Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11712210 \ VV EXPL 25-90
Vonnis in kort geding van 13 juni 2025
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
STICHTING AVE,
2.
STICHTING AVE,
gevestigd te Arnhem,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiser] (in mannelijk enkelvoud),
gemachtigde: P.M.C. Tjepkema,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J. Zeegers.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 mei 2025
- de mondelinge behandeling van 6 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 6 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 juni 2021 de woning aan het adres [adres 1] (van de rechtsvoorgangers) van [eiser] . De woning is gelegen in een complex van vijf verdiepingen.
2.2.
In de periode van 16 februari 2022 tot en met 21 april 2025 heeft [eiser] van zes verschillende huurders in totaal achttien meldingen ontvangen over overlast door [gedaagde] .
2.3.
In de nacht van 25 augustus 2024 heeft [gedaagde] tegen de voordeuren van twee appartementen in het complex geschopt. Een van de bewoners van deze appartementen heeft hiervan aangifte gedaan bij de politie.
2.4.
Op 26 augustus 2024 heeft [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 30 september 2024. In zijn e-mail van 6 september 2024 heeft [eiser] het volgende geschreven aan [gedaagde] :
“Dank voor uw reactie op mijn brief van 26 augustus 2024. Uw verzoek tot het overwegen van een boete in plaats van de opzegging van de huurovereenkomst is zorgvuldig in overweging genomen door de eigenaar/verhuurder. Echter, na beoordeling van de omstandigheden en het bekijken van de camerabeelden van het incident in de nacht van 25 augustus, dit tezamen met de reeds eerder geconstateerde gedragingen waarvoor een officiële waarschuwing is uitgevaardigd, persisteert verhuurder bij zijn besluit dat het gedrag dat u heeft vertoond buiten proportioneel is en een directe en ontoelaatbare bedreiging vormt voor de veiligheid en het woongenot van de overige bewoners.
De ernst van uw gedragingen, waaronder het bedreigen van medebewoners en het aanrichten van vernielingen, heeft ons doen besluiten dat wij als verhuurder het leefklimaat en de veiligheid binnen het complex niet langer kunnen worden gegarandeerd indien u zou blijven huren. In dergelijke gevallen is het voor de verhuurder een verplichting ten opzichte van de overige huurders in het gebouw om het belang van de overige bewoners voorop te stellen.
Derhalve blijft de opzegging van uw huurovereenkomst per30 september 2024onverminderd van kracht. Uw aanbod tot overleg over gedragsveranderingen is hiermee niet meer relevant, aangezien voortzetting van de huurovereenkomst niet langer te verantwoorden is, gegeven de herhaalde overtredingen en het ernstig verstoren van de leefomgeving van andere bewoners.”
2.5.
[gedaagde] is niet akkoord gegaan met de huuropzegging.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad, tot ontruiming van het pand aan [adres 1] binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en tot betaling van € 1.985,45, te vermeerderen met de wettelijke rente over de huurachterstand van € 1.671,35, alsmede een bedrag van € 884,27 per maand vanaf 1 juni 2025 tot aan de dag van ontruiming. Tot slot heeft [eiser] gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.
3.2.
[eiser] heeft, verwijzend naar de door hem overlegde overlastmeldingen, aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] stelselmatig voor overlast zorgt en daarmee niet, niet volledig, dan wel niet naar behoren aan haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet. Bovendien gedraagt [gedaagde] zich niet als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW Pro. Volgens [eiser] is sprake van een zodanig ernstige tekortkoming dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] zijn vordering verminderd met de gevorderde hoofdsom, nu [gedaagde] deze voor de zitting heeft betaald. [eiser] handhaaft zijn vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten van € 303,35.
3.3.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een vordering is in kort geding toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter die vordering zal toewijzen en indien de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij die vordering.
4.2.
Spoedeisend belang bij een voorziening heeft de eiser van wie niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht. Of sprake is van spoedeisendheid is in dit geval afhankelijk van de uitkomst van een (voorlopige) beoordeling van de inhoud van de zaak en van afweging van de belangen van partijen. Beide beoordelingen hangen met elkaar samen, zodat de kantonrechter tot een inhoudelijke beoordeling overgaat.
4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om die reden moet worden beoordeeld of er voldoende zwaarwegende gronden zijn, die de toepassing van een dergelijke maatregel rechtvaardigen.
4.4.
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat [gedaagde] (geluids)overlast veroorzaakt aan omwonenden. Uit de overlegde meldingen blijkt dat die overlast voornamelijk bestaat uit harde muziek, luid praten, vloeken en schelden, het hard dichtgooien van deuren, wietlucht en het vervuilen van de (gemeenschappelijke) wasmachine. Bovendien heeft [gedaagde] , zo blijkt ook uit camerabeelden, ’s nachts hard tegen twee voordeuren geschopt en daarbij schade aan die deuren veroorzaakt. [gedaagde] heeft ook erkend dat zij overlast veroorzaakt. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.5.
Dat [eiser] als verhuurder moet toezien op een veilige en leefbare woonomgeving voor alle huurders, is evident. Hij moet bijdragen aan het voorkomen van overlast. Dit kan hij onder meer doen door de kantonrechter te vragen de huurovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden, dan wel in een kort geding procedure vooruitlopend daarop de kantonrechter te vragen [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen, zoals hier het geval is. Dit is echter zoals gezegd een vergaande maatregel die vaak een definitief karakter heeft, reden waarom de kantonrechter terughoudend dient te zijn in het toewijzen van zo’n maatregel.
4.6.
[gedaagde] heeft als gezegd erkend dat zij overlast veroorzaakt. Volgens haar is dit deels te wijten aan haar verstandelijke beperking, deels aan haar drugs- en alcoholverslaving en deels aan de woonomgeving, waar meer mensen wonen die kampen met problemen en met een drugs- en/of alcoholverslaving. Volgens [gedaagde] wordt haar overlastgevend gedrag vaak door deze mensen getriggerd. Haar begeleider van de RIBW heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat hij sinds augustus 2024 betrokken is bij [gedaagde] , dat zij nu haar medicatie neemt, dat het alcoholgebruik sterk is verminderd en dat sinds september 2024 haar gedrag is verbeterd en de overlast aanmerkelijk is verminderd. Volgens de begeleider is [gedaagde] kwetsbaar en is sprake van een verstandelijke beperking, met ADHD en autisme. Verder heeft de begeleider aangevoerd dat de RIBW bezig is met het zoeken naar een passende behandeling in het kader van de Wet langdurige zorg (WLZ), mogelijk met begeleid wonen buiten het complex waarin het gehuurde is gelegen. Met de WLZ-aanvraag is echter een lange procedure gemoeid, aldus de begeleider van [gedaagde] .
4.7.
De kantonrechter overweegt dat, gelet op de vele overlastmeldingen, [eiser] belang heeft bij de gevraagde voorziening. En gelet op hetgeen is overwogen in r.o. 4.4 en 4.5 zijn er gronden om te komen tot de gevorderde ontruiming. Het belang van [gedaagde] bij afwijzing van die vordering is echter ook evident. Nog daargelaten dat ontruiming diep ingrijpt in haar woonrecht, zal het ook de begeleiding van de RIBW doorkruisen. De kantonrechter stelt daarbij vast dat sinds die begeleiding van start is gegaan in augustus 2024 nog wel sprake is van enkele overlastmeldingen, maar dat het aantal meldingen aanzienlijk is afgenomen. De WLZ-aanvraag zal naar verwachting nog enige tijd in beslag nemen. Als gevolg daarvan is dit moment nog onvoldoende duidelijk of [gedaagde] buiten het complex begeleid kan gaan wonen of dat zij, dankzij het zorgtraject, mogelijk zonder overlastgevend gedrag in het gehuurde zou kunnen blijven wonen. Daar komt bij dat ter zitting is gebleken dat [eiser] niet beoogt op korte termijn tot ontruiming over te gaan, maar dat hij bovenal een einddatum van de huurovereenkomst verlangt om de andere huurders een concreet zicht te bieden op het eindigen van de door hen ervaren overlast; ter zitting is daarbij een termijn van vijf maanden genoemd. Een en ander in samenhang bezien leidt tot de slotsom dat op dit moment geen sprake is van een situatie die maakt dat de beslissing in een bodemprocedure, waarin onderzoek kan worden verricht naar de ontwikkelingen van/rondom [gedaagde] , niet kan worden afgewacht.
4.8.
De gevorderde ontruiming van het gehuurde zal daarom worden afgewezen.
4.9.
Hoewel de gevorderde ontruiming in deze procedure is afgewezen, wenst de kantonrechter [gedaagde] mee te geven, om zich als een goed huurder te gedragen en geen overlast te veroorzaken, om zodoende haar woonrecht niet op het spel te zetten.
4.10.
[eiser] heeft aanvankelijk een bedrag gevorderd van € 1.985,45, bestaande uit de huurachterstand van € 1.671,35 tot en met de maand mei 2025, een bedrag van € 303,35 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 10,75 aan wettelijke rente tot en met 26 mei 2025. Ter zitting heeft [eiser] de vordering verminderd met € 1.671,35, zodat de aanvankelijke huurachterstand geen bespreking meer behoeft. [eiser] handhaaft zijn vordering voor het overige.
4.11.
De wettelijke rente, die niet is betwist, is toewijsbaar, nu [gedaagde] in verzuim is geraakt met de tijdige betaling van de gevorderde huurtermijnen.
4.12.
[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Hij heeft onweersproken gesteld dat zijn incassogemachtigde op 1 mei 2025 per aangetekende e-mail een aanmaning heeft gestuurd naar [gedaagde] . Naar het oordeel van de kantonrechter voldoet deze aanmaning aan de wettelijke vereisten. Omdat [gedaagde] niet binnen de vijftien dagen termijn van deze aanmaning heeft betaald, is zij buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 303,35 komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en is daarom toewijsbaar.
4.13.
Gelet op het voorgaande wordt, met toepassing van het gestelde in artikel 6:44 lid 1 BW Pro – verrichte betalingen strekken eerst in mindering op de rente en de buitengerechtelijke incassokosten – aan hoofdsom toegewezen een bedrag van € 314,10.
4.14.
Omdat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [gedaagde] de bestaande huurachterstand pas na dagvaarding heeft voldaan.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 314,10, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 mei 2025 tot aan de dag van volledige betaling,
5.2.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J.P. Lambooij en in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2025.
858 / 53331