ECLI:NL:RBGEL:2026:1345

• Datum uitspraak: 18 februari 2026
• Publicatiedatum: 24 februari 2026
• Zaaknummer: 12030404
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M.J.C. van Leeuwen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verhuurder verplicht tot herstel gebreken aan bedrijfsruimte en midgetgolfbanen

De vof, huurder van een bedrijfsruimte met woonruimte en midgetgolfbanen, klaagde over diverse gebreken zoals lekkages aan het pannendak, een verzakte leiding, en verslechterde midgetgolfbanen. Ondanks herhaalde meldingen en beperkte herstelpogingen bleven de problemen voortduren, wat de exploitatie en het woongenot aantastte.

De verhuurders betwistten deels de spoedeisendheid en omvang van de herstelverplichtingen, maar erkenden de noodzaak van herstel. De kantonrechter oordeelde dat de gebreken onder de wettelijke definitie van art. 7:204 BW vallen en dat verhuurders op grond van art. 7:206 BW verplicht zijn deze te verhelpen, tenzij herstel onmogelijk is of onredelijke kosten met zich meebrengt.

Het bouwkundig rapport bevestigde de gebreken en het gebrek aan onderhoud. De kantonrechter stelde vast dat herstel mogelijk en redelijk is, en legde verhuurders op binnen vier weken na betekening van het vonnis herstelplannen te presenteren en binnen redelijke termijnen de gebreken te verhelpen. Dwangsommen werden opgelegd om naleving te stimuleren. Proceskosten werden grotendeels toegewezen aan de vof. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: Verhuurder wordt veroordeeld tot herstel van gebreken aan het pand en midgetgolfbanen binnen redelijke termijnen met dwangsommen bij niet-naleving.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Nijmegen

Zaaknummer: 12030404 \ VV EXPL 25-90

Vonnis in kort geding van 18 februari 2026

in de zaak van

[naam eisend VOF] ,

te [vestigingsplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: de vof ,

gemachtigde: mr. M.J. Wagemans,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

gemachtigde: mr. M.P.J. Rubens.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 26 januari 2026
- de akte indienen 51 producties van de vof
- de aanvullende productie 52 van de vof

- de conclusie van antwoord met vijf producties
- de aanvullende producties 53 en 54 van de vof
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2. De feiten

2.1.

Aan [adres] te [woonplaats] ligt een bedrijfspand met woonruimte erbij. Het pand is gebouwd in 1933 en in 1968 zijn [gedaagden] er komen wonen. Zij hebben het bedrijfspand geëxploiteerd onder de naam “ [eetgelegenheid] .” Het is een eetgelegenheid.

2.2.

Begin 2021 zijn [namen vennoten] (hierna: [de groep vennoten] ) die een eigen vof hadden, in overleg gegaan met [gedaagden] om de exploitatie van [eetgelegenheid] van hen over te nemen. In april 2021 heeft de vof van [de groep vennoten] [eetgelegenheid] gekocht (inventaris, goodwill en handelsnaam). Partijen hebben toen ook met elkaar een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte, de woonruimte en de midgetgolfbanen die naast de bedrijfsruimte liggen. [gedaagde 1] bleef eigenaar, maar er zijn ook gesprekken op gang gekomen over een taxatie en over verkoop van de bedrijfsruimte, woonruimte en midgetgolfbanen aan [de groep vennoten] in de toekomst.

2.3.

Op 1 november 2023 is [de groep vennoten] met de exploitatie van het bedrijfspand, onder de naam [eetgelegenheid] , na voorbereidende werkzaamheden daadwerkelijk gestart. Op 1 november 2024 is de woonruimte in gebruik genomen.

2.4.

Op 21 en 22 mei 2024 heeft de vof , als huurder, bij [gedaagden] , als verhuurders, per WhatsApp aangegeven dat er een lekkage was in het dak van de serre van de bedrijfsruimte. [gedaagden] hebben hierop actie ondernomen. Op

9 september 2024 heeft de vof opnieuw lekkages aan het dak van het gehuurde gemeld. [gedaagden] hebben opnieuw actie ondernomen. Op 7 december 2024 heeft de vof voor de derde keer lekkage gemeld aan de serre. Ook hierop hebben [gedaagden] gereageerd. De lekkages bleven echter in de jaren erna op verschillende plekken optreden, ook in 2026. Verder zijn er op enig moment dakpannen naast een geparkeerde auto van gasten van de vof gevallen.

2.5.

De vof heeft op 23 september 2024 aangegeven dat de gestucte buitenmuur geschilderd moet worden. [gedaagde 2] is op 25 juni 2025 gestart met cementeren van de muur, maar de vof heeft hem verzocht daarmee te stoppen en op een andere wijze te werk te gaan.

2.6.

In de bovenwoning is diverse keren sprake geweest van een verstopping van de afvoer. De vof heeft dat gemeld, onder andere op 13 juli 2024. [gedaagden] hebben verschillende malen hiervoor een ontstoppingsdienst ingeschakeld. Op

7 augustus 2024 is Verm Onbezorgd Bouwen B.V. (hierna: Verm) door [gedaagde 1] ingeschakeld om naar de verstopping te kijken. Op 9 juli 2025 is door [bedrijf 1] aangegeven dat de oorzaak van de verstopping een verzakte leiding is. In januari 2026 is, volgens de vof , genoemd dat het natuurstenen aanrechtblad te zwaar is voor de aanwezige vloerconstructie en dat dat voor verzakking en daardoor afvoerproblemen zorgt.

2.7.

Op 13 maart 2025 heeft de vof aan [gedaagden] gemeld dat meerdere midgetgolfbanen ernstig verslechterd waren en aanzienlijke gebreken vertoonden; beton was afgebrokkeld en er waren scheuren en gaten in de banen te zien. [gedaagden] hebben een reparateur ingeschakeld die in september 2025 zijn werkzaamheden heeft afgerond. De coating van de banen was door hem (nog) niet bijgewerkt.

2.8.

Adviesburo [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2] ) heeft een bouwkundige rapportage over het bedrijfspand en de daarboven gelegen woning gemaakt, met als datum 27 november 2025. Daarin staat, voor zover hier van belang, op pagina 4, 5, 7, 8, 10, 11, 12, 15 en 22:

“
De pannen liggen wat rommelig op het dak en sluiten niet overal even goed aan. De buitenzijde van de pannen is sterk begroeid met mos en algen. Waarschijnlijk is nooit onderhoud gepleegd zoals reiniging van de buitenzijde. De onderzijde van de pannen vertonen een witte uitslag, waarschijnlijk salpeteruittreding veroorzaakt door een (te) natte omgeving. Een oorzaak hiervan is te zoeken in het niet ventileren van de ruimte tussen pannen en dakbeschot. In welke mate dit de panlatten en dakbeschot heeft aangetast is zonder nadere inspectie niet te bepalen. Een oplossing van deze niet goede constructie is o.a. het aanbrengen van speciale daartoe ontworpen ventilatiepannen. (…) De hoekkepers en zadelvorsten zijn in de cementspecie gelegd. Deze zijn ernstig vervuild met mos- en algen aangroei. (…) Een aan te bevelen oplossing is het aanbrengen van nieuwe hoekkeper- en nokvorsten, gemonteerd op een houten dakruiter en voorzien van ventilerende ondervorsten. (…) De dakpannen zijn niet gehaakt. Dat was niet gebruikelijk voor die tijd. Dit maakt de kans bij harde wind en storm groter op het verschuiven en/of wegwaaien van de pannen. Hierdoor kan lekkage aan de binnenzijde ontstaan. (…) Schoonmaak en eventueel herstel van dakbeschot, tengels en panlatten is alleen mogelijk bij gehele verwijderen / renovatie van het pannendak. (…) Belangrijk in deze is dan ook de garantie dat de pannen dakbedekking zeker waterdicht dient te zijn.

(…)

Op de nok van de voorgevel, bevinden zich aan de west- en oostzijde 2 gemetselde schoorstenen.

Aan de bouwkundige staat van heden is te zien dat er lange tijd geen onderhoud is gepleegd. Aan de west schoorsteen zitten loden loketten dermate los dat er zeker lekkage zal gaan optreden, voor zover dat al niet (onzichtbaar) gebeurd is. (…) De bovenste lagen van het metselwerk liggen nagenoeg los, deze stenen kunnen naar beneden vallen wat materiële schade en persoonlijk leed kan veroorzaken. Spoedig herstel is vereist zoals het reinigen van het metselwerk, uitslijpen van de resterende voegen, opnieuw voegwerk aanbrengen, aanbrengen van rondom nieuwe loden loketten en slabben, waterdicht afwerken van de bovenzijde en het impregneren van het metselwerk.

Wanneer deze werkzaamheden niet binnen onafzienbare tijd worden uitgevoerd zal onherstelbare schade ontstaan wat zal resulteren in het slopen en geheel nieuw aanbrengen van de gehele schoorstenen. Los wat de gevolgen kunnen zijn van schade door lekkages in de onderliggende constructies.

(…)

De achtergevel is eveneens van metselwerk en is voorzien van een cementgebonden stuclaag. Diverse uitstuk- en vervangingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden, zijn duidelijk zichtbaar en geven een bont aanzien. Esthetisch doet de momentele uitvoering afbreuk aan het aanzien van het hele karakteristieke pand.

De serreaanbouw is later aangebouwd en vertoont scheurvorming bij de aanhechting op het oude pand. Deze scheurvorming heeft men geprobeerd weg te stucen maar ondanks het gebruik van kunststof wapeningsgaas treedt de scheurvorming weer op.

(…)

Rechts boven de tap is eveneens scheurvorming waar te nemen.

(…) Er heeft lange tijd geen onderhoud plaatsgevonden.

De toegepaste cement stuclaag is niet waterdicht en niet bestemd om zo te laten zitten. Deze moet nader afgewerkt worden met een waterkerende afwerking zoals bijv. een verfsysteem van acryl componenten (…). Alvorens dit aan te brengen dient de gevel geheel te worden gereinigd, gerepareerd, bijgewerkt en geprimerd met een daartoe geëigend middel.

Allerlei tegen de gevel geschroefde componenten dienen alvorens te worden verwijderd en later weer waterdicht te worden aangebracht.

In het voordeel wijst dat deze gevel op het noorden is gelegen en daartoe bijna geen regenwaterbelasting krijgt. Toch dient deze gevel tegen weersinvloeden te worden beschermt om verdere lekkage en doorslag te voorkomen.

(…)

Dak zijgevel oost

Advies is om de gehele kilgoot te vernieuwen incl. het aansluitende gedeelte van het dak, incl. zink/aluwerk, panlatten en herplaatsing en opnieuw aanzagen van de dakpannen. Dit om de zekerheid van waterdichtheid in de toekomst te waarborgen.

(…)

Op de 1e verdieping zijn op diverse plaatsen sporen van lekkages zichtbaar.

Dit zijn vooral de plaatsen die verband houden met de kilgoten en aansluitingen van de dakkapellen.

(…)

De kruisaansluiting van gordingen op de houten kilkeper is totaal verrot, zodanig dat de constructieve sterkte in gevaar komt. (…) ”

3. Het geschil

3.1.

De vof vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] te veroordelen om:

I. binnen vier weken na betekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen redelijke termijn, de voorzieningen te treffen die leiden tot het structureel opheffen van het in de dagvaarding genoemde gebrek: 'pannendak', op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [gedaagden] in gebreke blijven met het herstel, met een maximum van € 25.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;

II. binnen vier weken na betekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen redelijke termijn, de voorzieningen te treffen die leiden tot het structureel opheffen van het in de dagvaarding genoemde gebrek: 'buitenmuur', op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [gedaagden] in gebreke blijven met het herstel, met een maximum van € 25.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;

III. binnen vier weken na betekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen redelijke termijn, de voorzieningen te treffen die leiden tot het structureel opheffen van het in de dagvaarding genoemde gebrek: 'verzakte leiding', op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [gedaagden] in gebreke blijven met het herstel, met een maximum van € 25.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;

IV. binnen vier weken na betekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen redelijke termijn, de voorzieningen te treffen die leiden tot het structureel opheffen van het in de dagvaarding genoemd gebrek: 'midgetgolfbanen', zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [gedaagden] in gebreke blijven met het herstel, met een maximum van € 25.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;

met veroordeling van [gedaagden] in de integrale proceskosten, dan wel in de proceskosten conform het liquidatietarief, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis.

3.2.

De vof legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de verhuurder op grond van art. 7:206 BW verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. De meldingen van de vof over het pannendak, de buitenmuur, de verzakte leiding en de midgetgolfbanen betreffen gebreken in de zin van art. 7:204 BW en [gedaagden] moeten deze dus verhelpen. Tot nu toe is dat niet (voldoende) gebeurd. De vof heeft een spoedeisend belang bij het gevorderde, omdat sprake is van ernstige gebreken aan het gehuurde en [gedaagden] niet overgaan tot (spoedig) herstel. Van de vof kan niet verwacht worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht, aldus de vof .

3.3.

[gedaagden] voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van de vof , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de vof , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de vof in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan

4. De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang bij de vordering vloeit voort uit de stellingen van de vof . Dat betekent dat de vof ontvankelijk is. Over of, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist (art. 254 Rv), wordt in het navolgende per melding geoordeeld. [gedaagden] hebben namelijk betwist dat zo’n onmiddellijke voorziening vereist is.

4.2.

De eerste vraag die de kantonrechter, voorlopig oordelend, moet beantwoorden, is of de meldingen die de vof gedaan heeft, kunnen worden gezien als meldingen van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Pas als daarvan sprake is, komt de vervolgvraag over het verhelpen van het betreffende gebrek in zicht. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Anders gezegd: de verhuurde zaak moet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik (conform de overeengekomen bestemming) daarvan nodig zijn en waarvan huurder de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen.

4.3.

Het ligt, bij herstel van gebreken, niet op de weg van een huurder om te eisen dat de herstelwerkzaamheden op de door hem gewenste wijze worden uitgevoerd. Het is in de eerste plaats aan de verhuurder om te bepalen op welke wijze hij herstelwerkzaamheden aan het gehuurde wil laten uitvoeren. De verhuurder mag er daarbij voor kiezen om bepaalde werkzaamheden ter besparing van kosten zelf uit te voeren. Wat een huurder wel mag verlangen is dat de werkzaamheden deugdelijk worden uitgevoerd en dat hij op de hoogte wordt gehouden van de voortgang.

Pannendak

4.4.

Vanaf mei 2024 trekt de vof herhaaldelijk bij [gedaagden] aan de bel over lekkages. Het betreffen lekkages op verschillende plekken; zowel in de bedrijfsruimte als in de woonruimte. De lekkages en daarbij komende vochtproblemen zijn ook benoemd in de bouwkundige rapportage van [bedrijf 2] . [bedrijf 2] beschrijft dat dakpannen rommelig op het dak liggen en niet overal even goed aansluiten en dat er waarschijnlijk nooit onderhoud is gepleegd. Ook benoemt [bedrijf 2] dat de dakpannen niet gehaakt zijn, dat dat de kans op verschuiven/wegwaaien vergroot en zo lekkage aan de binnenzijde kan ontstaan. Verder blijkt dat aan de twee schoorstenen (ook) lange tijd geen onderhoud is gepleegd en dat nodig is. De werkzaamheden die geadviseerd worden, kunnen niet lang wachten, aldus [bedrijf 2] , om onherstelbare schade te voorkomen. De kantonrechter is, voorlopig oordelend, van oordeel dat wat betreft de problemen met het dak sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. De vof wordt aangetast in haar exploitatie (een lekkend pand is niet de bedoeling) en in haar woongenot (schimmel is ongezond). [gedaagden] hebben ook niet voor het gehele dak betwist dat sprake is van een gebrek. Ze twijfelen over de dakpannen, maar geven aan dat ze delen van het dak die als ernstig gebrekkig worden beschouwd willen (laten) herstellen.

4.5.

Nu sprake is van een gebrek, rijst de vraag of herstel onmogelijk is, of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [gedaagden] zijn te vergen. [gedaagden] hebben zich er namelijk op beroepen dat de vof het liefst een volledige vernieuwing van het dak van het pand wenst, zodat ze dan een pand kunnen kopen met een nieuw dak, in plaats van een dak van bijna 100 jaar oud. De kantonrechter is van oordeel dat herstel niet onmogelijk is en wel van [gedaagden] gevergd kan worden. In dit kort geding kan enkel worden uitgegaan van het rapport van [bedrijf 2] . [gedaagden] hebben geen ander rapport in het geding gebracht waaruit blijkt dat het dak, bijvoorbeeld, nog jaren mee kan. Ook de vele lekkages bewijzen dat er iets moet gebeuren. Er is, in het kader van dit kort geding, verder geen ruimte voor nadere bewijslevering. In het rapport van [bedrijf 2] staat duidelijk benoemd dat herstel noodzakelijk is. Zulk herstel moet dan ook gebeuren. Als het omvangrijk herstel is, vanwege verwaarloosd onderhoud in het verleden, dan kan zulk herstel niet worden tegengehouden met een beroep op de kosten. [gedaagden] hadden die kosten dan namelijk op een eerder moment eigenlijk al moeten maken.

4.6.

Het is vervolgens aan [gedaagden] om te bepalen hoe het herstel zal plaatsvinden. Dat herstel moet wel zodanig zijn dat alle lekkages stoppen. Tot nu toe zijn de acties van [gedaagden] onvoldoende geweest. De kantonrechter is van oordeel dat bijna twee jaar na de eerste melding van lekkages er een structurele oplossing voor de vof moet komen. Wat die precies in zal houden, is aan (de in te schakelen deskundige van) [gedaagden] , maar zij dienen daarbij, als zij geen andere structurele oplossing kunnen vinden dan die van [bedrijf 2] , de oplossingen die [bedrijf 2] benoemt toe te passen. Daartoe zullen zij dan ook worden veroordeeld. Daarbij merkt de kantonrechter op dat ter zitting door [gedaagden] is toegezegd dat timmerbedrijf [bedrijf 3] een inventarisatie zal gaan maken en de oplossingen die hij voorstelt zullen worden uitgevoerd. In ieder geval de schoorstenen en gipsplaten zijn daar genoemd en dat het schimmelprobleem moet worden opgelost en het geheel waterdicht moet worden.

Buitenmuur

4.7.

De buitenmuur (achtergevel) is niet aangenaam om naar te kijken. Partijen zijn het daarover eens. Echter, er is nog op meer met betrekking tot de buitenmuur gewezen door de vof , namelijk scheurvorming en de stuclaag die niet waterdicht is (vocht doorslag vindt plaats). Anders dan [gedaagden] betogen, is dit niet slechts ter zitting genoemd, maar staat het ook in de dagvaarding (onder 3.22) en blijkt het uit het rapport van [bedrijf 2] van 27 november 2025, dat bij [gedaagden] bekend is. Naar het oordeel van de kantonrechter is bij een buitenmuur die vocht doorlaat, sprake van een gebrek. [gedaagden] moeten dus voor herstel zorgdragen. Opnieuw geldt dat het aan hen is om de wijze van herstel te bepalen, maar het moet wel afdoende zijn. In het midden kan blijven of met betrekking tot het aangezicht van de buitenmuur en de scheurvorming ook sprake is van een gebrek, gelet op het navolgende.

4.8.

Uit het rapport van [bedrijf 2] blijkt niet dat spoedig herstel, na 27 november 2025, van groot belang is. Met name omdat de gevel op het noorden gericht is en daardoor bijna geen regenwaterbelasting krijgt. De vof heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist. Daarom zal deze vordering, in kort geding, worden afgewezen. Dat laat onverlet dat herstel wel moet plaatsvinden, zoals hierboven aan de orde is gekomen.

Verzakte leiding

4.9.

Partijen twisten in dit geval niet over de vraag of sprake is van een gebrek. De kantonrechter gaat hier dan ook vanuit. Beiden zien de verstopte leiding als iets dat door [gedaagden] verholpen moet worden. [gedaagden] hebben ook aangegeven dat een structurele oplossing nodig is. Waarom zo’n oplossing nog niet gevonden is, is onduidelijk gebleven. Tijdens de zitting is geopperd dat Verm geen tijd had en/of dat er (nog) geen herstelafspraak met de vof gemaakt kon worden. Ook is daar gebleken dat de oorzaak van de verstopte leiding nog niet vast staat en (regelmatig) lijkt te veranderen.

4.10.

Wat daar ook van zij, de verstopping is al voor augustus 2024 geconstateerd. Dat er nog steeds geen structurele oplossing is, betekent dat voortvarendheid nu vereist is. [gedaagden] hebben ter zitting aangegeven Verm (opnieuw) aan te spreken/achter de broek aan te gaan zitten. De kantonrechter wijst erop dat dat tot de mogelijkheden behoort, maar dat ook andere aannemers benaderd kunnen en moeten worden, als de aannemer die de voorkeur van [gedaagden] heeft, niet beschikbaar blijkt te zijn. Deze vordering van de vof zal, gezien het bovenstaande, worden toegewezen. Eerst moet binnen korte termijn door een terzake kundig persoon bekeken worden hoe het probleem het beste verholpen kan worden en daarna moeten die herstelwerkzaamheden plaatsvinden.

Midgetgolfbanen

4.11.

Voor wat betreft de midgetgolfbanen zijn partijen het met elkaar eens dat er nog iets gebeuren moet en dat [gedaagde 2] dit kan oplossen. Ze twisten wel over de vraag of sprake is van een gebrek. De coating laat op een aantal plekken los. In dit kort geding kan in het midden blijven of, nadat de grootste problemen aan de banen door een derde zijn hersteld in september 2025, nog sprake is van een gebrek. Partijen hebben namelijk afgesproken, via een addendum in 2023 dat [gedaagden] zorg zullen dragen voor goede deugdelijke golfbanen voor recreatief gebruik. Partijen zijn het erover eens dat een deugdelijke golfbaan beschikt over de betreffende coating. De kantonrechter is daarom voorlopig van oordeel dat [gedaagden] voor herstel moeten zorgdragen. Dit zodat de golfbanen gebruikt kunnen worden door gasten van de vof .

4.12.

De vervolgvraag is wederom of de vof belang heeft bij een onmiddellijke voorziening. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is dit het geval. Na september 2025 is geen concrete actie ondernomen door [gedaagde 2] om de coating aan te brengen, anders dan het sturen van een app in december 2025. Hij heeft weliswaar betoogd dat bij slechter weer de coating niet aangebracht kan worden, maar daarbij niet onderbouwd dat het een half jaar lang zulk slecht weer is geweest dat het aanbrengen van de coating onmogelijk was. Nu de vof heeft gesteld dat het midgetgolf seizoen in april weer start, heeft de vof voldoende belang bij spoedig herstel. Daarbij komt dat de vof al heeft aangegeven dat de banen normaliter ook bij goed weer in de herfst/winter gebruikt kunnen worden en van hen niet nog meer geduld gevergd kan worden. De kantonrechter zal [gedaagden] veroordelen tot herstel, zodra het twee weken droog weer is geweest, omdat [gedaagde 2] ter zitting aangegeven heeft dat een paar weken droog weer is wat nodig is en dit door de vof niet is betwist.

Dwangsommen

4.13.

De vof heeft voldoende onderbouwd dat zij vreest dat [gedaagden] niet (tijdig) aan de veroordelingen zullen voldoen en dat een dwangsom dus op zijn plaats is. Na herhaalde verzoeken van de vof zijn [gedaagden] namelijk nog altijd niet overgegaan tot deugdelijk herstel. De kantonrechter is, met de vof , van oordeel dat enige prikkel op zijn plaats is. Dat tot nu toe nog niet alle gebreken (voldoende) hersteld zijn, is zeker niet in alle gevallen te wijten aan het gebrek aan goede wil bij [gedaagden] , maar toch ligt de oorzaak van de vertraging vaak meer in de risico-sfeer van [gedaagden] dan in die van de vof , voorlopig oordelend. Daarom zullen dwangsommen worden opgelegd.

4.14.

De kantonrechter is van oordeel dat de termijn die de vof noemt (vier weken na betekening van het vonnis) te krap is. Voor de kantonrechter is het lastig grip te krijgen op welke hersteltermijnen redelijk zijn, mede gezien de huidige capaciteitsproblemen in de bouwsector/aannemerij. De stellingen van partijen bieden hierbij ook geen concrete handvatten. Daarom ziet de kantonrechter aanleiding de termijnen in twee delen te knippen en [gedaagden] enige ruimte te geven bij overmacht situaties. Als [gedaagden] van mening zijn dat zij, ondanks al hun inspanningen, de termijnen niet kunnen halen, zullen zij hun standpunt dat sprake is van zodanige overmacht tegenover de vof deugdelijk moeten onderbouwen, bijvoorbeeld aan de hand van meerdere schriftelijke verklaringen van aannemers/terzake kundigen dat de in het dictum gestelde termijn onmogelijk haalbaar is.

4.15.

De gevorderde dwangsommen worden ambtshalve gematigd tot een bedrag van € 50,00 per dag met een maximum van € 10.000,00.

Overig

4.16.

Hoewel de kantonrechter ziet dat de relatie tussen partijen aanzienlijk is bekoeld, geeft de kantonrechter de vof en [gedaagden] in overweging om opnieuw te proberen tot een schikking te komen. Dit lijkt de kantonrechter uit kostenefficiëntie maar ook om redenen van persoonlijk welzijn verstandig. Er lopen, naast de discussiepunten die in dit kort geding aan de orde gekomen zijn, nog meerdere andere discussies. Zoals ter zitting al besproken is, vindt mogelijk een bodemzaak plaats en ook executiegeschillen zijn niet uitgesloten. Wellicht kan een oplossing gevonden worden door kosten met elkaar te delen, samen in overleg te gaan over de opdracht die de reparateur krijgt en daarna samen deskundigen/reparateurs te benaderen. Op die manier kan (verder) wantrouwen over en weer mogelijk voorkomen worden.

4.17.

De vof heeft gevorderd dat dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Uitgangspunt is dat een eisende partij het vonnis direct ten uitvoer kan leggen en hij de uitkomst van een eventueel hoger beroep niet hoeft af te wachten. Een gedaagde partij heeft juist belang bij behoud van de bestaande toestand totdat op een eventueel hoger beroep is beslist. Omdat [gedaagden] geen feiten of omstandigheden hebben gesteld waaruit kan worden afgeleid dat hun belang zwaarder weegt, zal de kantonrechter dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

Proceskosten

4.18.

De vof heeft veroordeling van [gedaagden] in de integrale proceskosten gevorderd. Volgens haar is sprake van buitengewone omstandigheden. Als [gedaagden] over waren gegaan tot herstel van de gebreken, had de vof geen gerechtelijke procedure op hoeven starten en niet nodeloos advocaatkosten hoeven maken, aldus de vof .

4.19.

Deze vordering wordt afgewezen. Zoals de vof stelt, is zo’n integrale proceskostenveroordeling enkel in buitengewone omstandigheden denkbaar. Daarbij dient te worden gedacht aan misbruik van procesrecht en aan onrechtmatig handelen. Zulke omstandigheden zijn niet (voldoende) gesteld of gebleken. Dat eerder tot (deugdelijk) herstel had moeten of kunnen worden overgegaan, is onvoldoende. De subsidiair gevorderde proceskostenveroordeling conform het liquidatietarief wordt wel toegewezen.

4.20.

[gedaagden] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de vof worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

156,52

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

865,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

totaal

€

1.300,52

4.21.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagden] om binnen uiterlijk vier weken na betekening van het vonnis, aan de vof mede te delen welke derde partij het waterdicht en schimmelvrij maken van het pannendak (binnen en buiten) zal uitvoeren, onder overlegging van een offerte aan de vof van die derde partij met daarop de aard van de werkzaamheden en de datum van het herstel dan wel de datum van de aanvang van de werkzaamheden, waarbij de datum van het herstel dan wel, indien dat niet haalbaar zou zijn, in elk geval de datum van de aanvang van de werkzaamheden, binnen twee maanden na de vier weken na betekening van het vonnis dient te liggen, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,00 voor iedere dag dat [gedaagden] in gebreke blijven met het voorgaande, met een maximum van € 10.000,00;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] om binnen uiterlijk vier weken na betekening van het vonnis, aan de vof mede te delen welke derde partij de verzakte leiding zal herstellen, onder overlegging van een offerte aan de vof van die derde partij met daarop de aard van de werkzaamheden en de datum van het herstel dan wel de datum van de aanvang van de herstelwerkzaamheden, waarbij de datum van het herstel dan wel, indien dat niet haalbaar zou zijn, in elk geval de datum van de aanvang van de werkzaamheden, binnen twee maanden na de vier weken na betekening van het vonnis dient te liggen, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,00 voor iedere dag dat [gedaagden] in gebreke blijven met het voorgaande, met een maximum van € 10.000,00;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] om, wanneer het twee weken voldoende droog weer is geweest, zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen twee dagen de coating op de midgetgolfbanen aan te brengen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,00 voor iedere dag dat [gedaagden] in gebreke blijven met het voorgaande, met een maximum van € 10.000,00.

5.4.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.300,52, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.

40141 / 560