ECLI:NL:RBGEL:2025:6806

• Datum uitspraak: 13 augustus 2025
• Publicatiedatum: 13 augustus 2025
• Zaaknummer: 437495
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: I.W.M. Olthof
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatige daad en mededelingsplicht bij verkoop van onroerend goed met geluidsoverlast

In deze zaak hebben de kopers van een woning, [eisers], een rechtszaak aangespannen tegen de verkopers, [gedaagden], vanwege geluidsoverlast van een nabijgelegen bedrijf. De kopers stellen dat de verkoper op de hoogte was van de geluidsoverlast en deze informatie heeft verzwegen, wat hen heeft doen besluiten de koopovereenkomst te ontbinden. De rechtbank Gelderland heeft op 13 augustus 2025 geoordeeld dat de geluidsoverlast niet zodanig was dat deze het normaal gebruik van de woning in de weg stond, en heeft de vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst afgewezen. De rechtbank oordeelde echter wel dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden door de kopers niet te informeren over de geluidsoverlast en het handhavingstraject dat hij had ondernomen. De rechtbank heeft de verkoper hoofdelijk aansprakelijk verklaard voor de schade die de kopers hebben geleden als gevolg van dit onrechtmatig handelen, en heeft de verkoper veroordeeld tot betaling van de kosten van een deskundigenrapport. De rechtbank heeft de overige vorderingen van de kopers, waaronder terugbetaling van de koopsom, afgewezen, omdat de koopovereenkomst nog steeds van kracht is. De proceskosten zijn gecompenseerd, waarbij iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: C/05/437495 / HA ZA 24-329 / 1547

Vonnis van 13 augustus 2025

in de zaak van

1. [eiser 1] ,2. [eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. A.P.L.C. Trouwborst,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. A.E. Klomp.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 2 oktober 2024

- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 februari 2025.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De zaak in het kort

2.1.

[gedaagden] heeft [eisers] een vrijstaande woning met paardenstallen en rijbak verkocht voor een bedrag van ruim een miljoen euro. Na levering ontdekt [eisers] dat op het naastgelegen perceel een metaalverwerkingsbedrijf is gelegen dat geluidsoverlast veroorzaakt. De rechtbank kan niet vaststellen dat deze geluidoverlast ten tijde van de levering dusdanig was dat dit aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Wel had [gedaagden] [eisers] hierover moeten informeren, mede gelet op de procedure die [gedaagden] voor verkoop over dit bedrijf had gevoerd. Dit leidt evenwel niet ontbinding of anderszins ongedaanmaking van de koopovereenkomst. [gedaagden] wordt daarom niet veroordeeld tot terugbetaling van de koopsom. De zaak wordt wel verwezen naar de schadestaat.

3. De feiten

3.1.

[gedaagden] is in 1995 eigenaar geworden van de woning (met onder meer paardenstallen) gelegen aan [adres 1] .

3.2.

In 2019 heeft [naam 1] (hierna: [naam 1] ) zich op het naastgelegen bedrijfsterrein gevestigd. [naam 1] exploiteert in en om zijn bedrijfspand een eenmanszaak die zich bezighoudt met onder meer afval- en metaalverwerking. Met gebruik van een shovel stort, sorteert en verplaatst hij onder meer bouwpuin en -afval waaronder glas, metaal en steen.

3.3.

[gedaagden] is kort nadien met [naam 1] in gesprek getreden over de geluidsoverlast die hij van de bedrijfsactiviteiten van [naam 1] heeft ervaren.

3.4.

Toen dit gesprek niet tot het door [gedaagden] gewenste resultaat heeft geleid heeft [gedaagden] zich met klachten over geluidoverlast, veroorzaakt door het door [naam 1] werken met een shovel en het storten van materialen in containers, tot [de gemeente] (hierna: de gemeente) gewend.

3.5.

In opdracht van de Omgevingsdienst Regio Nijmegen ( [bedrijf 2] ) heeft [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) van 13 tot en met 15 september 2019 ter plaatse van de onderneming van [naam 1] geluidmetingen uitgevoerd. In haar rapport van 16 september 2019 concludeert [bedrijf 1] dat het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau tijdens de meetsessie niet werd overschreden en dat het maximale geluidsniveau met 4,9 dB werd overschreden. Zij rapporteert verder:

“In dit uur was er sprake van het gebruik van een bulldozer die werkzaamheden uitvoerde over het terrein van de inrichting. Het gebruik van de bulldozer blijkt tijdens de meetsessie bepalend te zijn voor de immissieniveaus.
(…)

Het LAmax werd veroorzaakt door het storten van, na alle waarschijnlijkheid, metalen in een container. Deze container stond direct achter de hal opgesteld.”

3.6.

Bij brief van 10 oktober 2019 heeft [bedrijf 2] het volgende aan [naam 1] medegedeeld:

“Naar aanleiding van klachten over geluidoverlast veroorzaakt door het rijden met een shovel en het storten van materialen in containers is door [bedrijf 1] een akoestisch onderzoek uitgevoerd. (…) Uit de meetresultaten blijkt dat door het storten van metalen in een container het maximale geluidniveau in de dagperiode (…) 74,9 dB(A) betrof. U overtreedt hiermee artikel 2.17 van het Activiteitenbesluit. (…)

U moet de overtreding voor 15 november 2019 ongedaan maken door zodanige (organisatorische) maatregelen te treffen dat de geluidsnormen niet meer worden overtreden.”

3.7.

[bedrijf 2] heeft [naam 1] bij brief van 8 juni 2020 bericht over de overtreding van artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die tijdens een milieucontrole op 5 mei 2020 is geconstateerd. De overtreding houdt in dat [naam 1] onder meer grof huishoudelijk afval inneemt en scheidt, terwijl dit onder de huidige vergunning niet is toegestaan. [naam 1] wordt opgedragen om zijn activiteiten aan te passen of een nieuwe melding c.q. vergunningaanvraag te doen.

3.8.

De gemachtigde van [gedaagden] heeft [bedrijf 2] bij brief van 26 juni 2020 verzocht om handhavend op te treden omdat “
Cliënt wil dat er een einde komt aan de overlast die cliënt heeft van het bedrijf van [naam 1] . (…) Het is de ervaring van cliënt dat er nog steeds sprake is van geluidsoverlast, dus uw waarschuwing heeft niet geholpen ”.

3.9.

Vervolgens heeft [bedrijf 1] in opdracht van [bedrijf 2] weer ter plaatse onderzoek gedaan naar de door [gedaagden] ondervonden geluidsoverlast. [bedrijf 1] concludeert in haar rapportage van 11 september 2020 dat het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau tijdens meetsessie die is uitgevoerd van 14 tot en met 17 mei 2020 niet is overschreden en het maximaal vergunde geluidsniveau een aantal malen werd overschreden, waarbij de hoogste overschrijding 2,3 dB betrof. Zij rapporteert verder:

“Het LAmax werd op 14 mei veroorzaakt door de bulldozer op relatief korte afstand van het meetpunt, op 15 en 16 mei waarschijnlijk door het storten van materialen in een container.”

3.10.

[bedrijf 2] heeft [naam 1] op 15 september 2020 bericht dat de op 8 juni 2020 geconstateerde overtreding nog steeds niet is beëindigd en dat zij het voornemen heeft om [naam 1] een last onder dwangsom op te leggen als [naam 1] de overtreding niet ongedaan maakt.

3.11.

[bedrijf 2] heeft bij brief van 21 september 2020 het verzoek van [gedaagden] van 26 juni 2020 (met nadere zienswijze op 24 augustus 2020) om handhavend op te treden afgewezen. Zij legt uit dat zij in beginsel verplicht is om te handhaven bij overtreding van een wettelijk voorschrift, maar daarvan in dit geval afziet:

“Wij zijn van mening dat in dit geval handhavend optreden onevenredig is in verhouding met de te dienen belangen. Immers, er is over een periode van 72 uur slechts gemiddeld eenmaal per dag een overtreding geconstateerd. Dit is een overtreding van het piekniveau. Dat betekent dat het heel kortstondig is. Ook zijn de overschrijdingen marginaal. Daarnaast vindt deze overtreding in de dagperiode plaats en bevindt het bedrijf zich op een bedrijventerrein. Wij vinden het dan ook niet evenredig om hiertegen op te treden.

Als het bedrijf meerdere keren per dag met containers gaat werken, zoals u stelt, dan zou er waarschijnlijk geen sprake meer zijn van incidentele overschrijdingen. De representatieve bedrijfssituatie zou dan wellicht leiden tot overschrijdingen van het piekniveau. Op dat moment zullen wij handhavend gaan optreden. Immers, dan is er geen sprake meer van bijzondere omstandigheden of incidenten.”

3.12.

De gemachtigde van [gedaagden] heeft op 2 november 2020 bezwaar gemaakt tegen het besluit van [bedrijf 2] van 21 september 2020 om het handhavingsverzoek af te wijzen:

“Cliënt blijft het er niet mee eens dat u incidentele overschrijdingen van het LAmax gedoogt. (…) U gaat niet in op de zienswijze dat juist overschrijdingen van het piekniveau zorgen voor schrikreacties in de omgeving. (…) Als een bedrijf zoveel lawaai maakt dat zelfs de pieknormen overschreden worden, is er wel degelijk reden om handhavend op te treden.”

3.13.

[naam 1] heeft op 14 december 2020 bij de gemeente een vergunningaanvraag ingediend om alsnog de activiteiten te mogen uitvoeren die [bedrijf 2] hem eerder had verboden. De vergunning wordt uiteindelijk op 2 februari 2024 verleend en voorziet onder andere in het verwerken van metalen.

3.14.

[bedrijf 2] heeft [naam 1] op 21 december 2020 bericht dat op 15 december 2020 een hercontrole is uitgevoerd waarbij is vastgesteld dat een aantal afvalstromen niet meer binnen de inrichting worden opgeslagen en dat ook het scheiden van afvalstoffen niet is waargenomen. [bedrijf 2] laat weten dat hiermee de overtreding is beëindigd en dat de controle is afgesloten.

3.15.

Op 28 januari 2021 heeft [gedaagden] [bedrijf 2] in gebreke gesteld omdat zij niet tijdig heeft beslist op het bezwaar dat zij had ingediend tegen het besluit van 21 september 2020 waarbij het verzoek om handhaving is afgewezen. [bedrijf 2] heeft [gedaagden] uiteindelijk op 11 februari 2021 bericht dat het bezwaar ongegrond is. Zij meldt dat de overlastgevende activiteiten bij [naam 1] inmiddels zijn gestaakt, waardoor het verzoek om handhavend op te treden terecht is afgewezen. [bedrijf 2] licht dit als volgt toe:

“Wij hebben geconstateerd dat de niet-vergunde activiteiten zijn gestaakt, alsmede dat een vergunning is aangevraagd om activiteiten alsnog te mogen uitvoeren.

Om de overtreding te beëindigen, zijn onder andere de containers verwijderd waarin metaal werd gestort. Juist deze activiteiten leidden tot overschrijding van de piekniveaus uit het Activiteitenbesluit milieubeheer. Verder is een akoestisch rapport ingediend bij de aanvraag omgevingsvergunning. Bij de behandeling van deze aanvraag zal expliciet naar het akoestisch rapport worden gekeken in relatie tot de omgeving. Indien er desondanks een overtreding wordt geconstateerd, zal direct een last onder dwangsom worden opgelegd. Omdat er geen klaarblijkelijk gevaar is voor een overtreding en de activiteiten nu zijn gestaakt, achten wij het prematuur om op dit moment een last op te leggen.”

3.16.

[gedaagden] heeft bij brief van 2 maart 2021 aan haar gemachtigde gevraagd wat er nog ondernomen moet worden richting [bedrijf 2] na ongegrondverklaring van zijn bezwaar. [gedaagden] heeft verder vermeld:

“We hebben het idee dat het breken en sorteren en storten in containers van afval duidelijk verminderd is.

De zomer dient zich nu aan en dat moet de doorslag geven of het zo blijft.”

Met instemming van [gedaagden] heeft de gemachtigde het dossier vervolgens gesloten.

3.17.

In een WhatsApp-bericht van 8 juli 2021 heeft [gedaagden] aan [naam 1] gevraagd: ‘
graag je aandacht voor de geluid productie van je shovel’ .

3.18.

De woning van [gedaagden] is op 23 juli 2021 op Funda te koop aangeboden voor een bedrag van € 1.095.000,00.

3.19.

In een WhatsApp bericht van 27 juli 2021 vraagt [gedaagden] aan [naam 1] : ‘
zou je as donderdag niet met Shovel willen sorteren ?!! ’.

3.20.

[eisers] heeft zijn interesse in de woning kenbaar gemaakt aan de door [gedaagden] ingeschakelde makelaar. [eisers] heeft op 31 juli 2021 de verkoopbrochure [adres 1] ontvangen.

3.21.

In de verkoopbrochure wordt de woning als volgt omschreven:

“
Goed onderhouden landhuis met bijgebouw, dubbele garage, paardenstallen, manegebak en weiland, gelegen op een perceel van maar liefst 10.590m2. Het object is zeer gunstig gelegen aan de rand van het buitengebied van [plaats] . (…) Ligging: Aan bosrand, vrij uitzicht, buiten bebouwde kom, in bosrijke omgeving, landelijk gelegen .”

Bij de brochure bevond zich een ingevulde vragenlijst van 8 april 2021. De vragenlijst bevat geen mededelingen over geluidsoverlast vanaf het bedrijventerrein in de buurt van de woning.

3.22.

[eisers] heeft vervolgens op 2 augustus 2021 de woning bezichtigd. Een tweede bezichtiging heeft op 4 augustus 2021 plaatsgevonden. Beide bezichtigingen vonden plaats in aanwezigheid van de makelaar. Diezelfde dag heeft [eisers] op de woning een bod van € 1.210.000,00 uitgebracht. [gedaagden] heeft dit bod aanvaard, waarna de koopovereenkomst op 9 augustus 2021 is ondertekend. Artikel 6.3 van die overeenkomst luidt als volgt:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis met een gedeeltelijke agrarische bestemming.”

3.23.

Levering van de woning heeft op 11 januari 2022 plaatsgevonden.

3.24.

Medio april 2022 heeft [eisers] voor het eerst harde geluiden gehoord van het achter zijn woning gelegen terrein van [naam 1] .

3.25.

[eisers] heeft [gedaagden] op 30 april 2022 bericht over geluidsoverlast van [naam 1] . [eisers] heeft diverse pogingen ondernomen om daarover in gesprek te gaan met [gedaagden] Op 20 juni 2022 heeft [gedaagden] [eisers] bericht dat hij in 2020 bij de gemeente heeft geklaagd over geluidsoverlast van [naam 1] in verband met het storten van metaal in containers dat overschrijding piekniveaus tot gevolg had en waarvoor [naam 1] geen toestemming had. [gedaagden] heeft [eisers] medegedeeld dat hij - nadat [bedrijf 2] (op 15 december 2020) had vastgesteld dat de containers waren verwijderd -geen overlast meer heeft ervaren van de bedrijfsvoering van [naam 1] . [gedaagden] heeft zich op het standpunt gesteld dat er ten tijde van de verkoop van de woning geen gebrek aanwezig was. Vervolgens is over en weer gecorrespondeerd tussen partijen, maar tot een gesprek is het niet gekomen.

3.26.

In een bij deurwaardersexploot aan [gedaagden] betekende brief van 14 september 2022 heeft [eisers] gesteld dat sprake is van een verborgen gebrek vanwege de ondervonden geluidsoverlast. Tevens beroept [eisers] zich op dwaling en maakt hij aanspraak op opheffing van het nadeel. [eisers] heeft de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op terugbetaling van de koopsom. [gedaagden] heeft de koopsom - ondanks aanmaning daartoe - niet terugbetaald.

3.27.

Op verzoek van [eisers] heeft [bedrijf 1] wederom geluidmetingen uitgevoerd. [bedrijf 1] concludeert in haar rapportage van 1 september 2023 dat het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau tijdens meetsessie die werd uitgevoerd op 17 juni 2023 (vanaf 07:00 uur tot 18.00 uur) niet werd overschreden en dat het maximaal vergunde geluidsniveau een aantal malen werd overschreden, waarbij de hoogste overschrijding 1,9 dB betrof. Zij rapporteert verder:

“De in deze notitie beschreven overschrijdingen komen opmerkelijk dicht bij de overschrijdingen die gemeten zijn tijdens een eerdere meetsessie d.d. 14 mei 2020.
(…)

Het indicatief beoordeelde referentieniveau, L95 niveau bepaald tijdens een meewindsituatie in de dagperiode, bedraagt ca. 32 dB(A). Dit is dermate laag dat gesteld kan worden dat de activiteiten afkomstig van het bedrijf [naam 1] op het immissiepunt volslagen bepalend zijn en zeker geluidshinder tot gevolg hebben.

(…)

De situatie is ten opzicht van de situatie in 2020 nauwelijks veranderd en er is aldus nog altijd sprake van overschrijdingen van de maximaal vergunde geluidsniveaus.

3.28.

Partijen hebben nadien (via hun advocaten) nog met elkaar gecorrespondeerd, maar zijn niet tot een regeling gekomen.

4. Het geschil

4.1.

[eisers] vordert (na wijziging van eis) – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst op 14 september 2022 is ontbonden, althans dat zij de koopovereenkomst per die datum ontbindt,

II. voor recht verklaart dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk is voor de schade die [eisers] als gevolg van de tekortkomingen dan wel het onrechtmatig handelen van [gedaagden] lijdt,

III. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot (terug)betaling van:

a. een bedrag van € 1.210.00,00 ter zake van de koopsom, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 5 oktober 2022 tot aan de dag der algehele voldoening,

b. een bedrag van € 12.627,28 ter zake van de verbeteringskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

c. een bedrag van € 160.320,00 ter zake van de gerealiseerde waardestijging, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

d. een bedrag van € 8.067,59, al dan niet als voorschot, ter zake van de na de teruglevering te maken kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

e. een bedrag van € 1.364,88 ter zake van kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

f. een bedrag van € 8.197,75 ter zake van kosten ter verkrijging van nakoming buiten rechte, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

g. de overige door [eisers] als gevolg van de tekortkomingen dan wel het onrechtmatig handelen van [gedaagden] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

IV. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, met inbegrip van de nakosten.

4.2.

[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de op hem rustende mededelingsplicht om [eisers] te informeren over de geluidsoverlast, het handhavingstraject en de vergunningaanvraag van [naam 1] . Deze informatie was bij [gedaagden] wel en bij [eisers] niet aanwezig, nu het gaat om geluidsoverlast die onregelmatig en niet continu aanwezig is. [gedaagden] heeft bewerkstelligd dat [naam 1] tijdens de bezichtigingen geen geluid produceerde. Het handhavingstraject en de vergunningaanvraag waren niet publiek bekend, terwijl [gedaagden] als belanghebbende wel is geïnformeerd over de vergunningsaanvraag. Daarnaast stelt hij dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis tot het leveren van een woning die geschikt is voor normaal gebruik als woning. Door de geluidsoverlast kan hij geen paarden houden en niet thuis werken. Op grond van artikel 6:271 BW dient [gedaagden] hem daarom de koopsom van € 1.210.000,00 terug te betalen. Op grond van ongerechtvaardigde verrijking, althans de redelijkheid en billijkheid, althans op grond van artikel 7:36 jo. 7:38 BW komt aan [eisers] ook de waardestijging van de woning ter hoogte van € 160.320,00 toe. Op grond van artikel 6:275 jo. 3:120 BW dient [gedaagden] hem voorts de verbeterkosten te vergoeden die hij heeft gemaakt voor het aanbrengen van zonnepanelen en het plaatsen van een laadpunt voor een elektrische auto, in totaal € 12.627,28. Zijn verplichting tot teruglevering van de woning schort hij op totdat [gedaagden] hem de koopsom, de verbeterkosten en de waardestijging, vermeerderd met rente, heeft voldaan. Op grond van artikel 6:74, 6:162 dan wel 6:277 lid 1 BW dient [gedaagden] hem ook de schade te vergoeden die hij lijdt als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagden] althans de tekortkomingen. Hiervoor vraagt hij om verwijzing naar de schadestaat. Bij wijze van voorschot maakt hij aanspraak op vergoeding van de kosten die hij zal krijgen door teruglevering van de woning en het verhuizen naar een andere woning. Dit voorschot begroot hij ten aanzien van de notariskosten, taxatiekosten, hypotheekkosten en verhuiskosten op € 8.067,59. De factuur van [bedrijf 1] van € 1.364,88 wenst hij vergoed te krijgen op grond van artikel 6:96 lid 2 BW. De hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten die hij heeft gemaakt begroot hij op € 8.197,75. Subsidiair beroept hij zich op dwaling en stelt hij dat hij de koopovereenkomst niet had gesloten indien [gedaagden] hem had ingelicht over het voorgaande (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). Aan zijn beroep op vernietiging legt hij tevens artikel 3:44 lid 1 BW ten grondslag, nu [gedaagden] de overlast opzettelijk voor hem heeft verborgen. Op grond van artikel 6:230 lid 2 BW c.q. artikel 6:162 BW roept hij niet de vernietiging van de koopovereenkomst in, maar wenst hij de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel te wijzigen in die zin dat [gedaagden] de koopovereenkomst feitelijk ongedaan maakt en de schade van [eisers] in verband daarmee vergoedt.

4.3.

[gedaagden] betwist de vorderingen van [eisers] en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten, te vermeerderen net de wettelijke rente. Hij betwist onder meer dat sprake is van geluidsoverlast die aan normaal gebruik van de woning in de weg staat, dat op hem een mededelingsplicht rustte en dat sprake is van schade. [gedaagden] beroept zich op verjaring van de door [eisers] ingestelde rechtsvorderingen als bedoeld in artikel 7:23 lid 2 BW. Voorts stelt hij dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, nu de geluidsoverlast niet dusdanig ernstig kan zijn dat de koopovereenkomst volledig moet worden ontbonden en de gevolgen voor [gedaagden] zeer groot zijn.

4.4.

Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of [gedaagden] [eisers] had moeten informeren over de activiteiten van [naam 1] en de geluidsoverlast die [gedaagden] daarvan heeft ervaren. Volgens [eisers] heeft [gedaagden] dit ten onrechte niet gedaan en dient de koopsom te worden terugbetaald en de woning te worden terug geleverd. De rechtbank komt tot het oordeel dat geen sprake is van non-conformiteit, zodat de overeenkomst niet op die grond is of kan worden ontbonden. Er is wel sprake van dwaling en onrechtmatig handelen doordat [gedaagden] niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan. Dit leidt alleen niet tot het door [eisers] ingeroepen rechtsgevolg van c.q. gelijkend op ontbinding. De rechtbank licht dit oordeel hieronder toe, na beoordeling van het door [gedaagden] gevoerde verjaringsverweer.

De vorderingen zijn niet verjaard

5.2.

Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagden] gesteld dat de rechtsvorderingen van [eisers] zijn verjaard nu [eisers] hem op 30 april 2022 in kennis heeft gesteld van de vermeende tekortkoming en de rechtsvorderingen eerst bij dagvaarding van 18 juni 2024 zijn ingesteld. Volgens hem is dit twee maanden te laat. De rechtbank verwerpt dit verweer. Daartoe is het volgende redengevend.

5.3.

Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijze had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Artikel 7:23 lid 2 BW bepaalt dat rechtsvorderingen en verweren die gegrond zijn op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, verjaren door verloop van twee jaren na de kennisgeving door de koper dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt.

5.4.

Zowel de bevoegdheid tot buitengerechtelijke vernietiging als buitengerechtelijke ontbinding door middel van een schriftelijke verklaring vallen, mede gelet op artikel 6:268 BW, onder het bereik van artikel 7:23 lid 2 BW. Dit geldt ook voor de vordering tot schadevergoeding wegens onrechtmatige daad (zie Hoge Raad 21 april 2006, ECLI:NL:HR:2006:AW2582, r.o. 4.3). Dit betekent dat [eisers] de verjaring bij brief van 14 september 2022 tijdig heeft gestuit, waarna opnieuw een verjaringstermijn van twee jaar is gaan lopen. In die brief heeft hij immers de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden, aanspraak gemaakt op terugbetaling van de koopsom als gevolg van de ontbinding van de overeenkomst dan wel als ongedaanmaking van het door de dwaling ondervonden nadeel en aanspraak gemaakt op schadevergoeding. De aldus nieuw aangevangen termijn verstreek op 14 september 2024. Nu [eisers] [gedaagden] op 18 juni 2024 heeft gedagvaard was de verjaring nog niet voltooid en heeft hij zijn vorderingen tijdig ingesteld.

Geen sprake van non-conformiteit

5.5.

Op grond van artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

5.6.

Partijen zijn in artikel 6.1 van de koopovereenkomst overeengekomen dat de woning aan [eisers] in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt. Daarbij is het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eisers] gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van hetgeen verkocht is. Dat risico geldt niet onverkort. In artikel 6.3 is namelijk bepaald dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis met een gedeeltelijke agrarische bestemming. Hiermee staat [gedaagden] dus in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik daarvan verhinderen. Dit is slechts anders wanneer deze gebreken aan [eisers] kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Ook gebreken die [eisers] niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.

5.7.

Dit brengt met zich dat [gedaagden] in beginsel alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven een normaal gebruik van de woning in de weg staan en niet kenbaar waren voor [eisers] Uitgangspunt is dat onder ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij hetgeen daaronder onder gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (zie Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414, r.o. 3.6). Dit betekent dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier, met een bepaalde mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot. Die eigenschappen kunnen bijvoorbeeld ontbreken wanneer sprake is van dusdanig ernstige en structurele overlast dat naar objectieve maatstaven het wooncomfort ernstig wordt aangetast. Bij de beoordeling van de vraag of daarvan sprake is, moet rekening worden gehouden met de aard, het niveau en de frequentie van de overlast, het soort woning en ook de ligging ervan.

5.8.

[gedaagden] heeft niet betwist dat het naast de woning gevestigde bedrijf van [naam 1] in het verleden geluidsoverlast heeft veroorzaakt. De vraag die partijen verdeeld houdt is of die overlast ten tijde van de levering nog aanwezig was en wel in die mate dat het in de weg stond aan normaal gebruik.

5.9.

Uitkomst van de meest recente meting van [bedrijf 1] van het geluidsniveau van de bedrijfsactiviteiten van [naam 1] , uitgevoerd in opdracht van [bedrijf 2] in de periode van 14 tot en met 17 mei 2020, was dat het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau niet is overschreden en het maximaal vergunde geluidsniveau een aantal malen, waarbij de hoogste overschrijding 2,3 dB betrof. Die overschrijdingen waren voor [bedrijf 2] geen reden om handhavend op te treden, omdat volgens haar sprake is van incidentele en marginale overschrijdingen van het piekniveau. De overtreding vindt bovendien overdag plaats en op een bedrijventerrein, waardoor handhaving volgens haar niet proportioneel is. Na hercontrole heeft [bedrijf 2] vastgesteld dat de overtreding is beëindigd, omdat een aantal afvalstromen niet meer binnen de inrichting worden opgeslagen en dat ook het scheiden van afvalstoffen niet is waargenomen. Mede op basis daarvan heeft [bedrijf 2] haar besluit tot niet-handhaving na bezwaar van [gedaagden] gehandhaafd.

5.10.

Hoewel de meting ongeveer een halfjaar voor de levering van de woning op 11 januari 2022 plaatsvond, bestaat er geen aanleiding om te veronderstellen dat de situatie nadien aanzienlijk is verergerd. Uit de in 2023 in opdracht van [eisers] door [bedrijf 1] uitgevoerde geluidmetingen blijkt immers dat de situatie ten opzichte van de meting in 2020 nauwelijks is veranderd. Hoewel [bedrijf 1] constateert dat nog sprake is van overschrijdingen van de maximaal vergunde geluidsniveaus, is die nog steeds marginaal: de hoogst gemeten overschrijding was in 2023 met 1,9 dB zelfs iets lager dan in 2020. Dit betekent dat geen sprake is van ernstige en structurele, dat wil zeggen meer dan incidentele, overlast.

5.11.

Niet gebleken is dat [gedaagden] mededelingen over het verkochte heeft gedaan op grond waarvan [eisers] afwezigheid van geluid van [naam 1] mocht verwachten. In de verkoopbrochure is niet met zoveel woorden opgenomen dat sprake is van een rustige omgeving. De enkele omstandigheid dat de woning landelijk is gelegen maakt dit niet anders. Daarentegen was het [eisers] wel bekend dat de woning grenst aan een bedrijventerrein, waarvan in de regel wel enig geluid kan worden verwacht. De conclusie is dan ook dat niet vastgesteld kan worden dat er ten tijde van de levering van de woning naar objectieve maatstaven sprake was van een verborgen gebrek in de vorm van onaanvaardbare geluidsoverlast veroorzaakt door de bedrijfsactiviteiten van [naam 1] .

5.12.

Dit wordt niet anders door de stelling van [eisers] dat hij voornemens was om paarden op zijn terrein te houden, maar dat hij daar nu vanaf ziet omdat hij vreest dat de paarden schrikken van de geluiden die vanaf het bedrijfsterrein van [naam 1] komen. De rechtbank begrijpt dat hij hiermee bedoelt dat sprake is van geluidsoverlast die in de weg staat aan normaal gebruik van de agrarische functie. [gedaagden] heeft onweersproken verklaard dat hij ook paarden hield, waarbij de aanwezigheid van [naam 1] niet tot problemen leidde. Zoals hiervoor vastgesteld verschilden de geluidsniveaus van vlak voor en na de levering van de woning niet wezenlijk van elkaar. Gelet hierop heeft [eisers] onvoldoende onderbouwd gesteld dat sprake is van een gebrek. Voor zover hij heeft bedoeld te stellen dat de situatie anders is voor short-stay pensionpaarden, die doorgaans korter worden gestald en daardoor niet gewend zijn aan het geluid, geldt dat niet gebleken is dat dit bijzondere gebruik in de koopovereenkomst is voorzien. Dit geldt ook voor zover [eisers] stelt dat hij door de door hem ervaren geluidsoverlast wordt belemmerd in het thuiswerken. Daar komt bij dat [eisers] heeft verklaard dat de geluidsoverlast buiten heviger is dan binnen.

5.13.

Aldus is geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis tot het leveren van een conforme woning als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Dit geldt ook voor de stelling van [eisers] dat [gedaagden] in zijn mededelingsplicht is tekortgeschoten door hem, [eisers] , niet te informeren over de geluidsoverlast, het handhavingstraject en de vergunningaanvraag van [naam 1] . De mededelingsplicht is - anders dan [eisers] stelt - immers niet een verplichting die op [gedaagden] rust op grond van de koopovereenkomst. Die verplichting heeft betrekking op de fase die voorafgaat aan het sluiten van de overeenkomst. De rechtsgevolgen van het schenden van de mededelingsplicht worden geregeld in artikel 6:162 BW (onrechtmatig handelen) c.q. artikel 6:228 BW (dwaling). Voor zover [eisers] heeft gesteld dat deze verplichting op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid ook onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst gaat de rechtbank daaraan voorbij. Deze stelling, die hij voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling heeft ingenomen, heeft hij niet nader onderbouwd en is door [gedaagden] betwist. Dit had wel op zijn weg gelegen, met name nu sprake is van een koopovereenkomst die is gebaseerd op een model van de NVM en partijen bij de opstelling daarvan niet betrokken waren.

5.14.

Op grond van het vorenstaande heeft de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst bij brief van 14 september 2022 rechtens geen effect gesorteerd. De rechtbank acht ook geen deugdelijke grondslag aanwezig om de koopovereenkomst alsnog te ontbinden. Het gevorderde onder I wordt dan ook afgewezen.

[gedaagden] is tekortgeschoten in zijn mededelingsplicht

5.15.

In artikel 6:2 BW is bepaald dat schuldeiser en schuldenaar verplicht zijn zich tegenover elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Uit die eisen kan voortvloeien dat op een partij, in het kader van onderhandelingen over een nog te sluiten overeenkomst, een verplichting rust om de andere partij informatie te verschaffen. Het niet-nakomen van een dergelijke informatieplicht kan zowel grond opleveren tot vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling of bedrog als een verplichting tot schadevergoeding in het leven roepen (zie Hoge Raad 2 april 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0915, r.o. 3.5.1).

5.16.

Op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. De hier bedoelde mededelingsplicht strekt ter bescherming van een onvoorzichtige contractuele wederpartij tegen de nadelige gevolgen van dwaling. Dit brengt mee dat niet te spoedig voorrang dient te worden gegeven aan de onderzoeksplicht van die partij boven de mededelingsplicht van de andere partij (zie Hoge Raad 10 april 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).

5.17.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagden] [eisers] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst niets heeft medegedeeld over de geluidsoverlast, het handhavingstraject en de vergunningaanvraag van [naam 1] . In de vragenlijst is hierover niets opgenomen en ook de makelaar, die bij de bezichtigingen aanwezig was, was niet op de hoogte van de mate waarin de activiteiten van [naam 1] geluid produceerden. [gedaagden] had [eisers] hierover echter wel moeten informeren. Hij heeft immers vanaf 2019 last gehad van geluid van het bedrijf van [naam 1] en wel zodanig dat hij [bedrijf 2] heeft verzocht om handhavend op te treden. Op 28 januari 2021 heeft hij nog een ingebrekestelling gestuurd naar [bedrijf 2] omdat [bedrijf 2] niet tijdig heeft beslist op zijn bezwaar tegen het afwijzende besluit om handhavend op te treden. Hoewel het geluid mogelijk sinds februari of maart 2021 minder is geworden en [gedaagden] daarna zelfs heeft toegestaan dat het dossier bij zijn gemachtigde werd gesloten, is het geluid niet geheel weggebleven. Dit volgt in elk geval uit de metingen die [bedrijf 1] in 2023 heeft gedaan en uit de WhatsApp-berichten waarin [gedaagden] de aandacht van [naam 1] vraagt voor het geluid van zijn shovel en zijn verzoek aan hem om niet te sorteren. Tot slot volgt uit de brief van 2 maart 2021 dat voor [gedaagden] nog niet zeker was dat het geluid ook vanaf de zomer van 2021 minder zou zijn. Voor [gedaagden] bestond aldus voldoende aanleiding om deze informatie met [eisers] te delen.

5.18.

[eisers] heeft voormelde informatie niet uit eigen onderzoek kunnen achterhalen, ondanks diverse inspanningen daartoe. Tijdens de bezichtigingen van [eisers] op 2 en 4 augustus 2022 waren geen geluiden van de bedrijfsvoering door [naam 1] te horen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij (door [gedaagden] onbetwist) verklaard dat hij voorafgaand aan de eerste bezichtiging een rondje door de buurt heeft gelopen, waarbij zijn oog was gevallen op het bedrijf van [naam 1] . Op het bedrijfsgebouw van [naam 1] heeft hij geen informatie aangetroffen waaruit kon worden afgeleid wat de aard van de bedrijfsvoering was. Hij heeft geen shovels en containers op het bedrijventerrein van [naam 1] zien staan. Hij kon het bedrijf ook niet vinden op Google. Tijdens de tweede bezichtiging heeft hij aan de makelaar van [gedaagden] gevraagd welk bedrijf achter de muur op de erfgrens was gevestigd en of er overlast was te verwachten. Op dat moment was het stil en zei de makelaar:
‘nou je hoort het’ . Volgens de makelaar zat er een aannemer en hoorde je wel eens vrachtwagens. Ook heeft [eisers] verklaard dat hij onderzoek heeft gedaan naar het bestemmingsplan en dat daaruit bleek dat binnen vijftig meter van de woning geen hard lawaai mag worden geproduceerd. De bedrijven die aan de tuin van de woning grensden waren binnen vijftig meter van de woning gelegen. [eisers] heeft in dit verband tevens verklaard dat zijn vrouw aan een andere buurman heeft gevraagd hoe het met de geluidoverlast zat. De buurman antwoordde dat als er iemand was die lawaai in de buurt veroorzaakte, hij dat was, maar dat hij binnenkort weg ging. Eerst door het indienen van een Wob-verzoek na de levering van de woning heeft hij informatie over het handhavingstraject achterhaald.

5.19.

Op grond van het voorgaande had [gedaagden] [eisers] behoren in te lichten over de geluidsoverlast van [naam 1] . Hij was op de hoogte van de ernst van de overlast die hij kort voor het te koop aanbieden van de woning nog had ervaren en die hij – wellicht in mindere mate – ook ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst nog steeds ervaarde. Uit zijn eigen ervaringen en de metingen van [bedrijf 1] wist hij bovendien dat de geluidsoverlast kortdurend was en mogelijk niet hoorbaar zou zijn ten tijde van de bezichtigingen. Deze informatie, en de informatie over het handhavingstraject, was voor een potentiële koper zoals [eisers] , die bovendien behoorlijk onderzoek heeft verricht, niet kenbaar. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagden] verklaard dat hij voormelde WhatsApp-berichten aan [naam 1] heeft verstuurd om de woning zo positief mogelijk neer te zetten. Hieruit volgt dat [gedaagden] ook begreep dat de informatie van wezenlijk belang was voor [eisers] voor het nemen van een aankoopbeslissing van een woning met een vraagprijs van ruim een miljoen euro. Daaraan doet overigens niet af dat [eisers] de woning niet heeft bezichtigd op de dagen waarop deze WhatsApp-berichten betrekking hebben.

5.20.

De conclusie is dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn mededelingsplicht. Aldus heeft hij onrechtmatig gehandeld als bedoeld in artikel 6:162 BW. De onder II gevorderde verklaring voor recht zal daarom in zoverre worden toegewezen..

Het door [eisers] gewenste rechtsgevolg wordt niet bereikt

5.21.

De koopovereenkomst is om dezelfde reden op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW eveneens vernietigbaar. [eisers] heeft hiertoe echter geen vordering ingesteld, zodat de rechtbank de overeenkomst niet zal vernietigen. [eisers] stelt dat hij vanwege de (goederenrechtelijke) consequenties geen vernietiging van de koopovereenkomst beoogt. Hij vreest dat hij ingeval van vernietiging van de koopovereenkomst zonder eigendom en met een (grotendeels) onverhaalbare vordering achterblijft. Nog daargelaten de vraag of dit gelet op onder meer het bepaalde in artikel 7:26 lid 3 BW juist is, heeft hij in plaats van vernietiging op grond van artikel 6:230 lid 2 BW gevorderd dat de rechtbank de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig wijzigt dat de koop feitelijk ongedaan wordt gemaakt op zodanige wijze dat de in het petitum omschreven vorderingen worden toegewezen.

5.22.

Essentieel voor rechterlijke aanpassing van de overeenkomst ex artikel 6:230 lid 2 BW is dat het contractuele evenwicht tussen partijen wordt hersteld. Hiermee is beoogd het veel ingrijpender middel van vernietiging achterwege te laten, indien de gevolgen van de rechtshandeling ter opheffing van het nadeel gewijzigd kunnen worden (aldus T.M., Parl. Gesch. boek 3, p. 241 bij artikel 3:54 BW, dat een overeenkomstige mogelijkheid biedt bij misbruik van omstandigheden). In dit geval wenst [eisers] echter feitelijk ongedaanmaking van de koopovereenkomst en vergoeding van de door [eisers] in dat verband geleden schade, waaronder in elk geval terugbetaling van de koopprijs. Dat levert geen herstel van het contractuele evenwicht op zoals met artikel 6:230 lid 2 BW is bedoeld. Daar komt bij dat [eisers] geen vordering heeft ingesteld die is gericht op teruglevering van de woning aan [gedaagden] Terugbetaling van de koopsom zonder teruglevering van de woning, zoals hij wel heeft gevorderd, rijmt evenmin met deze bedoeling tot herstel van het contractuele evenwicht tussen partijen. De conclusie is dat zowel artikel 6:230 lid 2 BW als het petitum geen ruimte bieden voor de door [eisers] verlangde wijze van opheffing van zijn nadeel, die de facto neerkomt op ontbinding van de koopovereenkomst.

5.23.

Voor zover [eisers] zijn vordering heeft gebaseerd op schadevergoeding in natura vanwege onrechtmatig handelen van [gedaagden] (artikel 6:103 BW) levert dit evenmin het door [eisers] gewenste rechtsgevolg op. Ook hiervoor geldt dat [eisers] geen vordering heeft ingesteld die is gericht op teruglevering van de woning aan [gedaagden] Hetzelfde lot treft het eerst tijdens de mondelinge behandeling gedane beroep op ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW) en het vergoedingsrecht van artikel 3:120 lid 2 BW. Hiervoor geldt bovendien dat [eisers] deze beroepen in het geheel niet nader heeft onderbouwd. Gelet hierop zal de rechtbank [gedaagden] dan ook niet veroordelen tot terugbetaling van de koopsom.

5.24.

De conclusie is dat hetgeen [eisers] heeft gesteld niet tot toewijzing van de door hem ingestelde vorderingen kan leiden, ook al heeft hij voldoende onderbouwd dat sprake is van dwaling en onrechtmatig handelen door [gedaagden]

[gedaagden] heeft recht op schadevergoeding

5.25.

Zoals hiervoor onder r.o. 5.20 overwogen zal de rechtbank voor recht verklaren dat [gedaagden] onrechtmatig heeft gehandeld. Uit dien hoofde heeft [eisers] ook recht op vergoeding van een deel van zijn schade. Hoewel [eisers] tijdens de mondelinge behandeling met zoveel woorden heeft verklaard in te zetten op ontbinding en niet op schadevergoeding, heeft hij zijn eis niet verminderd. Dit leidt tot het volgende.

5.26.

Nu de koopovereenkomst nog steeds van kracht is heeft [eisers] geen recht op de door hem gevorderde terugbetaling van de koopsom (III.a) en evenmin op vergoeding van de verbeteringskosten (III.b), de waardestijging (III.c) en de na teruglevering te maken kosten (III.d). [eisers] heeft wel recht op vergoeding van de kosten van het onderzoek dat hij in 2023 door [bedrijf 1] heeft laten uitvoeren. Anders dan [gedaagden] lijkt te betogen is het niet zo dat inschakeling van een partijdeskundige nooit voor vergoeding in aanmerking komt. In dit geval heeft [eisers] kosten gemaakt voor de inschakeling van [bedrijf 1] om de aansprakelijkheid van [gedaagden] te kunnen vaststellen. De situatie zoals aan de orde in het door [gedaagden] aangehaalde arrest (gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1538) doet zich hier dan ook niet voor. Nu de rechtbank tot het oordeel komt dat [gedaagden] onrechtmatig heeft gehandeld, bestaat immers de voor toekenning van deze kosten op grond van artikel 6:92 lid 2 BW vereiste wettelijke verplichting tot schadevergoeding. [gedaagden] heeft de hoogte van deze vordering, waarvan [eisers] ter onderbouwing een factuur heeft overgelegd, op zichzelf niet betwist. De rechtbank zal het onder III.e gevorderde dan ook toewijzen.

5.27.

De vordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-Integraal 2013, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Die oriëntatiepunten houden in dat [eisers] niet alleen dient te stellen en te specificeren dat hij daadwerkelijk buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt, maar ook dat deze kosten zien op andere werkzaamheden dan die waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. Het moet daarbij gaan om werkzaamheden die meer omvatten dan een enkele (herhaalde) sommatie, het enkel doen van een schikkingsvoorstel of het inwinnen van (verhaals)inlichtingen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] in dit verband onvoldoende gesteld. De vordering onder III.f zal daarom worden afgewezen.

5.28.

Op grond van artikel 612 Rv begroot de rechter die een veroordeling tot schadevergoeding uitspreekt, voor zover mogelijk, de schade in het vonnis. Indien begroting in het vonnis niet mogelijk is, spreekt zij een veroordeling uit tot schadevergoeding op te maken bij staat. Voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure is vereist, maar ook voldoende, dat de mogelijkheid aannemelijk is dat schade is geleden.

5.29.

De rechtbank acht het aannemelijk dat [eisers] naast de door hem onder III.a tot en met f begrote posten mogelijk nog meer schade heeft geleden als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagden] heeft dit niet betwist. De rechtbank zal de onder III.g gevorderde veroordeling dan ook toewijzen.

Proceskosten

5.30.

Aangezien beide partijen gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.

Uitvoerbaar bij voorraad

5.31.

Tot slot gaat de rechtbank voorbij aan het standpunt van [gedaagden] om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagden] zal immers niet worden veroordeeld tot terugbetaling van de koopsom en ook de andere door [eisers] gevorderde betalingen worden grotendeels afgewezen. [gedaagden] heeft niet onderbouwd dat de enkele betaling van de wel toegewezen deskundigenkosten voor hem tot dusdanige financiële problemen zou leiden dat deze niet bij voorraad zou kunnen worden uitgevoerd en de uitkomst van het mogelijk in te stellen hoger beroep moet worden afgewacht.

6. De beslissing

De rechtbank

6.1.

verklaart voor recht dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk is voor de schade die [eisers] als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagden] lijdt,

6.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 1.364,88, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

6.3.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de overige door [eisers] als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagden] geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat,

6.4.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

6.5.

verklaart het vonnis voor wat betreft de veroordeling onder r.o. 6.2 uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Olthof en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2025.