Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/456869 / KG ZA 25-329
Vonnis in kort geding van 18 september 2025
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. W. Boeters,
tegen
de naamloze vennootschap
ABN AMRO N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: ABN AMRO,
advocaat: mr. A.J.H. Peters.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 25,
- het e-mailbericht met producties 1 tot en met 23 van ABN AMRO van 17 september 2025,
- de mondelinge behandeling van 18 september 2025,
- de pleitnota van ABN AMRO.
- de mondelinge behandeling van 18 september 2025,
- de pleitnota van ABN AMRO.
1.2.
In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 18 september 2025 een kopstaartvonnis gewezen. De feiten en de motivering waarop de in dat vonnis gegeven beslissing steunt, worden hierna vastgelegd.
2.De feiten
2.1.
Ten behoeve van de aankoop van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) heeft ABN AMRO aan [eiseres] en haar zus [naam 1] (hierna: de zus) een hypothecaire geldlening verstrekt van € 940.500,00. Ter zekerheid van de terugbetaling van de hypothecaire geldlening is bij notariële akte van 20 februari 2020 ten gunste van ABN AMRO een recht van eerste hypotheek gevestigd op de woning.
2.2.
Bij brief van 25 juni 2024 heeft ABN AMRO, vanwege een betalingsachterstand en gelegde beslagen op de woning, de overeenkomst van geldlening opgezegd en de resterende hoofdsom opgeëist.
2.3.
Bij exploot van 6 september 2024 heeft de deurwaarder namens ABN AMRO de openbare verkoop van de woning (het onderpand) aangezegd. Daarin is tevens meegedeeld dat de veiling zal plaatsvinden op 13 februari 2025.
2.4.
Bij beschikking van 31 december 2024 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank ABN AMRO verlof verleend voor het inroepen van het in de hypotheekakte opgenomen huurbeding, ABN AMRO gemachtigd om de woning in beheer en onder zich te nemen en tevens [eiseres] , de zus en een zestal bewoners c.q. belanghebbenden veroordeeld om de woning te ontruimen.
2.5.
Bij e-mail van 13 februari 2025 heeft de advocaat van ABN AMRO de advocaat van [eiseres] onder meer het volgende bericht:
Na beoordeling van alle bewijsstukken heeft cliënte besloten om de openbare verkoop die vandaag gepland staat tot een nog nader te bepalen datum op te schorten. De notaris is hierover ingelicht door cliënte.
Daaraan zijn uiteraard wel voorwaarden verbonden:
Uw cliënten verhuren de woning niet;
Uw cliënten voldoen aan de door de beslagleggers gestelde voorwaarden;
Cliënte wordt op de hoogte gehouden van de voortgang van de door de beslagleggers geëiste onderhandse verkoop;
Er ontstaat geen nieuwe opeisingsgrond, in die zin dat onder andere alle maandtermijnen tijdig voldaan dienen te worden en er geen nieuw beslag op de woning gelegd mag worden;
Alle tussen partijen gemaakte afspraken in de hypotheekakte en algemene bepalingen blijven onverkort van toepassing en uw cliënten hebben zich daaraan te houden;
Houden uw cliënten zich niet aan de hier gestelde voorwaarden of de overeengekomen afspraken dan neemt cliënte de onderhandse verkoop direct weer ter hand en zal zij de beschikking ten uitvoer leggen en de woning ontruimen;
Vorenstaande is ook van toepassing indien uit het FIOD onderzoek zou blijken dat uw cliënten in strijd hebben gehandeld met de tussen partijen gemaakte afspraken;
Voor het overige behoudt cliënte zich alle rechten en weren voor.
2.6.
Bij e-mail van 27 maart 2025 heeft de advocaat van ABN AMRO de advocaat van [eiseres] het volgende bericht:
Cliënte heeft van mevrouw [naam 1] vernomen dat er twee nieuwe beslagen op het onderpand rusten. Dit is een schending van de gestelde voorwaarden voor het opschorten van de openbare verkoop en daarnaast een opeisingsgrond. Daarnaast heeft u mij namens uw cliënten niet op de hoogte gehouden van de onderhandse verkoop, staat de woning niet zichtbaar online in de verkoop (…) Cliënte geeft uw cliënten een termijn van 14 dagen (na heden) om ook met de nieuwe beslagleggers aantoonbaar tot overeenstemming te komen om openbare verkoop te voorkomen. Voldoen zij daar niet aan dan ziet cliënte zich genoodzaakt om de openbare verkoop in te plannen en in dat kader het noodzakelijke te doen.
2.7.
Bij exploot van 21 mei 2025 heeft de deurwaarder namens ABN AMRO aan [eiseres] en de zus de openbare verkoop van de woning aangezegd en meegedeeld dat de veiling zal plaatsvinden op 18 september 2025.
2.8.
Op 25 mei 2025 heeft de advocaat van [eiseres] een conceptdagvaarding gestuurd aan de advocaat van ABN AMRO voor een behandeling in kort geding op 26 mei 2025.
2.9.
Bij e-mail van 26 mei 2025 heeft de advocaat van ABN AMRO de advocaat van [eiseres] onder meer het volgende bericht.
Omdat uw cliënten een betaling hebben verricht aan cliënte en er een begin is gemaakt om met beslagleggers (wederom) tot overeenstemming te komen, is cliënte bereid om de tijdsdruk bij uw cliënten wat weg te nemen door de ontruiming met een paar weken op te schorten op de volgende zeer strikte voorwaarden:
De kortgedingprocedure wordt uiterlijk om 11:30 uur vandaag introkken;
Uiterlijk 6 juni 2025 hebben uw cliënten met alle beslagleggers overeenstemming bereikt over het onderhands mogen verkopen en leveren;
Uiterlijk 6 juni 2025 ontvangt cliënte een volledig en ondertekende verkoopopdracht aan een makelaar voorzien van inpandige fotorapportage;
Uiterlijk 6 juni 2025 wordt de volledige vordering van cliënte aan achterstand en kosten voldaan, opgave volgt;
Het is de verantwoordelijkheid van uw cliënten om de sluiting door de Burgermeester tegen te houden, dan wel er voor te zorgen dat ondanks een eventuele sluiting onderhandse verkoop mogelijk blijft;
Als aan deze voorwaarden wordt voldaan dan gelden de volgende voorwaarden:
Uw cliënten verhuren de woning niet;
Uw cliënten voldoen aan de door de beslagleggers gestelde voorwaarden;
Cliënte wordt op de hoogte gehouden van de voortgang van de onderhandse verkoop;
Er ontstaat geen nieuwe opeisingsgrond, in die zin dat onder andere alle maandtermijnen tijdig voldaan dienen te worden en er geen nieuw beslag op de woning gelegd mag worden;
Alle tussen partijen gemaakte afspraken in de hypotheekakte en algemene bepalingen blijven onverkort van toepassing en uw cliënten hebben zich daaraan te houden;
Houden uw cliënten zich niet aan de hier gestelde voorwaarde of de overeengekomen afspraken dan neemt cliënte de openbare verkoop direct weer ter hand en zal zij de beschikking ten uitvoer leggen en de woning ontruimen;
De openbare verkoop blijft op 18 september 2025 gepland staan en werkzaamheden blijven doorgaan tot er onderhands is verkocht én geleverd;
Onderhandse verkoop én overdracht moeten dus uiterlijk 1 september 2025 afgerond zijn;
De in het executietraject te maken kosten komen voor rekening van uw cliënten en dienen te worden voldaan;
Voor het overige behoudt cliënte zich alle rechten voor.
Als niet aan de voorwaarden is voldaan op 6 juni 2025 dan wordt de ontruiming alsnog uitgevoerd door cliënte en is er geen weg meer terug richting openbare verkoop. Ik verneem graag omgaand of uw cliënten ingaan op dit voorstel en zie ik dat geval het bericht van intrekking van het kort geding tegemoet.
2.10.
In reactie hierop heeft de advocaat van [eiseres] bij e-mail van 26 mei 2025 bericht dat [eiseres] instemt met het voorstel en dat het kort geding zal worden ingetrokken.
2.11.
Bij e-mail van 26 mei 2025 heeft de gemeente [woonplaats] aan de advocaten van partijen bericht dat de burgemeester nog geen besluit heeft genomen ten aanzien van zijn voornemen om de woning voor een periode van 3 maanden te sluiten.
2.12.
In de periode van juni tot en met begin september 2025 is er correspondentie geweest tussen de advocaten van partijen over de vraag of [eiseres] aan de door de ABN AMRO gestelde voorwaarden heeft voldaan. ABN AMRO heeft de ontruiming meerdere keren opgeschort om [eiseres] in de gelegenheid te stellen de woning onderhands te verkopen. Daarbij is [eiseres] steeds meegedeeld dat de openbare verkoop op 18 september 2025 gepland blijft staan en dat de onderhandse verkoop én overdracht uiterlijk
1 september 2025 moeten zijn afgerond.
2.13.
Bij e-mail van 11 september 2025 heeft de advocaat van [eiseres] de advocaat van ABN AMRO bericht dat [eiseres] bereid is om haar zus uit te kopen. [eiseres] heeft ABN AMRO voorgesteld om een bedrag ad € 1.250.000,00 te voldoen, welk bedrag zij (minus haar 50% van de overwaarde) aanvullend zal financieren.
2.14.
Bij e-mail van 12 september 2025 heeft de advocaat van ABN AMRO dit voorstel afgewezen en bericht dat ABN AMRO de geldleningsovereenkomst met [eiseres] niet wenst voor te zetten, zodat aan een beoordeling van de haalbaarheid van het voorstel niet wordt toegekomen.
2.15.
Bij e-mailberichten van 14 en 16 september 2025 aan de advocaat van ABN AMRO heeft de advocaat van [eiseres] het voorstel tot overname van de woning herhaald. In reactie daarop is namens ABN AMRO meegedeeld dat zij de openbare verkoop van 18 september 2025 niet wil opschorten/uitstellen.
2.16.
Blijkens informatie uit het Kadaster was de woning aan [adres 1] , kadastraal aangeduid: [kadasteraanduiding] , op 17 september 2025 belast met de volgende hypotheek en beslagen:
hypotheek, ingeschreven op 20 februari 2020, hypotheekhouder ABN AMRO Bank N.V., ingeschreven bedrag € 1.250.000,00,
conservatoir beslag op ½ van het eigendom, ingeschreven op 12 mei 2023, beslaglegger [naam 2] , ingeschreven bedrag € 91.000,00,
executoriaal beslag op ½ van het eigendom, ingeschreven op 18 september 2023, beslaglegger [bedrijf 1] ,
conservatoir beslag op ½ van het eigendom, ingeschreven op 11 oktober 2023, beslaglegger [bedrijf 2] , ingeschreven bedrag € 340.000,00,
conservatoir beslag op ½ van het eigendom, ingeschreven op 3 februari 2025, beslaglegger [naam 3] , ingeschreven beslag € 150.000,00,
executoriaal beslag, ingeschreven op 12 maart 2025, beslaglegger gemeente [woonplaats] , ingeschreven bedrag € 1.608,00,
conservatoir beslag op ½ van het eigendom, ingeschreven op 14 maart 2025, beslaglegger de officier van justitie, ingeschreven bedrag € 253.000,00.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair:
de executieveiling van 18 september 2025 van de woning schorst, dan wel verbiedt, zolang de onderhandse verkoopprocedure voortduurt of totdat bij latere beslissing anders wordt bepaald;
ABN AMRO beveelt alle medewerking te verlenen aan de onderhandse verkoop, waaronder het instrueren van deurwaarderskantoor Flanderijn tot opschorting van de executie;
ABN AMRO beveelt om in ieder geval voor de tijd van de hypotheekaanvraag [eiseres] niet in het Extern Verwijzingsregister op te nemen, dan wel haar hier (tijdelijk) uit te verwijderen.
subsidiair:
4. voor het geval de voorzieningenrechter van oordeel is dat een volledig verbod of schorsing van de executie niet gerechtvaardigd is, ABN AMRO beveelt om de executie op te schorten voor een periode van ten minste zes weken, teneinde [eiseres] in staat te stellen de financiering te realiseren en de woning tegen de vastgestelde taxatiewaarde over te nemen;
primair en subsidiair:
5. ABN AMRO veroordeelt in de proceskosten, inclusief nakosten en wettelijke rente.
3.2.
[eiseres] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Zij is bereid en in staat om haar zus uit te kopen en de woning tegen de taxatiewaarde van € 1.250.000,00 over te nemen. [eiseres] heeft alle beslagleggers aangeschreven. Hoewel [eiseres] nog geen akkoord heeft van de beslagleggers, gaat zij ervan uit dat de beslagleggers instemmen met haar voorstel, omdat daardoor een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst van de woning wordt behaald. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat het doorzetten van de executieveiling disproportioneel en onrechtvaardig is. Daar komt bij dat de ouders van [eiseres] in de woning wonen en dat haar dementerende vader (71 jaar oud) voor de zorg afhankelijk is van haar moeder (65 jaar oud) en van [eiseres] zelf. Een gedwongen openbare verkoop van de woning zou hun gezondheid in gevaar brengen, mede gelet op het feit dat er op korte termijn geen vervangende woonruimte voor hen beschikbaar is. [eiseres] stelt dat het belang van ABN AMRO bij het doorzetten van de executie niet opweegt tegen het belang van [eiseres] dat door de executie wordt geschaad. Het doorzetten van de executieverkoop levert daarom misbruik van bevoegdheid op, aldus [eiseres] .
3.3.
ABN AMRO voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. ABN AMRO stelt zich op het standpunt dat [eiseres] alle kansen heeft gehad om de woning onderhandse te (ver)kopen, maar dat zij binnen de daarvoor gestelde termijnen geen duidelijkheid heeft kunnen bieden. Weliswaar stelt [eiseres] voor om nu zelf de woning tegen de taxatiewaarde over te nemen, maar zij heeft nagelaten om stukken te overleggen waaruit blijkt dat alle beslagleggers akkoord zijn met dit voorstel. Evenmin heeft [eiseres] stukken overgelegd waaruit blijkt dat de benodigde financiering voor de overname van de woning haalbaar is, mede gelet op het feit dat zij een BKR registratie heeft. Nu zich voorafgaand aan de geplande executieveiling op 18 september 2025 reeds een groot aantal bieders bij de notaris hebben gemeld met een hoger bod dan 1,2 miljoen, wenst ABN AMRO de executieveiling door te zetten. Verder voert ABN AMRO aan dat er thans nog steeds een achterstand in de hypotheekbetalingen bestaat, welke achterstand is opgelopen door extra kosten vanwege het executietraject. ABN AMRO stelt zich op het standpunt dat zij bij deze stand van zaken een in rechte te respecteren belang heeft bij het voortzetten van de executieverkoop. Van misbruik van bevoegdheid is dan ook geen sprake, aldus ABN AMRO.
3.4.
Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiseres] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.2.
Het feit dat de executieverkoop van de woning is aangekondigd tegen 18 september 2025 om 10:30 uur maakt dat er sprake is van een spoedeisend belang. ABN AMRO heeft de spoedeisendheid van de zaak ook niet betwist.
4.3.
Kern van het geschil betreft de vraag of de door de ABN AMRO voorgenomen executieverkoop moet worden geschorst of verboden. Als uitgangspunt geldt dat ABN AMRO als hypotheekhouder op grond van artikel 3:268 lid 1 BW Pro bevoegd is om tot executoriale verkoop van de woning over te gaan indien [eiseres] in verzuim is met de voldoening van haar hypothecaire verplichtingen. De hypotheekhouder is in beginsel vrij om te bepalen op welk moment hij tot executoriale verkoop overgaat. Dit is slechts anders als de hypotheekhouder door tot uitwinning over te gaan misbruik van bevoegdheid maakt. Misbruik van bevoegdheid kan onder meer worden aangenomen als de hypotheekhouder geen redelijk in rechte te respecteren belang heeft bij parate executie, mede gelet op de belangen aan de zijde van de schuldenaar die door de executie zullen worden geschaad.
4.4.
Voldoende aannemelijk is geworden dat [eiseres] in verzuim is met de tijdige voldoening van haar hypothecaire verplichtingen. Ter zitting heeft [eiseres] verklaard dat de drugsverslaving van haar zus de oorzaak is van de schulden, die hebben geleid tot de beslagen op de woning en tot de geplande executieverkoop. Volgens [eiseres] ligt het aan haar zus dat de onderhandse verkoop van de woning niet tot stand is gekomen. Om een einde te maken aan de voortdurende onzekerheid en om de executieveiling te voorkomen, heeft [eiseres] daarom voorgesteld om de woning zelf te kopen, althans het aandeel van de zus over te nemen.
4.5.
Uit de stellingen van ABN AMRO en de door partijen in het geding gebrachte e-mailcorrespondentie leidt de voorzieningenrechter af dat ABN AMRO bij haar beslissing om vast te houden aan de geplande executieverkoop op 18 september 2025 niet over één nacht ijs is gegaan. Integendeel, voldoende aannemelijk is geworden dat ABN AMRO van december 2024 tot en met begin september 2025 steeds heeft meegewerkt aan uitstel van de executie en aan mogelijke oplossingen. [eiseres] heeft vele kansen gehad om de executieverkoop te voorkomen en zorg te dragen voor een onderhandse verkoop. Die kansen zijn niet benut: de betalingsachterstand is niet geheel aangezuiverd en een onderhandse verkoop is niet van de grond gekomen. Op het allerlaatste moment heeft [eiseres] weliswaar aangeboden om de woning zelf over te nemen, maar niet aannemelijk is geworden dat dit een reële optie is. Zo heeft [eiseres] nagelaten om stukken over te leggen waaruit blijkt dat alle beslagleggers akkoord zijn met het voorstel en evenmin heeft [eiseres] voldoende stukken overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat haar voorstel financieel haalbaar is. Dit geldt te meer, nu ABN AMRO onweersproken heeft aangevoerd dat [eiseres] een BKR registratie heeft, die de door [eiseres] gewenste financiering mogelijk in de weg staat. Bovendien zijn er inmiddels extra kosten bijgekomen, waaronder de kosten van de geplande executieverkoop. Daarbij komt dat – anders dan [eiseres] betoogt – niet aannemelijk is geworden dat de verkoop van de woning aan [eiseres] tot een aanzienlijk hogere opbrengst zal leiden dan in het geval van een executieverkoop. ABN AMRO heeft ter zitting immers verklaard dat zich voorafgaand aan de executieveilig meer dan tien geïnteresseerden bij de notaris hebben gemeld die bereid zijn om een bod te doen van tenminste 1,2 miljoen euro. Hoewel de opbrengst van een executieverkoop onzeker is, valt op voorhand niet uit te sluiten dat die opbrengst hoger is dan het aanbod van [eiseres] .
4.6.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk geworden dat ABN AMRO een redelijk in rechte te respecteren belang heeft bij de executieveiling en dat bij deze stand van zaken niet (langer) van haar gevergd kan worden om die veilig nogmaals uit te stellen. Anders dan [eiseres] betoogt, wordt het doorzetten van de executieveiling niet disproportioneel of onrechtvaardig geacht. Nu [eiseres] geen concreet en onderbouwd financieel plan heeft overgelegd, wordt evenmin aanleiding gezien om haar een uitstel van zes weken te verlenen, zoals subsidiair gevorderd.
De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat de belangen van [eiseres] , die door de executieveilig worden geschaad, niet opwegen tegen het zwaarwegende belang van ABN AMRO als hypotheekhouder om over te gaan tot parate executie. Van misbruik van recht is geen sprake. Daarbij betrekt de voorzieningenrechter dat ABN AMRO ter zitting heeft verklaard dat de gemeente [woonplaats] zeer waarschijnlijk niet is overgegaan tot sluiting van de woning om zodoende de onderhandse verkoop niet in gevaar te brengen, maar dat de gemeente Barneveld wel steeds bij haar heeft geïnformeerd (en nog steeds informeert) of de geplande executieveiling doorgaat.
4.7.
De omstandigheid dat de ouders van [eiseres] genoodzaakt zullen zijn om na de executieverkoop van de woning elders te gaan wonen, terwijl zij nog geen zicht hebben op een andere woning, leidt niet tot een ander oordeel. Die omstandigheid was immers te voorzien. De noodzakelijke verhuizing van de ouders van [eiseres] als gevolg van de geplande executieverkoop levert geen noodtoestand op. Een onderhandse verkoop van de woning – waarop [eiseres] tot 11 september 2025 steeds heeft aangestuurd – zou immers ook tot gevolg hebben gehad dat de ouders uit de woning moeten vertrekken.
4.8.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat zowel de primaire vorderingen onder 1 en 2, als de subsidiaire vordering onder 4, worden afgewezen. ABN AMRO heeft onweersproken aangevoerd dat zij [eiseres] niet heeft opgenomen in het externe verwijzingsregister, zodat de primaire vordering onder 3 om die reden niet toewijsbaar is.
4.9.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van ABN AMRO worden begroot op:
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.999,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2025. De feiten en de motivering waarop de beslissing steunt, zijn afzonderlijk vastgelegd op 2 oktober 2025.
771