Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 11737693 \ VV EXPL 25-40
Vonnis in kort geding van 26 juni 2025
de stichting
STICHTING TALIS,
gevestigd te Nijmegen,
eisende partij,
hierna te noemen: Talis,
gemachtigde: mr. L. Bergervoet,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 juni 2025, met een door de kantonrechter verleende verkorte dagvaardingstermijn, met de producties 1 tot en met 11;
- de brief van 13 juni 2025 met de volledige versie van productie 3.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 20 juni 2025 plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Sinds 7 december 2021 verhuurt Talis aan [gedaagde] de woning gelegen aan [adres] (hierna: ‘de woning’). De woning is gelegen in een complex, bestaande uit vier woongebouwen met in totaal 453 vergelijkbare woningen.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte (hierna: Algemene voorwaarden) van toepassing. Hierin is – voor zover van belang – bepaald:
8.1.
Huurder zal alle dringende werkzaamheden aan het gehuurde of aangrenzende woningen, als ook aan de centrale voorzieningen daarvan toestaan.
8.3.
Indien Talis het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, geheel of gedeeltelijk wil renoveren, zal zij huurder daartoe een schriftelijk voorstel doen. Dit voorstel wordt vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders van het complex daarmee heeft ingestemd. Indien huurder met het voorstel niet heeft ingestemd en ook niet binnen acht (8) weken na de schriftelijke kennisgeving van Talis, dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, bij de rechter een beslissing heeft gevorderd omtrent de redelijkheid van het voorstel, is hij hieraan gebonden. Huurder is dan verplicht alle medewerking te verlenen bij de uitvoering van de werkzaamheden.
2.3.
Op 28 februari 2024 heeft Talis de brochure “ [adres] onderhoud en verduurzaming 453 woningen” (hierna: de brochure) aan de huurders van het in rechtsoverweging 2.1. genoemde complex toegezonden. In deze brochure heeft Talis aangegeven welke dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden zij, zowel binnen als buiten, aan de woningen uit wil voeren.
2.4.
In de brochure heeft Talis de bewoners verzocht om vóór 21 maart 2024 door middel van een akkoordformulier aan te geven of zij akkoord gaan met de voorgestelde werkzaamheden.
2.5.
Op 12 maart 2024 heeft [gedaagde] de akkoordverklaring ondertekend en hierin verklaard akkoord te gaan met de werkzaamheden en de uitvoering van de genoemde werkzaamheden.
2.6.
Talis heeft de uitslag van de draagvlakmeting laten vaststellen door de notaris, die heeft geconcludeerd dat meer dan 70% akkoordverklaringen zijn behaald.
2.7.
Bij brief van 27 maart 2024 heeft Talis het volgende aan [gedaagde] geschreven:
(…)
Meer dan 70% van de bewoners is akkoord met ons voorstel
Daar zijn wij blij mee. Dat betekent dat we kunnen beginnen met de werkzaamheden. Na de werkzaamheden is uw woning comfortabel, duurzaam en aardgasvrij.
Heeft u nog geen akkoordverklaring ondertekend?
U mag uw akkoordverklaring nog bij ons inleveren. U kunt dit doen door de verklaring in de brievenbussen te deponeren of in het kantoor van de wijkbeheerder.
Heeft u bezwaar?
Heeft u niet ingestemd met ons voorstel, dan kunt u binnen acht weken na dagtekening van deze brief de rechter vragen een beslissing te nemen over de redelijkheid van ons voorstel. Vindt de rechter ons voorstel redelijk, dan mogen wij het groot onderhoud ook in uw woning uitvoeren.
(…)
2.8.
[gedaagde] is, naar aanleiding van de voornoemde brief, geen gerechtelijke procedure tegen Talis gestart.
2.9.
Bij brief van 24 april 2025 heeft Talis het volgende aan [gedaagde] geschreven:
In opdracht van Talis start [bedrijf] binnenkort met de uitvoerende werkzaamheden.
Vooraf komen wij bij u langs voor een huisbezoek
Wij bespreken samen met u de werkzaamheden in en aan uw woning. We leggen uit wat belangrijk is en welke medewerking we van u nodig hebben. We vragen u of er dingen zijn waar wij rekening mee kunnen houden en of er hulp nodig is. Ook maken we afspraken met u. En maken foto’s van de huidige woonsituatie.
Datum en tijdvak afspraak
Op vrijdag 16 mei 2025 in de ochtend komen we bij u langs
Het bezoek duurt ongeveer 30-45 minuten. U hoeft voor deze afspraak zelf niets te doen.
Tijdvak in de ochtend is: tussen 08:30-12:30 uur.
Tijdvak in de middag is: tussen 13:00-15:00 uur.
Kunt u niet thuis zijn op deze datum en tijd? Bel naar 06 – 51 97 97 71 voor een nieuwe afspraak
Als we niets van u horen, dan gaan we er van uit dat u thuis bent.
(…)
2.10.
Talis heeft, naar aanleiding van de voornoemde brief, niets van [gedaagde] vernomen.
2.11.
Bij (aangetekende) brief en e-mail van 9 mei 2025 heeft Talis het volgende aan [gedaagde] geschreven:
(…)
Zoals u weet treft Talis al geruime tijd voorbereidingen om onderhouds- en renovatie(verduurzamings)werkzaamheden uit te voeren aan de woningen in uw complex.
Eerder dit jaar heeft u daarvoor de informatiebrochure “ [adres] onderhoud en verduurzaming 453 woningen” ontvangen (hierna ook: “het renovatievoorstel”).
Talis heeft alle bewoners een redelijk voorstel gedaan betreffende de werkzaamheden.
U bent niet binnen acht weken na onze kennisgeving dat ten minste 70% van de huurders had ingestemd naar de kantonrechter gegaan om de redelijkheid van het voorstel te toetsen.
U bent dus gebonden aan het renovatievoorstel en u dient dus uw medewerking aan de beoogde werkzaamheden te verlenen. Dit geldt ook voor de onderhoudswerkzaamheden.
Medewerking verlenen aan werkzaamheden
Wij kunnen geen contact met u krijgen.
U bent verplicht om u uw medewerking te verlenen aan de beoogde werkzaamheden.
Dat betekent dat u onder meer verplicht bent om de deur open te doen voor de betreffende aannemer en dat u de werklieden feitelijk de gelegenheid dient te geven voor het uitvoeren van de werkzaamheden in en aan uw woning. Omdat Talis geen contact met u kan krijgen, maakt zij zich zorgen of u wel uw medewerking gaat verlenen aan de werkzaamheden.
(…)
Talis verneemt graagVOOR 16 MEI 2025schriftelijk van u of u uw medewerking gaat verlenen aan het uitvoeren van de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden zoals omschreven in de hiervoor genoemde informatiebrochure.
(…)
Ontvangt Talis niet voor de genoemde datum een dergelijk reactie, dan zal Talis genoodzaakt zijn om een kort geding aanhangig te maken, waarin onder meer medewerking wordt afgedwongen.
(…)
2.12.
Bij e-mail van 5 juni 2025 heeft Talis het volgende aan [gedaagde] geschreven:
(…)
Talis is van plan op zeer korte termijn – vanaf 30 juni aanstaande – verschillende werkzaamheden uit te voeren in de door u gehuurde woning. U bent op grond van de wet en de huurovereenkomst verplicht hieraan uw medewerking te verlenen. Talis probeerde hierover verschillende keren met u in contact te komen, maar u hebt nergens op gereageerd. Gelet op de planning, ziet Talis geen andere mogelijkheid meer dan het starten van een kortgedingprocedure tegen u. Hierin zal Talis de rechter vragen u te veroordelen tot medewerking aan de werkzaamheden en tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming van de woning. Daarnaast zal Talis de rechter vragen u te veroordelen in de proceskosten.
Graag ontvang ikmorgen vóór 15:00 uuruw verhinderdata voor de komende twee weken.
(…)
3.De vordering
3.1.
Talis vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt:
I. om met onmiddellijke ingang, dan wel met ingang van een door de kantonrechter te bepalen datum, gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd in de brochure “ [adres] onderhoud en verduurzaming 453 woningen” (productie 3 bij dagvaarding), waaronder onder meer moet worden verstaan de volgende werkzaamheden:
In en aan de woning
- vervangen privacyschermen volgens het ontwerp van de architect;
- vervangen voordeur en balkondeur(en) van de woning volgens ontwerp architect;
- vervangen oude glas voor HR++ glas als dit nog niet aanwezig is;
- herstellen houtschade en schilderen van de ramen en kozijnen aan de buitenzijde;
- vervangen vast glas voor een hardglazen klepraam in de keukens die aan de galerijzijde liggen;
- vervangen cv-ketel voor een afleverset;
- het maken van een perilex aansluiting in de keuken voor elektrisch koken. Er komt
hiervoor een aparte groep in de meterkast;
vervangen radiator in de woonkamer voor een convectorradiator met
ventilatiesysteem (Climarad). Die is afgestemd op de MV (mechanische ventilatie) in de badkamer, keuken en het toilet. Deze worden ook vervangen;
- aanbrengen nieuwe radiator in de badkamer en het op woningniveau afstemmen van het systeem op de behoefte. Eventueel worden radiatoren in de slaapkamers ook vervangen;
- vervangen van de aanvoer waterleiding en per woning aanbrengen van een nieuwe watermeter om het verbruik bij te houden;
het uitvoeren van een zogeheten ‘warme opname’ voorafgaand aan de beoogde werkzaamheden om de situatie in de woning te beoordelen ten behoeve van die werkzaamheden;
In en aan het complex
- isoleren dak en vervangen dakbedekking;
- vervangen en verbeteren isolatie en gevelbeplating aan de kopgevels volgens het ontwerp van de architect;
- aanbrengen permanente voorzieningen voor vogels en vleermuizen, volgens de
Wet Natuurbescherming;
- reinigen en herstellen betonnen elementen;
- vervangen balustrades aan balkon- en galerijzijde volgens het ontwerp van de architect en het plaatsen van een hekwerk op de uiteinden van de balkons en galerijen;
- ophogen galerijvloeren van woongebouw 1 (rood gebouw) en 2 (blauw gebouw);
- controleren van het ophoogsysteem van de galerijvloeren van woongebouw 3 (groen gebouw) en 4 (geel gebouw);
- herstellen van houtschade en schilderen van de ramen, deuren en kozijnen volgens het ontwerp van de architect;
- vervangen hoofdwaterleiding op de begane grond van ieder woongebouw;
- aanbrengen invoerleidingen voor het warmtenet tot in de woning;
- controleren en reinigen van het riool van het toilet en die voorzien van een nieuwe binnenwand;
- vervangen van algemene verlichtingsarmaturen in de centrale hallen, doorgangen en trappenhuizen voor LED verlichting;
- verbeteren entree, plint en het trappenhuis volgens het ontwerp van de architect;
in en aan het gehuurde, staande en gelegen aan het adres Zwanenveld 2086 te Nijmegen, door Talis en/of door haar ingeschakelde derden;
II. voor zover [gedaagde] niet vrijwillig voldoet aan het hiervoor onder I gevorderde, [gedaagde] te veroordelen het gehuurde aan het adres [adres] , tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, voor de duur en voor zover nodig voor uitvoering van de hiervoor onder I. besproken werkzaamheden, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Talis zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Talis te stellen, met verkorting van de in artikel 555 Rv genoemde termijn van drie dagen voor het doen van een bevel om aan de in onderhavige procedure gevorderde ontruiming te voldoen;
III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Talis legt aan haar vordering ten grondslag dat, nu meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel met daarin zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden, dit voorstel op grond van artikel 7:220 lid 3 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) wordt vermoed redelijk te zijn. Door [gedaagde] is niet binnen de wettelijke termijn van acht weken na de kennisgeving dat 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel, een oordeel gevraagd van de kantonrechter over de redelijkheid van het voorstel. [gedaagde] dient op grond van artikel 7:220 lid 2 jo. lid 1 BW en artikel 8 lid 1 van de Algemene voorwaarden dan ook zijn medewerking aan de werkzaamheden te verlenen.
De dringende werkzaamheden dient [gedaagde] op grond van artikel 7:220 lid 1 BW en artikel
8 lid 1 van de Algemene voorwaarden te gedogen. Voor het geval [gedaagde] zijn medewerking aan het uitvoeren van de werkzaamheden weigert, vordert Talis tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming voor zover nodig voor uitvoering van de werkzaamheden.
De termijn hiervoor dient, op grond van artikel 555 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) in verbinding met artikel 502 lid 1 Rv, zodanig verkort te worden dat de gevorderde tijdelijke ontruiming op 30 juni 2025 daadwerkelijk uitgevoerd kan worden.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde] is ondanks correcte oproeping niet verschenen bij de mondelinge behandeling die, na toekenning van een verkorte dagvaardingstermijn, is gehouden op 20 juni 2025. Tegen [gedaagde] wordt daarom verstek verleend.
4.2.
Het spoedeisend belang van de vordering vloeit voort uit de aard hiervan en is door [gedaagde] onbetwist gebleven.
4.3.
In deze procedure dient beoordeeld te worden of het in hoge mate waarschijnlijk is dat een gelijkluidende vordering in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Gelet op het voorlopige karakter van de kortgedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering. De kantonrechter baseert de beslissing daarom op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden.
4.4.
Vooropgesteld wordt dat een huurder verplicht is mee te werken aan de uitvoering van renovatiewerkzaamheden, wanneer de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst over wil gaan tot renovatie daartoe aan de huurder een redelijk voorstel doet (artikel 7:220 leden 1 en 2 BW). Een voorstel wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd (artikel 7:220 lid 3 BW).
4.5.
Talis heeft onweersproken gesteld en onderbouwd dat ten minste 70% van de huurders van het in rechtsoverweging 2.1. genoemde complex, waaronder [gedaagde] zelf, heeft ingestemd met de door haar voorgestelde dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden en dat zij de huurders, waaronder [gedaagde] , hierover heeft geïnformeerd bij brief van 27 maart 2024.
Op grond van artikel 7:220 lid 3 BW kan de huurder binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder, inhoudende dat minimaal 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. [gedaagde] heeft dat niet gedaan, althans dat is niet gebleken, zodat het voorstel van Talis op grond van voormeld artikel wordt vermoed redelijk te zijn.
4.6.
Nu [gedaagde] niet in de procedure is verschenen en dus geen verweer heeft gevoerd tegen het hiervoor genoemde bewijsvermoeden, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat Talis een redelijk voorstel heeft gedaan. Op grond van artikel 7:220 leden 1 en 2 BW is [gedaagde] daarom gehouden om Talis in staat te stellen de dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden uit te voeren. De vordering in het petitum van de dagvaarding onder punt I wordt dan ook toegewezen.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat Talis voldoende heeft gesteld om aan te nemen dat zij belang heeft bij tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming van de woning, voor het geval [gedaagde] weigert medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de werkzaamheden.
Talis heeft hier tijdens de mondelinge behandeling aan toegevoegd dat zij gedurende de werkzaamheden een logeerwoning voor [gedaagde] ter beschikking heeft. Hiermee zijn de belangen van [gedaagde] , voor zover nu te overzien, gewaarborgd. Dat betekent dat het gevorderde onder punt II in het petitum van de dagvaarding ook wordt toegewezen, behalve de ongeclausuleerde vordering tot ontruiming met alle zaken van [gedaagde] en die tot afgifte van alle sleutels. De kantonrechter ziet niet in welk belang Talis hierbij heeft.
Op grond van artikel 502 lid 1 Rv wordt de in artikel 555 Rv genoemde termijn van drie dagen verkort tot 1 dag, zodat de gevorderde tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming van de woning met ingang van 30 juni 2025 daadwerkelijk uitgevoerd kan worden.
4.8.
[gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Talis worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
529,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
944,45
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om met onmiddellijke ingang gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd in de brochure “Zwanenveld onderhoud en verduurzaming 453 woningen”, waaronder onder meer moet worden verstaan de navolgende werkzaamheden:
In en aan de woning
- vervangen privacyschermen volgens het ontwerp van de architect;
- vervangen voordeur en balkondeur(en) van de woning volgens ontwerp architect;
- vervangen oude glas voor HR++ glas als dit nog niet aanwezig is;
- herstellen houtschade en schilderen van de ramen en kozijnen aan de buitenzijde;
- vervangen vast glas voor een hardglazen klepraam in de keukens die aan de galerijzijde liggen;
- vervangen cv-ketel voor een afleverset;
- het maken van een perilex aansluiting in de keuken voor elektrisch koken. Er komt
hiervoor een aparte groep in de meterkast;
vervangen radiator in de woonkamer voor een convectorradiator met
ventilatiesysteem (Climarad). Die is afgestemd op de MV (mechanische ventilatie) in de badkamer, keuken en het toilet. Deze worden ook vervangen;
aanbrengen nieuwe radiator in de badkamer en stemmen op woningniveau het
systeem af op de behoefte. Eventueel worden radiatoren in de slaapkamers ook vervangen;
- vervangen van de aanvoer waterleiding en per woning aanbrengen van een nieuwe watermeter om het verbruik bij te houden;
- het uitvoeren van een zogeheten ‘warme opname’ voorafgaand aan de beoogde werkzaamheden om de situatie in de woning te beoordelen ten behoeve van de werkzaamheden;
In en aan het complex
- isoleren dak en vervangen dakbedekking;
- vervangen en verbeteren isolatie en gevelbeplating aan de kopgevels volgens het ontwerp van de architect. Aanbrengen permanente voorzieningen voor vogels en vleermuizen, volgens de Wet Natuurbescherming;
- reinigen en herstellen betonnen elementen;
- vervangen balustrades aan balkon- en galerijzijde volgens het ontwerp van de architect en het plaatsen van een hekwerk op de uiteinden van de balkons en galerijen;
- ophogen galerijvloeren van woongebouw 1 (rood gebouw) en 2 (blauw gebouw);
- controleren van het ophoogsysteem van de galerijvloeren van woongebouw 3 (groen gebouw) en 4 (geel gebouw);
- het herstellen van houtschade en schilderen van de ramen, deuren en kozijnen volgens het ontwerp van de architect;
- vervangen hoofdwaterleiding op de begane grond van ieder woongebouw;
- aanbrengen invoerleidingen voor het warmtenet tot de woning;
- controleren en reinigen van het riool van het toilet en die voorzien van een nieuwe binnenwand;
- vervangen van algemene verlichtingsarmaturen in de centrale hallen, doorgangen en trappenhuizen naar LED verlichting;
- verbeteren entree, plint en het trappenhuis volgens het ontwerp van de architect;
in en aan het gehuurde, staande en gelegen aan het adres [adres] , door Talis en/of door haar ingeschakelde derden;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] , wanneer hij niet vrijwillig aan de veroordeling onder rechtsoverweging 5.1. voldoet, om de woning aan [adres] , tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, voor de duur en voor zover nodig voor uitvoering van de hiervoor onder rechtsoverweging 5.1. genoemde werkzaamheden, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, wat betreft de aanwezige zaken wederom voor zover dit nodig is om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren en voor zover deze zaken niet het eigendom van Talis zijn, en ter vrije en algehele beschikking van Talis te stellen, met verkorting tot 1 dag van de in artikel 555 Rv genoemde termijn voor het doen van een bevel om aan de gevorderde ontruiming te voldoen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 944,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders verzochte af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2025.
48073 560