Uitspraak
beschikking
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rekestnummer: C/05/451225 / KG RK 25-389
Beschikking van 22 mei 2025
in de zaak van
de naamloze vennootschap
DE VOLKSBANK N.V.,
tevens handelend onder de naam SNS,
statutair gevestigd te Utrecht,
verzoekster,
advocaat mr. A.J.H. Peters te Rosmalen,
tegen
1.[belanghebbende 1] ,
zonder bekende vaste woon- en/of verblijfplaats binnen Nederland of daarbuiten,
2.
[belanghebbende 2],
[belanghebbende 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
ÉÉN OF MEER (ONDER)HUURDERS VAN WIE DE NAMEN NIET KUNNEN WORDEN ACHTERHAALD,
ÉÉN OF MEER (ONDER)HUURDERS VAN WIE DE NAMEN NIET KUNNEN WORDEN ACHTERHAALD,
wonende aan [woonplaats] ,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BLEES BEHEER B.V.,
statutair gevestigd te Ede,
belanghebbenden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 25 april 2025, met 12 producties;
- het e-mailbericht van 7 mei 2025 van mr. Peters, met 2 producties;
- de oproepbrieven van 7 mei 2025;
- de oproeping van belanghebbende sub 1, in de Staatscourant van 9 mei 2025;
- het e-mailbericht van 12 mei 2025 van belanghebbende sub 4 (mededeling niet-verschijning bij de mondelinge behandeling);
- de mondelinge behandeling van 19 mei 2025, waar zijn verschenen:
- namens verzoekster: de heer [naam ] , veilingspecialist, bijgestaan door de heer mr. M.W.G. Koopmans, kantoorgenoot van mr. Peters voornoemd;
- belanghebbende sub 1;
- belanghebbende sub 2.
De overige belanghebbenden zijn, hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen, niet verschenen.
1.2.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
2.1.
Verzoekster heeft de voorzieningenrechter verzocht om, op grond van artikel 3:264 BW Pro, bij beschikking uitvoerbaar bij voorraad:
haar verlof te verlenen om het in de hypotheekakte opgenomen huurbeding in te roepen tegen de belanghebbenden sub 3;
de belanghebbenden sub 3 te veroordelen het (hierna te noemen) onderpand met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ter vrije beschikking van verzoekster te stellen;
de termijn waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden te stellen op ten hoogste drie dagen na betekening van de beschikking, althans op een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn.
3.De feiten
3.1.
Bij notariële akten van 11 april 2001 respectievelijk 10 april 2002 heeft belanghebbende sub 1 ten gunste van (een rechtsvoorganger van) verzoekster een recht van eerste respectievelijk tweede hypotheek gevestigd op het woonhuis met onder- en bijgelegen grond, aan [woonplaats] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] (hierna: het onderpand of de woning). De hypotheekakten bevatten een huurbeding, op grond waarvan belanghebbende sub 1 zonder uitdrukkelijke toestemming van verzoekster niet bevoegd is het onderpand te verhuren. Op het moment van het verlijden van de hypotheekakten was het onderpand niet verhuurd of onder andere titel in gebruik gegeven aan derden. Belanghebbende sub 1 is enig eigenaar van het onderpand. Zij staat niet op het onderpandadres ingeschreven in de Basisregistratie Personen. Belanghebbenden sub 1 en sub 2 zijn gehuwd geweest. Het huwelijk is op 9 augustus 2017 ontbonden.
3.2.
Bij notariële akte van 23 december 2022 heeft belanghebbende sub 1 ten gunste van belanghebbende sub 4 een recht van derde hypotheek gevestigd op het onderpand. De hypotheekakte bevat een huurbeding, op grond waarvan belanghebbende sub 1 zonder uitdrukkelijke toestemming van belanghebbende sub 4 niet bevoegd is het onderpand te verhuren. Volgens verzoekster had belanghebbende sub 4 op 26 februari 2025 van belanghebbende sub 1 € 215.480,40 (exclusief rente en kosten) te vorderen.
3.3.
Uit een in opdracht van verzoekster door een makelaar opgesteld taxatierapport van 23 april 2025 blijkt dat de vermoedelijke verkoopopbrengst van het onderpand bij een executieveiling € 295.000,00 is, en dat de vermoedelijke verkoopopbrengst van het onderpand in verhuurde staat bij een executieveiling € 250.000,00 is. Volgens verzoekster had zij op 7 april 2025 van belanghebbende sub 1 € 151.889,87 (exclusief rente en kosten) te vorderen.
3.4.
De bank heeft bij exploot van 3 april 2025 de executoriale verkoop van het onderpand op 20 mei 2025 en de inroeping van het huurbeding aan belanghebbende sub 1 laten aanzeggen.
3.5.
De bank heeft bij exploot van 4 april 2025 de executoriale verkoop van het onderpand en de inroeping van het huurbeding aan de belanghebbenden sub 3 laten aanzeggen. Verzoekster heeft hiervan mededeling gedaan in dagblad De Stentor van 11 april 2025.
3.6.
Verzoekster heeft bij exploot van 7 april 2025 de executoriale verkoop van het onderpand en de inroeping van het huurbeding aan belanghebbende sub 2 laten aanzeggen.
4.De beoordeling
4.1.
In artikel 3:264 lid 6 BW Pro is onder meer bepaald dat de voorzieningenrechter het gevraagde verlof verleent, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen.
4.2.
De (primaire) in deze procedure te beantwoorden vraag is derhalve of door de executoriale verkoop van het onderpand in verhuurde staat kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om de vordering van zowel verzoekster als de derde hypotheekhouder te voldoen.
4.3.
Op de zitting heeft de voorzieningenrechter de verschenen belanghebbenden uitgelegd dat in deze verzoekschriftprocedure alleen wordt beoordeeld of het verzoek toewijsbaar is op grond van het daarvoor geldende, beperkte toetsingskader en dat deze procedure (met name) niet gaat over de vraag of verzoekster het onderpand (de woning) executoriaal mag verkopen, zoals zij heeft aangekondigd te zullen doen. Voor de verweren betekent dit dat deze alleen moeten worden beoordeeld indien en voor zover ze relevant zijn voor de vraag of de bank het huurbeding mag inroepen en dat ze voor de rest buiten beschouwing zullen blijven.
4.4.
Belanghebbende sub 1 heeft ter zitting verklaard dat er van enige huurovereenkomst geen sprake is. Verzoekster heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter voldoende aannemelijk gemaakt dat rekening moet worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van een of meer huurders. Weliswaar is door/namens belanghebbende sub 1 bij verzoekster een sleutel van de woning ingeleverd en zijn er geen personen op het onderpandadres ingeschreven in de Basisregistratie Personen, maar de (hiervoor genoemde) veilingspecialist van verzoekster heeft ter zitting verklaard dat hij tweemaal naar het onderpandadres toe is gegaan en dat hij daar constateerde dat er meerdere personen in de woning aanwezig waren, die hem meedeelden dat er huurders zijn. De verschenen belanghebbenden hebben deze verklaring niet weersproken. Bovendien heeft belanghebbende sub 1 verklaard dat vier personen (schoonmakers) de woning hebben bewoond. De rechtbank constateert dat hetgeen verder door de verschenen belanghebbenden is aangevoerd (dan wel ter zitting door hen aan verzoekster is verzocht), slechts betrekking heeft op de door verzoekster voorgenomen executoriale verkoop van het onderpand. Bij het voorgaande komt dat verzoekster heeft aangevoerd dat toewijzing van het onderhavige verzoek ook in het belang is van belanghebbende sub 1, hetgeen door haar niet is weersproken. Tenslotte is van belang dat verzoekster heeft aangevoerd dat - indien er geen huurders zijn, zoals belanghebbende sub 1 heeft gesteld - belanghebbende sub 1 geen belang heeft bij afwijzing van het verzoek, hetgeen door haar evenmin is weersproken.
4.5.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat aan de wettelijke vereisten voor toewijzing van het verzoek is voldaan. Het is niet aannemelijk gemaakt dat het onderpand ook met instandhouding van de mogelijk gesloten huurovereenkomst(en) voldoende zal opbrengen om de beide hypotheekhouders volledig te voldoen, aangezien de geschatte executiewaarde in verhuurde staat aanzienlijk lager is dan de optelsom van de openstaande hypotheekschulden aan verzoekster en de andere hypotheekhouder (belanghebbende sub 4). Door verzoekster is verklaard dat inmiddels een onderhands bod is gedaan dat weliswaar hoger ligt dan de in het taxatierapport genoemde executiewaarde in verhuurde staat, maar dat het bod nog steeds veel lager is dan de gecombineerde openstaande hypotheekschulden en bovendien door de koper is gedaan onder voorwaarde van toewijzing van dit verzoek tot het mogen inroepen van het huurbeding. Er is inmiddels een (apart) verzoek tot goedkeuring van de onderhandse verkoopovereenkomst ingediend bij de rechtbank. Het voorgaande maakt dat verzoekster bij haar verzoek een rechtens te respecteren belang heeft. Het verzoek is toewijsbaar, op de wijze zoals hierna vermeld.
4.6.
Overeenkomstig het verzoek en artikel 3:264 lid 6 BW Pro zal ten laste van de belanghebbenden sub 3 een veroordeling tot ontruiming van het onderpand en vrije terbeschikkingstelling daarvan aan verzoekster worden uitgesproken. Aan de belanghebbenden sub 3 zal de in de beslissing vermelde ontruimingstermijn worden gegund, omdat de voorzieningenrechter van oordeel is dat dit een redelijke termijn is.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verzoekster verlof om het in de hypotheekakten opgenomen huurbeding in te roepen tegen de belanghebbenden sub 3,
5.2.
veroordeelt de belanghebbenden sub 3 om het onderpand met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ter vrije beschikking van verzoekster te stellen,
5.3.
stelt de termijn waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden op veertien dagen na betekening van de beschikking aan de belanghebbenden sub 3,
5.4.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op
22 mei 2025.