ECLI:NL:RBGEL:2025:8698 - Rechtbank Gelderland - Deels toewijzing vordering schadevergoeding bij opleverin...

Uitspraak

RECHTBANKGELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Apeldoorn

Zaaknummer: 11663399 \ CV EXPL 25-1168

Vonnis van 15 oktober 2025

in de zaak van

[eiser],

te [vestigingsplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. P.G.F.M. van Oss,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. J. Brakke.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 2 juli 2025,

- de akte overlegging producties van de zijde van [gedaagde] ,

- de mondelinge behandeling van 12 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen [eiser] en de heer [naam] heeft een huurovereenkomst bestaan op grond waarvan [eiser] de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) aan [naam] verhuurde. Deze huurovereenkomst is geëindigd op 28 februari 2018. Op die datum heeft de eindoplevering van het gehuurde plaatsgevonden. Daarvan is een inspectierapport opgesteld waaraan diverse foto’s van het gehuurde zijn toegevoegd.

2.2.

In de periode tussen 1 en 15 maart 2018 heeft [eiser] de badkamer en het toilet in het gehuurde laten renoveren.

2.3.

Op 13 maart 2018 is tussen [eiser] enerzijds en [gedaagde] en [naam 2] (de voormalig partner van [gedaagde] ) anderzijds een huurovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan [eiser] het gehuurde met ingang van 15 maart 2018 aan [gedaagde] en [naam 2] heeft verhuurd voor een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van op dat moment € 825,00. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“(…)

12.7.

Bij verlies of diefstal van de Key-processor zal er een boete in rekening gebracht worden van€ 150,-. (…)”

2.4.

[gedaagde] en/of [naam 2] hebben bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 1.650,00 aan [eiser] betaald.

2.5.

Op de rechtsverhouding van partijen zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte d.d. 20 maart 2017 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Daarin is onder meer het volgende bepaald:

“(…)

19.4

Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen, tenzij de verhuurder op enig moment schriftelijk anderszins aangeeft of heeft aangegeven. Bovendien zal huurder de door de verwijdering van zaken toegebrachte schade aan het gehuurde herstellen, de niet behangen wanden en plafonds in de kleur wit opleveren en toegebrachte schade aan het gehuurde herstellen, de niet behangen wanden en plafonds in de kleur wit opleveren (…)”

2.6.

Op 3 december 2020 heeft [naam 2] het gehuurde verlaten en is zij door [eiser] niet langer meer aangemerkt als medehuurder van het gehuurde.

2.7.

Op enig moment heeft [gedaagde] de huurovereenkomst met [eiser] opgezegd per 1 augustus 2024.

2.8.

In juli 2024 heeft een vooroplevering in het gehuurde plaatsgevonden. Daarvan is een rapportage opgesteld.

2.9.

Op 31 juli 2024 heeft de eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Daarvan is een rapportage opgesteld.

2.10.

Bij brief van 23 augustus 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] bericht dat tijdens de eindinspectie is gebleken dat het gehuurde nog tal van opleverpunten had en dat de herstelkosten en eventuele kosten om de opvolgend huurder te compenseren op hem zullen worden verhaald.

2.11.

Bij brief van 20 januari 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] bericht dat de herstel- en compensatiekosten € 12.491,81 bedragen. [gedaagde] is gesommeerd om dit bedrag te betalen aan [eiser] . [gedaagde] heeft hieraan geen gevolg gegeven.

2.12.

Bij brief van 11 oktober 2024 heeft [eiser] aan de opvolgend huurder van het gehuurde bericht:
“(…)

Zoals besproken, is de woning bij oplevering niet in de afgesproken staat bevonden. Om deze reden hebben wij besloten u een compensatie van € 1.050 toe te kennen. Deze compensatie is gebaseerd op de volgende factoren:

Kosten voor herstelwerkzaamheden: u heeft met meerdere mensen in totaal 30 uur besteed om alles wat achtergelaten was te verwijderen en af te voeren, waaronder vier stortingen naar het grofvuilstation. U heeft de muren geschilderd die in een niet neutrale kleur en beschadigd waren achtergelaten.

Inconveniënten: De overlast en ongemak die u heeft ervaren door de gebreken bij oplevering.

(…)”

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 10.994,81 en [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Kern van het geschil is de vraag of [gedaagde] het gehuurde heeft opgeleverd zoals van hem mocht worden verwacht.

4.2.

Vooropgesteld wordt dat bij aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, dan wel dat een dergelijke beschrijving niet langer meer aanwezig is. Daarom is op grond van artikel 7:224 lid 2 BW Pro uitgangspunt dat de oplevering van het gehuurde door [gedaagde] – behoudens tegenbewijs – als correct wordt verondersteld, namelijk in de staat zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst. Dit betekent dat [gedaagde] in beginsel kon volstaan met de oplevering van het gehuurde in de staat waarin het gehuurde aan het einde van de huur verkeerde. Het is aan [eiser] om gemotiveerd te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een slechtere staat verkeerde dan bij aanvang van de huurovereenkomst.

4.3.

[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] het gehuurde niet heeft opgeleverd in de staat zoals die bij aanvang van de huur was. Daarbij gaat het volgens [eiser] om de volgende opleveringsgebreken:

de omlijstingen van de stopcontacten zijn beschadigd of ontbreken,

twee thermostatische radiatorknoppen ontbreken,

de keuken is beschadigd,

de afvoerstop van het toilet is defect,

de deurkozijnen zijn beschadigd,

de muur van de slaapkamer is beschadigd,

het draai-kiepraam is kapot,

de afstandsbediening van de slagboom is niet ingeleverd,

er waren voorts diverse opleveringsgebreken die door de opvolgend huurder zijn hersteld, namelijk:

a. het gehuurde was niet schoon,

b. het behang was plaatselijk van de muur getrokken,

c. niet alle muren zijn in de kleur wit opgeleverd,

d. [gedaagde] heeft diverse zaken in het gehuurde achtergelaten die daar niet horen en

niet waren overgenomen, zoals een kastje, de vloer, een dode plant en afval.

Deze gestelde opleveringsgebreken zullen hierna puntsgewijs aan de orde komen. [gedaagde] erkent de schade aan 2 deuren van keukenkastjes, een stopcontact, een afdekplaatje, de afstandsbediening en het achterblijven van een grote dode plant.

1. omlijstingen stopcontacten en 2. radiatorknoppen

4.4.

Niet in geschil is dat bij het einde van de huurovereenkomst diverse omlijstingen van de stopcontacten en twee radiatorknoppen waren beschadigd. [gedaagde] heeft erkend dat deze schade nog niet aanwezig was bij aanvang van de huurovereenkomst. Daarmee staat vast dat [gedaagde] op deze onderdelen niet heeft voldaan aan zijn verplichting om het gehuurde op te leveren in dezelfde staat als waarin hij die bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. [gedaagde] is dan ook gehouden de hierdoor door [eiser] geleden schade te vergoeden.

4.5.

[eiser] heeft de hoogte van de herstelkosten voor het vervangen van de omlijstingen van de stopcontacten en de twee radiatorknoppen niet gespecificeerd. Zij heeft enkel verwezen naar de door haar overgelegde facturen van 11 en 8 september 2024 van [naam 3] . Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan daaruit echter niet worden afgeleid welke kosten precies door [eiser] zijn betaald voor het vervangen van de omlijstingen van de stopcontacten en de twee radiatorknoppen. [eiser] zal daarom bij akte in de gelegenheid worden gesteld deze kosten nader te specificeren met een deugdelijke toelichting en onderbouwing. [gedaagde] mag vervolgens bij antwoordakte daarop reageren. De zaak zal daartoe worden verwezen naar de hierna in de beslissing vermelde roldatum.

3. keuken

4.6.

[eiser] heeft gesteld dat twee keukendeurtjes en het aanrechtblad zodanig waren beschadigd dat die moesten worden vervangen. Ter onderbouwing van die stelling heeft zij verwezen naar de foto’s van de keukendeurtjes en het aanrechtblad behorend bij de rapportage van de eindoplevering d.d. 31 juli 2024 (productie 3, pagina’s 22, 24 en 25). Daarop is te zien dat de keukendeurtjes zijn beschadigd en dat op de bovenkant van het aanrechtblad een aantal flinke krassen en beschadigingen zitten. Voorts is op de foto’s te zien dat aan de zijkant van het aanrechtblad, naast het fornuis, een brandplek zit.

4.7.

[gedaagde] heeft niet betwist dat de hiervoor beschreven schade aan de keukendeurtjes is ontstaan en die beschadigingen nog niet aanwezig waren bij aanvang van de huur. De schade aan de bovenkant van het aanrechtblad betwist hij. Hij stelt dat de brandplek aan de zijkant van het aanrechtblad reeds bij aanvang van de huur aanwezig was. Dit onderbouwt hij met foto’s, zodat die stelling gevolgd wordt. [eiser] heeft niet voldoende onderbouwd dat het aanrechtblad bij aanvang van de huurovereenkomst in een betere staat was dan nu.

4.8.

De conclusie is dat [gedaagde] voor wat betreft de keuken niet heeft voldaan aan zijn verplichting om het gehuurde op te leveren in dezelfde staat als waarin hij die bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. [gedaagde] is dan ook gehouden om de schade die [eiser] hierdoor heeft geleden, te vergoeden. [eiser] heeft in dit verband naar voren gebracht dat [gedaagde] de totale kosten voor het vervangen van de keuken is verschuldigd omdat in werkelijkheid de gehele keuken kapot was en opnieuw moest worden aangesloten. Aan die stelling wordt echter voorbijgegaan. Nog daargelaten dat [eiser] dit pas tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht, heeft zij niet nader toegelicht, laat staan onderbouwd, dat ook de overige onderdelen van de keuken bij oplevering niet in orde waren. Die kosten komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking. [eiser] zal in de gelegenheid worden gesteld de kosten voor de twee keukendeurtjes bij akte alsnog nader te specificeren met een deugdelijke toelichting en onderbouwing. [gedaagde] mag daarop bij antwoordakte reageren. De zaak zal daartoe worden verwezen naar de in de beslissing vermelde roldatum.

4. afvoerstop toilet

4.9.

[eiser] heeft gesteld dat de afvoerstop in het toilet bij het einde van de huurovereenkomst kapot was. Deze stelling wordt aldus begrepen dat bij het einde van de huurovereenkomst de afvoerstop van de wasbak in het toilet ontbrak terwijl dat volgens [eiser] nog niet het geval was bij aanvang van de huur. [gedaagde] heeft betwist dat de wasbak bij aanvang wel een afvoerstop had. Dit heeft tot gevolg dat daarom wordt vermoed dat de eindstaat van de wasbak gelijk is aan de beginstaat en dat het op de weg van [eiser] had gelegen om nader te onderbouwen dat de wasbak bij aanvang van de huurovereenkomst wel beschikte over een afvoerstop. [eiser] heeft dat echter nagelaten. Zij heeft in dit verband enkel gesteld dat het toilet is gerenoveerd maar uit dit enkele feit kan niet zonder meer worden afgeleid dat de wasbak daarom bij aanvang van de huur wel beschikte over een afvoerstop. Niet alle wasbakken beschikken immers standaard over een afvoerstop. Van een opleveringsgebrek op dit punt is derhalve niet gebleken.

5. deurkozijnen

4.10.

Vast staat dat een aantal stalen deurkozijnen in het gehuurde waren beschadigd. [eiser] heeft gesteld dat deze schade is ontstaan na aanvang van de huur. [gedaagde] heeft dat echter betwist. Het is dan ook aan [eiser] om de stelling dat de deurkozijnen bij het einde van de huurovereenkomst in slechtere staat verkeerden dan bij aanvang van de huurovereenkomst, nader te onderbouwen. [eiser] heeft daartoe verwezen naar de foto’s behorend bij het inspectierapport d.d. 28 februari 2018 van [naam] . Dat is echter onvoldoende. Nog daargelaten dat op deze foto’s slechts één deurkozijn is te zien en niet duidelijk is of dit een van de beschadigde deurkozijnen betreft, is het enkel verwijzen naar deze foto’s onvoldoende. Vast staat immers dat na 28 februari 2018 de douche en het toilet zijn gerenoveerd. Niet is uit te sluiten dat de schade aan de deurkozijnen tijdens de uitvoering van deze werkzaamheden is ontstaan. Door [eiser] zijn geen foto’s overgelegd van de staat van de deurkozijnen na afloop van de renovatie. Het enkel overleggen van de foto’s van 28 februari 2018 is dan ook onvoldoende om daarmee te onderbouwen dat de schade bij aanvang van de huurovereenkomst niet reeds aanwezig was. Van een opleveringsgebrek is derhalve niet gebleken.

6. muur slaapkamer

4.11.

Niet in geschil is dat één van de wanden in de slaapkamer was beschadigd omdat daarin een gat zat. Partijen verschillen ook hier van mening over de vraag of dit gat in de wand niet al dan niet aanwezig was bij aanvang van de huurovereenkomst. Het had op de weg van [eiser] gelegen om dit verder te onderbouwen. Zij heeft dat echter onvoldoende gedaan. Het enkel verwijzen naar de foto’s behorend bij het inspectierapport d.d. 28 februari 2018 van [naam] , is daartoe in elk geval onvoldoende omdat door [eiser] niet gesteld is op welke wand het betreffende gat zat en op de foto’s van 28 februari 2018 niet alle wanden van de slaapkamer te zien zijn. Van een opleveringsgebrek is dan ook niet gebleken.

7. draai-kiepraam

4.12.

[eiser] heeft gesteld dat het draai-kiepraam een gebrek had. Volgens [eiser] was het gebrek aan het draai-kiepraam reeds bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig. Na de betwisting van die stelling door [gedaagde] , heeft [eiser] die stelling echter niet nader onderbouwd. Anders dan [eiser] meent, kan uit het enkele feit dat [gedaagde] nooit een gebrek aan het raam heeft gemeld, niet worden afgeleid dat het gebrek daarom niet bij aanvang van de huur al aanwezig kan zijn geweest. Van een opleveringsgebrek is derhalve niet gebleken.

8. afstandsbediening slagboom

4.13.

Niet in geschil is dat [gedaagde] de afstandsbediening van de slagboom niet heeft ingeleverd omdat deze is kwijtgeraakt. [gedaagde] is op grond van het bepaalde in artikel 12.7 van de algemene bepalingen gehouden om bij verlies van de afstandsbediening een boete van € 150,00 te betalen aan [eiser] . Deze door [eiser] gevorderde kosten zullen dan ook worden toegewezen in het eindvonnis.

9. de door de opvolgend huurder herstelde opleveringsgebreken

4.14.

[eiser] heeft gesteld dat de opvolgend huurder diverse opleveringsgebreken zelf heeft hersteld omdat de huurovereenkomst met de opvolgend huurder gelijk is ingegaan na 31 juli 2024 en de opvolgend huurder geen alternatieve woonruimte had. De opvolgend huurder heeft daarom diverse werkzaamheden moeten verrichten om het gehuurde leefbaar te maken en daarvoor heeft [eiser] een compensatievergoeding aan de opvolgend huurder betaald. Het gaat daarbij om de navolgende gestelde opleveringsgebreken.

a. niet schoongemaakt

4.14.1.

[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] het gehuurde niet schoon heeft opgeleverd. Zij heeft die stelling echter, na de betwisting daarvan door [gedaagde] , onvoldoende onderbouwd. Het enkel verwijzen naar de foto’s behorend bij de eindinspectie op 31 juli 2024 is daarvoor in elk geval niet genoeg aangezien die foto’s te vaag zijn om daarop goed te kunnen zien dat het gehuurde op dat moment niet schoon genoeg was. Van een tekortkoming op dit punt is derhalve niet gebleken.

b. behang

4.14.2.

[eiser] heeft gesteld dat plaatselijk het behang van de muur was getrokken en dat dit nog niet het geval was bij aanvang van de huur. Die stelling is door [gedaagde] niet betwist. Daarmee staat als onweersproken vast dat [gedaagde] op dit onderdeel niet heeft voldaan aan zijn verplichting om het gehuurde op te leveren in dezelfde staat als waarin hij die bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard.

c. kleur muren

4.14.3.

Vast staat dat [gedaagde] niet alle muren in de kleur wit heeft opgeleverd. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dit ook niet het geval was bij aanvang van de huur. Dit betekent echter niet dat [gedaagde] daarom is ontheven van de verplichting om zelf de muren in de kleur wit op te leveren. Op grond van artikel 19.4 van de algemene bepalingen is [gedaagde] namelijk verplicht om de niet behangen wanden in de kleur wit op te leveren. Op dit onderdeel is derhalve sprake van een opleveringsgebrek.

d. spullen achtergelaten

4.14.4.

[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] bij de eindoplevering diverse spullen in het gehuurde heeft achtergelaten die daar niet mochten achterblijven, waaronder de vloer, een kastje, een dode plant, een modem van KPN en afvalzakken.

4.14.5.

Partijen verschillen in de eerste plaats van mening over de vraag of [gedaagde] voor het einde van de huurovereenkomst de vloer uit het gehuurde had moeten verwijderen. [eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] dit had moeten doen omdat de vloer niet tot het gehuurde behoorde en niet door de opvolgend huurder was overgenomen. [eiser] heeft zich hiermee kennelijk beroepen op het bepaalde in artikel 19.4 van de algemene bepalingen. Op grond van die bepaling diende [gedaagde] alle zaken die door hem van de voorgaande huurder zijn overgenomen, op eigen kosten te verwijderen. Door [gedaagde] is echter betwist dat de vloer door hem is overgenomen. Gelet op die betwisting, had het op de weg van [eiser] gelegen om de stelling dat de vloer door [gedaagde] van [naam] is overgenomen, nader te onderbouwen. Dat heeft zij onvoldoende gedaan. Zij heeft enkel een handgeschreven lijst, kennelijk van de vorige huurder, overgelegd waarop diverse zaken zijn geschreven – waaronder de vloer – en waarop een bedrag van € 1.100,00 is vermeld. De lijst bevat echter geen handtekening van de zijde van [gedaagde] of een anders blijkende instemming van zijn kant. Uit de lijst kan daarom niet worden afgeleid dat [gedaagde] de daarin vermelde zaken daadwerkelijk heeft overgenomen. Niet gebleken is dan ook dat de vloer een overgenomen zaak betreft als bedoeld in artikel 19.4 van de algemene bepalingen. Gelet hierop en het feit dat de vloer reeds bij aanvang van de huur aanwezig was, mocht [gedaagde] volstaan met de oplevering van het gehuurde inclusief vloer. Dit betekent dat [gedaagde] bij het einde van de huurovereenkomst de vloer niet hoefde te verwijderen.

4.14.6.

[gedaagde] heeft betwist dat hij afvalzakken in het gehuurde heeft achtergelaten. [eiser] heeft vervolgens – hoewel dit op haar weg had gelegen – nagelaten deze stelling nader te onderbouwen, zodat dit niet is komen vast te staan.

4.14.7.

[gedaagde] heeft niet betwist dat hij in het gehuurde een kapotte kast, een (grote) dode plant met pot en een modem heeft achtergelaten terwijl die zaken niet door de opvolgend huurder zijn overgenomen. Deze zaken had [gedaagde] op grond van het bepaalde in artikel 19.4 van de algemene voorwaarden voor het einde van de huurovereenkomst moeten verwijderen.

4.15.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn opleveringsverplichting omdat plaatselijk behang van de muur was getrokken, niet alle muren in de kleur wit waren opgeleverd en [gedaagde] een kapotte kast, dode plant met pot en modem in het gehuurde had achtergelaten. [gedaagde] dient de schade die [eiser] daardoor heeft geleden te vergoeden. [eiser] heeft de hoogte van de schade gesteld op een totaalbedrag van € 1.050,00 omdat zij dit bedrag als compensatievergoeding heeft betaald aan de opvolgend huurder. In dit bedrag is echter, naast een vergoeding voor verminderd huurgenot, ook een compensatie begrepen voor het verwijderen en afvoeren van de vloer, het schoonmaken van het gehuurde en het verwijderen van de afvalzakken terwijl de kosten daarvoor, zoals hiervoor is overwogen, niet voor rekening van [gedaagde] komen. Alles overziende wordt de schade die [eiser] heeft geleden omdat plaatselijk behang van de muur is getrokken, niet alle muren in de kleur wit zijn opgeleverd en een aantal zaken in het gehuurde zijn achtergelaten door de kantonrechter geschat op een bedrag van € 250,00. Dit bedrag zal worden toegewezen in het eindvonnis.

4.16.

Gelet op hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 4.5. en 4.8. is overwogen, wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 12 november 2025voor akte uitlating aan de zijde van [eiser] zoals hiervoor onder r.o. 4.5. en 4.8. is overwogen,

5.2.

iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.

Lt.