ECLI:NL:RBGEL:2025:5142

Uitspraak

RECHTBANKGELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Nijmegen

Zaaknummer: 11724552 \ VV EXPL 25-35

Vonnis in kort geding van 19 juni 2025

in de zaak van

STICHTING TALIS,

te Nijmegen,

eisende partij,

hierna te noemen: Talis,

gemachtigde: mr. J.G. van Heertum,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

niet verschenen.

1.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 2 juni 2025, met een door de kantonrechter verleende verkorte dagvaardingstermijn, met producties 1 tot en met 11
- de mondelinge behandeling van 5 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.De feiten

2.1.

Talis verhuurt met ingang van 1 mei 2000 aan [gedaagde] de woning gelegen aan het adres [adres 1] . De woning is gelegen in een complex, bestaande uit vier woongebouwen van in totaal 453 vergelijkbare appartementen.

2.2.

Talis heeft de huurders van het complex geïnformeerd over haar plannen om onderhouds- en renovatiewerkzaamheden uit te voeren, onder meer omdat de gemeente Nijmegen de wijk Zwanenveld heeft aangewezen als aardgasvrije wijk. In haar brochure “Zwanenveld onderhoud en verduurzaming 453 woningen”, die zij op 28 februari 2024 naar de huurders heeft gestuurd, heeft Talis de bewoners verzocht om vóór 21 maart 2024 door middel van een akkoordformulier door te geven of zij akkoord gaan met de voorgestelde onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Daarbij heeft zij erop gewezen dat voor een deel van de werkzaamheden het akkoord van 70% van de huurders is vereist en dat, indien die 70% wordt gehaald, de huurders binnen acht weken nadat Talis hen daarover heeft bericht hun bezwaar tegen het voorstel kunnen voorleggen aan de rechter.

2.3.

Talis heeft een draagvlakmeting laten uitvoeren, waarna de notaris heeft vastgesteld dat het vereiste percentage van 70% is behaald.

2.4.

Bij brief van 27 maart 2024 heeft Talis onder meer het volgende geschreven aan [gedaagde] :

“Meer dan 70% van de bewoners is akkoord met ons voorstel

Daar zijn wij blij mee. Dat betekent dat we kunnen beginnen met de werkzaamheden. Na de werkzaamheden is uw woning comfortabel, duurzaam en aardgasvrij.

Heeft u nog geen akkoordverklaring ondertekend?

U mag uw akkoordverklaring nog bij ons inleveren. U kunt dit doen door de verklaring in de brievenbussen te deponeren of in het kantoor van de wijkbeheerder.

Heeft u bezwaar?

Heeft u niet ingestemd met ons voorstel, dan kunt u binnen acht weken na dagtekening van deze brief de rechter vragen een beslissing te nemen over de redelijkheid van ons voorstel. Vindt de rechter ons voorstel redelijk, dan mogen wij het groot onderhoud ook in uw woning uitvoeren.”

2.5.

[gedaagde] heeft geen akkoordverklaring ingeleverd en hij is geen gerechtelijke procedure gestart tegen Talis.

2.6.

Talis heeft bij aangetekende brief van 11 april 2025 onder meer het volgende geschreven aan [gedaagde] :

“Talis heeft alle bewoners een redelijk voorstel gedaan betreffende de werkzaamheden. U bent niet binnen 8 weken na onze kennisgeving dat ten minste 70% van de huurders had ingestemd naar de kantonrechter gegaan om de redelijkheid van het voorstel te toetsen.

U bent dus gebonden aan het renovatievoorstel en u dient dus uw medewerking aan de beoogde werkzaamheden te verlenen. Dit geldt ook voor de onderhoudswerkzaamheden.

Medewerking verlenen aan werkzaamheden

Wij kunnen geen contact met u krijgen.

U bent verplicht om u uw medewerking te verlenen aan de beoogde werkzaamheden. Dat betekent dat u onder meer verplicht bent om de deur open te doen voor de betreffende aannemer en dat u de werklieden feitelijk de gelegenheid dient te geven voor het uitvoeren van de werkzaamheden in en aan uw woning. Omdat Talis geen contact met u kan krijgen, maakt zij zich zorgen of u wel uw medewerking gaat verlenen aan de werkzaamheden.

(…)

Talis verneemt graagVOOR 17-4-2025schriftelijk van u of u uw medewerking gaat verlenen (…)

Ontvangt Talis niet voor de genoemde datum een dergelijk reactie, dan zal Talis genoodzaakt zijn om een kort geding aanhangig te maken, waarin onder meer medewerking wordt afgedwongen.”

2.7.

Bij aangetekende brief van 23 mei 2025 heeft Talis nogmaals aan [gedaagde] verzocht om te reageren, deze keer uiterlijk 27 mei 2025.

3.Het geschil

3.1.

Talis vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt:

I. om binnen drie dagen na betekening van het vonnis, dan wel met ingang van een door de kantonrechter te bepalen datum, gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd in de brochure “Zwanenveld onderhoud en verduurzaming 453 woningen” (productie 3 bij dagvaarding), waaronder onder meer moet worden verstaan de navolgende werkzaamheden:

In en aan de woning

 vervangen privacyschermen volgens het ontwerp van de architect;

 vervangen voordeur en balkondeur(en) van de woning volgens ontwerp architect;

 vervangen oude glas voor HR++ glas als dit nog niet aanwezig is;

 herstellen houtschade en schilderen de ramen en kozijnen aan de buitenzijde;

 vervangen vast glas voor een hardglazen klepraam in de keukens die aan de galerijzijde liggen;

 vervangen cv-ketel voor een afleverset;

 het maken van een perilex aansluiting in de keuken voor elektrisch koken. Er komt

hiervoor een aparte groep in de meterkast;

 vervangen radiator in de woonkamer voor een convectorradiator met

ventilatiesysteem (Climarad). Die is afgestemd op de MV (mechanische ventilatie) in de badkamer, keuken en het toilet. Deze worden ook vervangen;

 aanbrengen nieuwe radiator in de badkamer en stemmen op woningniveau het

systeem af op de behoefte. Eventueel worden radiatoren in de slaapkamers ook vervangen;

 vervangen van de aanvoer waterleiding en per woning aanbrengen van een nieuwe watermeter om het verbruik bij te houden;

 het uitvoeren van een zogeheten ‘warme opname’ voorafgaand aan de beoogde werkzaamheden om de situatie in de woning te beoordelen ten behoeve van de werkzaamheden;

In en aan het complex

isoleren dak en vervangen dakbedekking;
vervangen en verbeteren isolatie en gevelbeplating aan de kopgevels volgens het ontwerp van de architect. Aanbrengen permanente voorzieningen voor vogels en vleermuizen, volgens de Wet Natuurbescherming;
reinigen en herstellen betonnen elementen;
vervangen balustrades aan balkon- en galerijzijde volgens het ontwerp van de architect en het plaatsen van een hekwerk op de uiteinden van de balkons en galerijen;
ophogen galerijvloeren van woongebouw 1 (rood gebouw) en 2 (blauw gebouw);
controleren van het ophoogsysteem van de galerijvloeren van woongebouw 3 (groen gebouw) en 4 (geel gebouw);
het herstellen van houtschade en schilderen van de ramen, deuren en kozijnen volgens het ontwerp van de architect;
vervangen hoofdwaterleiding op de begane grond van ieder woongebouw;
aanbrengen invoerleidingen voor het warmtenet tot de woning;
controleren en reinigen van het riool van het toilet en die voorzien van een nieuwe binnenwand;
vervangen van algemene verlichtingsarmaturen in de centrale hallen, doorgangen en trappenhuizen naar LED verlichting;
verbeteren entree, plint en het trappenhuis volgens het ontwerp van de architect;

in en aan het gehuurde, staande en gelegen aan het adres [adres 1] , door Talis en/of door haar ingeschakelde derden;

II. wanneer hij niet vrijwillig aan de onder onderdeel I. opgenomen veroordeling voldoet, om uiterlijk binnen drie dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, de onroerende zaak aan het adres [adres 1] , met al het zijne, tijdelijk, voor de duur van de onder onderdeel I. genoemde werkzaamheden, te ontruimen, althans, een voor deze werkzaamheden vereist gedeelte van die onroerende zaak, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Talis;

III. tot betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten.

3.2.

Talis legt aan haar vordering ten grondslag dat zij renovatiewerkzaamheden wenst uit te voeren aan de woningen in het complex waarin het gehuurde is gelegen. Omdat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel met betrekking tot die werkzaamheden, wordt op grond van artikel 7:220 lid 3 BW het voorstel vermoed redelijk te zijn. Talis stelt dat zij [gedaagde] ervan in kennis heeft gesteld dat meer dan 70% van de huurders akkoord is gegaan met het voorstel. Omdat [gedaagde] niet binnen de wettelijke termijn van acht weken na deze kennisgeving een procedure is gestart bij de kantonrechter, is hij op grond van artikel 7:220 lid 1 BW gehouden om de renovatiewerkzaamheden te gedogen. [gedaagde] heeft niet gereageerd op het renovatievoorstel en ook niet op brieven die daarna naar hem zijn gestuurd. Aangezien het ondanks herhaalde pogingen niet gelukt is om met [gedaagde] in contact te komen, acht Talis zich genoodzaakt deze procedure te beginnen. Alleen voor het geval dat [gedaagde] , ondanks een veroordeling daartoe, geen gelegenheid wenst te geven tot het uitvoeren van de werkzaamheden, stelt Talis er belang bij te hebben dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot tijdelijke en gedeeltelijk ontruiming van het gehuurde.

4.De beoordeling

4.1.

[gedaagde] is ondanks correcte oproeping niet verschenen bij de mondelinge behandeling die, na toekenning van een verkorte dagvaardingstermijn, is gehouden op 5 juni 2025. Tegen [gedaagde] wordt daarom verstek verleend.

4.2.

Het spoedeisend belang van de vorderingen vloeit voort uit de onbetwiste stellingen van Talis.

4.3.

In deze procedure moet worden beoordeeld of het in hoge mate waarschijnlijk is dat een gelijkluidende vordering in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Gelet op het voorlopige karakter van de kortgedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering. De kantonrechter baseert de beslissing daarom op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden.

4.4.

Vooropgesteld wordt dat een huurder verplicht is mee te werken aan de uitvoering van renovatiewerkzaamheden, wanneer de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst over wil gaan tot renovatie daartoe aan de huurder een redelijk voorstel doet (artikel 7:220 leden 1 en 2 BW). Een voorstel wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd (lid 3).

4.5.

Talis heeft onweersproken gesteld en onderbouwd dat ten minste 70% van de huurders in het complex heeft ingestemd met de door haar voorgestelde onderhouds- en renovatiewerkzaamheden en dat zij de huurders, waaronder [gedaagde] , hierover heeft bericht bij brief van 27 maart 2024. Op grond van artikel 7:220 lid 3 BW kan de huurder binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder (dat minimaal 70% met het voorstel heeft ingestemd) een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. [gedaagde] heeft dat niet gedaan, althans dat is niet gebleken, zodat het voorstel van Talis op grond van voormeld artikel wordt vermoed redelijk te zijn.

4.6.

Nu [gedaagde] niet in de procedure is verschenen en dus geen verweer heeft gevoerd tegen het hiervoor genoemde bewijsvermoeden, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat Talis een redelijk voorstel heeft gedaan. Op grond van artikel 7:220 leden 1 en 2 BW is [gedaagde] daarom gehouden om Talis in staat te stellen de renovatiewerkzaamheden uit te voeren. De vordering in het petitum van de dagvaarding onder punt I wordt toegewezen.

4.7.

De kantonrechter is van oordeel dat Talis voldoende heeft gesteld belang te hebben bij een tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming van het gehuurde, voor het geval [gedaagde] weigert medewerking te verlenen aan het verrichten van de werkzaamheden. Dat betekent dat ook het gevorderde onder II in het petitum van de dagvaarding wordt toegewezen.

4.8.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Talis worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

814,00

(tarief gemiddelde zaak)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.229,45

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd in de brochure “Zwanenveld onderhoud en verduurzaming 453 woningen” (productie 3 bij dagvaarding), waaronder onder meer moet worden verstaan de navolgende werkzaamheden:

In en aan de woning

 vervangen privacyschermen volgens het ontwerp van de architect;

 vervangen voordeur en balkondeur(en) van de woning volgens ontwerp architect;

 vervangen oude glas voor HR++ glas als dit nog niet aanwezig is;

 herstellen houtschade en schilderen de ramen en kozijnen aan de buitenzijde;

 vervangen vast glas voor een hardglazen klepraam in de keukens die aan de galerijzijde liggen;

 vervangen cv-ketel voor een afleverset;

 het maken van een perilex aansluiting in de keuken voor elektrisch koken. Er komt

hiervoor een aparte groep in de meterkast;

 vervangen radiator in de woonkamer voor een convectorradiator met

ventilatiesysteem (Climarad). Die is afgestemd op de MV (mechanische ventilatie) in de badkamer, keuken en het toilet. Deze worden ook vervangen;

 aanbrengen nieuwe radiator in de badkamer en stemmen op woningniveau het

systeem af op de behoefte. Eventueel worden radiatoren in de slaapkamers ook vervangen;

 vervangen van de aanvoer waterleiding en per woning aanbrengen van een nieuwe watermeter om het verbruik bij te houden;

 het uitvoeren van een zogeheten ‘warme opname’ voorafgaand aan de beoogde werkzaamheden om de situatie in de woning te beoordelen ten behoeve van de werkzaamheden;

In en aan het complex

isoleren dak en vervangen dakbedekking;
vervangen en verbeteren isolatie en gevelbeplating aan de kopgevels volgens het ontwerp van de architect. Aanbrengen permanente voorzieningen voor vogels en vleermuizen, volgens de Wet Natuurbescherming;
reinigen en herstellen betonnen elementen;
vervangen balustrades aan balkon- en galerijzijde volgens het ontwerp van de architect en het plaatsen van een hekwerk op de uiteinden van de balkons en galerijen;
ophogen galerijvloeren van woongebouw 1 (rood gebouw) en 2 (blauw gebouw);
controleren van het ophoogsysteem van de galerijvloeren van woongebouw 3 (groen gebouw) en 4 (geel gebouw);
het herstellen van houtschade en schilderen van de ramen, deuren en kozijnen volgens het ontwerp van de architect;
vervangen hoofdwaterleiding op de begane grond van ieder woongebouw;
aanbrengen invoerleidingen voor het warmtenet tot de woning;
controleren en reinigen van het riool van het toilet en die voorzien van een nieuwe binnenwand;
vervangen van algemene verlichtingsarmaturen in de centrale hallen, doorgangen en trappenhuizen naar LED verlichting;
verbeteren entree, plint en het trappenhuis volgens het ontwerp van de architect;

in en aan het gehuurde, staande en gelegen aan het adres [adres 1] , door Talis en/of door haar ingeschakelde derden;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] , wanneer hij niet vrijwillig aan de veroordeling onder 5.1. voldoet, om binnen drie dagen na betekening van het vonnis, de woning aan het adres [adres 1] , met al het zijne, tijdelijk, voor de duur van de onder 5.1. genoemde werkzaamheden, te ontruimen, althans een voor deze werkzaamheden vereist gedeelte van de woning, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Talis;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.229,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2025.

858 / 53854