bedrag van € 32.204,55 beloopt. Dit heeft [gedaagde in conv., eis in rec.] niet afzonderlijk betwist, zodat hiervan zal worden uitgegaan.
assurance rapportvan [bedrijf 1] stelt [eisers in conv. verweerders in rec.] dat het renteverschil een bedrag van € 32.204,55 beloopt. Dit heeft [gedaagde in conv., eis in rec.] niet afzonderlijk betwist, zodat hiervan zal worden uitgegaan.
De hoofdsom na het arrest is € 405.757,33
3.13.
Er strekt dus in totaal een bedrag van € 104.242,67 in mindering op de hoofdsom van € 510.000,00. Dit bedrag bestaat uit € 42.247,92 wat betreft deelschuld 1, € 29.790,20 wat betreft deelschuld 2 en € 32.204,55 wat betreft de rente. De hoofdsom van de lening bedraagt daarom per 1 juni 2019 € 405.757,33. Uit de berekening die [eisers in conv. verweerders in rec.] heeft overgelegd, volgt dat hierbij een maandelijkse rente van € 1.014,39 hoort. Dit heeft [gedaagde in conv., eis in rec.] ook niet afzonderlijk betwist. De door [eisers in conv. verweerders in rec.] gevorderde verklaring voor recht dat de hoofdsom € 405.757,33 en de rente € 1.014,39 beloopt, zal dan ook worden toegewezen.
3.14.
Gelet op het voorgaande zullen de door [gedaagde in conv., eis in rec.] primair en subsidiair gevorderde verklaringen voor recht dat de hoofdsom € 469.605,80 respectievelijk € 437.961,88 is, worden afgewezen. Wat betreft de primaire vordering komt hier nog bij dat deze vordering onvoldoende is onderbouwd met een enkele verwijzing naar een berekening van [bedrijf 2] . In deze berekening is namelijk schuld 1 van € 350.000,00 (zie hiervoor in 3.3) als vertrekpunt genomen in plaats van het bedrag van € 510.000,00 waarvan de vaststellingsovereenkomst uitgaat. Vanaf dat vertrekpunt wordt vervolgens gerekend met allerlei bedragen uit de uitspraken van zowel de rechtbank als het hof en een post wettelijke rente over alle deelschulden (ook de deelschulden 3.3 en 3.4, die niet zijn verlaagd door het hof). Hiermee hanteert [bedrijf 2] een andere berekeningssystematiek dan is voorgeschreven in de overeenkomst. De rechtbank kan haar berekening ook daarom niet volgen.
De rente wordt vastgesteld op 3,7%
3.15.
Het volgende geschilpunt ziet op de vaststelling van de rente die [eisers in conv. verweerders in rec.] verschuldigd is. [eisers in conv. verweerders in rec.] vordert dat de rechtbank een nieuwe rente vaststelt over de lening en bepaalt met ingang van welke (na het vonnis gelegen) datum de nieuwe rente van kracht wordt. [gedaagde in conv., eis in rec.] vordert op haar beurt dat de rechtbank voor recht verklaart dat de rente over de lening vanaf 1 juni 2024 tot 1 juni 2029 8% bedraagt.
Wat staat er in de overeenkomst?
3.16.
Over de rente is het volgende bepaald in de vaststellingsovereenkomst:
“4. Rente
4.1
De rente over de lening bedraagt 3% op jaarbasis gedurende de eerste 5 jaar. De maandelijkse door [eisers in conv. verweerders in rec.] te betalen rente bedraagt voorlopig € 1.275,- (bruto). De rente zal iedere maand op de vijftiende dag van de betreffende maand worden voldaan door overmaking van het bedrag (…).
4.2
Na verloop van 5 jaar (per 1 juni 2024) zal de rente worden aangepast aan de dan geldende marktomstandigheden. De rente zal dan telkens weer voor een nader te bepalen periode worden vastgesteld conform de dan geldende condities voor hypothecaire leningen. [gedaagde in conv., eis in rec.] zal daartoe te zijner tijd een voorstel doen.”
Rente voor consumenten- dan wel zakelijke hypotheken?
3.17.
Partijen twisten over de vraag of aansluiting moet worden gezocht bij het rentepercentage voor consumenten- dan wel zakelijke hypotheken. De tekst van artikel 4.2 van de overeenkomst geeft hierover geen uitsluitsel. De verwijzing naar marktomstandigheden en de condities voor hypothecaire leningen kan zowel verwijzen naar de markt voor zakelijke hypotheken als consumentenhypotheken. Op zichzelf voert [gedaagde in conv., eis in rec.] terecht aan dat de overeenkomst is gesloten met [eis in conv., verw in rec. 1] in privé en met de besloten vennootschap [eis in conv., verw rec. 2] Dit laatste betekent echter niet zonder meer dat daarmee sprake is van een zakelijke hypotheek, in de zin dat partijen hebben beoogd uit te gaan van een zakelijk rentepercentage. [eisers in conv. verweerders in rec.] heeft onweersproken gesteld dat de BV geen middelen heeft en dat de rente maandelijks vanaf de privérekening is betaald aan [gedaagde in conv., eis in rec.] .
3.18.
Ter zitting is gesproken over de rente van 3% die vanaf 1 juni 2019 gold op grond van artikel 4.1 van de vaststellingsovereenkomst. [eisers in conv. verweerders in rec.] heeft gesteld dat dit percentage redelijk in lijn was met de toenmalige rente voor particuliere leningen. Er is niet over onderhandeld; de rente is voorgesteld door [gedaagde in conv., eis in rec.] en dat was meteen het eindpunt van de onderhandelingen. [gedaagde in conv., eis in rec.] heeft bevestigd dat zij destijds dit percentage heeft voorgesteld. Het ging om een korting op de wettelijke rente van 5%, aldus [gedaagde in conv., eis in rec.] . Zij betaalde destijds ook een rente tussen de 5% en 6% voor het lenen van middelen en nu betaalt zij 8%. Volgens [gedaagde in conv., eis in rec.] hebben de advocaten van partijen destijds gesproken over de korting van 5% naar 3% maar de advocaat van [eisers in conv. verweerders in rec.] kan zich dat niet herinneren en heeft herhaald dat de rente niet onderhandelbaar was.
3.19.
[gedaagde in conv., eis in rec.] heeft niet met stukken onderbouwd dat zij destijds tussen de 5% en 6% betaalde en op dit moment 8% betaalt voor het lenen van het bedrag dat zij aan [eisers in conv. verweerders in rec.] heeft geleend. Zij heeft volstaan met het overleggen van een brief van [bedrijf 3] van 6 juli 2023 waarin staat dat de variabele rente van een hypotheeklening per 1 september 2023 stijgt naar 8,05% en dat een vaste rente van 8% per jaar wordt aangeboden. Ter zitting heeft [gedaagde in conv., eis in rec.] toegelicht dat het gaat om een consumentenhypotheek van iemand met slecht betalingsgedrag, zodat een hoger rentepercentage van toepassing is. Dit alles kan echter niet worden afgeleid uit voornoemde brief, nog daargelaten dat het hierin gaat om rentepercentages vanaf 1 september 2023 bij één aanbieder en niet om de geldende marktomstandigheden en condities voor hypothecaire leningen per 1 juni 2024, zoals maatgevend is op grond van de vaststellingsovereenkomst (zie ook hierna in 3.25).
Hoe hoog was de actuele rente?
3.20.
Ter zitting heeft [eisers in conv. verweerders in rec.] toegelicht dat de rente bij ABN AMRO op de dag van de zitting 3,73% was bij een schuld/marktwaardeverhouding van 65%. Volgens [eisers in conv. verweerders in rec.] heeft het woonhuis een WOZ-waarde van € 670.000,00 en rust de hypotheek niet alleen op het woonhuis maar daarnaast op 8.000 m2 agrarische grond die sinds kort een woonbestemming heeft. De marktwaarde is daarom veel hoger dan de WOZ-waarde van het woonhuis en de schuld/marktwaardeverhouding is dus veel lager dan 65%. Dit alles heeft [gedaagde in conv., eis in rec.] niet betwist.
3.21.
[eisers in conv. verweerders in rec.] heeft een uitdraai van de website van DNB overgelegd waaruit blijkt dat de ‘bancaire rente op zuiver nieuw afgesloten woninghypotheken huishoudens’ in mei 2024 bij een rentevaste periode van 5 tot 10 jaar 3,7% was en bij een rentevaste periode van
1 tot 5 jaar 4,02% bedroeg. Hij heeft eenzelfde uitdraai overgelegd met betrekking tot de rente in januari 2025, die bij een rentevaste periode van 5 tot 10 jaar 3,52% en bij een rentevaste periode van 1 tot 5 jaar 3,81% was.
1 tot 5 jaar 4,02% bedroeg. Hij heeft eenzelfde uitdraai overgelegd met betrekking tot de rente in januari 2025, die bij een rentevaste periode van 5 tot 10 jaar 3,52% en bij een rentevaste periode van 1 tot 5 jaar 3,81% was.
3.22.
Daarnaast heeft [eisers in conv. verweerders in rec.] overzichten overgelegd van de rente bij ABN AMRO en Rabobank. Op 27 maart 2025 was de rente bij een rentevaste periode van 5 jaar 3,87% bij ABN AMRO bij een schuld/marktwaardeverhouding van ≤ 65% en 3,99% bij Rabobank bij een schuld/marktwaardeverhouding van ≤ 67,5%. Op 11 april 2025 was de rente bij een rentevaste periode van 5 jaar 3,78% bij ABN AMRO bij een schuld/marktwaardeverhouding van ≤ 65% en 3,96% bij Rabobank bij een schuld/marktwaardeverhouding van ≤ 67,5%.
3.23.
Hier tegenover heeft [gedaagde in conv., eis in rec.] slechts aangevoerd dat het betalingsgedrag van [eisers in conv. verweerders in rec.] , dat erop neerkomt dat hij steevast te laat betaalt, meebrengt dat sprake is van een zodanig risico dat hypotheekverstrekkers een hogere rente zullen rekenen. Zij heeft echter nagelaten om voldoende te motiveren en te onderbouwen dat hypotheekverstrekkers om die reden een opslag op het rentepercentage hanteren en hoe hoog die opslag dan zou zijn geweest per 1 juni 2024. Bij die stand van zaken kan de rechtbank er niet van uitgaan dat [eisers in conv. verweerders in rec.] een hogere rente zou moeten betalen dan de gemiddelde consument.
Conclusie: de nieuwe rente is 3,7%
3.24.
Al met al heeft [eisers in conv. verweerders in rec.] voldoende onderbouwd gesteld dat in wezen sprake is van een consumentenhypotheek met een dusdanig gering risico voor [gedaagde in conv., eis in rec.] als hypotheekverstrekker dat een rentepercentage van 3,7%, dat in lijn ligt met het rentepercentage van 3% dat partijen aanvankelijk hebben afgesproken, geacht moet worden de op 1 juni 2024 geldende marktomstandigheden en condities voor hypothecaire leningen te reflecteren, en heeft [gedaagde in conv., eis in rec.] onvoldoende onderbouwd dat een rentepercentage van 8% zou moeten gelden. De verklaring voor recht die [eisers in conv. verweerders in rec.] vordert, is dus toewijsbaar wat betreft het rentepercentage. De rente vanaf 1 juni 2024 wordt vastgesteld op 3,7%. De verklaring voor recht die [gedaagde in conv., eis in rec.] vordert over het rentepercentage wordt afgewezen.
De nieuwe rente van 3,7% is verschuldigd van 1 juni 2024 tot 1 juni 2029
3.25.
Wel heeft [gedaagde in conv., eis in rec.] het gelijk aan haar zijde wat betreft de ingangsdatum van de nieuwe rente. Uit artikel 4.2 van de vaststellingsovereenkomst volgt dat de nieuwe rente geldt “
na verloop van 5 jaar (per 1 juni 2024).” Anders dan [eisers in conv. verweerders in rec.] betoogt, kan niet uit artikel 4.2 van de vaststellingsovereenkomst worden afgeleid dat de ‘oude’ rente van 3% na 1 juni 2024 is blijven gelden en de nieuwe rente eerst verschuldigd is na de datum van dit vonnis omdat [gedaagde in conv., eis in rec.] geen redelijk rentevoorstel heeft gedaan en de hoogte van het nieuwe rentepercentage eerst met dit vonnis wordt vastgesteld. De tekst van de overeenkomst is op dit punt duidelijk en feiten en omstandigheden die tot een andere uitleg kunnen leiden, heeft [eisers in conv. verweerders in rec.] niet gesteld. De rechtbank zal daarom op de vordering van [eisers in conv. verweerders in rec.] voor recht verklaren dat de nieuwe rente van kracht is vanaf 1 juni 2024.
na verloop van 5 jaar (per 1 juni 2024).” Anders dan [eisers in conv. verweerders in rec.] betoogt, kan niet uit artikel 4.2 van de vaststellingsovereenkomst worden afgeleid dat de ‘oude’ rente van 3% na 1 juni 2024 is blijven gelden en de nieuwe rente eerst verschuldigd is na de datum van dit vonnis omdat [gedaagde in conv., eis in rec.] geen redelijk rentevoorstel heeft gedaan en de hoogte van het nieuwe rentepercentage eerst met dit vonnis wordt vastgesteld. De tekst van de overeenkomst is op dit punt duidelijk en feiten en omstandigheden die tot een andere uitleg kunnen leiden, heeft [eisers in conv. verweerders in rec.] niet gesteld. De rechtbank zal daarom op de vordering van [eisers in conv. verweerders in rec.] voor recht verklaren dat de nieuwe rente van kracht is vanaf 1 juni 2024.
3.26.
Ter zitting is gebleken dat partijen het eens zijn over de einddatum van het nieuwe rentepercentage: de nieuwe rente geldt (wederom) voor vijf jaar en dus tot 1 juni 2029.
De vordering van [eisers in conv. verweerders in rec.] over de maandbetalingen tot 1 juni 2024
3.27.
In artikel 4.1 van de overeenkomst staat dat de maandelijks door [eisers in conv. verweerders in rec.] te betalen rente voorlopig € 1.275,- (bruto) bedraagt. Partijen zijn het erover eens dat [eisers in conv. verweerders in rec.] in afwijking hiervan (per saldo) maandelijks € 1.075,00 heeft betaald in afwachting van het arrest van het gerechtshof op basis waarvan kon worden vastgesteld hoeveel lager de hoofdsom en de maandelijkse rente zouden worden. Partijen hebben hierover gesproken, [eisers in conv. verweerders in rec.] is dit bedrag gaan overmaken en [gedaagde in conv., eis in rec.] heeft dit, zoals zij ter zitting heeft gezegd, voorlopig even zo gelaten. Nu hiervoor in 3.13 is overwogen dat de maandelijkse rente € 1.014,39 is bij een hoofdsom van € 405.757,33, heeft [eisers in conv. verweerders in rec.] maandelijks
€ 60,61 te veel betaald gedurende 60 maanden. Dit betekent dat hij € 3.636,60 te veel heeft betaald. [gedaagde in conv., eis in rec.] zal worden veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag
€ 60,61 te veel betaald gedurende 60 maanden. Dit betekent dat hij € 3.636,60 te veel heeft betaald. [gedaagde in conv., eis in rec.] zal worden veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag
3.28.
Voor zover [eisers in conv. verweerders in rec.] vordert dat wettelijke rente wordt betaald met ingang van de dag waarop maandelijks € 60,61 te veel is betaald, is de vordering niet toewijsbaar. Het gaat hier om een vordering uit onverschuldigde betaling en [eisers in conv. verweerders in rec.] heeft niets gesteld over het moment van het intreden van verzuim. Om die reden zal de wettelijke rente worden toegewezen over het totaalbedrag van € 3.636,60 vanaf de dag van dagvaarding.
De vorderingen van partijen over de maandbetalingen na 1 juni 2024
3.29.
De vordering van [gedaagde in conv., eis in rec.] om [eisers in conv. verweerders in rec.] te veroordelen om “
uitgaande van een hoofdsom van € 469.605,80, vanaf 1 juni 2024 per maand aan [gedaagde in conv., eis in rec.] aan rente te betalen een bedrag van € 3.130,71 althans subsidiair om, uitgaande van een hoofdsom van € 437.961,88, vanaf 1 juni 2024 per maand aan rente te betalen een bedrag van € 2.919,75” zal worden afgewezen. Uit punt 27 van de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, volgt dat deze bedragen zijn berekend aan de hand van een rentepercentage van 8%. Zoals hiervoor is geoordeeld, wordt [gedaagde in conv., eis in rec.] niet gevolgd in haar stellingen over de hoofdsom en de rente. Partijen hebben geen standpunt ingenomen over de vraag hoeveel rente [eisers in conv. verweerders in rec.] met ingang van 1 juni 2024 maandelijks moet betalen bij een hoofdsom van € 405.757,33 en een rentepercentage van 3,7%, zodat de rechtbank niet kan beoordelen welk bedrag [eisers in conv. verweerders in rec.] per 1 juni 2024 maandelijks verschuldigd was. Het is in eerste instantie aan partijen om dit bedrag te berekenen met inachtneming van dit vonnis.
uitgaande van een hoofdsom van € 469.605,80, vanaf 1 juni 2024 per maand aan [gedaagde in conv., eis in rec.] aan rente te betalen een bedrag van € 3.130,71 althans subsidiair om, uitgaande van een hoofdsom van € 437.961,88, vanaf 1 juni 2024 per maand aan rente te betalen een bedrag van € 2.919,75” zal worden afgewezen. Uit punt 27 van de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, volgt dat deze bedragen zijn berekend aan de hand van een rentepercentage van 8%. Zoals hiervoor is geoordeeld, wordt [gedaagde in conv., eis in rec.] niet gevolgd in haar stellingen over de hoofdsom en de rente. Partijen hebben geen standpunt ingenomen over de vraag hoeveel rente [eisers in conv. verweerders in rec.] met ingang van 1 juni 2024 maandelijks moet betalen bij een hoofdsom van € 405.757,33 en een rentepercentage van 3,7%, zodat de rechtbank niet kan beoordelen welk bedrag [eisers in conv. verweerders in rec.] per 1 juni 2024 maandelijks verschuldigd was. Het is in eerste instantie aan partijen om dit bedrag te berekenen met inachtneming van dit vonnis.
3.30.
De vordering van [eisers in conv. verweerders in rec.] tot terugbetaling van € 60,61 voor elke maand na
1 juni 2024 tot de datum waarop de nieuwe rente ingaat, treft hetzelfde lot. Gelet op het voorgaande geldt met ingang van 1 juni 2024 een hogere rente van 3,7% en staat niet vast welk bedrag [eisers in conv. verweerders in rec.] met ingang van die datum maandelijks had moeten betalen, zodat evenmin kan worden vastgesteld dat [eisers in conv. verweerders in rec.] met ingang van die datum een bedrag (van € 60,61) te veel heeft betaald. Deze vordering wordt dus ook afgewezen.
1 juni 2024 tot de datum waarop de nieuwe rente ingaat, treft hetzelfde lot. Gelet op het voorgaande geldt met ingang van 1 juni 2024 een hogere rente van 3,7% en staat niet vast welk bedrag [eisers in conv. verweerders in rec.] met ingang van die datum maandelijks had moeten betalen, zodat evenmin kan worden vastgesteld dat [eisers in conv. verweerders in rec.] met ingang van die datum een bedrag (van € 60,61) te veel heeft betaald. Deze vordering wordt dus ook afgewezen.
[eisers in conv. verweerders in rec.] is bevoegd tot verrekenen
3.31.
Naast terugbetaling vordert [eisers in conv. verweerders in rec.] na eiswijziging een verklaring voor recht dat hij de maandelijks te veel betaalde bedragen van € 60,61 “
mag verrekenen met al hetgeen hij uit hoofde van de VSO aan [gedaagde in conv., eis in rec.] verschuldigd is.” Het bestaan van de bevoegdheid tot verrekening volgt daaruit dat hiervoor is vastgesteld dat [eisers in conv. verweerders in rec.] een vordering van € 3.636,60 heeft op [gedaagde in conv., eis in rec.] (zie 3.27) en na 1 juni 2024 maandelijks rentebedragen verschuldigd is op grond van de vaststellingovereenkomst. Deze bevoegdheid is ook niet betwist door [gedaagde in conv., eis in rec.] , zodat de verklaring voor recht toewijsbaar is.
mag verrekenen met al hetgeen hij uit hoofde van de VSO aan [gedaagde in conv., eis in rec.] verschuldigd is.” Het bestaan van de bevoegdheid tot verrekening volgt daaruit dat hiervoor is vastgesteld dat [eisers in conv. verweerders in rec.] een vordering van € 3.636,60 heeft op [gedaagde in conv., eis in rec.] (zie 3.27) en na 1 juni 2024 maandelijks rentebedragen verschuldigd is op grond van de vaststellingovereenkomst. Deze bevoegdheid is ook niet betwist door [gedaagde in conv., eis in rec.] , zodat de verklaring voor recht toewijsbaar is.
Het recht van parate executie
3.32.
Verder vordert [gedaagde in conv., eis in rec.] een verklaring voor recht dat “
[eisers in conv. verweerders in rec.] in verzuim verkeren met de voldoening van hetgeen zij aan [gedaagde in conv., eis in rec.] opeisbaar verschuldigd zijn” uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst en “
dat [gedaagde in conv., eis in rec.] gerechtigd is om over te gaan tot uitwinning middels openbare verkoop” van het onderpand. Deze vordering wordt afgewezen, omdat [eisers in conv. verweerders in rec.] niet voldoende heeft toegelicht en onderbouwd dat [eisers in conv. verweerders in rec.] op dit moment in verzuim is met de voldoening van de maandelijkse rentebetalingen of enig ander bedrag, een en ander als bedoeld in artikel 3:268 lid 1 BW.
[eisers in conv. verweerders in rec.] in verzuim verkeren met de voldoening van hetgeen zij aan [gedaagde in conv., eis in rec.] opeisbaar verschuldigd zijn” uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst en “
dat [gedaagde in conv., eis in rec.] gerechtigd is om over te gaan tot uitwinning middels openbare verkoop” van het onderpand. Deze vordering wordt afgewezen, omdat [eisers in conv. verweerders in rec.] niet voldoende heeft toegelicht en onderbouwd dat [eisers in conv. verweerders in rec.] op dit moment in verzuim is met de voldoening van de maandelijkse rentebetalingen of enig ander bedrag, een en ander als bedoeld in artikel 3:268 lid 1 BW.
3.33.
Weliswaar staat vast dat er in de jaren 2020, 2021 en 2022 betalingsachterstanden waren, maar ter zitting is besproken dat [eisers in conv. verweerders in rec.] medio 2022 een bedrag van € 11.825,00 ineens heeft betaald en [gedaagde in conv., eis in rec.] heeft onvoldoende gemotiveerd dat er daarna nog enig bedrag openstond. Hoewel hij ter zitting heeft aangevoerd dat hij in april 2025 geen betaling heeft ontvangen, heeft [eisers in conv. verweerders in rec.] uittreksels van betalingen via ABN AMRO overgelegd waarbij in de omschrijving staat “
Betaling volgens VSO hypotheekrente verschil in afwachting op definitieve berekening Januari 2025” respectievelijk februari, maart en april 2025. De betaling met de omschrijving ‘april 2025’ is gedaan op 20 maart 2025 en daarmee staat voldoende vast dat ook de maand april 2025 is voldaan.
Betaling volgens VSO hypotheekrente verschil in afwachting op definitieve berekening Januari 2025” respectievelijk februari, maart en april 2025. De betaling met de omschrijving ‘april 2025’ is gedaan op 20 maart 2025 en daarmee staat voldoende vast dat ook de maand april 2025 is voldaan.
3.34.
Dat [eisers in conv. verweerders in rec.] mogelijk met ingang van 1 juni 2024 maandelijks te weinig heeft betaald, betekent evenmin dat hij in verzuim verkeert. In het voorgaande is vastgesteld dat de verschuldigde rente 3,7% is met ingang van 1 juni 2024 maar ook dat de rechtbank niet kan beoordelen welk maandbedrag daarbij hoort (zie 3.29). Verder moet ervan worden uitgegaan dat [eisers in conv. verweerders in rec.] € 1.075,- per maand is blijven betalen in de periode van 1 juni 2024 tot en met april 2025 (zie 3.27 en 3.33) en dat [eisers in conv. verweerders in rec.] een bedrag van € 3.636,60 mag verrekenen met de verschuldigde rentebetalingen (zie 3.31). Bij die stand van zaken en bij gebrek aan een daarop toegesneden partijdebat kan de rechtbank niet vaststellen dat [eisers in conv. verweerders in rec.] op dit moment in verzuim is met de betaling van enig rentebedrag.
3.35.
Het betoog van [gedaagde in conv., eis in rec.] dat [eisers in conv. verweerders in rec.] in verzuim is, omdat [gedaagde in conv., eis in rec.] de gehele schuld, die zij op € 459.948,97 stelde, in 2022 en 2024 ineens heeft opgeëist in verband met betalingsachterstanden en dat bedrag niet tijdig is terugbetaald door [eisers in conv. verweerders in rec.] , wordt niet gevolgd. Volgens [gedaagde in conv., eis in rec.] was zij op grond van artikel 5 van de vaststellingsovereenkomst en artikel 13 lid 1 van de hypotheekakte bevoegd om de gehele schuld ineens opeisbaar te stellen. In artikel 5 van de vaststellingsovereenkomst staat dat [gedaagde in conv., eis in rec.] bij niet nakoming, op welke wijze dan ook, het recht tot executie heeft op alle percelen waarop het te vestigen hypotheekrecht betrekking heeft. In artikel 13 lid 1 van de hypotheekakte staat kort gezegd dat de hypotheeknemer bij gebreke van voldoening van het aan de hypotheeknemer verschuldigde – onverminderd overige wettelijke rechten en na schriftelijke ingebrekestelling – bevoegd is om het onderpand op grond van artikel 3:268 BW te verkopen. Wat [gedaagde in conv., eis in rec.] heeft gesteld, biedt geen grond om deze bepalingen in afwijking van de tekst ervan zo uit te leggen dat [gedaagde in conv., eis in rec.] hieraan bij betalingsachterstanden – in aanvulling op haar bevoegdheden op grond van artikel 3:268 BW – de bevoegdheid zou kunnen ontlenen om de lening vervroegd op te eisen. Ditzelfde geldt voor het beroep van [gedaagde in conv., eis in rec.] op het huurbeding van artikel 12 van de hypotheekakte. Kort gezegd is in artikel 12 lid 2 van de hypotheekakte bepaald dat de hypotheeknemer de vernietiging kan inroepen van een huurovereenkomst die is gesloten zonder zijn toestemming. Dat de schuld vervroegd opeisbaar kan worden gesteld bij handelen in strijd met dit huurbeding kan hieruit niet worden afgeleid, nog daargelaten dat [gedaagde in conv., eis in rec.] niet heeft gesteld dat de schuld inderdaad op deze grond is opgeëist en dat [eisers in conv. verweerders in rec.] in verzuim is komen te verkeren.
Het verbod tot het stellen van voorwaarden
3.36.
Na eisvermeerdering vordert [eisers in conv. verweerders in rec.] dat het [gedaagde in conv., eis in rec.] op straffe van verbeurte van een dwangsom wordt verboden “
andere voorwaarden te verbinden aan de verkoop van de onroerende zaak gelegen aan de Achterweg 1 te Rumpt, dan voldoening van hetgeen [eisers in conv. verweerders in rec.] alsdan verschuldigd is aan [gedaagde in conv., eis in rec.] uit hoofde van de VSO vanwege de alsdan (nog) verschuldigde hoofdsom van de lening en de eventueel verschuldigde rente”. Volgens [eisers in conv. verweerders in rec.] verbindt [gedaagde in conv., eis in rec.] oneigenlijke voorwaarden aan het verlenen van toestemming voor de verkoop van de woning. In een e-mail van 4 november 2024 eist [gedaagde in conv., eis in rec.] namelijk dat uit de verkoopopbrengst als eerste zal worden voldaan: de hoofdsom, de achterstallige rente, de juridische kosten van [gedaagde in conv., eis in rec.] in de onderhavige procedure, de toekomstige juridische kosten van [gedaagde in conv., eis in rec.] in toekomstige rechtsz(a)ak(en) en de gemaakte en te maken buitengerechtelijke kosten van [gedaagde in conv., eis in rec.] inzake de rechtszaken.
andere voorwaarden te verbinden aan de verkoop van de onroerende zaak gelegen aan de Achterweg 1 te Rumpt, dan voldoening van hetgeen [eisers in conv. verweerders in rec.] alsdan verschuldigd is aan [gedaagde in conv., eis in rec.] uit hoofde van de VSO vanwege de alsdan (nog) verschuldigde hoofdsom van de lening en de eventueel verschuldigde rente”. Volgens [eisers in conv. verweerders in rec.] verbindt [gedaagde in conv., eis in rec.] oneigenlijke voorwaarden aan het verlenen van toestemming voor de verkoop van de woning. In een e-mail van 4 november 2024 eist [gedaagde in conv., eis in rec.] namelijk dat uit de verkoopopbrengst als eerste zal worden voldaan: de hoofdsom, de achterstallige rente, de juridische kosten van [gedaagde in conv., eis in rec.] in de onderhavige procedure, de toekomstige juridische kosten van [gedaagde in conv., eis in rec.] in toekomstige rechtsz(a)ak(en) en de gemaakte en te maken buitengerechtelijke kosten van [gedaagde in conv., eis in rec.] inzake de rechtszaken.
3.37.
Deze vordering wordt afgewezen bij gebrek aan belang. Ter zitting heeft [eisers in conv. verweerders in rec.] toegelicht dat de eerdere plannen om de woning te verkopen voorlopig in de ijskast zijn gezet in verband met gesprekken met de gemeente over de exploitatiemogelijkheden van de percelen. Weliswaar heeft [eisers in conv. verweerders in rec.] in 2024 toestemming aan [gedaagde in conv., eis in rec.] gevraagd voor de verkoop van de woning, maar ter zitting heeft mevrouw [eis in conv., verw in rec. 1] daarover verteld dat de verkoop toen noodzakelijk leek in verband met de rente van 8% die [gedaagde in conv., eis in rec.] vroeg en die [eisers in conv. verweerders in rec.] niet kan betalen. Los hiervan heeft mevrouw [eis in conv., verw in rec. 1] gezegd dat zij niets liever wil dan in de woning blijven wonen en dat de woning niet zal worden verkocht. Verder heeft zij verteld dat zij met duidelijkheid over de hoofdsom en het rentepercentage naar een bank kan met de vraag of de hypotheek kan worden overgesloten. In dit vonnis wordt geoordeeld dat de hoofdsom € 405.757,33 is en de rente 3,7 % en dus geen 8%, zodat die duidelijkheid er inmiddels is. Bij die stand van zaken is het voornemen tot verkoop van de woning kennelijk niet langer actueel en heeft [eisers in conv. verweerders in rec.] zijn belang bij beoordeling van deze vordering onvoldoende toegelicht. Dat op enig moment in de toekomst wellicht opnieuw een verkoopvoornemen kan ontstaan, is daarvoor te onzeker.
De deskundigenkosten van € 2.607,25
3.38.
De vordering van [eisers in conv. verweerders in rec.] om [gedaagde in conv., eis in rec.] te veroordelen tot betaling van deskundigenkosten tot een bedrag van € 2.607,25 is toewijsbaar. Het gaat om de kosten van het controleren van de berekening van [eisers in conv. verweerders in rec.] van de hoofdsom en maandelijkse rente door [bedrijf 1] . In deze berekening wordt [eisers in conv. verweerders in rec.] gevolgd door de rechtbank (zie hiervoor in 3.12). Dat het maken van deze kosten en de omvang daarvan redelijk is, heeft [gedaagde in conv., eis in rec.] niet betwist.
De buitengerechtelijke kosten
3.39.
De vordering van [eisers in conv. verweerders in rec.] , tot slot, om [gedaagde in conv., eis in rec.] te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2, aanhef en onder c, BW en het bedrag daarvan vast te stellen, wordt afgewezen. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet van toepassing en [gedaagde in conv., eis in rec.] wijst er terecht op dat er geen concreet bedrag wordt gevorderd en niet voldoende is gemotiveerd en onderbouwd dat werkzaamheden zijn verricht die aanspraak geven op vergoeding van gemaakte kosten.
Compensatie van proceskosten
3.40.
In het licht van het voorgaande en de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie geldt dat partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk worden gesteld. De proceskosten zullen daarom tussen hen worden gecompenseerd in conventie en in reconventie, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.De beslissing
De rechtbank
in conventie
4.1.
verklaart voor recht dat de hoofdsom van de lening van [gedaagde in conv., eis in rec.] aan [eisers in conv. verweerders in rec.] per 1 juni 2019 € 405.757,33 bedraagt en de rente daarover € 1.014,39,
4.2.
verklaart voor recht dat met ingang van 1 juni 2024 een nieuwe rente van 3,7% van kracht is,
4.3.
veroordeelt [gedaagde in conv., eis in rec.] tot betaling van € 3.636,60 aan [eisers in conv. verweerders in rec.] , te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening,
4.4.
verklaart voor recht dat [eisers in conv. verweerders in rec.] dit bedrag van € 3.636,60 mag verrekenen met hetgeen hij uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst aan [gedaagde in conv., eis in rec.] verschuldigd is,
4.5.
veroordeelt [gedaagde in conv., eis in rec.] tot betaling van € 2.607,25 aan [eisers in conv. verweerders in rec.] , te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening,
4.6.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.7.
verklaart dit vonnis wat betreft de beslissingen onder 4.3 en 4.5 uitvoerbaar bij voorraad,
4.8.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
4.9.
wijst de vorderingen af,
4.10.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande en in het openbaar uitgesproken op
2 juli 2025.
2 juli 2025.
1906