Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/451883 / KG ZA 25-156
Vonnis in kort geding van 16 juli 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[eiser 4],
[eiser 4],
wonende te [woonplaats] ,
5.
[eiser 5],
[eiser 5],
wonende te [woonplaats]
6.
[eiser 6],
[eiser 6],
wonende te [woonplaats]
7.
[eiser 7],
[eiser 7],
wonende te [woonplaats]
8.
[eiser 8],
[eiser 8],
wonende te [woonplaats] ,
9.
[eiser 9],
[eiser 9],
wonende te [woonplaats] ,
10.
[eiser 10],
[eiser 10],
wonende te [woonplaats] ,
11.
[eiser 11],
[eiser 11],
wonende te [woonplaats] ,
12.
[eiser 12]
[eiser 12]
wonende te [woonplaats] , eisende partijen,
hierna samen te noemen: [gezamenlijke eisers] , advocaat: mr. M.L.J. Bomers,
tegen
de vereniging
WOONVERENIGING WISHFUL THINKING PUNT,
gevestigd en kantoorhoudende te Nijmegen, gedaagde partij,
hierna te noemen: Woonvereniging WTP, advocaat: mr. M.F. van Hulst.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 18,
- de producties 1 tot en met 12 van Woonvereniging WTP,
- de mondelinge behandeling van 2 juli 2025,
- de pleitnota van [gezamenlijke eisers] ,
- de pleitnota van Woonvereniging WTP.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Woonvereniging WTP is opgericht bij notariële akte van 26 april 1990 te Nijmegen. Op 31 augustus 1990 heeft Woonvereniging WTP het pand aan de [adres] in eigendom verkregen. Op diezelfde datum heeft Woonvereniging WTP ook een hypothecaire geldlening gesloten bij de Rabobank. Dit betrof een annuïteitenhypotheek met een looptijd van dertig jaar, waarbij is overeengekomen dat het geleende bedrag binnen dertig jaar zou zijn afgelost. Woonvereniging WTP bezit naast het pand aan de [straatnaam] nog een pand aan de [straatnaam] in Nijmegen. In deze zaak gaat het om het pand aan de [straatnaam] .
2.2.
[gezamenlijke eisers] zijn oud-leden van Woonvereniging WTP. Onder hen zijn oprichters van Woonvereniging WTP en recente bewoners van het pand aan de [straatnaam] .
2.3.
Een woonvereniging is juridisch eigenaar van een pand waarin haar leden wonen. De leden zijn economisch gerechtigde van het door hen bewoonde gedeelte van het pand en hebben op basis van hun lidmaatschap een persoonlijk recht op het gebruik van één of meer kamers en het recht op medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten. Alleen leden kunnen in het pand van de woonvereniging wonen. De leden hebben via de algemene vergadering zeggenschap over het beleid van de woonvereniging met betrekking tot alle zaken die een woonvereniging aangaan. Het lidmaatschap van een woonvereniging betreft uitdrukkelijk geen huurconstructie. De leden van de woonvereniging delen in de waardevermeerdering van het pand. De rechten en plichten van de leden van een woonvereniging worden geregeld in de statuten, zoals hierna weergegeven.
2.4.
Het doel van Woonvereniging WTP is op grond van artikel 2 lid 1 van haar statuten:
“a. het verschaffen van passende woonruimte voor haar leden;
het scheppen en verzorgen van passende financieringsmogelijkheden;
het regelen van de financiële gevolgen van toetreding en van het einde van het lidmaatschap;
het scheppen van een voor haar leden optimaal woonmilieu en de behartiging van de belangen van de leden onderling en tegenover derden;
het beheren van eventuele gemeenschappelijke zaken en/of ruimten ten behoeve van de leden.
In artikel 5 lid 1 van de statuten staat het volgende over de registratie van leden:
l. Het bestuur houdt nauwkeurig boek van de leden-oprichters en van de toe- en uittreding van leden in een daarvoor bestemd register. In dit register wordt betreffende elk lid tenminste vermeld:
de naam van het lid, alsmede zijn/haar geboortedatum en adres;
de datum van toetreding, uittreding of ontzetting.
Voorts houdt het bestuur voorzover van belang ook de adressen van de gewezen leden bij; gewezen leden dienen zelf hun adreswijziging op te geven.
In artikel 8 lid 3 van de statuten staat het volgende over de financiële vereffening:
“3. a. Telkens na afloop van een periode gelijk aan de oorspronkelijke looptijd van de eerste hypothecaire lening, aangegaan ter financiering van een pand, zal de vereniging met alle leden die gedurende kortere of langere tijd in het betreffende pand hebben gewoond met een minimum van negen maanden - een verrekening treffen - tenzij tussentijds tot ontbinding der vereniging, of tot verkoop van het pand is overgaan - op grond van de bepaling van het saldo van bezittingen en schulden die met het pand verband houden.
Daartoe zal het pand worden getaxeerd op de vrije verkoopwaarde. Deze taxatie wordt uitgevoegd door, door een notaris aan te wijzen, beëdigd taxateur. Het taxatiebedrag vormt de basis voor de berekening van het saldo van bezittingen en schulden. De bezittingen en de schulden van de vereniging die tot het pand gerekend kunnen worden of op het pand rusten worden bepaald door een, door een notaris aan te wijzen, deskundige. Overigens vormen de kosten van deze saldobepaling een onderdeel van de schulden, maar zijn de kosten van eventuele nieuwe financieringen voor rekening van de blijvende bewoners van het pand.
Indien er een positief saldo is zal dit verrekend worden met de leden en gewezen leden die in het pand hebben gewoond casu quo wonen, en met wie over de betreffende periode nog geen afrekening heeft plaatsgevonden, naar verhouding
van het aantal gehele maanden van hun lidmaatschap.
Indien als gevolg van de financieel-economische omstandigheden op het moment van de afrekening het uitkeren van de respectieve aandelen, casu quo een eventuele herfinanciering, leidt tot een onredelijk niveau van de woonlasten van de leden der vereniging die in het betreffende pand wonen, gelet op de gemiddelde woonlast van anderen in vergelijkbare woonsituaties, nader te bepalen door een notaris of een door hem aan te wijzen deskundige, dan wordt het in totaal uit te keren bedrag verminderd tot een zoveel lagere waarde als in overeenstemming is met een aldus bepaald redelijk woonlastenniveau voor de blijvende bewoners van het pand.
De vereniging zal drie maanden voor de verrekeningsdatum een advertentie plaatsen in twee grote landelijke dagbladen of gebruik maken van te zijner tijd voorhanden informatievoorzieningen, die hiermee te vergelijken zijn waarin oud-leden worden opgeroepen hun adres door te geven aan het bestuur van de vereniging, voorzover zij dat al niet eerder gedaan hadden.
In geval van statutenwijziging kunnen voor gewezen leden met wie nog geen afrekening heeft plaatsgevonden geen regelingen van kracht worden die de hier omschreven rechten in hun nadeel veranderen, behalve uiteraard met hun uitdrukkelijke medewerking.
Indien er een negatief saldo is zal dit verrekend worden met de leden en met de gewezen leden die in het pand gewoond hebben en die minder dan drie jaar voor het moment van de verrekening opgehouden hebben lid te zijn. Zij moeten hun aandeel in het negatieve saldo binnen zes maanden aan de vereniging voldoen de algemene vergadering der vereniging aan het betreffende (ex)-lid daarvoor ontheffing verleent, welke ontheffing zowel betrekking kan hebben op de betaling van het aandeel in een eventueel negatief saldo, als op de genoemde betalingstermijn.
Voor ex-leden van wie geen adres bij het bestuur bekend is en van wie binnen een termijn van twaalf maanden na de verrekeningsdatum geen teken is vernomen dat zij alsnog hun aandeel zullen opeisen, komt het recht om een aantal in het eventuele positieve saldo op te eisen na twaalf maanden te vervallen. Het bedrag van deze aandelen wordt niet verrekend met de overige leden en gewezen leden, die hun aandeel wel hebben opgeëist.
Het bestuur zorgt voor de organisatie van de afrekening en voor de vereffening daarvan. Indien het de betaling van de respectievelijke aandelen van leden en ex-leden uit het eventuele positieve saldo van schulden en bezittingen een batig saldo overblijft, dan zal dit worden aangewend ten algemene nutte, zulks nader te bepalen in een vergadering van leden en oud-leden gezamenlijk. De termijn voor de oproeping van deze vergadering bedraagt tenminste één maand. De besluitvorming is overeenkomstig hetgeen in artikel 20 hierover geregeld is, zonder dat echter van een noodzakelijk quorum sprake zal zijn. Een en ander dient te zijn geregeld binnen vier en twintig maanden na de verrekeningsdatum. De notaris in kwestie ontvangt een afschrift van de verrekening met leden en ex-leden en van de besteding van een eventueel resterend batig saldo; dit afschrift dient ter inzage te blijven voor leden en ex-leden; ook het bestuur bewaart hiervan een exemplaar.”
2.5.
Op 31 augustus 2020 liep de looptijd van de hypothecaire geldlening af, die door Woonvereniging WTP was aangegaan ter financiering van de aankoop van het pand aan de [straatnaam] .
2.6.
Het pand aan de [straatnaam] is op 5 oktober 2020 in opdracht van Woonvereniging WTP door een erkende makelaar getaxeerd op een marktwaarde van € 600.000,- dan wel
€ 700.000,- wanneer het pand kadastraal gesplitst zou zijn. De actuele WOZ-waarde van het pand aan de [straatnaam] is op peildatum januari 2024 vastgesteld op in totaal € 935.000,-.
2.7.
Eiser sub 3 heeft op 5 juli 2022 een mail en op 26 oktober 2023 een brief gestuurd over de afhandeling van de statutaire verrekening en het uitblijven daarvan. Op 11 juli 2023 en 17 september 2024 hebben enkele oud-leden een nieuwsbrief van Woonvereniging WTP ontvangen. Uit de nieuwsbrief van 11 juli 2023 volgt onder meer dat Woonvereniging WTP nauwelijks liquide middelen heeft en dat zij in gesprek is met de GLS Bank voor een hypothecaire geldlening om een doorstart te maken. In de nieuwsbrief van 17 september 2024 wordt niet meer gesproken over het traject met de GLS bank of enig ander hypothecair traject. Eiseres sub 2 heeft in januari 2024 via de mail contact gehad met de secretaris van Woonvereniging WTP over het achterhalen van contactgegevens van oud-leden.
2.8.
Bij brief van 13 maart 2025 heeft mr. Bomers de bestuursleden van Woonvereniging WTP gewezen op de verplichtingen van de Woonvereniging WTP en hen gesommeerd binnen twee weken te bevestigen dat de statutaire afrekening voor 1 juni 2025 volledig en deugdelijk zou zijn geëffectueerd. Daarnaast is opgemerkt dat [gezamenlijke eisers] bereid zijn een constructief en redelijk gesprek te voeren om hun standpunt te bespreken en te vernemen wat Woonvereniging WTP sinds 31 augustus 2020 heeft ondernomen, wat de plannen zijn en wat de huidige stand van zaken is. Dat gesprek heeft plaatsgevonden op 22 maart 2025. Woonvereniging WTP heeft tijdens dat gesprek onder meer medegedeeld dat de enige optie die zij onderzoekt en uitwerkt die van doorstart en herfinanciering is. Verder werd medegedeeld dat de restantschuld van de hypothecaire geldlening € 160.000,- bedraagt en dat de bank de hoogte van de te verstrekken financiering zal afstemmen op de maandelijkse betalingen door de bewoners. De financiering door de GLS bank was gestrand en financiering door de Rabobank zou volgens Woonvereniging WTP een reëel scenario
zijn. Ook werd medegedeeld dat Woonvereniging WTP er waarschijnlijk niet in zal slagen gehoor te geven aan de sommatie om voor 1 juni 2025 de afrekening te effectueren.
2.9.
Met een e-mail van 31 maart 2025 heeft de secretaris van Woonvereniging WTP mr. Bomers onder meer bericht dat zij aan het begin staan van een fusietraject om een gezamenlijke hypotheekaanvraag bij de Rabobank mogelijk te maken en niet kan worden gegarandeerd dat de statutaire afrekening voor 1 juni 2025 volledig is afgehandeld.
2.10.
Op 21 april 2025 heeft Woonvereniging WTP via mail en per post aan oud-leden een “Update over Doorstart en Onderhoud – [adres] ” gestuurd waarin onder meer wordt vermeld dat er overwogen wordt een geldlening te verkrijgen van de Rabobank, Triodosbank of GLS-bank en dat eveneens contact wordt opgenomen met de Woningbouwvereniging Gelderland voor een eventuele verkoop van het pand. Ook bevat deze brief een algemene oproep om contactgegevens van oud-bewoners op te sporen.
2.11.
Tot op heden heeft er geen afrekening met [gezamenlijke eisers] plaatsgevonden.
3.Het geschil
3.1.
[gezamenlijke eisers] vorderen in kort geding bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
A. Woonvereniging WTP te bevelen een deugdelijke afrekening op grond van artikel 8 lid 3 sub a en sub b van de statuten te maken binnen twee maanden na dit vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, door het opmaken van de vermogenstoestand per de peildatum, bestaande uit de waarde van het pand van de Woonvereniging aan de [adres] minus de schulden, althans tot een door in goede justitie te bepalen afrekening;
B. Woonvereniging WTP te veroordelen tot uitbetaling van de onder A genoemde aandelen die aan eisers op grond van artikel 8 lid 3 sub b van de statuten toekomen, binnen de genoemde termijn van twee maanden, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, te vermeerderen met de wettelijke rente over de aan eisers uit te keren bedragen vanaf 31 augustus 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;
C. Woonvereniging WTP te veroordelen tot betaling aan eisers van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 300,00, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom, voor ieder(e) dag(deel) dan wel dagdeel, dat de Woonvereniging geheel of gedeeltelijk in strijd handelt met één of meer van de onder A. en B. gevorderde bevelen en veroordeling;
D. Woonvereniging WTP te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, de nakosten en eventuele verdere executiekosten.
3.2.
Woonvereniging WTP voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Anders dan Woonvereniging WTP betoogt, hebben [gezamenlijke eisers] spoedeisend belang bij hun vorderingen. [gezamenlijke eisers] leggen aan hun vordering ten grondslag dat op grond van de statuten al in augustus 2022 met hen had moeten worden afgerekend. Dit is tot op heden
niet gebeurd en Woonvereniging WTP heeft volgens [gezamenlijke eisers] ook geen althans onvoldoende inzicht gegeven in de acties die zij heeft ondernomen om tot afrekening zoals bedoeld in artikel 8 van de statuten te komen. Indien een bodemprocedure moet worden gestart zal een jaar of langer moeten worden gewacht op een uitspraak. [gezamenlijke eisers] vrezen dat er in die tijd van alles kan gebeuren dat aan betaling van hun aandeel in de afrekening aan de weg kan staan. Dat [gezamenlijke eisers] zo lang hebben gewacht met het starten van een gerechtelijke procedure kan hen in het kader van het spoedeisend belang niet worden tegengeworpen nu zij hiermee, zo blijkt ook uit de feiten, juist coulant zijn geweest richting Woonvereniging WTP. Het verweer van Woonvereniging WTP op dit punt slaagt dan ook niet.
4.2.
De vorderingen van [gezamenlijke eisers] strekken tot een bevel aan Woonvereniging WTP om een afrekening op te maken conform de statuten onder artikel 8 lid 3 door het opmaken van een vermogenstoestand van het pand aan de [straatnaam] en veroordeling tot uitbetaling van de onder A. genoemde aandelen binnen een termijn van twee maanden.
4.3.
Woonvereniging WTP betwist niet dat ingevolge artikel 8 lid 3 van de statuten met [gezamenlijke eisers] moet worden afgerekend. Wel is tussen partijen in geschil welke datum als verrekeningsdatum in de zin van de statuten moet worden aangemerkt. [gezamenlijke eisers] stellen zich op het standpunt dat als verrekeningsdatum moet worden genomen het einde van de hypothecaire looptijd. Volgens [gezamenlijke eisers] is de termijn waarbinnen verrekend had moeten worden dan ook al bijna drie jaren verstreken. Volgens Woonvereniging WTP wordt de verrekeningsdatum niet nader omschreven in de statuten en zij stelt zich op het standpunt dat de verrekeningsdatum het moment van herfinanciering is zodat de termijn van vierentwintig maanden waarbinnen de afrekening dient plaats te vinden in de zin van artikel 8 lid 3 sub h van de statuten dus nog niet is aangevangen. Dit standpunt wordt ondersteund door de heer P. Sturkenboom van Stut Consult, die vanaf de oprichting van de vereniging als extern adviseur betrokken is geweest, zo stelt Woonvereniging WTP.
4.4.
Voor de door Woonvereniging WTP voorgestane uitleg ziet de voorzieningenrechter geen enkel aanknopingspunt in de statuten. In artikel 8 lid 3 onder a van de statuten staat dat Woonvereniging WTP telkens na afloop van een periode gelijk aan de oorspronkelijke looptijd van de eerste hypothecaire lening, aangegaan ter financiering van een pand, met alle leden die gedurende kortere of langere tijd in het betreffende pand hebben gewoond met een minimum van negen maanden, een verrekening zal treffen. Hieruit volgt ondubbelzinnig dat voor de verrekeningsdatum aansluiting moet worden gezocht bij het einde van de looptijd van de eerste hypothecaire lening, in dit geval 31 augustus 2020. Dat de heer P. Sturkenboom, die betrokken was bij de oprichting van de woonvereniging en nadien als extern adviseur heeft gefungeerd, de statuten kennelijk anders uitlegt heeft Woonvereniging WTP niet nader onderbouwd en dit is overigens ook niet van belang voor de uitleg van de statuten. De uitleg is immers voorbehouden aan de voorzieningenrechter. De voorzieningenrechter gaat voor de peildatum van de verrekening dan ook uit van 31 augustus 2020. In artikel 8 lid 3 onder h staat vervolgens dat het bestuur zorgt voor de organisatie van de afrekening en voor de vereffening daarvan en dat een en ander dient te zijn geregeld binnen 24 maanden na de verrekeningsdatum. Woonvereniging WTP heeft voorshands oordelend dan ook uiterlijk op 31 augustus 2022 moeten afrekenen met [gezamenlijke eisers]
4.5.
Ook indien moet worden aangenomen dat het tegenwoordig lastig(er) is om een herfinanciering te krijgen als woonvereniging en de doelstelling van Woonvereniging WTP met name is gelegen in het verschaffen van passende (en betaalbare) woonruimte voor haar leden, zoals Woonvereniging WTP stelt, geldt dat dit doel moet worden gerealiseerd met inachtneming van de statuten, waaronder artikel 8 lid 3 waarin de afrekeningsverplichting met (oud)leden van de woonvereniging is opgenomen. Daarbij heeft Woonvereniging WTP inmiddels bijna drie jaar langer, de afrekening had immers al op 31 augustus 2022 gerealiseerd moeten zijn, de tijd gehad om tot een herfinanciering te komen.
4.6.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering onder A. toewijsbaar is. Ten aanzien van de vordering onder A. zal de gevorderde dwangsom worden beperkt tot en gemaximeerd zoals hierna onder de beslissing staat vermeld.
4.7.
Ook de vordering onder B. is toewijsbaar nu aan de vereisten voor toewijzing van een geldvordering in kort geding is voldaan. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de vordering van [gezamenlijke eisers] op Woonvereniging WTP voldoende aannemelijk is, Trooster
c.s. spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen hebben en tevens is gesteld noch gebleken dat sprake is van een in aanmerking te nemen restitutierisico aan de zijde van [gezamenlijke eisers] Aan de vordering onder B. zal echter niet zoals gevorderd een dwangsom worden verbonden, nu deze vordering strekt tot betaling van een geldbedrag en ingevolge artikel 611a lid 1 Rv geen dwangsom kan worden opgelegd als het om een vordering tot betaling van een geldsom gaat. Dat de vordering zijn oorsprong vindt in de vordering onder A., zoals [gezamenlijke eisers] aanvoert als grond om de vordering niet als geldvordering aan te merken, doet daar niet aan af. De voorzieningenrechter ziet in de omstandigheden van het geval voorts aanleiding om de termijn waarbinnen aan de vorderingen onder B. moet zijn voldaan te stellen op een termijn van zes maanden.
4.8.
Woonvereniging WTP zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gezamenlijke eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
148,04
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld
in de beslissing)
Totaal
€
1.764,04
4.9.
Voor zover [gezamenlijke eisers] nog andere executiekosten hebben willen vorderen geldt dat zij niet hebben toegelicht wat daaronder moet worden verstaan, zodat de vordering in zoverre wordt afgewezen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
beveelt Woonvereniging WTP een deugdelijke afrekening op grond van artikel 8 lid 3 sub a en sub b van de statuten te maken binnen twee maanden na betekening van dit vonnis, door het opmaken van de vermogenstoestand per de peildatum, bestaande uit de waarde van het pand van Woonvereniging WTP aan de [straatnaam] 17-19 te Nijmegen minus de schulden,
5.2.
veroordeelt Woonvereniging WTP tot betaling aan [gezamenlijke eisers] van een dwangsom van € 100,- voor iedere dag, dat Woonvereniging WTP geheel of gedeeltelijk niet voldoet aan de veroordeling onder 5.1., tot een maximum van € 20.000,- is bereikt,
5.3.
veroordeelt Woonvereniging WTP tot uitbetaling van de onder 5.1. genoemde aandelen die aan [gezamenlijke eisers] op grond van artikel 8 lid 3 sub b van de statuten toekomen, binnen zes maanden na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente over de aan [gezamenlijke eisers] uit te keren bedragen vanaf 31 augustus 2022 tot aan de dag van algehele betaling,
5.4.
veroordeelt Woonvereniging WTP in de proceskosten van € 1.764,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Woonvereniging WTP niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt Woonvereniging WTP in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.
1328