Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/451451 / KG ZA 25-149
Vonnis in kort geding van 14 juli 2025
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,2. [eiser sub 2] ,
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna ieder voor zich te noemen: “ [eiser sub 1] ” respectievelijk “ [eiser sub 2] ”,
hierna samen te noemen: “ [eisers] .”,
advocaat: mr. M.J.S. Spanjersberg,
tegen
GEMEENTE NIJMEGEN,
te Nijmegen,
gedaagde partij,
hierna te noemen: “Gemeente Nijmegen”,
advocaten: mr. A.E. Klomp en mr. R.C.H. Burgers.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, uitgebracht op 16 mei 2025,
- de producties van Gemeente Nijmegen
- de mondelinge behandeling van 30 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van Gemeente Nijmegen.
- de mondelinge behandeling van 30 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van Gemeente Nijmegen.
2.De zaak in het kort
2.1.
[eisers] . heeft zich bij Gemeente Nijmegen ingeschreven als belangstellende voor een bouwkavel. Volgens [eisers] . is er tussen hem en Gemeente Nijmegen een optieovereenkomst tot stand gekomen. [eisers] . vordert nakoming en wel doordat nu aan hem een schriftelijke optieovereenkomst door de Gemeente Nijmegen wordt verstrekt. Gemeente Nijmegen betwist dat er een overeenkomst tot stand is gekomen.
2.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eisers] . voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er tussen hem en Gemeente Nijmegen een optieovereenkomst tot stand is gekomen. De voorzieningenrechter veroordeelt Gemeente Nijmegen daarom om aan
[eisers] . ter ondertekening te verstrekken de op schrift gestelde optieovereenkomst voor het definitief in optie nemen van kavel 22, op straffe van een dwangsom.
2.3.
[eisers] . vordert ook dat Gemeente Nijmegen de optieovereenkomst met een derde, die geen partij is in dit kort geding, ongedaan maakt. Die vorderingen wijst de voorzieningenrechter af omdat de grondslag die [eisers] . daarvoor heeft aangevoerd
niet kan leiden tot toewijzing van het gevorderde.
3.De feiten
3.1.
Gemeente Nijmegen is eigenaar van tien bouwkavels, bestemd voor de realisatie van woningen aan [straatnaam 1] en [straatnaam 2] te Nijmegen.
3.2.
Ten behoeve van de verkoop van de bouwkavels is Gemeente Nijmegen een inschrijfprocedure gestart om het aantal belangstellenden te peilen. Indien uit de inschrijfprocedure een overschot aan belangstellenden zou volgen, dan zou Gemeente Nijmegen overgaan tot loting ten overstaan van een notaris.
3.3.
Gemeente Nijmegen heeft een inschrijfformulier aan de belangstellenden verstrekt.
In het inschrijfformulier staan de inschrijfvoorwaarden en de regels met betrekking tot loting en toewijzing van kavels. De regels komen er kort gezegd op neer dat een belangstellende zich in principe inschrijft voor alle kavels. De belangstellende met het hoogste lot mag als eerste een kavel uitkiezen. Gemeente Nijmegen gaat vervolgens met de desbetreffende belangstellende een optieovereenkomst aan. Indien die belangstellende zijn “(…)
optie niet verzilvert(…)” dan gaat het recht tot het nemen van een optie over op de eerstvolgende inschrijver van de lotinglijst. Het inschrijfformulier luidt, voor zover relevant:
In het inschrijfformulier staan de inschrijfvoorwaarden en de regels met betrekking tot loting en toewijzing van kavels. De regels komen er kort gezegd op neer dat een belangstellende zich in principe inschrijft voor alle kavels. De belangstellende met het hoogste lot mag als eerste een kavel uitkiezen. Gemeente Nijmegen gaat vervolgens met de desbetreffende belangstellende een optieovereenkomst aan. Indien die belangstellende zijn “(…)
optie niet verzilvert(…)” dan gaat het recht tot het nemen van een optie over op de eerstvolgende inschrijver van de lotinglijst. Het inschrijfformulier luidt, voor zover relevant:
“(…)
INSCHRIJVING
Met uw inschrijving schrijft u in op alle kavels van het project.
Op deze wijze hebben ingelote optanten een mogelijkheid een kavel te overwegen welke in eerste instantie niet de voorkeur had of heeft. Op het inschrijfformulier kunt u aangeven of u nog voor één van de andere kavels in aanmerking wilt komen indien de kavel(s) van uw voorkeur (allemaal) onder optie is/zijn.
LOTING
Toewijzing van de kavel gebeurt bij meerdere inschrijvers (per kavel) middels loting.
De loting geschiedt op naam. Wie het hoogste lot heeft, heeft de eerste keuze uit alle kavels. Het tweede hoogste lot heeft de tweede keuze uit alle kavels etc. De loting wordt uitgevoerd in de week van 13 januari 2025 door een notaris van [bedrijf 1] . De ingelote optanten worden in de week van 13 januari 2025 gebeld met de vraag om op dat moment een keuze te maken. Het is dus van belang dat u van tevoren nadenkt over de volgorde van voorkeur.
Na de loting krijgen alle inschrijvers per e-mail de akte van loting toegestuurd.
Over de uitslag wordt niet gecorrespondeerd.
TOEWIJZING KAVEL
Aansluitend aan de loting mag de inschrijver met het nummer 1 als eerste een optieovereenkomst aangaan. Wordt deze optie niet verzilverd, dan gaat het recht tot het nemen van een optie over naar de eerstvolgende inschrijver van de lotinglijst.
OPTIE KAVEL
Na de optieverlening en acceptatie hiervan, wordt u uitgenodigd voor een individueel (telefonisch)gesprek met de verkoopcoördinator van de Kavelwinkel Nijmegen. Gemeente zal de geopteerde kavel zes maanden voor u gereserveerd houden. De optievergoeding bedraagt € 750,- inclusief btw. Binnen twee weken na ondertekening van deze optieovereenkomst zal de gemeente Nijmegen u hiervoor een factuur sturen. Indien de optievergoeding niet binnen de gestelde betalingstermijn wordt voldaan, vervalt de optie. Aan het einde van de optietermijn kan de gemeente Nijmegen, op verzoek van de optant, besluiten de optieovereenkomst tegen een vergoeding van € 250,- inclusief btw (omzetbelasting) per maand met maximaal twee maanden te verlengen. De reserveringsperiode is bedoeld om u de gelegenheid te geven die informatie in te
winnen, die u nodig acht om tot het al dan niet aangaan van een koopovereenkomst te besluiten.
Aan het einde van de optieperiode wordt u gevraagd of u overgaat tot aankoop van de kavel. Dan stelt de gemeente Nijmegen een koopovereenkomst op.
(…)
Indien een optant zich terugtrekt in de optieperiode of de nota van de optievergoeding niet wordt voldaan vervalt de optie en wordt de betreffende kavel weer aangeboden via
www.nijmegen.nl/kavelsvastgoed.
In dat geval vervallen alle eventueel verkregen rechten die bij loting zijn ontstaan. Geïnteresseerden kunnen zich hiervoor opnieuw inschrijven op basis van het principe ’wie het eerst komt, wie het eerst maalt’. (…)”
3.4.
[eisers] . heeft zich als belangstellende ingeschreven. Het door [eisers] . ingevulde inschrijfformulier luidt, voor zover relevant:
“(…)Ik wil me inschrijven voor een kavel op Kavel 24 [buurt 1]
Mijn voorkeur gaat uit naar de kavelnummer(s):
1e voorkeur kavelnr.: 24
2 e voorkeur kavelnr.: 23
3e voorkeur kavelnr.: 18
Indien de kavel(s) van uw voorkeur allemaal onder optie c.q. verkocht is/zijn, wilt u dan voor één van de andere kavels in aanmerking komen?
Ja (…)”
3.5.
Vanwege het grote aantal belangstellenden is Gemeente Nijmegen overgegaan tot loting. De loting heeft plaatsgehad op 15 januari 2025.
3.6.
Aan [eisers] . is de veertiende plaats toegekend.
3.7.
De dertiende plaats, één plek hoger dan [eisers] ., is toegekend aan
de heer [naam 1] (hierna: “ [naam 1] ”), die geen partij is in dit kort geding.
de heer [naam 1] (hierna: “ [naam 1] ”), die geen partij is in dit kort geding.
3.8.
Gemeente Nijmegen heeft het proces-verbaal van de loting per e-mail van
16 januari 2025 naar alle belangstellenden gestuurd. In de e-mail van Gemeente Nijmegen staat, voor zover relevant:
16 januari 2025 naar alle belangstellenden gestuurd. In de e-mail van Gemeente Nijmegen staat, voor zover relevant:
“(…) Beste inschrijvers,
Gisteren is door notaris mr. [naam 2] van [bedrijf 1] de loting verricht voor 10 kavels in [buurt 1] .
Bijgaand treffen jullie het proces verbaal aan met de door haar getrokken 39 lotnummers.
(…)
Ik zal vandaag beginnen met contact opnemen met nummer 1 om de voorkeur te bespreken en de optie vast te leggen. Nadat nummer 1 een optie op de kavel heeft genomen en de optieovereenkomst heeft getekend, wordt nummer 2 benaderd om af te stemmen of zij hun
keuze op dat moment willen doorgeven en een optie aan willen gaan. Ik wil u vragen om uw keuze voor uzelf duidelijk te hebben, zodat na het telefoongesprek meteen een optieovereenkomst toegezonden kan worden en na ondertekening de volgende inschrijver gebeld kan worden. Het kan zijn dat het toch een aantal dagen in beslag neemt om iedereen te benaderen.
Mochten de nummers 1 of 2 hun optie niet verzilveren dan heeft nummer 3 het eerste recht tot het nemen van een optie etc. (…)
Wanneer alle kavels toegewezen zijn zal ik dat per mail aan u laten weten. (…)”
3.9.
[eisers] . heeft op 5 februari 2025 per e-mail aan Gemeente Nijmegen gevraagd naar de stand van zaken. Vervolgens heeft een medewerker van Gemeente Nijmegen, mevrouw [naam 3] (hierna: “ [naam 3] ”) op 6 februari 2025 om 16.35 uur tevergeefs telefonisch contact gezocht met [eisers] . [naam 3] heeft [eisers] . per e-mail van
diezelfde dag om 16.41 uur, bericht:
diezelfde dag om 16.41 uur, bericht:
“Dag [eiser sub 1] ,
Ik heb net telefonisch contact opgenomen omtrent de laatste kavel die nog beschikbaar is. Dat is kavel 22.
Willen jullie mij laten weten of jullie een optie willen op deze kavel?
Alvast bedankt voor een spoedige reactie.”
3.10.
[eisers] . heeft [naam 3] diezelfde dag om 16.54 uur teruggebeld en met haar gesproken over een optie op kavelnummer 22.
3.11.
Vervolgens heeft [eisers] . [naam 3] per e-mail van 7 februari 2025 om 10.53 uur, voor zover relevant, bericht:
“(…)
Graag zouden wij een optie nemen op kavel 22.
Hoor graag wat de verdere procedure is.
(…)”
3.12.
[naam 3] heeft diezelfde dag omstreeks 12.30 uur telefonisch contact opgenomen met
[eisers] . Tijdens dit telefoongesprek heeft [naam 3] [eisers] . medegedeeld dat kavel 22 niet langer beschikbaar was omdat [naam 1] , die één plek hoger stond dan [eisers] . en aanvankelijk had gekozen voor kavel 20, alsnog zijn keuze op kavel 22 had laten vallen. [naam 3] heeft ook medegedeeld dat kavel 20 daardoor alsnog voor [eisers] . beschikbaar kwam.
[eisers] . Tijdens dit telefoongesprek heeft [naam 3] [eisers] . medegedeeld dat kavel 22 niet langer beschikbaar was omdat [naam 1] , die één plek hoger stond dan [eisers] . en aanvankelijk had gekozen voor kavel 20, alsnog zijn keuze op kavel 22 had laten vallen. [naam 3] heeft ook medegedeeld dat kavel 20 daardoor alsnog voor [eisers] . beschikbaar kwam.
3.13.
[eisers] . heeft vervolgens op verschillende manieren aan Gemeente Nijmegen kenbaar gemaakt dat hij het niet eens is met de gang van zaken en dat hij van mening is dat hij – in plaats van [naam 1] – recht heeft op een optie op kavel 22. [eisers] . heeft onder meer een klacht hierover ingediend bij Gemeente Nijmegen. Deze klacht is deels gegrond verklaard.
3.14.
Gemeente Nijmegen heeft haar standpunt dat uitsluitend [naam 1] een optie mag nemen op kavel 22 gehandhaafd. Partijen hebben over hun verschil van inzicht gecorrespondeerd, onder meer via hun advocaten, maar dit heeft niet overeenstemming geleid.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] . vordert dat de voorzieningenrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I. Gemeente Nijmegen verbiedt verdere uitvoering te geven aan de tussen Gemeente Nijmegen en [naam 1] tot stand gekomen optieovereenkomst krachtens welke [naam 1] een optie heeft genomen voor de koop van kavel 22, gelegen aan [straatnaam 1] , althans Gemeente Nijmegen verbiedt kavel 22 te leveren aan [naam 1] en Gemeente Nijmegen verbiedt aan [naam 1] een omgevingsvergunning te verstrekken met betrekking tot kavel 22, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,00 per dag voor iedere dag dat de gemeente hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 500.000,00,
II. Gemeente Nijmegen veroordeelt om aan [eisers] . te verstrekken de schriftelijke optieovereenkomst voor het definitief in optie nemen van kavel 22, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,00 per dag voor iedere dag dat de gemeente hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 500.000,00,
III. Gemeente Nijmegen om de tussen Gemeente Nijmegen en [naam 1] tot stand gekomen optieovereenkomst ten aanzien van kavel 22 ongedaan te maken, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,00 per dag voor iedere dag dat de gemeente hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 500.000,00,
IV. Gemeente Nijmegen veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 4.023,25 inclusief btw,
V. Gemeente Nijmegen veroordeelt in de proceskosten en de wettelijke rente daarover.
4.2.
[eisers] . legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. Tussen partijen is een optieovereenkomst voor kavel 22 tot stand gekomen, althans [eisers] . mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat Gemeente Nijmegen hem een optie op kavel 22 zou gunnen. Ondanks herhaalde sommatie weigert Gemeente Nijmegen de overeenkomst na te komen en [eisers] . een optie op kavel 22 te verstrekken. [eisers] . heeft er recht en belang bij dat Gemeente Nijmegen wordt veroordeeld tot het verstrekken van een optie op kavel 22, op straffe van een dwangsom. [eisers] . heeft er recht en belang bij dat het Gemeente Nijmegen wordt verboden om kavel 22 aan [naam 1] te leveren of om aan hem een omgevingsvergunning te verstrekken met betrekking tot kavel 22, op straffe van een dwangsom. Gemeente Nijmegen moet de optieovereenkomst voor kavel 22 met [naam 1] ongedaan maken, op straffe van een dwangsom. [eisers] . heeft buitengerechtelijke incassokosten gemaakt en Gemeente Nijmegen moet deze kosten vergoeden.
4.3.
Gemeente Nijmegen voert als volgt verweer. De zaak is ongeschikt voor behandeling in kort geding. [eisers] . heeft geen spoedeisend belang bij zijn vorderingen. Tussen [eisers] . en Gemeente Nijmegen is geen optieovereenkomst tot stand gekomen. [eisers] . mocht er evenmin gerechtvaardigd op vertrouwen dat Gemeente Nijmegen hem een optie op kavel 22 zou verstrekken. Voor toewijzing van een dwangsom bestaat geen aanleiding. De hoogte van de door [eisers] . gevorderde dwangsom is niet proportioneel. Voor vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten bestaat geen grondslag. Gemeente Nijmegen concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] ., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] ., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] . in de kosten van deze procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening.
De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eisers] . ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in een kort geding geen plaats is voor nadere bewijslevering.
De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eisers] . ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in een kort geding geen plaats is voor nadere bewijslevering.
Heeft [eisers] . een spoedeisend belang?
5.2.
Gemeente Nijmegen heeft aangevoerd dat [eisers] . spoedeisend belang ontbeert. Dit verweer wordt gepasseerd aangezien Gemeente Nijmegen een optieovereenkomst heeft gesloten met [naam 1] voor kavel 22 en de levering van kavel 22 aan [naam 1] nog niet heeft plaatsgehad, terwijl [eisers] . van mening is dat hem ook een optie op kavel 22 toekomt. Daarmee is het spoedeisend belang van [eisers] . gegeven.
Is de zaak geschikt voor behandeling in kort geding?
5.3.
Gemeente Nijmegen heeft aangevoerd dat deze zaak ongeschikt is voor kort geding. Volgens Gemeente Nijmegen zijn de vorderingen van [eisers] . constitutief en leidt toewijzing daarvan tot een onomkeerbare verplichting.
5.4.
De voorzieningenrechter volgt dit verweer niet. [eisers] . vordert immers nakoming van een (volgens hem) gesloten overeenkomst. Dat is mogelijk in kort geding. Een verklaring voor recht wordt niet gevorderd. Het enkele feit dat toewijzing van een vordering tot een onomkeerbare verplichting leidt maakt deze zaak evenmin ongeschikt voor kort geding, nog daargelaten de vraag of daarvan sprake is in deze zaak.
Is voldoende aannemelijk dat [eisers] . een optie toekomt op kavel 22?
5.5.
Uit de wet volgt dat een overeenkomst in het algemeen tot stand komt door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 Burgerlijk Wetboek). Aanbod en aanvaarding zijn rechtshandelingen en vereisen een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard (artikel 3:33 Burgerlijk Wetboek). Zij kunnen in beginsel in elke vorm plaatsvinden en kunnen ook besloten liggen in feitelijke gedragingen
(artikel 3:37 lid 1 Burgerlijk Wetboek). Tegen diegene die een verklaring of een gedraging van een ander, overeenkomstig de zijn die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, kan geen beroep worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil (artikel 3:35 Burgerlijk Wetboek).
(artikel 3:37 lid 1 Burgerlijk Wetboek). Tegen diegene die een verklaring of een gedraging van een ander, overeenkomstig de zijn die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, kan geen beroep worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil (artikel 3:35 Burgerlijk Wetboek).
5.6.
Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, ook afhankelijk kan zijn van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden (HR 16 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ2213; HR 2 november 2018, ECLI:NL:HR:2018:2043).
5.7.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eisers] . voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij er redelijkerwijs vanuit heeft mogen gaan dat hem een aanbod voor een optie op kavel 22 is gedaan, welk aanbod hij heeft aanvaard waardoor er tussen hem en Gemeente Nijmegen een optieovereenkomst tot stand is gekomen voor kavel 22. De voorzieningenrechter komt tot dit oordeel als volgt.
5.8.
Ten eerste laat de tekst van de e-mail van [naam 3] van 6 februari 2025 om 16.41 uur bezwaarlijk een andere uitleg toe dan dat Gemeente Nijmegen een aanbod tot [eisers] . heeft gericht. Zo heeft Gemeente Nijmegen per e-mail van 16.41 uur aan [eisers] . laten weten dat de “
laatste kavel” beschikbaar was, “
dat is kavel 22”, gevolgd met de vraag: “
Willen jullie mij laten weten op jullie een optie willen op deze kavel?”
laatste kavel” beschikbaar was, “
dat is kavel 22”, gevolgd met de vraag: “
Willen jullie mij laten weten op jullie een optie willen op deze kavel?”
5.9.
Partijen hebben vervolgens telefonisch met elkaar gesproken op 6 en 7 februari 2025. Over wat er toen precies is besproken zijn partijen het niet helemaal eens. Volgens [eiser sub 1] heeft [naam 3] namens Gemeente Nijmegen op 6 februari 2025 (letterlijk) tegen hem gezegd hij een optie kon nemen op kavel 22. [eiser sub 1] stelt dat hij daarop heeft aangegeven dat hij graag een optie nam op kavel 22 en dat hij dit nog met [eiser sub 2] zou bespreken om het de daarop volgende per e-mail te bevestigen. Volgens [eisers] . heeft [naam 3] namens Gemeente Nijmegen daarna woorden gezegd in de strekking van: “dat is fijn, dan zit mijn werk erop en dan zijn nu alle kavels in optie”. Ter mondelinge behandeling heeft [eiser sub 1] aangevoerd dat hij toen tegenover [naam 3] zijn verbazing heeft uitgesproken over het feit dat “zo’n mooi kavel nog niet verkocht was” en dat hij “eigenlijk niet had gedacht dat het zou lukken met positie 14”.
5.10.
Gemeente Nijmegen daarentegen stelt dat [naam 3] op 6 februari 2025 [eisers] . alleen maar heeft gebeld om hem alvast na te laten denken over een eventuele optie op
kavel 22. Volgens Gemeente Nijmegen heeft [naam 3] nadrukkelijk aangegeven dat zij pas een schriftelijke optieovereenkomst aan [eisers] . zou verstrekken indien (1) hij interesse had in kavel 22 en (2) nadat [naam 1] Gemeente Nijmegen een schriftelijke optieovereenkomst voor kavel 20 zou hebben verstrekt.
5.11.
[eisers] . weerspreekt dat [naam 3] een dergelijk voorbehoud heeft gemaakt tijdens het telefoongesprek. Ter mondelinge behandeling heeft [naam 3] aangegeven dat zij in haar “herinnering erbij had gezegd dat er nog een getekende overeenkomst terug moest komen” en daarop doorgevraagd: “wat ik precies gezegd heb, dat weet ik niet meer”.
5.12.
De voorzieningenrechter stelt vast dat het door Gemeente Nijmegen gestelde voorbehoud niet blijkt uit de overgelegde e-mails, terwijl [eisers] . de daarop gerichte stellingen van Gemeente Nijmegen gemotiveerd heeft weersproken. Tegenover de vrij specifieke verklaringen van [eiser sub 1] , onder meer ter mondelinge behandeling, staat dat [naam 3] zich niet meer precies kan herinneren wat er gezegd is. Dat maakt dat zonder nadere bewijslevering – waarvoor in kort geding geen plaats is – onvoldoende aannemelijk is geworden dat Gemeente Nijmegen [eiser sub 1] enkel heeft gebeld om zijn interesse in kavel 22 te peilen en om aan te kondigen dat hij onder bepaalde voorwaarden een optie op het kavel kon nemen en dat de eerder genoemde e-mail ook in dat licht moet worden bezien.
5.13.
Verder staat tussen partijen vast dat Gemeente Nijmegen [eisers] . benaderd heeft terwijl zij klaarblijkelijk nog niet beschikte over een ondertekende optieovereenkomst van [naam 1] . Deze gang van zaken valt niet te rijmen met de e-mail van Gemeente Nijmegen van 16 januari 2025 aan alle belangstellenden. Daarin staat namelijk:
“(…) Ik zal vandaag beginnen met contact opnemen met nummer 1 om de voorkeur te bespreken en de optie vast te leggen. Nadat nummer 1 een optie op de kavel heeft genomen en de optieovereenkomst heeft getekend, wordt nummer 2 benaderd om af te stemmen of zij hun keuze op dat moment willen doorgeven en een optie aan willen gaan. (…)”
5.14.
Het voorgaande maakt dat [eisers] . ook niet bedacht hoefde te zijn op mitsen en maren op het moment dat [naam 3] hem namens Gemeente Nijmegen benaderde met de vraag: “
Willen jullie mij laten weten op jullie een optie willen op deze kavel?” Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het ook niet redelijk om [eisers] . – een natuurlijk persoon, niet handelend in bedrijf of beroep – te confronteren met de nadelige gevolgen van het feit dat Gemeente Nijmegen kennelijk is afgeweken van haar eigen procedure.
Willen jullie mij laten weten op jullie een optie willen op deze kavel?” Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het ook niet redelijk om [eisers] . – een natuurlijk persoon, niet handelend in bedrijf of beroep – te confronteren met de nadelige gevolgen van het feit dat Gemeente Nijmegen kennelijk is afgeweken van haar eigen procedure.
5.15.
Omdat [eisers] . op 7 februari 2025 -voor de telefonische mededeling dat kavel 22 toch niet beschikbaar was- per e-mail geantwoord: “
Graag zouden wij een optie nemen op kavel 22”, is het aanbod aanvaard en is de optieovereenkomst tot stand gekomen.
Graag zouden wij een optie nemen op kavel 22”, is het aanbod aanvaard en is de optieovereenkomst tot stand gekomen.
5.16.
Gemeente Nijmegen heeft nog aangevoerd dat er eerst een optieovereenkomst tot stand komt nadat de optieovereenkomst door zowel de gemeente als de inschrijver is ondertekend, maar dat blijkt nergens uit. Zoals ter zitting besproken had het voor de hand gelegen om een dergelijke voorwaarde met zoveel woorden op te nemen in de beschrijving van de inschrijfprocedure maar dat is niet gebeurd. De ondertekening van de optieovereenkomst wordt daarin alleen genoemd als startpunt voor de termijn voor betaling van de optievergoeding. Ter zitting heeft Gemeente Nijmegen aangevoerd dat uit het gebruik van het woord “verzilveren” volgt dat zij een optieovereenkomst uitsluitend schriftelijk aangaat, maar voor die stelling ziet de voorzieningenrechter geen aanknopingspunten, taalkundig of anderszins.
5.17.
Gemeente Nijmegen heeft zich ook nog verweerd door aan te voeren dat [naam 3] niet bevoegd was om namens haar een optieovereenkomst met [eisers] . te sluiten. Daarbij heeft Gemeente Nijmegen gewezen op artikel 160 en 171 Gemeentewet en op jurisprudentie van de Hoge Raad (HR 25 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL5420).
5.18.
De voorzieningenrechter gaat aan dit verweer voorbij. Indien en voor zover het [naam 3] , in haar hoedanigheid van gemeenteambtenaar, aan een bestuursrechtelijk mandaat zou hebben ontbroken, dan geldt dat [eisers] . daarop niet bedacht hoefde te zijn aangezien sprake is geweest van een officiële inschrijvingsprocedure, een loting ten overstaan van een notaris en een aanbod per e-mail in de niet mis te verstane bewoordingen: “
Willen jullie mij laten weten op jullie een optie willen op deze kavel?” De verwijzing naar het genoemde arrest van de Hoge Raad gaat daarnaast niet op aangezien dat arrest betrekking heeft op de vraag of een onbevoegde toezegging een onrechtmatige gedraging van een bestuursorgaan oplevert. En die grondslag is hier niet aan de orde.
Willen jullie mij laten weten op jullie een optie willen op deze kavel?” De verwijzing naar het genoemde arrest van de Hoge Raad gaat daarnaast niet op aangezien dat arrest betrekking heeft op de vraag of een onbevoegde toezegging een onrechtmatige gedraging van een bestuursorgaan oplevert. En die grondslag is hier niet aan de orde.
5.19.
Het voorgaande leidt er naar het oordeel van de voorzieningenrechter toe dat er door de aanvaarding van het aanbod een optieovereenkomst is gesloten en dat Gemeente Nijmegen met het oog daarop aan [eisers] . een schriftelijke optieovereenkomst voor kavel 22 moet verstrekken zodat [eisers] . die kan ondertekenen. De daarop gerichte vordering van [eisers] . zal worden toegewezen.
Moet Gemeente Nijmegen de optieovereenkomst met [naam 1] ongedaan maken?
5.20.
[eisers] . heeft ook verschillende vorderingen ingesteld die strekken tot ongedaanmaking van de optieovereenkomst tussen Gemeente Nijmegen en [naam 1] .
Deze vorderingen worden afgewezen. [eisers] . vordert in dit kort geding nakoming van de optieovereenkomst tussen hem en Gemeente Nijmegen. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – valt niet in te zien hoe die rechtsgrond met zich brengt dat de optieovereenkomst tussen Gemeente Nijmegen en [naam 1] niet meer mag worden nagekomen dan wel moet worden teruggedraaid.
5.21.
De voorzieningenrechter realiseert zich dat het voorgaande ertoe zal leiden dat zowel [naam 1] als [eisers] . een optie op kavel 22 toekomt, terwijl het kavel maar aan één van beide kan worden verkocht en geleverd. Partijen – en dan met name
Gemeente Nijmegen, die immers tekort zal schieten indien [naam 1] en [eisers] . beide aanspraak maken op verkoop en levering van het kavel – wordt uitdrukkelijk in overweging gegeven om ter voorkoming van verdere procedures afspraken te maken over wie het kavel toekomt.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.22.
[eisers] . vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De voorzieningenrechter zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal.
5.23.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal – mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport BGK-integraal – worden afgewezen. [eisers] . heeft onvoldoende onderbouwd dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
De kosten waarvan [eisers] . vergoeding, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
De kosten waarvan [eisers] . vergoeding, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
Dwangsom
5.24.
De gevorderde dwangsom zal worden beperkt zoals in de beslissing omschreven. Het standpunt van Gemeente Nijmegen dat een dwangsom niet nodig is omdat zij een eventuele veroordeling vrijwillig zal nakomen wordt niet gevolgd gelet op de weigering tot dusver van Gemeente Nijmegen om [eisers] . een optie op kavel 22 te verstrekken.
Proceskosten
5.25.
Gemeente Nijmegen is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] . worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
1.374,00
Totaal
€
1.518,47
5.26.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
veroordeelt Gemeente Nijmegen om aan [eisers] . te verstrekken de schriftelijke optieovereenkomst voor het definitief in optie nemen van kavel 22,
6.2.
veroordeelt Gemeente Nijmegen om aan [eisers] . een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
6.3.
veroordeelt Gemeente Nijmegen in de proceskosten van € 1.518,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Gemeente Nijmegen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
veroordeelt Gemeente Nijmegen tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2025.