ECLI:NL:RBGEL:2025:8564 - Rechtbank Gelderland - Vonnis inzake dwaling bij woningverkoop met betrekking to...

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: C/05/443557 / HZ ZA 24-375

Vonnis van 15 oktober 2025

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [gezamenlijke eisers] ,

advocaat: mr. D.F. Fransen,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gezamenlijke gedaagden] ,

advocaat: mr. L.M. Kok.

1.De zaak in het kort

[gezamenlijke eisers] heeft een woning gekocht van [gezamenlijke gedaagden] Voorafgaand aan de koop heeft [gezamenlijke gedaagden] aan [gezamenlijke eisers] bevestigd dat de woning beschikt over gevel-, vloer- en dakisolatie, een vernieuwde elektrische installatie en vloerverwarming. Nadat [gezamenlijke eisers] in de woning was gaan wonen, heeft zij ontdekt dat de woning niet overal over isolatie beschikt, dat de elektrische installatie niet volledig is vernieuwd en dat een deel van de woning niet over vloerverwarming beschikt. [gezamenlijke eisers] wil dat [gezamenlijke gedaagden] de kosten voor het aanbrengen van de ontbrekende eigenschappen betaalt. [gezamenlijke gedaagden] weigert de kosten aan [gezamenlijke eisers] te vergoeden. In het tussenvonnis van 16 april 2025 heeft de rechtbank geoordeeld dat de vorderingen van [gezamenlijke eisers] deels toewijsbaar zijn en dat [gezamenlijke eisers] bepaalde herstelkosten nader moest specificeren. In het tussenvonnis van 9 juli 2025 heeft de rechtbank [gezamenlijke eisers] bevolen om het taxatierapport van 18 oktober 2021 met betrekking tot de woning in het geding te brengen. In dit vonnis komt de rechtbank terug op de beslissing dat [gezamenlijke eisers] tijdig heeft geklaagd over de dak-, gevel- en vloerisolatie, als gevolg waarvan het recht van [gezamenlijke eisers] om zich op dat punt op dwaling te beroepen is vervallen. Het oordeel dat [gezamenlijke eisers] heeft gedwaald met betrekking tot de vloerverwarming blijft in stand en de vordering tot vergoeding van de herstelkosten wordt op dat punt toegewezen.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 9 juli 2025

- de akte uitlatingen en overlegging productie van [gezamenlijke eisers] van 20 augustus 2025

2.2.

Ten slotte is bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

3.De verdere beoordeling

Het tussenvonnis

3.1.

In het tussenvonnis van 9 juli 2025 heeft de rechtbank vermeld dat ZNEB op verzoek van [gezamenlijke eisers] een uitsplitsing van de herstelkosten heeft gemaakt, opgenomen in een tabel (ro. 3.2. van het tussenvonnis). Verder is in het tussenvonnis de gewijzigde eis van [gezamenlijke eisers] opgenomen, en is vermeld dat [gezamenlijke gedaagden] zich op het standpunt stelt dat de eiswijziging te laat is en in strijd is met de goede procesorde. Ook staat in dat tussenvonnis dat [gezamenlijke gedaagden] de rechtbank verzoekt om, op grond van de informatie in het taxatierapport, terug te komen op de beslissing in het tussenvonnis van 16 april 2025 dat de vorderingen van [gezamenlijke eisers] deels toewijsbaar zijn. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 9 juli 2025 geoordeeld dat [gezamenlijke eisers] het taxatierapport in het geding moet brengen en dat, indien in dat taxatierapport inderdaad de door [gezamenlijke gedaagden] weergegeven informatie vermeld staat, dit mogelijk gevolgen zou kunnen hebben voor het oordeel met betrekking tot de klachtplicht en het beroep op verjaring, en dat dit ook zou kunnen betekenen dat [gezamenlijke eisers] een geslaagd beroep had kunnen doen op de ontbindende voorwaarde in artikel 15.1 van de overeenkomst.

De eiswijziging wordt toegestaan

3.2.

De rechtbank laat de eiswijziging van [gezamenlijke eisers] toe. Hierna wordt toegelicht waarom.

3.3.

De rechtbank stelt voorop dat op basis van artikel 130 lid 1 Rv als uitgangspunt geldt dat een partij haar eis mag veranderen of vermeerderen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, tenzij de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van de goede procesorde. Van strijd met de goede procesorde is sprake bij een onredelijke bemoeilijking van de verdediging dan wel onredelijke vertraging van het geding.

3.4.

Naar het oordeel van de rechtbank is de eiswijziging niet onredelijk laat. De eiswijziging is opgenomen in de akte uitlating van 28 mei 2025 en [gezamenlijke gedaagden] is in de gelegenheid gesteld hierop inhoudelijk te reageren, wat hij ook heeft gedaan in zijn akte uitlating van 6 juni 2025, zodat niet gebleken is dat hij onredelijk is bemoeilijkt in zijn verdediging. [gezamenlijke gedaagden] heeft zijn standpunt ook niet nader onderbouwd. De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat geen sprake is van strijd met een goede procesorde. Hierbij weegt ook mee dat [gezamenlijke eisers] met de eiswijziging (mede) heeft willen aansluiten bij het tussenvonnis van 16 april 2025. De eiswijziging wordt daarom toegestaan.

Het verzoek van [gezamenlijke gedaagden] om terug te komen op bindende eindbeslissingen wordt deels toegestaan

3.5.

[gezamenlijke gedaagden] verzoekt de rechtbank om, gelet op de informatie in het taxatierapport, terug te komen op haar beslissingen in het tussenvonnis van 16 april 2025 dat de vorderingen van [gezamenlijke eisers] deels toewijsbaar zijn.

3.6.

Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad kan op een bindende eindbeslissing in beginsel in dezelfde instantie niet meer worden teruggekomen. Dit is slechts anders als is gebleken dat de eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag die bij handhaving ervan zou leiden tot een einduitspraak waarvan de rechtbank overtuigd is dat die ondeugdelijk zou zijn.

3.7.

Vooropgesteld wordt dat de rechtbank in het tussenvonnis van 9 juli 2025 spreekt over het taxatierapport van 18 oktober 2021. Het door [gezamenlijke eisers] overgelegde taxatierapport is gedateerd op 10 november 2021 (productie 22 bij de akte van [gezamenlijke eisers] ). Er bestaat geen twijfel over dat dit het rapport is dat overgelegd moest worden. Het betreft het rapport van [naam 1] , met de inhoud waarvan [gezamenlijke eisers] volgens [gezamenlijke gedaagden] in zijn akte uitlaten in oktober/november 2021 bekend was en waarvan de inhoud overeenkomt met de door [gezamenlijke gedaagden] in zijn akte van 6 juni 2025 onder 8. vermelde punten. De rechtbank gaat daarom uit van het taxatierapport van 10 november 2021 (hierna: het taxatierapport).

3.8.

De rechtbank ziet aanleiding om terug te komen op de beslissing dat [gezamenlijke eisers] tijdig heeft geklaagd over de dak-, gevel- en vloerisolatie, op grond van het volgende.

In het taxatierapport is op pagina 2, onder “
Rapport samenvatting \ Eigenaar gebruiker” opgenomen dat het object energielabel F heeft. Verder is op pagina 18, onder het kopje “Renovatie”, het volgende vermeld: “
In 2016 is er een grootschalige renovatie geweest (...). Destijds zijn ook de plafonds en wanden geïsoleerd. Het dak en de vloer zijn niet geïsoleerd. (...)” Op pagina 19 van het taxatierapport is onder “
Object beoordeling” onder meer het volgende opgenomen: “
(...) Er is voor achterstallig schilderwerk wel een correctiepost opgenomen van € 5.000,- op basis van eigen inschatting. (...)” Verder is op pagina 29 onder het kopje “
Duurzaamheid gebouw” ook vermeld dat het gebouw energielabel F heeft.

3.9.

Vast staat dat [gezamenlijke eisers] in november 2021 beschikten over het taxatierapport. [gezamenlijke eisers] was daardoor op de hoogte, althans behoorde op de hoogte te zijn van de inhoud van dat rapport. Met betrekking tot de isolatie blijkt uit voormelde citaten uit het rapport dat de isolatie van het dak en de vloer ontbrak, dat de gevelisolatie 0 mm was en dat de woning over energielabel F beschikte. Gelet hierop had van [gezamenlijke eisers] mogen worden verwacht dat zij over het gebrek aan isolatie had geklaagd bij [gezamenlijke gedaagden] , te meer omdat deze informatie niet, of niet volledig, strookte met de informatie die voorafgaand aan de koop door of namens [gezamenlijke gedaagden] aan [gezamenlijke eisers] was verstrekt. Het feit dat het taxatierapport van nà de datum van de koop van de woning is en dat er op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst sprake was van dwaling ten aanzien van de isolatie van de woning, doet er niet aan af dat wanneer er na de koop een gebrek wordt ontdekt, hierover tijdig moet worden geklaagd bij de verkoper. De in rechtsoverweging 5.4. van het tussenvonnis van 16 april 2025 bepaalde ingangsdatum van de klachttermijn (6 april 2022) is gelet op het voorgaande onjuist. [gezamenlijke eisers] was er in november 2021, dus al ruim voordat het dak werd opengebroken, mee bekend dat de isolatie van het dak, de gevels en de houten vloeren ontbrak. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de klachttermijn op het moment dat [gezamenlijke eisers] bekend was met het taxatierapport – eind november 2021 – is aangevangen. In april 2022 is het dak opengebroken en op 16 januari 2023 heeft [gezamenlijke eisers] voor het eerst aan [gezamenlijke gedaagden] laten weten dat de woning volgens haar gebreken vertoonde (rechtsoverweging 5.4. van het tussenvonnis van 16 april 2025). Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gezamenlijke eisers] daarmee te laat geklaagd. Indien zij binnen een redelijke termijn na november 2021 had geklaagd over de ontbrekende isolatie, dan hadden partijen in overleg kunnen treden. Ook had [gezamenlijke eisers] toen een beroep op ontbinding van de overeenkomst kunnen doen. Het openbreken van het dak was gelet op de inhoud van het taxatierapport niet nodig om het gebrek aan isolatie aan het licht te brengen. Dat [gezamenlijke gedaagden] nadeel heeft geleden door het late tijdstip waarop [gezamenlijke eisers] heeft geklaagd is gelet hierop aannemelijk.

Het recht van [gezamenlijke eisers] om zich op dwaling te beroepen ten aanzien van isolatie van de gevels, het dak en de houten vloeren van de slaapvertrekken is vervallen

3.10.

Omdat gelet op het vorenstaande het beroep van [gezamenlijke gedaagden] op schending van de klachtplicht slaagt, is daarmee het recht van [gezamenlijke eisers] om zich met betrekking tot de isolatie van het dak, de gevels en de houten vloeren op dwaling te beroepen, vervallen. De vordering tot vergoeding van de herstelkosten is daarom niet toewijsbaar met betrekking tot deze punten.

3.11.

Het vorenstaande leidt ertoe dat ook moet worden teruggekomen op de beslissing in het tussenvonnis van 16 april 2025 dat de gevorderde verklaring voor recht dat sprake is van dwaling ten aanzien de isolatie van de gevels en de houten vloeren van de slaapvertrekken, toewijsbaar is. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.

Het oordeel dwaling met betrekking tot de vloerverwarming blijft in stand

3.12.

Met betrekking tot de vloerverwarming blijft het oordeel dat [gezamenlijke eisers] heeft gedwaald in stand (rechtsoverweging 5.25. in het tussenvonnis van 16 april 2025). Niet gesteld of gebleken is dat [gezamenlijke eisers] op dat punt eerder had moeten klagen. Dat [gezamenlijke eisers] geen beroep op ontbinding van de overeenkomst heeft gedaan op grond van de (eerder bekende) gebreken met betrekking tot de isolatie van de woning, leidt er niet toe dat haar beroep op dwaling ten aanzien van de vloerverwarming onterecht is. Het oordeel in het tussenvonnis van 16 april 2025 dat de vordering tot vergoeding van de herstelkosten toewijsbaar is, blijft daarom ook in stand.

De herstelkosten

3.13.

Met betrekking tot de vloerverwarming heeft ZNEB op verzoek van [gezamenlijke eisers] de kosten begroot op € 7.200,00 (rechtsoverweging 3.2. in het tussenvonnis van 9 juli 2025). ZNEB is daarbij uitgegaan van een bedrag van € 5.760,00 vermenigvuldigd met een factor 1,25 vanwege de marktontwikkelingen. Volgens [gezamenlijke eisers] is de verhoging van die kosten ook een nadeel dat zij heeft geleden als gevolg van de dwaling. [gezamenlijke gedaagden] betwist deze kostenpost. [gezamenlijke gedaagden] heeft een offerte overgelegd van de firma Vloerverwarming Cuijk, waarin een prijsopgave is gedaan voor de aanleg van vloerverwarming in drie slaapkamers. Het totaalbedrag in de offerte voor de aanleg van vloerverwarming in de slaapkamers bedraagt € 3.450,00 inclusief btw.

3.14.

De rechtbank overweegt als volgt. In rechtsoverweging 5.25. van het tussenvonnis van 16 april 2025 is overwogen dat in de verkoopinformatie vermeld staat dat het woongedeelte is voorzien van vloerverwarming, en dat de slaapkamers onder het woongedeelte vallen. [gezamenlijke gedaagden] moet de kosten vergoeden om het geleden nadeel als gevolg van de dwaling op dit punt op te heffen. De kosten van het aanleggen van de vloerverwarming in de slaapkamers moeten dus door [gezamenlijke gedaagden] worden vergoed. Gelet op de verschillende kostenopgaven van de zijden van partijen, zal de rechtbank de herstelkosten redelijkerwijs schatten op het gemiddelde van de prijsopgaven van ZNEB en van Vloerverwarming Cuijk. Daarbij zal de door [gezamenlijke eisers] gestelde kostenverhogende factor van 1,25 buiten beschouwing worden gelaten, omdat [gezamenlijke eisers] onvoldoende concreet heeft gemaakt wat het nadeel is waarop deze kosten zien. De rechtbank stelt de kosten vast op € 4.605,00 inclusief btw.

3.15.

Gelet op het vorenstaande zal de vordering tot betaling van de herstelkosten worden toegewezen tot een bedrag van € 4.605,00. [gezamenlijke eisers] vordert betaling van de wettelijke rente vanaf de datum waarop gedwaald is, te weten 8 oktober 2021, de datum van het aangaan van de koopovereenkomst. De rechter kan aan een wijziging van de overeenkomst, waarbij zoals in dit geval het nadeel wordt opgeheven door vergoeding van de herstelkosten, terugwerkende kracht verlenen. [gezamenlijke eisers] lijdt het nadeel als gevolg van de dwaling vanaf het moment van het aangaan van de overeenkomst. De rechtbank zal daarom terugwerkende kracht verbinden aan de wijziging van de overeenkomst. Dit betekent dat de wettelijke rente over het bedrag van € 4.605,00 toewijsbaar is vanaf de datum van het aangaan van de overeenkomst.

Geen aftrek nieuw voor oud

3.16.

[gezamenlijke gedaagden] voert aan dat bij het vaststellen van de herstelkosten rekening moet worden gehouden met een aftrek “nieuw voor oud”. Naar het oordeel van de rechtbank is voor verrekening van voordeel – aftrek “nieuw voor oud” – geen aanleiding nu de vloerverwarming onderdeel was van de koopovereenkomst en er geen sprake is van een kostenbesparing of een waardevermeerdering bij een opheffing van het geleden nadeel.

Deskundigenkosten

3.17.

[gezamenlijke gedaagden] verzoekt de rechtbank om terug te komen op de beslissing in 5.30. van het tussenvonnis van 16 april 2025 dat de kosten van het door ZNEB uitgevoerde onderzoek door [gezamenlijke gedaagden] moeten worden vergoed. De rechtbank overweegt dat nu is vastgesteld dat voor een deel van de gebreken door [gezamenlijke eisers] te laat is geklaagd, de kosten voor vaststelling door de deskundige van die schade niet voor vergoeding in aanmerking komen. Gelet hierop zal de rechtbank de deskundigenkosten voor de helft toewijzen, te weten € 1.156,31, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding.

Buitengerechtelijke kosten

3.18.

[gezamenlijke eisers] vordert vergoeding van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van
€ 1.528,23. Deze vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [gezamenlijke eisers] heeft [gezamenlijke gedaagden] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De gevorderde vergoeding is hoger dan het tarief dat volgens het Besluit past bij de toe te wijzen hoofdsom. De rechtbank zal de gevorderde vergoeding daarom toewijzen tot het wettelijke tarief dat aansluit bij de toe te wijzen hoofdsom.

De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar vanaf de datum van de dagvaarding.

Proceskosten

3.19.

Omdat de vordering van [gezamenlijke eisers] gedeeltelijk wordt toegewezen moet [gezamenlijke gedaagden] de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gezamenlijke eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

138,06

- griffierecht

€

1.325,00

- salaris advocaat

€

1.042,00

(2 punten × € 521,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.683,06

3.20.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.De beslissing

De rechtbank

4.1.

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling ex artikel 6:228 BW voor zover het gaat om de vloerverwarming in de slaapkamers, op grond waarvan de gevolgen van de koopovereenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW ter opheffing van dit nadeel moeten worden gewijzigd,

4.2.

veroordeelt [gezamenlijke gedaagden] om aan [gezamenlijke eisers] te betalen een bedrag van
€ 4.605,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 oktober 2021 tot aan de dag van algehele voldoening,

4.3.

veroordeelt [gezamenlijke gedaagden] om aan [gezamenlijke eisers] te betalen voor deskundigenkosten een bedrag van € 1.156,31, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2024 tot aan de dag van algehele voldoening,

4.4.

veroordeelt [gezamenlijke gedaagden] om aan [gezamenlijke eisers] te betalen een bedrag van
€ 585,50 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf
1 november 2024 tot aan de dag van algehele voldoening,

4.5.

veroordeelt [gezamenlijke gedaagden] in de proceskosten van € 2.683,06, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gezamenlijke gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.6.

veroordeelt [gezamenlijke gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.7.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.2. tot en met 4.6. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

4.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.C. Boesberg en in het openbaar uitgesproken op
15 oktober 2025.

sa/fb