Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/452953 / HA ZA 25-245
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 18 februari 2026
in de zaak van
[naam eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. K.M.G. Verkleij,
tegen
ATL PROPERTY B.V.,
te Barneveld,
gedaagde partij,
hierna te noemen: ATL,
advocaat: mr. M. Breur.
De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Arnhem.
De zaak wordt behandeld door mr. I.W.M. Olthof, rechter, bijgestaan door mr. A.W. van der Linden als griffier.
Aanwezig zijn:
- [eiser] , mevrouw [schoondochter] (schoondochter), de heer [zoon] (zoon) en de heer [fiscalist] (fiscalist bij [bedrijf] ), bijgestaan door mr. Verkleij voornoemd,
- ATL, vertegenwoordigd door de heer [bestuurder] (bestuurder), en de heer [fiscalist 2] (fiscalist), bijgestaan door mr. Breur voornoemd.
De rechter gaat over tot de mondelinge behandeling. De griffier houdt aantekeningen van hetgeen aan de orde komt. De partijen lichten hun standpunten toe, mede aan de hand van spreekaantekeningen, en beantwoorden vragen van de rechter. Vervolgens wordt de zitting geschorst. Na de schorsing is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de rechtbank op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan. De uitspraak luidt als volgt.
1.Het geschil
1.1.
[eiser] vordert kort gezegd dat ATL aan haar een bedrag van € 462.000,00 terugbetaalt, dat ATL meewerkt aan rectificatie van de leveringsakte en dat ATL haar een creditfactuur stuurt voor het juiste bedrag aan btw. Zij legt onverschuldigde betaling aan haar vordering ten grondslag. Zij stelt dat partijen een overeenkomst hebben gesloten op basis waarvan [eiser] een supermarkt heeft verkocht aan ATL en ATL appartementen heeft verkocht aan [eiser] . Daarbij is de waarde van beide objecten bepaald op € 2.200.000,00 inclusief belastingen. Deze bedragen worden met elkaar verrekend en partijen hoeven niets aan elkaar te betalen. In de leveringsakte is ten onrechte bepaald dat de waarde van de appartementen exclusief btw is en ATL heeft haar ten onrechte een factuur gestuurd met de koopsom exclusief 21% btw, wat neerkomt op € 2.200.000,00 plus € 462.000,00 btw. ATL had een factuur moeten sturen met de koopsom inclusief btw, wat neer zou komen op € 1.818.182,00 plus € 381.818,00 btw en dus in totaal € 2.200.000,00. Het bedrag van € 462.000,00 heeft zij dus ten onrechte betaald, aldus [eiser] .
1.2.
ATL betwist de vordering van [eiser] en voert als verweer dat [eiser] niet heeft voldaan aan haar schadebeperkingsplicht door niet mee te werken aan een constructie waarbij zij minder overdrachtsbelasting zou hoeven betalen. Ook heeft [eiser] haar rechten verwerkt doordat zij heeft ingestemd met de leveringsakte en de nota van afrekening van de notaris, waarop de bedragen exclusief btw stonden vermeld, aldus ATL.
2.De beoordeling
2.1.
Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of de appartementen exclusief btw zijn geleverd en [eiser] gehouden was een bedrag van € 462.000,00 te betalen aan ATL. Voor de beoordeling van de vraag of sprake is van onverschuldigde betaling zoals bedoeld in artikel 6:203 BW Pro is vereist dat het bedrag zonder rechtsgrond is betaald. Volgens de wetsgeschiedenis gaat het er daarbij niet om wat degene die de prestatie verrichtte wilde of beoogde, maar of hetgeen daadwerkelijk is gebeurd in objectieve zin als een prestatie kan worden aangemerkt. [1] Toepassing van die maatstaf leidt er in deze zaak toe dat [eiser] de btw niet onverschuldigd heeft betaald.
2.2.
Vaststaat dat partijen op 19 februari 2019 een ‘wederzijdse ruil/koopovereenkomst’ (de overeenkomst) hebben gesloten waarin zij in artikel 1.2 hebben afgesproken dat de prijs voor de supermarkt gelijk is aan de waarde van de appartementen, zodat geen van partijen enig geldbedrag verschuldigd is of zal worden. In artikel 1.5 is bepaald dat de appartementen vrij op naam aan [eiser] worden verkocht c.q. geleverd, ‘zodat hierover geen overdrachtsbelasting verschuldigd is’. In artikel 1.6 is bepaald dat de supermarkt vrij op naam wordt geleverd. Over de verschuldigdheid van btw of andere belasting over deze appartementen wordt in deze bepaling noch elders in de overeenkomst iets bepaald.
2.3.
In september/oktober 2021 sluiten partijen een addendum, waarin op dit punt geen afwijkende afspraken zijn gemaakt. Dat geldt ook voor het (niet ondertekende) tweede addendum dat is gedateerd op 30 oktober 2024. Wel is daarin opgenomen dat [eiser] de appartementen heeft doorverkocht of nog zal doorverkopen aan Woonstede en dat levering door ATL rechtstreeks aan Woonstede zal plaatsvinden via een zogenoemde ABC-transactie bij dezelfde akte als waarbij de supermarkt door [eiser] aan ATL zal worden geleverd. Ook handhaven partijen de afspraak dat de waarde van de supermarkt en de appartementen is bepaald op € 2.200.000,00 en dat de leveringen vrij op naam zullen plaatsvinden.
2.4.
Op 17 juli 2024 overleggen partijen met de notaris over de fiscale gevolgen van de transactie tussen partijen en Woonstede. In een notitie werkt de notaris later twee varianten uit, waarbij voor beide varianten uitgangspunt is dat de levering vrij op naam plaatsvindt en dat de waarden inclusief btw en overdrachtsbelasting zijn.
2.5.
Op 30 oktober 2024 stuurt de notaris partijen een concept van de leveringsakte waarin deze afspraak in hoofdstuk 2 onder F is overgenomen en waaraan is toegevoegd dat geen sprake is van het betalen van een toegift door de een aan de ander.
2.6.
In zijn e-mail van 26 november 2024 kondigt de notaris aan dat ATL [eiser] nog een btw-factuur zal sturen voor € 2.200.000,00 plus btw. In de e-mailcorrespondentie die hierop volgt ontstaat discussie over de btw. De notaris en (de fiscalist van) ATL menen dat de btw is verschuldigd in aanvulling op de afgesproken koopsom, (de fiscalist van) [eiser] meent van niet.
2.7.
Op 3 december 2024 informeert de notaris [eiser] dat de leveringsakte zal worden aangepast naar aanleiding van de btw-discussie. Met een factuur van dezelfde datum brengt ATL bij [eiser] een bedrag van € 462.000,00 in rekening. In de leveringsakte van 5 december 2024 is de afspraak in hoofdstuk 2 onder F aangepast, in die zin dat daaraan is toegevoegd dat de waarde ‘exclusief eventueel verschuldigde omzetbelasting’ is. Blijven staan is dat de leveringen vrij op naam plaatsvinden en de een de ander geen toegift betaalt. Met deze versie gaat [eiser] bij e-mail van 6 december 2024 aanvankelijk onder protest akkoord, maar nadat de notaris haar dezelfde dag heeft geantwoord dat hij zonder onvoorwaardelijk akkoord de akte niet kan passeren gaat ze per ommegaande alsnog akkoord.
2.8.
De supermarkt en de appartementen worden dezelfde dag geleverd. Op de nota van afrekening van de notaris aan [eiser] staat naast de koopsom van de appartementen een bedrag aan btw van € 462.000,00 vermeld. [eiser] heeft dit bedrag via de derdengeldenrekening van de notaris aan ATL voldaan.
2.9.
Uit het voorgaande volgt dat [eiser] een bedrag van € 462.000,00 aan btw heeft betaald op basis van de leveringsakte zoals die uiteindelijk door de notaris is gepasseerd. In die akte was afgesproken dat de waarde exclusief eventueel verschuldigde omzetbelasting is. Uit de e-mailcorrespondentie tussen partijen en de notaris in de periode kort daarvoor volgt dat ATL een bedrag aan btw in aanvulling op de afgesproken koopsom wenste en dat de notaris de leveringsakte hierop zou aanpassen. Op zitting is duidelijk geworden dat de btw voor partijen tot dat moment geen punt was. Tot die tijd meende [eiser] dat zij niets hoefde te betalen en ATL dat de btw zou worden verrekend. Daarna is de leveringsakte echter aangepast in die zin dat de btw exclusief was. [eiser] heeft hiermee (uiteindelijk) ingestemd. Zij heeft de btw-factuur althans de nota van afrekening voor het hiermee corresponderende bedrag voldaan. Daarmee heeft zij betaald op basis van een rechtsgrond. Van onverschuldigde betaling is dan ook geen sprake.
2.10.
Het voorgaande wordt niet anders doordat in de overeenkomst, de addenda en de concept-leveringsakte niet stond vermeld dat de koopsom van de appartementen exclusief btw was, maar enkel dat de leveringen vrij op naam zouden zijn en dat de een de ander niets meer zou hoeven betalen. Als hieruit al zou volgen dat [eiser] geen btw zou zijn verschuldigd over de koopsom van de appartementen, wat ATL betwist, dan is deze afspraak in elk geval gewijzigd in de laatste versie van de leveringsakte. Met die wijziging is [eiser] akkoord gegaan en zij was ook op de hoogte van de strekking van die wijziging, zo blijkt uit de daarvoor gevoerde e-mailcorrespondentie en dat heeft zij op zitting ook herhaald. De partijbedoeling van daarvoor is dan dus niet meer van belang. Van onduidelijkheid over of een leemte in de leveringsakte is geen sprake, zodat voor toepassing van de Haviltex-maatstaf alleen daarom al geen aanleiding is. Hetzelfde geldt voor de notitie die de notaris heeft gemaakt, waarvan ATL overigens betwist dat zij daarvan op de hoogte was of daarmee heeft ingestemd.
Conclusie
2.11.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van ATL worden begroot op:
- griffierecht
€
6.861,00
- salaris advocaat
€
7.446,00
(2 punten × € 3.723,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
14.496,00
2.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
3.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 14.496,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
3.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. I.W.M. Olthof en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de rechter.