Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11714874 \ VV EXPL 25-93
Vonnis in kort geding van 22 juli 2025
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. R.V. Van den Wildenberg,
tegen
[gedaagde] , h.o.d.n. [bedrijf 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de akte overlegging productie (E6) namens [eiseres]
- de akte overlegging productie (E6) namens [eiseres]
- de e-mail d.d. 7 juli 2025 met bijlagen 1 tot en met 12 van [gedaagde] .
1.2.
De zaak is mondeling behandeld op de zitting van 8 juli 2025. Mr. Van den Wildenberg heeft pleitaantekeningen voorgedragen en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder is besproken.
1.3.
Tot slot is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten op basis waarvan [gedaagde] met ingang van 1 januari 2019 van [eiseres] de bedrijfsruimte (restaurant/café/) aan [adres 1] huurt. Het betrof een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar, waarna deze stilzwijgend is verlengd met nog eens vijf jaar. De (aanvangs)huurprijs van het gehuurde bedroeg op jaarbasis € 21.000,00 exclusief btw (€ 1.750,00 per maand, exclusief btw). De huurprijs bedraagt op dit moment € 2.096,36 per maand.
2.2.
Van toepassing op de huurovereenkomst zijn de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: AV).
2.3.
In de AV zijn onder meer de volgende artikelen opgenomen:
26.1
De betaling van de huurprijs en al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.(…)
26.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
(…)
33.1
In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures teen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan huurder te voldoen. De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd.
33.2
Huurder is in verzuim dor het enkel verloop van een bepaalde termijn.
2.4.
[gedaagde] heeft in februari 2023 een ernstig auto-ongeluk gehad waarbij zij haar beide bovenbenen heeft gebroken.
2.5.
[gedaagde] heeft een betalingsachterstand laten ontstaan. Vanaf mei 2024 heeft zij de huur in het geheel niet meer voldaan.
2.6.
Op 12 december 2024 heeft de toenmalige incassogemachtigde van [eiseres] , [bedrijf 2] , [gedaagde] in gebreke gesteld voor de huurachterstand en haar gesommeerd te betalen.
2.7.
Op 27 januari 2025 heeft [eiseres] een dagvaarding uitgebracht tegen [gedaagde] om in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de huurachterstand te komen. De mondelinge behandeling van die procedure staat gepland op 2 september 2025.
2.8.
Ten tijde van de mondelinge behandeling van deze kort gedingprocedure bedroeg de huurachterstand € 35.664,24.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert - kort gezegd - dat de kantonrechter, bij vonnis in kort geding en uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt om:
I. De bedrijfsruimte aan [adres 1] binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen.
II. Aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 35.299,18 aan achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.005,90.
III. Aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 7.200,00 aan contractuele boetes.
IV. De proceskosten te betalen, te vermeerderen met de eventueel daarover verschuldigde wettelijke rente.
3.2.
Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt [eiseres] dat [gedaagde] een patroon heeft laten ontstaan van structurele wanbetaling. Er is inmiddels een huurachterstand van vijftien maanden en deze achterstand rechtvaardigt in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering tot ontruiming omdat hij inmiddels zelf in financiële problemen is gekomen. Naast de betaling van de achterstallige huurpenningen vordert hij op grond van artikel 26.2 AV betaling van de contractuele boetes die [gedaagde] aan hem is verschuldigd voor de te late betaling. Ook dient zij op basis van artikel 33.1 AV de door hem gemaakte buitengerechtelijke incassokosten te vergoeden.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Zij voert aan dat [eiseres] geen spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Bovendien leent het geschil zich volgens haar gezien de complexiteit daarvan niet voor behandeling in een kort gedingprocedure. Inhoudelijk voert [gedaagde] aan dat [eiseres] zich niet aan gemaakte afspraken en toezeggingen houdt en dat de conflicten tussen partijen steeds verder zijn opgelopen. Zij heeft daarom de huur niet betaald.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
[eiseres] heeft een spoedeisend belang bij zijn vorderingen
4.1.
Op grond van artikel 254 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is voor een vordering in kort geding vereist dat sprake is van een spoedeisende zaak, gelet op de belangen van partijen.
4.2.
Ter onderbouwing van zijn spoedeisend belang stelt [eiseres] dat hij in mei 2024 een lening van € 60.000,00 heeft moeten afsluiten bij een bekende, dat de krediettermijn op 31 mei 2025 afliep en dat de kredietverlener hem nu sommeert het restant van de lening (€ 30.000,00) terug te betalen en dreigt met incassomaatregelen. Hiervoor ontbeert hij echter de financiële middelen, aldus [eiseres] .
[gedaagde] betwist dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Hierbij wijst zij erop dat de mondelinge behandeling van de door [eiseres] geïnitieerde bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst op korte termijn, namelijk in september as., zal plaatsvinden. Zij trekt daarnaast in twijfel of de lening die [eiseres] is aangegaan te maken heeft met haar huurachterstand. Bovendien is [eiseres] volgens [gedaagde] vermogend en heeft hij wel degelijk voldoende financiële middelen.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] wel degelijk een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Hij heeft met stukken onderbouwd dat hij een lening heeft afgesloten, dat de krediettermijn is verstreken en dat de verstrekker van die lening nu dreigt met incassomaatregelen omdat [eiseres] de lening niet (volledig) heeft terugbetaald. [eiseres] heeft onweersproken verklaard dat hij de btw van alle niet betaalde huurfacturen wel al heeft moeten afdragen aan de Belastingdienst en dat hij deurwaarderskosten en andere juridische kosten heeft moeten maken en dat deze kosten in totaal nu zo’n € 15.000,00 bedragen. Van [eiseres] kan niet worden verlangd dat hij de uitspraak in de bodemprocedure afwacht, aangezien de huurachterstand, die nu al meer dan € 35.000,00 bedraagt, alleen maar verder zal oplopen.
[gedaagde] moet het gehuurde ontruimen
4.4.
Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van [eiseres] bij de gevorderde ontruiming moet prevaleren boven het belang van [gedaagde] om het gebruik van het gehuurde voort te zetten. Hierbij moet in aanmerking worden genomen dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter heeft. Terughoudendheid van de kantonrechter bij de beoordeling van de vraag of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is dan ook geboden.
Vooropgesteld wordt daarbij dat een procedure als deze zich niet leent voor uitgebreide bewijslevering. Dat brengt mee dat de kantonrechter zijn beslissing moet nemen aan de hand van onbetwiste stukken en onweersproken gelaten stellingen en wat hem aannemelijk voorkomt.
4.5.
Iedere tekortkoming van de huurder in de nakoming van een van zijn verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW).
4.6.
Niet in geschil is dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] . [gedaagde] erkent immers de door [eiseres] gestelde huurachterstand van thans € 35.664,24. De huurachterstand is daarmee dermate hoog dat, gelet op het algemene uitgangspunt dat een huurachterstand van drie maanden of meer een tekortkoming is die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, aannemelijk is dat de vorderingen in de bodemprocedure op die onderdelen worden toegewezen.
4.7.
[gedaagde] heeft geen bijzondere omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of betekenis de gevorderde ontruiming niet rechtvaardigt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat zij gestopt is met het betalen van de huur uit boosheid, omdat [eiseres] zich niet aan gemaakte toezeggingen zou houden. De conflicten tussen partijen zijn opgelopen toen [eiseres] een schuur heeft weggehaald om twee appartementen te kunnen realiseren. [gedaagde] is het niet eens met de wijze waarop hij vervolgens nieuwe opslagruimte voor haar heeft gecreëerd. Daarnaast verwijt zij [eiseres] dat hij vaak te informeel en onduidelijk communiceert over werkzaamheden die plaatsvinden aan het gehuurde.
Nog daargelaten of [eiseres] wettelijk gezien verplicht is de door [gedaagde] gestelde gebreken te verhelpen - hetgeen hij betwist - heeft hij er terecht op gewezen dat opschorting of verrekening van de huur op grond van artikel 26.1 AV niet mogelijk is. Deze bepaling is tussen partijen overeengekomen en heeft dan ook tussen hen te gelden, tenzij deze contractuele uitsluiting van het opschortingsrecht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dat hiervan sprake is, is niet gesteld of gebleken. Indien [gedaagde] van mening is dat [eiseres] zich niet aan zijn verplichtingen op basis van de huurovereenkomst houdt en nalaat gebreken te herstellen, terwijl zij hem daartoe wel in de gelegenheid heeft gesteld, had het op haar weg gelegen om hem formeel in gebreke te stellen via een aangetekende brief. Zij had dan eventueel zelf kunnen overgaan tot herstel van de gebreken en de kosten daarvan kunnen verhalen op [eiseres] , of een huurverlaging kunnen vorderen bij de rechter. [gedaagde] heeft dat echter niet gedaan, maar heeft ervoor gekozen om de huur niet meer te betalen. Die keuze komt voor haar rekening en risico. Verder overweegt de kantonrechter dat niet gebleken is dat [gedaagde] in staat is de huurachterstand op korte termijn in te lopen en toekomstige huurtermijnen tijdig te voldoen. Zij heeft weliswaar gesteld dat het wat beter met haar gaat, waardoor het restaurant wat vaker ook op woensdag open kan zijn, en dat zij graag een tweede kok zou willen aannemen om meer omzet te creëren, maar dit is allemaal erg onzeker en niet gesteld of gebleken is dat zij daardoor op korte termijn de huur tijdig kan voldoen.
4.8.
Vervolgens moet in het kader van dit kort geding een belangenafweging worden gemaakt tussen enerzijds het belang van [eiseres] bij ontruiming en anderzijds het belang van [gedaagde] bij het voortzetten van de huur. Hoewel ook het belang van [gedaagde] bij het gebruik van het gehuurde groot is, omdat zij voor de exploitatie van haar restaurant afhankelijk is van het gehuurde, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [eiseres] in dit geval zwaarder moet wegen. In de gegeven omstandigheden kan van [eiseres] als verhuurder niet langer gevergd worden aan [gedaagde] nog langer het huurgenot te verschaffen en nog meer huurbetalingen te gaan derven dan nu al het geval is en daardoor verder financieel gedupeerd te raken.
4.9.
Nu aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de belangenafweging in het voordeel van [eiseres] uitvalt, heeft [eiseres] recht en belang bij een ontruiming van het gehuurde op korte termijn. De kantonrechter acht het in de gegeven omstandigheden redelijk om [gedaagde] de gebruikelijke ontruimingstermijn te verlenen van veertien dagen na de datum van betekening van dit vonnis.
[gedaagde] moet de gevorderde geldbedragen betalen
4.10.
[eiseres] heeft, gelet op zijn stellingen met betrekking tot zijn financiële positie, een spoedeisend belang bij betaling van de gevorderde huurpenningen.
4.11.
Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts dan plaats, als het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is en er daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van belangen mede betrokken dient te worden de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling.
4.12.
Aangezien [gedaagde] de huurachterstand van inmiddels (na correctie door de gemachtigde van [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling) € 35.664,24 erkent, is voldoende aannemelijk dat zij het gevorderde bedrag van € 35.299,18 aan [eiseres] verschuldigd is. De kantonrechter zal deze vordering daarom toewijzen, met dien verstande dat dit een voorschot betreft, omdat in deze kort gedingprocedure alleen voorlopige voorzieningen kunnen worden getroffen.
4.13.
Naast de achterstallige huur vordert [eiseres] betaling van buitengerechtelijke incassokosten en contractuele boetes. Indien de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, dan kan in verband met proceseconomische redenen in hetzelfde geding ook worden beslist over de daarmee nauw verwante (maar minder spoedeisende) nevenvorderingen, zoals de buitengerechtelijke incassokosten en de contractuele boete.
4.14.
Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Ook is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] voldoende heeft onderbouwd dat er buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt. [gedaagde] heeft niet betwist dat zij op basis van artikel 33.1 AV buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is aan [eiseres] . Uit dat artikel blijkt dat voor de hoogte hiervan wordt aangesloten bij het tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 1.005,90 verschuldigd zijn geworden. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen dit bedrag (bij wijze van voorschot) aan [eiseres] te betalen.
4.15.
[gedaagde] heeft niet betwist dat zij de op grond van artikel 26.2 AV verschuldigde boeterente moet betalen. Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen. Dat betekent dat terughoudendheid geboden is. Aangevoerd noch gebleken is dat toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Daarom wordt de boete niet gematigd en wijst de kantonrechter het gevorderde boetebedrag (als voorschot) toe.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
4.16.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
149,02
- griffierecht
€
732,00
- salaris advocaat
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.559,02
4.17.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard
4.18.
Dit vonnis zal, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard (artikel 233 Rv). Dit betekent dat dit vonnis meteen mag worden tenuitvoergelegd, ook als [gedaagde] tegen dit vonnis hoger beroep instelt.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte aan [adres 1] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, deze met al de haren en al het hare te verlaten, en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag aan achterstallige huurpenningen van € 35.299,18,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 1.005,90,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag aan contractuele boetes van € 7.200,00,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.559,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Weerkamp - Beens en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2025.
41245 \ 693