ECLI:NL:RBGEL:2025:5550

• Datum uitspraak: 11 juli 2025
• Publicatiedatum: 11 juli 2025
• Zaaknummer: C/05/443557 / HZ ZA 24-375
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: F.M.C. Boesberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenuitspraak inzake non-conformiteit bij de koop van een woning met gebreken

In deze zaak hebben de gezamenlijke eisers een woning gekocht van de gezamenlijke gedaagden. Voorafgaand aan de koop hebben de gedaagden aan de eisers bevestigd dat de woning over diverse isolaties en een vernieuwde elektrische installatie beschikt. Na de aankoop ontdekten de eisers echter dat de woning niet voldeed aan deze beloften. De eisers vorderen dat de gedaagden de kosten voor het aanbrengen van de ontbrekende eigenschappen vergoeden. In een eerder vonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de vorderingen van de eisers deels toewijsbaar zijn, maar dat zij bepaalde herstelkosten nog nader moesten specificeren. In deze tussenuitspraak heeft de rechtbank de eisers bevolen om een taxatierapport in het geding te brengen, waaruit mogelijk blijkt dat zij al eerder op de hoogte waren van de gebreken. De rechtbank heeft de zaak naar de rol verwezen om de eisers in de gelegenheid te stellen de herstelkosten nader te specificeren en onderbouwen. De rechtbank houdt verdere beslissingen aan in afwachting van de akte van de eisers.

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: C/05/443557 / HZ ZA 24-375

Vonnis van 9 juli 2025

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2] ,

te [woonplaats]

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [gezamenlijke eisers] ,

advocaat: mr. D.F. Fransen,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gezamenlijke gedaagden] ,

advocaat: mr. L.M. Kok.

1. De zaak in het kort

[gezamenlijke eisers] heeft een woning gekocht van [gezamenlijke gedaagden] Voorafgaand aan de koop heeft [gezamenlijke gedaagden] aan [gezamenlijke eisers] bevestigd dat de woning beschikt over gevel-, vloer- en dakisolatie, een vernieuwde elektrische installatie en vloerverwarming. Nadat [gezamenlijke eisers] in de woning was gaan wonen, heeft zij ontdekt dat de woning niet overal over isolatie beschikt, dat de elektrische installatie niet volledig is vernieuwd en dat een deel van de woning niet over vloerverwarming beschikt. [gezamenlijke eisers] wil dat [gezamenlijke gedaagden] de kosten voor het aanbrengen van de ontbrekende eigenschappen betaalt. [gezamenlijke gedaagden] weigert de kosten aan [gezamenlijke eisers] te vergoeden. In het vorige vonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de vorderingen van [gezamenlijke eisers] deels toewijsbaar zijn. [gezamenlijke eisers] moest bepaalde herstelkosten nog nader specificeren. In dit vonnis beveelt de rechter [gezamenlijke eisers] om het taxatierapport van 18 oktober 2021 met betrekking tot de woning in het geding te brengen.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 16 april 2025 (hierna: het tussenvonnis)

- de akte uitlating en verandering van eis van [gezamenlijke eisers]

- de akte uitlating van [gezamenlijke gedaagden]

2.2.

Ten slotte heeft de rechtbank bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

3. De verdere beoordeling

Het tussenvonnis

3.1.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de onder I gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling toewijsbaar is voor zover het gaat om de isolatie van de gevels, de isolatie van de houten vloeren van de slaapvertrekken en de vloerverwarming. De onder I ook gevorderde verklaring voor recht dat op grond van de dwaling de gevolgen van de koopovereenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 BW ter opheffing van het nadeel moeten worden gewijzigd is naar het oordeel van de rechtbank eveneens toewijsbaar. Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat de onder II gevorderde vergoeding van de herstelkosten toewijsbaar is ten aanzien van de punten waarop [gezamenlijke eisers] heeft gedwaald. De rechtbank heeft de zaak naar de rol verwezen om [gezamenlijke eisers] in de gelegenheid te stellen de herstelkosten op deze punten nader te specificeren en onderbouwen.

De nadere specificatie van de herstelkosten

3.2.

[gezamenlijke eisers] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt door ZNEB een uitsplitsing van de herstelkosten te laten maken, verdeeld over de verschillende gebreken. [gezamenlijke eisers] heeft de informatie die zij daarop van ZNEB heeft verkregen als volgt in een tabel opgenomen:

3.3.

De herstelkosten bedragen volgens [gezamenlijke eisers] dus in totaal € 26.199,67 + € 22.600,00 = € 48.799,67. [gezamenlijke eisers] licht in haar akte toe dat de kosten voor de vloerverwarming volgens ZNEB met een factor 1,25 moeten worden verhoogd vanwege de huidige marktontwikkelingen. De verhoging van die kosten is ook een nadeel dat [gezamenlijke eisers] heeft geleden als gevolg van de dwaling. Als [gezamenlijke eisers] bij de koop van de woning de juiste voorstelling van zaken had gehad, had zij ten tijde van de koop geweten dat de werkzaamheden aan de vloerverwarming moesten worden verricht en had zij daartoe snel kunnen overgaan. Als gevolg van de dwaling heeft [gezamenlijke eisers] echter niet eerder kunnen handelen en de vloerverwarming kunnen laten aanbrengen.

Eiswijziging

3.4.

[gezamenlijke eisers] wijzigt haar eis in die zin, dat zij de wettelijke rente vordert vanaf primair 8 oktober 2021, de datum van het aangaan van de koopovereenkomst en dus ook de datum waarop zij heeft gedwaald. Volgens [gezamenlijke eisers] was in het petitum van de dagvaarding abusievelijk de subsidiaire datum van 15 augustus 2024 opgenomen als primaire datum. Met haar eiswijziging wil [gezamenlijke eisers] dit rectificeren. Verder wijzigt [gezamenlijke eisers] haar eis in die zin dat zij het gevorderde onder I en II doet aansluiten bij wat de rechtbank in het tussenvonnis heeft overwogen en door onder IV een iets hoger bedrag aan buitengerechtelijke kosten te vorderen. Na deze eiswijzigingen vordert [gezamenlijke eisers] dus:

I. een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling ex artikel 6:228 BW voor zover het gaat om de isolatie van de gevels, de isolatie van de houten vloeren van de slaapvertrekken en de vloerverwarming, op grond waarvan de gevolgen van de koopovereenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW ter opheffing van het nadeel moeten worden gewijzigd;

II. de veroordeling van [gezamenlijke gedaagden] om aan [gezamenlijke eisers] te betalen een bedrag van € 48.799,67, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf primair 8 oktober 2021 althans subsidiair 15 augustus 2024, althans meer subsidiair vanaf 28 september 2024, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag van algehele voldoening;

III. de veroordeling van [gezamenlijke gedaagden] om aan [gezamenlijke eisers] te betalen de deskundigenkosten ter hoogte van € 2.312,61, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

IV. de veroordeling van [gezamenlijke gedaagden] om aan [gezamenlijke eisers] te betalen de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 1.528,23, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

V. de veroordeling van [gezamenlijke gedaagden] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling daarvan niet binnen 14 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis plaatsvindt, vanaf de vijftiende dag na het vonnis, tot aan de dag van algehele voldoening;

VI. de uitvoerbaarbijvoorraadverklaring van het vonnis.

Nieuwe relevante feiten?

3.5.

[gezamenlijke gedaagden] voert in zijn akte uitlating aan dat sprake is van relevante feiten die bekend zijn geworden na de mondelinge behandeling. Hij doelt erop dat de verkoopmakelaar, de heer [naam 1] , op 27 mei 2025 van Ten Hag Makelaarsgroep desgevraagd het taxatierapport heeft ontvangen dat op 18 oktober 2021 met betrekking tot de woning is opgesteld en dat [gezamenlijke eisers] ondanks herhaald verzoek niet aan [gezamenlijke gedaagden] heeft toegestuurd. Ten Hag Makelaarsgroep heeft aan de heer [naam 1] achteraf laten weten dat het taxatierapport niet aan hem had mogen worden toegestuurd en dat hij het daarom ook niet aan derden mag verstrekken. De heer [naam 1] heeft wel uit het taxatierapport geciteerd in een mail van 27 mei 2025 aan de advocaat van [gezamenlijke gedaagden] (productie 8 van [gezamenlijke gedaagden] ). Uit het taxatierapport blijkt volgens die mail dat:

• de woning beschikt over energielabel F;
• het dak en de vloer niet zijn geïsoleerd;
• voor achterstallig schilderwerk een correctiepost is opgenomen van € 5.000,00 op basis van inschatting en dat boven de badkamer een gedeelte asbestbeplating aanwezig is;
• de gevelisolatie 0 mm (Rc 0,19) bedraagt.

3.6.

[gezamenlijke gedaagden] voert aan dat [gezamenlijke eisers] in oktober/november 2021 bekend was met bovengenoemde informatie. Dat is volgens [gezamenlijke gedaagden] om drie redenen relevant:

In artikel 15.1 van de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen, die inhoudt dat de koopovereenkomst door de koper kan worden ontbonden indien uiterlijk op 1 december 2021 uit het rapport van een bouwkundige keuring blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud hoger zijn dan € 10.000,00. [gezamenlijke eisers] had de koopovereenkomst dus voor 1 december 2021 kunnen ontbinden, omdat de herstelkosten – wegens achterstallig onderhoud/schilderwerk en de vervanging van de asbestbeplating – ten tijde van het opstellen van het taxatierapport al minimaal € 10.000,00 bedroegen.

Het is een feit van algemene bekendheid dat een woning met energielabel F slecht geïsoleerd is. [gezamenlijke eisers] was voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bekend met de omstandigheid dat de woning energielabel F heeft, of had daarmee bekend kunnen zijn. Ook hieruit leidt [gezamenlijke gedaagden] af dat [gezamenlijke eisers] geen geslaagd beroep op dwaling toekomt ten aanzien van de dak-, gevel- en vloerisolatie.

[gezamenlijke gedaagden] heeft een beroep gedaan op de klachtplicht. In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de klachttermijn is gaan lopen op 6 april 2022. Dat is volgens [gezamenlijke gedaagden] onjuist; de termijn is ingegaan vanaf oktober/november 2021, te weten het moment dat [gezamenlijke eisers] het taxatierapport heeft ontvangen. De vermeende gebreken aan de dak-, gevel- en vloerisolatie kwamen toen dus aan het licht en niet pas in april 2022, toen het dak werd opengebroken.

3.7.

[gezamenlijke gedaagden] stelt zich gezien het voorgaande op het standpunt dat [gezamenlijke eisers] geen geslaagd beroep op dwaling kan doen en dat de rechtbank moet terugkomen op haar eerdere beslissing dat de vorderingen van [gezamenlijke eisers] deels toewijsbaar zijn.

3.8.

Voor zover de rechtbank van oordeel blijft dat [gezamenlijke gedaagden] aansprakelijk is voor een aantal kostenposten, voert [gezamenlijke gedaagden] kort gezegd aan dat de herstelkosten zoals die door ZNEB zijn begroot te hoog zijn en dat ZNEB bovendien ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.

3.9.

Met betrekking tot de eiswijziging voert [gezamenlijke gedaagden] het volgende aan. Ten aanzien van de gewijzigde hoogte van de vordering en de daarmee verband houdende buitengerechtelijke kosten stelt [gezamenlijke gedaagden] zich op het standpunt dat deze vorderingen te hoog zijn. Ten aanzien van de gewijzigde ingangsdatum van de wettelijke rente voert [gezamenlijke gedaagden] aan dat hij niet aansprakelijk is voor de gebreken en dat een eiswijziging in dit stadium te laat komt en in strijd is met de goede procesorde.

[gezamenlijke eisers] moet het taxatierapport in het geding brengen

3.10.

Indien in het taxatierapport inderdaad de door [gezamenlijke gedaagden] weergegeven informatie vermeld staat, was [gezamenlijke eisers] mogelijk al in oktober/november 2021 op de hoogte van de gebreken. Dat zou mogelijk gevolgen hebben voor de klachtplicht. Ook zou het mogelijk betekenen dat het beroep van [gezamenlijke eisers] op dwaling alsnog niet – of niet geheel – slaagt of dat zij een geslaagd beroep had kunnen doen op de ontbindende voorwaarde in artikel 15.1 van de koopovereenkomst, en dat de rechtbank dan in zoverre op haar beslissingen uit het tussenvonnis moet terugkomen. Om dit te kunnen nagaan, is het naar het oordeel van de rechtbank noodzakelijk dat [gezamenlijke eisers] het taxatierapport in het geding brengt. De rechtbank zal [gezamenlijke eisers] op grond van artikel 22 Rv bevelen dit bij akte te doen. [gezamenlijke eisers] mag in die akte ook reageren op het standpunt van [gezamenlijke gedaagden] dat gelet op de informatie uit het taxatierapport geen sprake is van dwaling. De rechtbank merkt hierbij op dat volgens [gezamenlijke gedaagden] geen sprake is van dwaling ten aanzien van de dak-, gevel- en vloerisolatie, maar dat in het tussenvonnis al is geoordeeld dat [gezamenlijke eisers] ten aanzien van de dakisolatie niet heeft gedwaald. Het gaat dus alleen nog om de gevel- en vloerisolatie.

3.11.

In afwachting van de akte van [gezamenlijke eisers] zal de rechtbank nu iedere verdere beslissing aanhouden.

4. De beslissing

De rechtbank

4.1.

beveelt [gezamenlijke eisers] op grond van artikel 22 Rv bij akte het taxatierapport in het geding te brengen dat op 18 oktober 2021 met betrekking tot de woning is opgesteld,

4.2.

stelt [gezamenlijke eisers] in de gelegenheid zich bij voornoemde akte uit te laten over het standpunt van [gezamenlijke gedaagden] dat gelet op de informatie uit het taxatierapport geen sprake is van dwaling,

4.3.

verwijst de zaak daarvoor naar de rol van
woensdag 23 juli 2025 voor het nemen van een akte door [gezamenlijke eisers] ,

4.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.C. Boesberg en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025.

JE/FB