Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: 11446778 \ CV EXPL 24-3557
Vonnis van 2 juli 2025
in de zaak van
1.
[eisers in conv 1],
[eisers in conv 1],
te [woonplaats] ,
hierna afzonderlijk te noemen: [eisers in conv 1] ,
2.
[eiser in conv 2],
2.
[eiser in conv 2],
te [woonplaats] ,
hierna afzonderlijk te noemen: [eiser in conv 2] ,
3.
[eisers in conv 3],
3.
[eisers in conv 3],
te [woonplaats] ,
hierna afzonderlijk te noemen: [eisers in conv 3] ,
4.
[eiser in conv 4],
4.
[eiser in conv 4],
te [woonplaats] ,
hierna afzonderlijk te noemen: [eiser in conv 4] ,
5.
[eisers in conv 5],
5.
[eisers in conv 5],
te [woonplaats] ,
hierna afzonderlijk te noemen [eisers in conv 5] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie en in het incident,
de eisende partijen worden hierna samen genoemd: de eisers,
de eisende partijen sub 1, 2, 4 en 5 worden hierna samen genoemd: de huurders,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
tegen
1.[gedaagde in conv 1] ,
te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde in conv 2],
2.
[gedaagde in conv 2],
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie en in het incident,
hierna samen te noemen: [gedaagden in conv] ,
gemachtigde: mr. S.J. van Susante.
1.De zaak in het kort
[gedaagden in conv] heeft een camping gekocht. Op die camping werden door de eerdere eigenaar al standplaatsen verhuurd aan huurders, die op deze plaatsen in het verleden zelf een stacaravan / chalet hadden geplaatst of overgekocht. [gedaagden in conv] wil de camping vernieuwen en heeft om die reden de huurovereenkomsten opgezegd. De huurders willen hun plek niet kwijtraken.
In deze zaak staat de vraag centraal of [gedaagden in conv] de huurovereenkomsten rechtsgeldig heeft opgezegd en of de huurders de camping moeten verlaten.
De conclusie van de rechter is dat [gedaagden in conv] de huurovereenkomsten rechtsgeldig heeft opgezegd en de huurders de standplaatsen moeten ontruimen. Wel krijgen de huurders een ruimere termijn voor de ontruiming en zal [gedaagden in conv] nog een passende schadevergoeding aan de huurders moeten betalen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 februari 2025,
- de mondelinge behandeling van 8 mei 2025, waarbij door de gemachtigden spreekaantekeningen zijn voorgedragen en overgelegd. Van het overige verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
De huurders huren één of meerdere (vaste) standplaatsen op de camping [gedaagden in conv] in [plaats] (hierna: de camping).
- [eisers in conv 1] huurt vanaf 2005 standplaats 71 en vanaf 2012 standplaats 68.
- [eiser in conv 2] huurt vanaf 2010 de standplaatsen 53, 57, 58 en 74.
- [eiser in conv 4] huurt vanaf 2021 de standplaats 59.
- [eisers in conv 5] huurt vanaf 2018 de standplaats 50.
- [eisers in conv 3] huurt op zijn beurt standplaats 74 van [eiser in conv 2] .
3.2.
De huurovereenkomsten zijn met de vorige eigenaar van de camping gesloten voor een periode van één jaar. De huurders hebben op de standplaatsen een eigen chalet (hierna: het kampeermiddel) geplaatst, dan wel overgenomen van een vorige huurder.
3.3.
In maart 2021 heeft [gedaagden in conv] , vooruitlopend op de koop van de camping, een verzoek ingediend bij [de gemeente] (hierna: de gemeente) voor het uitvoeren van een toekomstvisie voor de camping, die onder meer inhoudt dat het aantal recreatie-eenheden wordt uitgebreid.
3.4.
De camping is op 16 april 2021 door de vorige eigenaar verkocht aan [gedaagden in conv] De vorige eigenaar heeft de huurders hiervan op 29 november 2021 op de hoogte gesteld. In een nieuwsbrief heeft [gedaagden in conv] zich voorgesteld. Daarin is, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“(…)Plannen
(…) Wij investeren in de camping omdat er kansen liggen om de camping een kwaliteitsimpuls te geven en om de capaciteit van de locatie uit te breiden. Het bestaande bestemmingsplan geeft hier al ruimte voor en we zien mogelijkheden om daar het een en ander aan toe te voegen. We zijn daarover in overleg met de gemeente. Zodra een aantal zaken zijn uitgekristalliseerd zullen wij ook u van de plannen op de hoogte brengen. (…)
(…)
We willen in de toekomst meer mensen de mogelijkheid bieden om van het park te kunnen genieten en er zullen dus ook meer woningen komen. (…) Tegelijkertijd willen we het park ‘natuur-inclusief’ ontwikkelen. We zien dat de natuur en het water de kracht is van de locatie en we willen de natuur in het park vasthouden en versterken waar dat mogelijk is. Een ecoloog maakt daarom onderdeel uit van ons team. Verder zullen we de centrale voorzieningen uitbreiden. Een horecagelegenheid zal deel gaan uitmaken van de plannen en ook speelgelegenheden en mogelijk sportvoorzieningen.
(…)Wat betekent dat voor U?
(…)
Echter de verhuur van plaatsen van chalets maakt voor de toekomst wel een iets beperkter en compacter onderdeel uit van de exploitatie van het park. Dit zou kunnen betekenen dat we een aantal mensen zullen vragen hun kavel te verruilen voor een andere. We komen daar het komend jaar individueel wel over te spreken. (…)”
3.5.
Op 21 maart 2022 is de camping bij notariële akte geleverd aan [gedaagden in conv]
3.6.
Op 14 juni 2022 heeft [gedaagden in conv] een principeverzoek ingediend bij de gemeente voor de herontwikkeling van de camping waarbij ook definitieve ontwerpen, onderbouwing en onderzoeken zijn bijgevoegd.
3.7.
Op 4 en 5 februari 2023 heeft [gedaagden in conv] individuele gesprekken gevoerd met de recreanten van het terrein, waaronder de huurders, waarbij [gedaagden in conv] haar plannen heeft toegelicht. De huurders hebben toen de mogelijkheid gekregen om één van de (op dat moment nog) beschikbare plaatsen op het nieuwe terrein te kopen.
3.8.
Op 22 juni 2023 heeft [gedaagden in conv] een informatieavond georganiseerd waarbij (onder meer) de huurders en de gemeente aanwezig waren. Op 13 september 2023 heeft er een rondgang over de camping plaatsgevonden met [gedaagden in conv] , de architect van toekomstige recreatieobjecten en twee groenambtenaren van de gemeente, waarbij gesproken is over de toekomstige ontwikkeling van de camping en de hiervoor benodigde (kap)vergunningen.
3.9.
Op 22 november 2023 heeft [gedaagden in conv] de huurovereenkomsten met alle huurders opgezegd tegen 31 december 2024. In de opzeggingsbrief - vergezeld van een ‘masterplan’ - staat, voor zover relevant, het volgende:
“(…) Middels deze brief zeggen wij, [gedaagde in conv 1] en [gedaagde in conv 2] , uw overeenkomst voor uw plekken met nummer (…) op, per 31 december 2024. Dit doen wij op grond van herstructurering, artikel 11 lid 1 onder h van de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen.
De voorliggende herstructurering heeft als doel om [gedaagden in conv] weer robuust en toekomstbestendig te maken (en te houden) door het park nieuw leven in te blazen. In plaats van verhuur van vaste jaarplaatsen zal de exploitatie zich richten op het in eigen beheer verhuren van verblijfsaccommodaties aan (wekelijks/dagelijks) wisselende gasten.
Voor deze herstructurering is uw vaste jaarplaats nodig, daarom zijn we genoodzaakt de overeenkomst met u op te zeggen Eerder dit jaar hebben wij u hiertoe onze plannen reeds laten zien. Hiervoor is echter een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk waartegen diverse belanghebbenden vraagtekens en zorgen hebben geuit.
Met de ontvangen input zijn we aan de slag gegaan. Hierbij hebben we onderzocht of het mogelijk is een alternatief plan te ontwikkelen waarvoorgeenwijziging van het bestemmingsplan nodig is. Dit onder voorwaarde dat het plan ruimtelijk en economisch haalbaar blijft. Wij kunnen u mededeling dat dit is gelukt. Het aangepaste Masterplan treft u aan inbijlage 1.
Overzicht belangrijke aspecten voor wat betreft uw standplaats/chalet:
(…)
2.
Op grond van de Recron-voorwaarden vaste jaarplaatsen heeft u recht op een restitutie van 50% op uw jaarplaats voor 2024. (…)
Op grond van de Recron-voorwaarden vaste jaarplaatsen heeft u recht op een restitutie van 50% op uw jaarplaats voor 2024. (…)
3.
U zorgt ervoor dat voor 31-12-2024 uw plek leeg aan ons wordt overgedragen. Indien u uw vaste jaarplaats tijdig en correct oplevert, ontvangt u van ons een tegemoetkoming van
U zorgt ervoor dat voor 31-12-2024 uw plek leeg aan ons wordt overgedragen. Indien u uw vaste jaarplaats tijdig en correct oplevert, ontvangt u van ons een tegemoetkoming van
€ 1.860,- (enkele stacaravan/chalets).
(…)”
3.10.
Op diezelfde dag heeft [gedaagden in conv] het lopende principeverzoek bij de gemeente ingetrokken. [gedaagden in conv] heeft toen ook haar nieuwe masterplan aan de gemeente laten zien.
3.11.
Op 12 maart 2024 heeft [gedaagden in conv] een toelichting op het herstructureringsplan naar de huurders gestuurd, inclusief tekeningen en foto’s. In de toelichting staat onder meer het volgende:
“(…) Het huidige herstructureringsplan, waarop deze huuropzegging is gebaseerd, past binnen de reikwijdte van het vigerende omgevingsplan. Het plaatsen van de kampeermiddelen is vergunningsvrij. Uiteraard moeten de kampeermiddelen daarvoor wel aan bepaalde vereisten voldoen. (…) De nieuwe indeling is duidelijk zichtbaar gemaakt op de aan de huuropzegging bijgevoegde plattegrond.
Voor de recreatiewoning wordt nog gekeken naar een alternatieve maatvoering, welke iets groter en hoger is dan hetgeen vergunningsvrij is toegestaan in het bestemmingsplan. Uitgangspunt is dat indien hiervoor een omgevingsvergunning niet wordt verleend, we zullen terugvallen op een variant welke in ieder geval is toegestaan binnen het bestemmingsplan en zonder omgevingsvergunning. (…)”
3.12.
Op 13 maart 2024 heeft de gemeente een update gestuurd naar de huurders waarin, voor zover van belang, het volgende is vermeld:
“(…) De aanleiding voor het intrekken van de bestemmingsplanwijziging is dat het oorspronkelijke ambitieuze plan een aanzienlijk investering met zich meebracht. (…) Daarnaast was er veel weerstand vanuit de diverse belanghebbenden. (…) Initiatiefnemer is nu van plan om de camping om te vormen naar een binnen het vigerende omgevingsplan (bestemmingsplan) passende nieuwe opzet. (…) Volgens het vigerende omgevingsplan (bestemmingsplan) zijn voor het gehele gebied 60 recreatiewoningen toegestaan, dat is inclusief de bestaande woningen. Aan die woningen zijn maximale oppervlakte-, inhouds- en hoogtematen gekoppeld. Voor de vraag of de woningen ook vergunningvrij mogen worden gebouwd, zijn echter kleinere maten als grens leidend. Initiatiefnemer heeft aangegeven dat voor het realiseren van de (resterende) recreatiewoningen een vergunning zal worden aangevraagd als dat voor de gewenste woning noodzakelijk is. Daarbij zijn zij zich bewust van alle regels, procedures en checks die daarbij horen. (…)”
3.13.
In oktober 2024 heeft er een e-mailwisseling plaatsgevonden tussen [gedaagden in conv] en de gemeente waarin, voor zover van belang het volgende is vermeld:
[gedaagden in conv] :“(…) Namens [naam 1] sturen we bij deze de aangepaste tekening van recreatiewoning A zonder luifel, als besproken. Graag zien we nog de bevestiging over onze veronderstelling dat alleen type A vergunningsplichtig is, en type B,C,D vergunningsvrij zijn.
Bij akkoord op recreatiewoning type A en bevestiging aanname dat de overige modellen vergunningsvrij zijn dan kunnen we de aanvraag opstarten voor type A inclusief een situatiekaart met onderlinge afstanden. (…)”
De gemeente:“(…) Gelet op de aangeleverde tekeningen van de modellen voldoen de modellen aan de regels van bouwvergunningvrij en voldoen de chalets en de stacaravans ook aan de regels van het omgevingsplan mbt oppervlakte, bouw- en goothoogte. (…)”
3.14.
Op 4 november 2024 is gestart met het leegmaken en opschonen van de camping, zodat er groot (tuin-)onderhoud en opruim- en snoeiwerkzaamheden kunnen gaan plaatsvinden.
4.Het geschil in conventie, in reconventie en in het incident
4.1.
De eisers vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst in strijd is met de consumentenrichtlijnen omdat ten tijde van het aangaan ervan ten behoeve van de eisers geen schriftelijk evenwichtig opzegbeding is opgenomen inhoudende onder welke zwaarwichtige omstandigheden of voorwaarden kan worden opgezegd door de verhuurder en welke compensatie daarvoor wordt aangeboden,
II. te vernietigen het mondelinge beding dat [gedaagden in conv] ongelimiteerd de huur kon opzeggen;
III. te verklaren voor recht dat door [gedaagden in conv] jegens de eisers onrechtmatig althans in strijd is gehandeld met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid door geen rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de eisers door:
- hen niet tijdig te informeren omtrent haar visie op het recreatiepark en de gevolgen voor de eisers,
- niet te beschikken over een concreet en haalbaar plan,
- geen acht te slaan op door de vorige eigenaar gedane beloften en toezeggingen,
- de eisers geen reële schadevergoeding aan te bieden,
IV. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomsten doorlopen en [gedaagden in conv] is gehouden deze te respecteren,
V. te bepalen dat [gedaagden in conv] de huurovereenkomst niet eerder opnieuw kan opzeggen dan op basis van een zwaarwegende grond en in het geval van een herstructurering op basis van een concreet en haalbaar plan in de zin dat er zicht bestaat op de benodigde vergunningen en onder aanbieding van passende vervangende woonruimte voor de eisers die er permanent wonen en een schadevergoeding ter hoogte van de economische waarde met voortduring van de huurovereenkomsten althans een waarde nader te begroten bij staat en te vereffenen volgens de wet,
VI. subsidiair: voor zover de huuropzegging toch zou slagen, [gedaagden in conv] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
VII. [gedaagden in conv] te veroordelen in de proceskosten en nakosten.
4.2.
[gedaagden in conv] heeft een tegenvordering ingesteld. Zij vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat elk van de huurovereenkomsten met de huurders 1, 2, 4 en 5 rechtsgeldig per 31 december 2024 zijn opgezegd en [eisers in conv 3] zonder recht of titel op de betreffende jaarplaats verblijft,
II. veroordeling van elk van de gedaagden in reconventie de betreffende jaarplaats leeg en ontruimd aan [gedaagden in conv] ter beschikking te stellen, zo nodig onder de voorwaarde dat [gedaagden in conv] ten behoeve van [eiser in conv 2] zekerheid stelt voor een bedrag van € 25.000,00, althans een bedrag dat volgens een daartoe nog uit te voeren waardebepaling heeft te gelden, waar het een eventuele schadeloosstelling betreft, zulks met bepaling van de datum waarop, althans termijn waarbinnen elk van de eisers geacht worden aan die veroordeling te voldoen, dit alles op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat elk van de eisers in gebreke blijft aan die veroordeling te voldoen, met een maximum van € 50.000,00,
III. veroordeling van de gedaagden in reconventie in de proceskosten.
4.3.
Daarnaast vordert [gedaagden in conv] in het incident bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, naast de proceskosten:
I. elk van de eisers in conventie en gedaagden in reconventie te veroordelen de door hen voorheen gehuurde jaarplaats, waarvan de huur is opgezegd per 31 december 2024, alsmede [eisers in conv 3] met wie geen huurovereenkomst bestaat, binnen een termijn van één maand na betekening van dit vonnis leeg en ontruimd aan [gedaagden in conv] op te leveren, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat elk van de eisers in gebreke blijft aan die veroordeling te voldoen, met een maximum van € 50.000,00.
4.4.
Partijen voeren verweer tegen elkaars vorderingen en concluderen tot
niet-ontvankelijkheid, dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de andere partij in de proceskosten.
4.5.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling in de hoofdzaak en in het incident
Inleiding
5.1.
[gedaagden in conv] heeft de camping gekocht met als doel deze te revitaliseren en herstructureren. Zij heeft daarom de huurovereenkomsten met de huurders voor vaste standplaatsen per 31 december 2024 opgezegd. Dit is voor de huurders ingrijpend en heeft voor hen grote gevolgen; zij willen hun standplaats niet kwijtraken.
De kernvraag die moet worden beantwoord is of [gedaagden in conv] de huurovereenkomsten met de huurders mocht opzeggen.
5.2.
[eisers in conv 3] huurt geen standplaats van [gedaagden in conv] , maar van [eiser in conv 2] . Dit betekent dat tussen [eisers in conv 3] en [gedaagden in conv] geen huurovereenkomst bestaat. De vorderingen van [eisers in conv 3] tegen [gedaagden in conv] worden daarom afgewezen.
Toetsingsmaatstaf
5.3.
De huurders huren één of meerdere standplaats(en) op de camping waarop een kampeermiddel mag worden geplaatst. Het gaat hier dus alleen om de huur van een stuk grond en niet (ook) om de huur van woonruimte en/of een kampeermiddel.
5.4.
De huurovereenkomsten zijn aangegaan met de intentie om meerdere jaren te kunnen recreëren in het op het gehuurde geplaatste kampeermiddel. De huurovereenkomsten werden in de praktijk steeds weer met één jaar verlengd. Dit betekent dat de huurovereenkomsten in feite het karakter hebben van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [1]
5.5.
Deze huurovereenkomsten kunnen volgens de wet door opzegging worden beëindigd. [2] De reden van opzegging is in het algemeen gesproken niet relevant.
Partijen kunnen van deze regeling afwijken, maar dat hebben zij niet gedaan.
De door [eisers in conv 1] en [eiser in conv 2] overgelegde schriftelijke huurovereenkomsten bevatten geen opzegbeding.
De overige huurovereenkomsten zijn mondeling tot stand gekomen. Niet gebleken is dat partijen mondeling afspraken hebben gemaakt over de beëindiging van de huur.
5.6.
De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en de inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Uit dezelfde eisen kan voortvloeien dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met een aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding. Daarnaast kan de wettelijke opzeggingsbevoegdheid onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. [3]
Was de huuropzegging in dit geval geldig?
-Invloed Europese consumentenrichtlijnen
5.7.
De huurders hebben aangevoerd dat [gedaagden in conv] in strijd heeft gehandeld met de Europese consumentenrichtlijnen omdat de huurovereenkomsten niet voorzien in een schriftelijk en evenwichtig opzegbeding. Volgens de huurders is de huuropzegging alleen daarom al niet geldig. Dit betoog faalt, want dit rijmt niet met het stelsel van de wet. Het is mogelijk om een huurovereenkomst, zoals in het geval van [eiser in conv 4] en [eisers in conv 5] , mondeling aan te gaan. En als er in de huurovereenkomsten leemtes ontstaan, zoals het ontbreken van een opzegbeding, vallen partijen terug op de wet en de daarin neergelegde of uit de rechtspraak voortvloeiende bescherming.
5.8.
Ook het betoog van de huurders dat de huuropzegging niet geldig is omdat
[gedaagden in conv] zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken faalt. Zoals hierna zal blijken is daar geen sprake van. Bovendien geldt dat als al sprake zou zijn van een oneerlijke handelspraktijk dit niet het door de huurders gestelde rechtsgevolg van een ongeldige opzegging met zich meebrengt. In dat geval staat het hen ‘alleen’ vrij om de huurovereenkomst te vernietigen of schadevergoeding te vorderen.
-Er worden nadere eisen gesteld aan de opzegging
5.9.
De eisen van redelijkheid en billijkheid brengen, gelet op de aard en de inhoud van de huurovereenkomsten samen met de omstandigheden van dit geval, mee dat er een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging moet bestaan.
5.10.
Daarvoor is van belang dat de huurovereenkomsten zijn aangegaan met de intentie om voor langere tijd gebruik te kunnen maken van het gehuurde. Een geldige huuropzegging heeft dan ook grote gevolgen voor de huurders.
Overigens gelden geen woonbelangen voor de huurders. Dit is weliswaar door hen gesteld, maar dit is niet komen vast te staan na het verweer van [gedaagden in conv] op dat punt. Ter zitting is verder door de huurders ook erkend dat zij niet permanent op de camping wonen en daar evenmin stonden/staan ingeschreven.
[gedaagden in conv] heeft de camping in verhuurde staat gekocht, in de wetenschap dat er ook huurders op de camping aanwezig zijn die (al lange tijd) een vaste standplaats huren voor langdurig recreatief gebruik. Zij kon en diende daarom ook rekening te houden met de belangen van de huurders bij de huuropzegging. Deze omstandigheden maken dat de huurovereenkomsten door [gedaagden in conv] niet zonder zwaarwegende grond kon worden opgezegd.
-Zwaarwegende grond
5.11.
De huurders bestrijden dat er sprake is van een zwaarwegende grond. Volgens [gedaagden in conv] is die er wel. De rechter komt tot het oordeel dat er inderdaad sprake is van een zwaarwegende grond. Dat wordt hierna toegelicht.
5.12.
Voorop wordt gesteld dat een huurovereenkomst naar haar aard in beginsel eindig is. [gedaagden in conv] mag ervoor kiezen om haar terrein, haar eigendom, anders in te richten en aanpassingen te doen.
[gedaagden in conv] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat de camping een kwaliteitsimpuls nodig heeft en dat de huidige wijze van exploitatie en inrichting niet langer toekomstbestendig is en herstructurering, met verval van de standplaatsen, voor de beoogde bedrijfsvoering noodzakelijk is.
5.13.
De huurders stellen [gedaagden in conv] bij de huuropzegging niet beschikte over ‘een concreet en haalbaar plan’ voor deze herstructurering. Dit is door [gedaagden in conv] betwist.
5.14.
Deze discussie tussen partijen heeft te maken met artikel 11 lid 1 sub h van de RECRON-voorwaarden. Daarin staat in het kort dat de ondernemer de overeenkomst kan beëindigen indien deze een herstructureringsplan tot uitvoering gaat brengen waarvoor de plaats van recreant nodig is. Om tot opzegging te kunnen overgaan, moet de ondernemer
een concreet en uitvoerbaar planhebben.
een concreet en uitvoerbaar planhebben.
Als eerste is van belang dat die RECRON-voorwaarden geen onderdeel uitmaken van de huurovereenkomsten en dus niet gelden tussen partijen. Niet is komen vast te staan dat de voorwaarden door aanbod en aanvaarding daarvan op de huurverhouding van toepassing zijn geworden.
Toch zal voor de toetsing of er sprake is van een zwaarwegende grond ook worden gekeken naar deze meer specifiek benoemde voorwaarde voor opzegging bij herstructurering. Dit omdat bedoeld artikellid een zekere normering bevat voor de gedragingen van partijen ten opzichte van elkaar. De RECRON-voorwaarden bevatten immers een richtsnoer van wat door maatschappelijk relevante organisaties wordt beschouwd als een redelijke en billijke handelswijze van een campingeigenaar in de richting van huurders van standplaatsen in geval van opzegging van de huurovereenkomsten wegens herstructurering. [gedaagden in conv] acht zich overigens ook gebonden aan deze regels omdat zij is aangesloten bij de branchevereniging HISWA-RECRON.
5.15.
[gedaagden in conv] beschikte ten tijde van de opzegging naar het oordeel van de rechter over een concreet en uitvoerbaar plan voor de herontwikkeling van de camping.
[gedaagden in conv] is al vanaf 2021 bezig met haar plannen voor de herontwikkeling van de camping. Dit heeft medio 2022 geresulteerd in een concreet plan. Dat plan hield in dat de standplaatsen van deze huurders op een andere manier gebruikt gaan worden. In het kort wil [gedaagden in conv] op die plaatsen chalets/woningen laten bouwen voor tijdelijk en wisselend recreatief gebruik door derden. De huurders zijn ook betrokken bij het herontwikkelingsplan en zij hebben via de georganiseerde informatieavonden en individuele gesprekken hun zienswijze op het plan gegeven. Omdat het initiële plan te groot en kostbaar was en de huurders er kritisch tegenover stonden, heeft [gedaagden in conv] haar plannen aangepast, in die zin dat het plan in enige mate is uitgekleed en vereenvoudigd. Dit uiteindelijke ‘masterplan’ is aan de huuropzegging gehecht en bestaat uit onder meer een plattegrond van de nieuwe situatie waarop ook is vermeld hoeveel en welk type kampeermiddelen er op het park zullen komen, waar deze komen te staan en wat de verschillende afmetingen zijn. Dit masterplan is dus een aanpassing van het eerdere plan en past nu als zodanig binnen de reikwijdte van het geldende bestemmingsplan en is vergunningsvrij te realiseren, zo is inmiddels gebleken. Dat de gemeente op onderdelen nog verduidelijking wenst en [gedaagden in conv] nog aan het onderzoeken is of zij eventueel een aantal grotere recreatiewoningen kan bouwen (waarvoor wel een vergunning is vereist), staat er niet aan in de weg dat [gedaagden in conv] ten tijde van de opzegging beschikte over een concreet en uitvoerbaar plan.
[gedaagden in conv] is al vanaf 2021 bezig met haar plannen voor de herontwikkeling van de camping. Dit heeft medio 2022 geresulteerd in een concreet plan. Dat plan hield in dat de standplaatsen van deze huurders op een andere manier gebruikt gaan worden. In het kort wil [gedaagden in conv] op die plaatsen chalets/woningen laten bouwen voor tijdelijk en wisselend recreatief gebruik door derden. De huurders zijn ook betrokken bij het herontwikkelingsplan en zij hebben via de georganiseerde informatieavonden en individuele gesprekken hun zienswijze op het plan gegeven. Omdat het initiële plan te groot en kostbaar was en de huurders er kritisch tegenover stonden, heeft [gedaagden in conv] haar plannen aangepast, in die zin dat het plan in enige mate is uitgekleed en vereenvoudigd. Dit uiteindelijke ‘masterplan’ is aan de huuropzegging gehecht en bestaat uit onder meer een plattegrond van de nieuwe situatie waarop ook is vermeld hoeveel en welk type kampeermiddelen er op het park zullen komen, waar deze komen te staan en wat de verschillende afmetingen zijn. Dit masterplan is dus een aanpassing van het eerdere plan en past nu als zodanig binnen de reikwijdte van het geldende bestemmingsplan en is vergunningsvrij te realiseren, zo is inmiddels gebleken. Dat de gemeente op onderdelen nog verduidelijking wenst en [gedaagden in conv] nog aan het onderzoeken is of zij eventueel een aantal grotere recreatiewoningen kan bouwen (waarvoor wel een vergunning is vereist), staat er niet aan in de weg dat [gedaagden in conv] ten tijde van de opzegging beschikte over een concreet en uitvoerbaar plan.
5.16.
De huurders benoemen dat zij nog geen kennis konden nemen van het aangepaste masterplan ten tijde van de opzegging en koppelen daar de conclusie aan dat de opzegging niet geldig is. Daar gaat de rechter niet in mee. Het vereiste van een concreet plan is er in verband met het benodigde evenwicht tussen het gedwongen vertrek van de huurder aan de ene kant en de plannen van de nieuwe eigenaar aan de andere kant. Dat evenwicht zou zoek zou zijn als huurders moeten vertrekken, terwijl de ondernemer geen (of slechts vage) plannen heeft. Maar daarvan is hier geen sprake; er was en is een – aangepast – plan, waarbij het al geruime tijd duidelijk was dat de standplaatsen van de huurders onder de herstructurering vielen en dus ontruimd zouden moeten worden.
5.17.
De tussenconclusie is dat de huuropzegging niet onrechtmatig of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Er is - door het bestaan van een concreet en uitvoerbaar plan - een zwaarwegende grond voor opzegging. Huurders zijn voldoende geïnformeerd over de plannen. Verder is niet uit de verf gekomen dat er sprake zou zijn van een derdenbeding of rechtens tegenover [gedaagden in conv] afdwingbare toezeggingen door de vorige eigenaar. Hierover hebben de huurders, gezien het verweer van [gedaagden in conv] , onvoldoende gesteld. Tenslotte is, anders dan huurders stellen, wel schadevergoeding aan de huurders aangeboden. Ook als dat aanbod onvoldoende zou zijn (waarover hieronder meer), dan nog staat dat niet in de weg aan de geldigheid van de opzegging.
Schadevergoeding
5.18.
[gedaagden in conv] heeft een aanbod gedaan dat volgt uit de RECRON-voorwaarden. De huurders vinden dit aanbod onvoldoende en hebben gevorderd dat (als de huuropzegging stand houdt) [gedaagden in conv] zal worden veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding.
5.19.
Afhankelijk van de specifieke omstandigheden kan het zo zijn dat [gedaagden in conv] als opzeggende partij een passend aanbod tot schadevergoeding had moeten doen aan de huurders. Als dat het geval is en dat is niet gebeurd, kan dat meewegen bij het vaststellen van alsnog te betalen schade aan de huurders. [4]
5.20.
Het debat over de schadevergoeding is tussen partijen in deze procedure tot nu toe nauwelijks gevoerd. Wel staat in ieder geval vast dat ook [gedaagden in conv] vindt dat er schade moet worden vergoed gezien hun aanbod.
Voorgaande brengt met zich mee dat de subsidiair gevorderde veroordeling tot schadevergoeding wordt toegewezen.
In dit stadium kan nog niet worden vastgesteld of het aanbod van [gedaagden in conv] passend is geweest. De vorm / hoogte van de schadevergoedingen zal in een andere (schadestaat)procedure kunnen worden vastgesteld. [5]
5.21.
Aan partijen wordt uit praktisch oogpunt meegegeven eerst te onderzoeken of zij alsnog in onderling overleg tot een afhandeling van deze schadevergoeding kunnen komen.
Onder meer de volgende gezichtspunten zouden daarbij van belang kunnen zijn.
5.21.1.
Aan de ene kant (ten gunste van de huurders) geldt als gegeven dat verkoop van het kampeermiddel zonder behoud van de standplaats voor de huurders lastig is. In het algemeen gesproken lijkt het zo te zijn dat de huurders met het verlies van de standplaats in feitelijke zin geen rekening hielden omdat het praktijk was dat er jarenlang kon worden gecreëerd en kampeermiddelen werden ge- en verkocht. Daar komt bij dat de huurders ook worden geconfronteerd met kosten als zij hun kampeermiddelen zelf moeten verplaatsen en de standplaatsen moeten ontruimen. Bovendien geldt voor het kampeermiddel dat op standplaatsnummer 74 staat dat deze vermoedelijk niet verplaatsbaar is en [eiser in conv 2] daarom zeker hoge kosten zal moeten maken als hij zijn kampeermiddel weg moet halen.
5.21.2.
Aan de andere kant geldt ook dat huurders wisten en weten dat de grond die zij huren geen eigendom is, zodat investeringen op eigen risico zijn gedaan. Eveneens kan een matigende factor zijn dat [gedaagden in conv] alternatieven heeft aangeboden en overleg heeft willen plegen, waar de huurders niet op in zijn gegaan. Een contractspartij is in het algemeen gesproken verplicht om zich in redelijkheid op te stellen. Een (hogere) schadevergoeding afdwingen door stil te blijven zitten past daar niet bij.
5.21.3.
Verder kan bij het beoordelen / bepalen van schade nog van belang zijn:
-De hoogte van de investeringen / aankoopbedragen;
-Het tijdstip waarop de huurders de aankoop van de kampeermiddelen hebben gedaan en daarmee ook hoe lang zij inmiddels genot hebben ervaren van hun kampeermiddel;
-De mogelijkheden op dit moment om het kampeermiddel te verplaatsen en/of te verkopen;
-De kosten van sloop/verplaatsing.
5.21.4.
De stelling van huurders - dat zij recht zouden hebben op de waarde van hun kampeermiddel in het economisch verkeer bij voortzetting van de huurovereenkomst - èn de stelling van [gedaagden in conv] - dat het aanbod volgens RECRON-voorwaarden volstaat - lijken beide niet passend te zijn.
Beide stellingen volgen niet uit de overeenkomsten, evenmin uit de wet en zijn ook onvoldoende toegespitst op de omstandigheden van dit geval.
Conclusie en gevolgen voor de vorderingen
5.22.
De conclusie is dat [gedaagden in conv] de huurovereenkomsten rechtsgeldig
heeft opgezegd. Daardoor is er per 31 december 2024 een einde gekomen aan de huurovereenkomsten en zullen de huurders en [eisers in conv 3] de camping moeten verlaten.
5.23.
De door [gedaagden in conv] gevorderde verklaring voor recht - dat de huurovereenkomsten met de huurders rechtsgeldig per 31 december 2024 zijn opgezegd en dat [eisers in conv 3] zonder recht of titel op de betreffende jaarplaats verblijft - wordt toegewezen.
5.24.
De huurders en [eisers in conv 3] moeten de standplaatsen ontruimen. De huurders hebben voldoende tijd nodig om de standplaats te ontruimen. Daarom zal een langere ontruimingstermijn dan de gevorderde maand worden aangehouden. De huurders moeten de door hun gehuurde standplaatsen, met uitzondering van standplaats 74, vóór 1 november 2025 ontruimen.
[eiser in conv 2] krijgt een langere termijn om standplaats 74 te ontruimen omdat het kampeermiddel dat op deze standplaats staat vermoedelijk niet of moeilijk te verplaatsen is.
Hij zal standplaats 74 vóór 1 januari 2026 moeten ontruimen. [eisers in conv 3] zal standplaats 74 ook vóór 1 november 2025 moeten ontruimen.
5.25.
Tegen de door [gedaagden in conv] gevorderde dwangsommen is geen specifiek verweer gevoerd. Deze tegenvordering zal worden toegewezen.
5.26.
[gedaagden in conv] wordt veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding aan huurders (niet aan [eisers in conv 3] ), nader op te maken bij staat.
5.27.
Omdat beide partijen over en weer gedeeltelijk ongelijk krijgen en de conventie en reconventie met elkaar samenhangen geldt dat de proceskosten in beide procedures worden gecompenseerd.
5.28.
Tegen de door [gedaagden in conv] aangeboden zekerheidstelling van € 25.000,00 ten behoeve van [eiser in conv 2] is geen verweer gevoerd. Dit zal worden toegewezen.
5.29.
Aangezien er op dit moment bij dit vonnis een beslissing is gegeven over de tegenvorderingen van [gedaagden in conv] in de hoofdzaak, is er geen reden meer om een voorlopige voorziening te treffen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
5.30.
Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het belang van [gedaagden in conv] om verder te gaan met de herstructurering weegt zwaarder dan de belangen van de huurders om de kampeermiddelen langer te kunnen blijven gebruiken en te verhuren. Daarbij speelt mee dat er sinds de huuropzegging al anderhalf jaar is verstreken.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers in conv 3] af,
6.2.
veroordeelt [gedaagden in conv] tot betaling van een (schade)vergoeding aan [eisers in conv 1] , [eiser in conv 2] , [eiser in conv 4] en [eisers in conv 5] nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
in reconventie
6.3.
verklaart voor recht dat elk van de huurovereenkomsten met [eisers in conv 1] , [eiser in conv 2] , [eiser in conv 4] en [eisers in conv 5] rechtsgeldig per 31 december 2024 zijn opgezegd en dat [eisers in conv 3] zonder recht of titel op de jaarplaats 74 verblijft,
6.4.
veroordeelt [eisers in conv 1] de jaarplaatsen 71 en 68 vóór 1 november 2025 leeg en ontruimd aan [gedaagden in conv] ter beschikking te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of dagdeel dat [eisers in conv 1] in gebreke blijft om na betekening aan het bepaalde in dit vonnis te voldoen, met een maximum van
€ 50.000,00,
€ 50.000,00,
6.5.
veroordeelt [eiser in conv 2] de jaarplaatsen 53, 57 en 58 vóór 1 november 2025 en de jaarplaats 74 vóór 1 januari 2026 leeg en ontruimd aan [gedaagden in conv] ter beschikking te stellen en bepaalt dat [gedaagden in conv] ten behoeve van [eiser in conv 2] zekerheid stelt voor een bedrag van € 25.000,00, de ontruiming op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of dagdeel dat [eiser in conv 2] in gebreke blijft om na betekening aan het bepaalde in dit vonnis te voldoen, met een maximum van € 50.000,00,
6.6.
veroordeelt [eisers in conv 3] de jaarplaats 74 vóór 1 november 2025 leeg en ontruimd aan [gedaagden in conv] ter beschikking te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of dagdeel dat [eisers in conv 3] in gebreke blijft om na betekening aan het bepaalde in dit vonnis te voldoen, met een maximum van € 50.000,00,
6.7.
veroordeelt [eiser in conv 4] de jaarplaats 59 vóór 1 november 2025 leeg en ontruimd aan [gedaagden in conv] ter beschikking te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of dagdeel dat [eiser in conv 4] in gebreke blijft om na betekening aan het bepaalde in dit vonnis te voldoen, met een maximum van € 50.000,00,
6.8.
veroordeelt [eisers in conv 5] de jaarplaats 50 vóór 1 november 2025 leeg en ontruimd aan [gedaagden in conv] ter beschikking te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of dagdeel dat [eisers in conv 5] in gebreke blijft om na betekening aan het bepaalde in dit vonnis te voldoen, met een maximum van € 50.000,00,
in conventie en in reconventie
6.9.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.10.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2025.
(ldj)