ECLI:NL:RBGEL:2026:2246

• Datum uitspraak: 18 maart 2026
• Publicatiedatum: 20 maart 2026
• Zaaknummer: C/05/452530
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: P.F.A. Bierbooms
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aannemingsovereenkomst en gebreken bij woningverbouwing met geschil over richtprijs en schadevergoeding

Partijen sloten een aannemingsovereenkomst voor verbouwingswerkzaamheden aan de woning van eiser in conventie, uitgevoerd door gedaagde in conventie tussen september en december 2022. De werkzaamheden werden niet volledig afgerond, waarna gebreken en vochtproblemen ontstonden. Eiser vordert vervangende schadevergoeding en betaling van kosten, terwijl gedaagde betaling van openstaande facturen eist.

De rechtbank constateert dat geen schriftelijke overeenkomst met vaste prijs is overeengekomen, en dat de vraag of sprake is van een richtprijs onduidelijk is. Eiser stelt dat een richtprijs van €173.160 is afgesproken, maar de rechtbank oordeelt dat dit een globale kostenraming betreft zonder voldoende specificatie. Gedaagde heeft zijn werkzaamheden op regiebasis verricht en stelt dat eiser het risico draagt van hogere kosten.

De rechtbank overweegt dat gedaagde zijn werkzaamheden niet zonder meer mocht opschorten vanwege betalingsachterstand, en dat eiser tijdig heeft geklaagd over gebreken. Er is onduidelijkheid over de oorzaak van de vochtproblemen en de toerekenbaarheid daarvan. Daarom wordt een deskundige benoemd om de oorzaak, herstelmogelijkheden en kosten te onderzoeken. Partijen krijgen gelegenheid zich uit te laten over het deskundigenonderzoek en de verdere procedure wordt aangehouden.

Uitkomst: De rechtbank benoemt een deskundige voor onderzoek naar vochtproblemen en houdt verdere beslissing aan.

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: C/05/452530 / HZ ZA 25-149

Vonnis van 18 maart 2026

in de zaak van

[naam eiser in conventie] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser in conventie] ,

advocaat: mr. M. Struik,

tegen

[naam gedaagde in conventie] H.O.D.N. [bedrijf] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie] ,

advocaat: mr. F.A. Geevers.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 26 november 2025

- de mondelinge behandeling van 20 januari 2026.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde in conventie] heeft in 2022 als aannemer werkzaamheden verricht aan de woning van [eiser in conventie] .

2.2.

De overeenkomst tussen partijen is niet schriftelijk vastgelegd.

2.3.

[gedaagde in conventie] heeft de werkzaamheden tussen september 2022 en december 2022 uitgevoerd. In december 2022 heeft [gedaagde in conventie] het werk verlaten zonder het volledig af te maken.

2.4.

Op 6 januari 2023 heeft [gedaagde in conventie] [eiser in conventie] gemaild over openstaande facturen (productie 6 van [eiser in conventie] ): “
Uit onze administratie is gebleken dat u onze facturen (…)
nog niet heeft voldaan, Wij verzoeken u vriendelijk deze binnen 7 dagen over te maken op onze bankrekening (…)”. [eiser in conventie] heeft op deze e-mail gereageerd bij e-mail van 10 januari 2023 (productie 6 van [eiser in conventie] ).

2.5.

In december 2023 is waterschade ontstaan in de woning van [eiser in conventie] omdat de pomp voor de afvoer van regenwater was uitgevallen als gevolg van een stroomstoring. [eiser in conventie] heeft deze schade gemeld bij zijn verzekeraar. De schade is hersteld door een door de verzekeraar van [eiser in conventie] ingeschakelde aannemer.

2.6.

In mei 2024 heeft de incassogemachtigde van [gedaagde in conventie] [eiser in conventie] gesommeerd om de openstaande facturen uit 2022 te voldoen. [eiser in conventie] heeft bij e-mail van 17 mei 2024 (productie 1 van [eiser in conventie] ) op die sommatie gereageerd en is niet tot betaling over gegaan:

“
In de e-mail van 10 januari 2023 (!) (zie bijlage) wijs ik [bedrijf] (hierna [gedaagde in conventie] ) er al reeds nadrukkelijk op dat men veel beter had moeten communiceren over kosten en facturen, dat ik dat reeds vanaf het begin al heb aangegeven en dat ik grote vraagtekens zet bij bepaalde facturen . (…)
En hebben we het nog niet eens gehad over een aantal gebreken in ons huis, voortvloeiend uit de verbouwing (…)”.

2.7.

In augustus 2024 heeft Top Expertise BV (hierna: Top Expertise) een onderzoek verricht naar de verbouwing. [gedaagde in conventie] was daarbij aanwezig.

2.8.

[gedaagde in conventie] heeft naar aanleiding van het onderzoek door Top Expertise extra folie aangebracht tegen de buitenzijde van de woning, nieuwe achterwanden voor de wc’s aangelegd en die wc’s opnieuw opgehangen en een afvoerleiding bevestigd aan een zogenaamde spuwer.

2.9.

Op 18 en 19 september 2024 heeft [eiser in conventie] op advies van Top Expertise een lekdetectie laten uitvoeren door Belfor Technology (hierna: Belfor). Het rapport van Belfor is door [eiser in conventie] overgelegd als productie 14.

2.10.

Het rapport van Top Expertise dateert van 3 december 2024 (productie 2 van [eiser in conventie] ). In dat rapport begroot Top Expertise de totale kosten voor het afmaken en herstellen van het werk op € 65.850,00 inclusief btw.

2.11.

Top Expertise heeft de woning van [eiser in conventie] een tweede keer geïnspecteerd op 9 december 2025. Daarbij was alleen [eiser in conventie] aanwezig. Op 5 januari 2026 heeft Top Expertise een aanvullend rapport uitgebracht (productie 13 van [eiser in conventie] ).

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser in conventie] vordert - samengevat – dat de rechtbank bij voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad vonnis:

zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 65.850,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2025;

zal veroordelen tot betaling van de kosten van Top Expertise van € 2.722,50 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2025;

zal veroordelen tot betaling van de proceskosten en de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na het vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente als de betaling niet binnen deze termijn plaatsvindt.

3.2.

[gedaagde in conventie] voert verweer. [gedaagde in conventie] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde in conventie] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad vonnis:

- [eiser in conventie] zal veroordelen tot betaling van € 51.332,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 augustus 2025;

- [eiser in conventie] zal veroordelen in de proceskosten.

3.5.

[eiser in conventie] voert verweer. [eiser in conventie] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde in conventie] in de kosten van deze procedure.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Partijen hebben een overeenkomst van aanneming van werk gesloten in de zin van artikel 7:750 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Er is geen getekende overeenkomst. Op grond van de overeenkomst is [gedaagde in conventie] gehouden tot het verrichten van diverse verbouwwerkzaamheden aan de woning van [eiser in conventie] , tegen een door [eiser in conventie] te betalen prijs in geld. Wat is overeengekomen over de prijs, is een discussiepunt tussen partijen dat met name relevant is voor de vorderingen in reconventie. In conventie vordert [eiser in conventie] vervangende schadevergoeding. Daarbij staat de vraag centraal of de door [gedaagde in conventie] uitgevoerde werkzaamheden de problemen in de woning van [eiser in conventie] - in hoofdzaak vochtproblemen - hebben veroorzaakt en of [gedaagde in conventie] daardoor is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst. Complicerende factor daarbij is dat het werk op regie-basis is verricht, al dan niet met een afgesproken richtprijs, en dat [gedaagde in conventie] zijn werkzaamheden eind 2022 heeft gestaakt omdat [eiser in conventie] de facturen van [gedaagde in conventie] niet langer kon of wilde betalen. Tussen partijen staat derhalve vast dat de werkzaamheden niet volledig zijn afgerond waarbij het de vraag is of de opgetreden vochtproblemen mede daardoor zijn veroorzaakt en voor wiens rekening dat dan is. Ook staat vast dat (in ieder geval) elektra en het schilderwerk niet onder het door [gedaagde in conventie] aangenomen werk vielen, dat nadat [gedaagde in conventie] zijn werkzaamheden had gestaakt hij, op verzoek van [eiser in conventie] , nog enkele herstelwerkzaamheden heeft verricht maar dat er ook door derden werkzaamheden zijn verricht, onder andere het aanbrengen van een nieuwe vloer na waterschade door een storing in een elektrische pomp (2.5).

[gedaagde in conventie] mocht zijn werkzaamheden (nog) niet opschorten

4.2.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde in conventie] het werk niet (geheel) heeft afgerond en ook niet heeft opgeleverd. Zo heeft [gedaagde in conventie] , nadat hij het werk had neergelegd, in eerste instantie geen waterdichte folie aan de buitenzijde van de uitbouw aangebracht, later heeft [gedaagde in conventie] dat alsnog gedaan, en ontbreekt nog steeds de betimmering die aan de buitenzijde tegen die folie had moeten worden aangebracht. Ook heeft [gedaagde in conventie] geen lood in het metselwerk aangebracht. Het staat derhalve vast dat [gedaagde in conventie] nog niet heeft voldaan aan een van de hoofdverplichtingen van de aannemer, te weten oplevering van het overeengekomen werk (artikel 7:750 en 7:758 BW). [gedaagde in conventie] stelt echter dat hij niet in verzuim is geraakt omdat eind 2022 duidelijk werd dat [eiser in conventie] zijn facturen niet ging betalen zodat [gedaagde in conventie] op dat moment bevoegd was zijn verplichtingen uit de aanneemovereenkomst op te schorten. De vraag of er sprake is van een terechte of onterechte opschorting van de resterende werkzaamheden door [gedaagde in conventie] hangt samen met de vraag of het [eiser in conventie] eind december 2022 was toegestaan om de betaling van de facturen te weigeren. Dat laatste hangt onder andere af van de vraag of partijen afspraken hadden gemaakt over het beschikbare budget voor de verbouwing en of er sprake was van een richtprijs of niet. Immers, in januari 2023 heeft [eiser in conventie] , in reactie op het betalingsverzoek van [gedaagde in conventie] , aan [gedaagde in conventie] geschreven dat sprake was van forse overschrijding van het budget dat partijen hadden afgesproken voor de verbouwing en beklaagt [eiser in conventie] zich over het feit dat [gedaagde in conventie] daar onvoldoende rekening mee hield en daar ook niet tijdig met [eiser in conventie] over communiceerde (productie 6 van [eiser in conventie] ). In diezelfde reactie benoemt [eiser in conventie] ook nog een aantal werkzaamheden die nog open stonden alsmede enkele noodzakelijke reparaties. [eiser in conventie] verzoekt [gedaagde in conventie] om in overleg te treden. Gelet hierop stond het [gedaagde in conventie] niet vrij om, in reactie daarop, zijn werkzaamheden zonder meer op te schorten. Dit geldt temeer omdat het werk werd uitgevoerd op regiebasis waarbij de aannemer in het algemeen gehouden is inzage te geven in de gemaakte uren en kosten. Daar komt bij dat ook niet is gebleken dat [gedaagde in conventie] op dat moment richting [eiser in conventie] kenbaar heeft gemaakt dat hij zijn werkzaamheden niet zou afmaken voordat [eiser in conventie] de facturen zou betalen. Op 6 januari 2023 heeft [gedaagde in conventie] [eiser in conventie] gemaild over openstaande facturen, maar in die e-mail staat niet dat hij stopt met zijn werkzaamheden (2.4).

4.3.

In het algemeen leidt een onbevoegde opschorting ertoe dat degene die opschort, hier [gedaagde in conventie] , terstond in verzuim raakt. Dat betekent hier dat voor zover vastgesteld kan worden dat de gebreken waarvoor [eiser in conventie] in deze procedure een schadevergoeding verlangt hun oorzaak vinden in het staken van de werkzaamheden door [gedaagde in conventie] eind 2022, [gedaagde in conventie] aansprakelijk zal zijn. Of die gebreken hun oorzaak vinden in het staken van de werkzaamheden staat echter in deze procedure nog niet vast. Voor zover [gedaagde in conventie] heeft bedoeld dat hij zijn (eventuele) schadevergoedingsverplichting opschort totdat [eiser in conventie] zijn openstaande facturen heeft betaald, geldt het volgende. De rechtbank kan op dit moment niet beoordelen of die opschorting gerechtvaardigd is, omdat, zoals hierna zal blijken, de (eventuele) schadevergoedingsverplichting nog niet kan worden vastgesteld. Bovendien betwist [eiser in conventie] (in reconventie) nog een bedrag aan [gedaagde in conventie] verschuldigd te zijn. De rechtbank kan daarom niet op basis van alle relevante omstandigheden vast stellen of er redelijkerwijs voldoende samenhang is tussen de vorderingen om de opschorting te rechtvaardigen.

Het beroep van [gedaagde in conventie] op schending van de klachtplicht slaagt niet

4.4.

[gedaagde in conventie] voert als verweer ook aan dat terwijl hij zijn werkzaamheden al eind 2022 heeft gestaakt, [eiser in conventie] pas in 2024, toen [gedaagde in conventie] aanspraak maakte op betaling van zijn facturen, is gaan klagen over gebreken in het werk. [gedaagde in conventie] stelt dat [eiser in conventie] daarmee heeft nagelaten tijdig te klagen over gebreken in het werk en dat het gevolg daarvan is dat hij zijn recht op vervangende schadevergoeding heeft verspeeld (artikel 6:89 BW). [gedaagde in conventie] stelt dat hij door het tijdverloop is benadeeld omdat er in de tussentijd veel is gebeurd dat invloed heeft gehad op de situatie. Zo wijst [gedaagde in conventie] er op dat er, nadat hij met het werk gestopt is, een reparatie van de vloer in het souterrain is geweest naar aanleiding van een overstroming die werd veroorzaakt door het uitvallen van een pompsysteem ten gevolge van een stroomstoring waardoor van buitenaf water onder de garagedeur het souterrain is binnengelopen (2.5).

4.5.

Op grond van artikel 6:89 BW draagt [gedaagde in conventie] de bewijslast van feiten die meebrengen dat [eiser in conventie] niet tijdig heeft geklaagd. Wel dient [eiser in conventie] te stellen en, bij betwisting, te bewijzen, dat en op welk tijdstip hij heeft geklaagd. [eiser in conventie] heeft, onder verwijzing naar zijn e-mail van 10 januari 2023 (zijn productie 6), gesteld dat hij toen al over gebreken heeft geklaagd. De rechtbank volgt [eiser in conventie] niet in die stelling aangezien die e-mail, die voornamelijk ging over de facturen van [gedaagde in conventie] , geen duidelijke klachten over gebreken in het tot dan toe uitgevoerde het werk bevat maar meer ging over werkzaamheden die nog uitgevoerd moesten worden. Wel is een duidelijke klacht te lezen in een Whatsappbericht van 12 mei 2023: “
[naam] slaapt al weken niet op zijn eigen kamer omdat er schimmel is en dus vocht ”. Ook wordt in die e-mail (geciteerd in de conclusie van antwoord in reconventie) geklaagd over loszittend stucwerk, kozijnen die niet zijn afgewerkt en toiletpotten die doorzakken. Vervolgens heeft [eiser in conventie] op 28 mei 2024 geklaagd over ondeugdelijk werk en, in algemene bewoordingen, een reeks gebreken opgesomd ten aanzien van vloeren, lekkages, afwerking gevels en dergelijke (productie 8 van [eiser in conventie] ). Aldus heeft [eiser in conventie] in voldoende mate gesteld op welke momenten hij heeft geklaagd over gebreken in het werk.

4.6.

Vervolgens is in het kader van artikel 6:89 BW de vraag aan de orde of [gedaagde in conventie] voldoende feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat [eiser in conventie] niet tijdig heeft geklaagd over gebreken en daarmee zijn recht op schadevergoeding heeft verspeeld. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. [gedaagde in conventie] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit is af te leiden op welk moment [eiser in conventie] de gebreken, waarvan in deze procedure wordt gesteld dat zij tot de schade heeft geleid waarvoor [gedaagde in conventie] aansprakelijk zou zijn, heeft ontdekt of had kunnen ontdekken. Derhalve is ook niet vast te stellen of sprake is van een dermate lang tijdverloop tussen het moment van ontdekken van de gebreken en de klachten daarover, dat geoordeeld kan worden dat [eiser in conventie] zijn recht om te klagen heeft verloren. De conclusie is dus dat het verweer van [gedaagde in conventie] op grond van 6:89 BW niet slaagt.

Is [gedaagde in conventie] aansprakelijk voor (gevolg-)schade?

4.7.

[eiser in conventie] stelt dat [gedaagde in conventie] is tekortgeschoten in de uit de aannemingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Ter onderbouwing van dat standpunt verwijst hij naar de verschillende rapporten van Top Expertise. Niet in geschil is dat [gedaagde in conventie] na het eerste rapport van Top Expertise verschillende herstelwerkzaamheden heeft verricht en dat de diverse gestelde gebreken, zoals de gebreken aan de toiletten, zijn hersteld. Uit het aanvullende rapport van Top Expertise (2.11) blijkt dat er op dat moment nog verhoogde vochtwaarden in de woning waren: “
Ter plaatse van de kozijnen in de leefkuil maten wij bij metingen van wanden en de vloer nog wel verhoging van vochtwaarden . (…)

Bij de scheidingswanden van de badkamer in het souterrain maten wij verhoogde vochtwaarden aan de zijde van de belendende slaapkamers.

In de garage waar [gedaagde in conventie] in het kader van de overeenkomst een dekvloer heeft gestort op een isolatiefolie, maten wij verhoogde vochtwaarden in de dekvloer .”.

[eiser in conventie] heeft niet overzichtelijk gesteld wat de resterende gebreken zijn waarvoor hij deze procedure is gestart, maar citeert voornamelijk uit de deskundigenrapporten of verwijst daar in algemene bewoordingen naar. De rechtbank begrijpt dat het standpunt van [eiser in conventie] is dat de resterende problematiek het gevolg is van de volgende gebreken:

de bouwmuur van de uitbreiding aan de buitenzijde is niet voorzien van gevelbekleding;

de afvoerleiding van het dak van de uitbreiding was niet aangesloten op de grondleiding;

de dakbedekking van de aanbouw was niet strak aangebracht en het benodigde spouwlood in de opgaande gevel ontbrak nog;

het indringen van water in de platdakconstructie van de gerealiseerde uitbouw van het souterrain;

oppervlaktewater dat door capillaire werking in de constructie kon dringen door het ontbreken van de waterkerende gevelbekleding;

het ontbreken van een koof om de nieuwe afvoerleiding in de garage;

het niet goed afdichten van de doorvoeren bij de garage waardoor er grondwater binnenkomt;

de vloer in de garage is niet waterkerend is afgewerkt waardoor er regenwater de woning in de garage is gelopen en tussen de vloeren is gekomen;

een lekkende doorvoer van de riolering van het souterrain naar buiten;

het niet op afschot liggen van de vloer van de douchehoek van de badkamer;

de drain in de badkamervloer is ten onrechte op de vloer is gelegd waardoor er door capillaire werking vocht in de vloer trekt.

4.8.

[gedaagde in conventie] betwist de stellingen van [eiser in conventie] . Zo is er volgens [gedaagde in conventie] wel waterkerende gevelbekleding (1,5) aangebracht en is er wel een aansluiting op de grondleiding (2), alleen zat deze achter een spouw en was deze niet zichtbaar. De loodgieterswerkzaamheden (7, 9) zijn niet door [gedaagde in conventie] maar door de loodgieter, [loodgieter] , uitgevoerd. Partijen verschillen van standpunt over de vraag of de loodgieter onderaannemer van [gedaagde in conventie] is. [gedaagde in conventie] heeft na het eerste onderzoek van Top Expertise naar de doorvoeren gekeken en volgens [gedaagde in conventie] lekten de doorvoeren toen niet. Verder kan bij de garage geen grondwater naar binnenkomen omdat het grondwater daar veel dieper zit, aldus [gedaagde in conventie] . [gedaagde in conventie] betwist ook dat de werkzaamheden aan het dak tot de opdracht behoorden (3, 4), net als het waterkerend afwerken van de vloer van de garage (8). [gedaagde in conventie] wijst op andere mogelijke oorzaken van de vochtproblemen. De vochtproblemen zouden bijvoorbeeld kunnen zijn ontstaan door de wijze waarop de vloer is vervangen door de verzekeraar van [eiser in conventie] (r.o. 2.5). [gedaagde in conventie] voert aan dat Top Expertise niet heeft onderzocht of de verzekeraar van [eiser in conventie] voor het leggen van de nieuwe vloer heeft gecontroleerd of de ondergrond droog was, hetgeen hij zelf wel heeft gedaan toen hij vloeren legde. Toen bleek dat de ondergrond droog was (productie 5 van [gedaagde in conventie] ). Tijdens de zitting heeft [gedaagde in conventie] opgemerkt dat het problemen kan opleveren in de hele constructie (4, 11) als er voor herstel niet goed gedroogd wordt. [gedaagde in conventie] voert verder aan dat er naast de lekkage die [eiser in conventie] heeft gemeld bij zijn verzekeraar (r.o 2.5) nog twee ‘overstromingen’ zijn geweest die tot waterschade hebben geleid, namelijk in november 2022 en augustus 2023. Als Top Expertise hierover was ingelicht door [eiser in conventie] , had Top Expertise kunnen concluderen dat deze overstromingen de oorzaak van de vochtproblemen zijn. De oorzaak kan volgens [gedaagde in conventie] ook zitten in de woning zelf in combinatie met het weer (oude souterrainwoning en veel regen).

4.9.

De rechtbank overweegt als volgt. Het staat niet vast dat het maken van een koof (6) onderdeel is van het overeengekomen werk. In het rapport staat namelijk: “
Volgens uw cliënt zou er om de nieuwe afvoerleiding in de garage nog een koof worden gemaakt hetgeen nog niet was uitgevoerd. Er is geen specificatie voorhanden waaruit dit blijkt .”. Ook staat er in de schadebegroting geen post opgenomen voor het maken van een koof. Het niet op afschot liggen van de vloer in de badkamer (10) heeft Top Expertise niet gecontroleerd: “
De vloer van de douchehoek van de badkamer in het souterrain zou onvoldoende afschot hebben richting de afvoer. Wij hebben dit feitelijk niet gecontroleerd .”. Op andere punten is niet duidelijk of Top Expertise uitgegaan is van de juiste feiten. In het rapport staat bijvoorbeeld dat [gedaagde in conventie] verantwoordelijk was voor stucwerk, wat [gedaagde in conventie] betwist.

Op de zitting is daarnaast naar voren gekomen dat de flexibele rode buis, waarvan [eiser in conventie] tegen Top Expertise heeft gezegd dat dit vermoedelijk een afvoerleiding was, niet door [gedaagde in conventie] is geïnstalleerd. Deze buis blijkt door de elektricien aangelegd voor elektriciteitskabels.

Wat betreft de ‘overstromingen’ geldt het volgende. In november 2022 was er volgens [eiser in conventie] slechts een storingsmelding van een vlotter in de vuilwaterput, maar is er toen geen water de woning binnengedrongen. In augustus 2023 was sprake van het niet doorlopen van de hemelwaterafvoer door zware regenval waardoor de oprit deels onder water stond. De rechtbank is het met [gedaagde in conventie] eens dat Top Expertise over dit laatste ingelicht had moeten worden. De rechtbank gaat er niet in mee dat het waterkerend afwerken van de vloer in de garage geen onderdeel is van het overeengekomen werk. Vast staat dat het aanbrengen van een dekvloer in de garage onderdeel is van de overeengekomen werkzaamheden. Daar hoort naar het oordeel van de rechtbank ook bij dat de vloer waar nodig wordt afgewerkt. Uit het aanvullende rapport van Top Expertise blijkt dat dit niet is gebeurd: “
Omdat de vloer aan de buitenzijde niet is afgewerkt, kan er vocht van buiten tussen de isolatielaag en de dekvloer vloeien. [gedaagde in conventie] heeft geen deugdelijke/duurzame maatregelen getroffen om de kopse zijde van de dekvloer niet (rechtbank: bedoeld zal zijn, wel)
waterkerend te maken. ”. Er is regenwater de garage ingelopen en dat zal mogelijk schade kunnen hebben veroorzaakt. Of alle geclaimde schade hieraan te wijten is, valt echter (op basis van de rapporten) niet te zeggen. Het valt niet uit te sluiten dat de schade (deels) is ontstaan door de wijze waarop de vloer is vervangen in opdracht van de verzekeraar van [eiser in conventie] of door een andere oorzaak. [gedaagde in conventie] heeft de stellingen van [eiser in conventie] over de oorzaken van de vochtproblemen gemotiveerd betwist. De rechtbank is voornemens om een deskundige te benoemen ter beoordeling van de hierna bij 4.11 geformuleerde vragen. Als blijkt de schade wordt veroorzaakt door gebreken die aan de loodgieter zijn te wijten, dan zal aan de orde moeten komen, eventueel door het horen van getuigen, wie de opdrachtgever van de loodgieter was. [gedaagde in conventie] stelt dat [eiser in conventie] de loodgieter heeft ingeschakeld en [eiser in conventie] betwist dit, die stelt dat alleen hij alleen de elektricien en de schilder heeft ingeschakeld.

4.10.

De rechtbank overweegt om een onderzoek door een deskundige in te laten stellen. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:

- de wenselijkheid van een deskundigenbericht;

- het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);

- de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.

4.11.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige en dat de volgende vragen moeten worden gesteld:

Wat is de oorzaak/zijn de oorzaken van de vochtproblemen, die zijn vastgesteld door Top Expertise en Belfor?

In hoeverre zijn deze problemen veroorzaakt door het niet waterkerend afwerken van de vloer van de garage?

Wat zijn de herstelmogelijkheden? Betrekt u bij dit antwoord tevens de daaraan verbonden risico’s.

Wilt u gemotiveerd een begroting geven van de kosten van herstel?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

4.12.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [eiser in conventie] worden betaald.

4.13.

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

4.14.

De rechtbank gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

4.15.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

4.16.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

in reconventie

4.17.

In reconventie vordert [gedaagde in conventie] betaling van zijn facturen, voor zover [eiser in conventie] deze nog niet heeft voldaan. Het gevorderde bedrag bestaat uit een hoofdsom van € 43.079,00 en wettelijke rente van € 7.026,00 vanaf 31 januari 2023 tot 27 augustus 2025 (de datum waarop de eis in reconventie is ingesteld). Volgens [gedaagde in conventie] hebben partijen een aannemingsovereenkomst op regiebasis gesloten en draagt [eiser in conventie] daarom het risico dat de kosten hoger uitvallen dat verwacht.

4.18.

[eiser in conventie] betwist verschuldigdheid van de facturen. Hij voert aan dat partijen een richtprijs zijn overeengekomen van € 173.160,00 en dat hij al meer dan de richtprijs en de toegestane overschrijding van 10% (artikel 7:752 lid 2 BW) heeft betaald.

4.19.

Niet in geschil is dat partijen geen vaste prijs zijn overeengekomen voor het door [gedaagde in conventie] uit te voeren werk. De vraag is of sprake wel sprake is van een richtprijs. Als een richtprijs is bepaald, dan mag die in beginsel niet met meer dan 10% overschreden worden (artikel 7:752 lid 2 BW). Als ook geen richtprijs is overeengekomen, dan is de opdrachtgever een redelijke prijs verschuldigd (artikel 7:752 lid 1 BW). Aangezien [eiser in conventie] zich beroept op de rechtsgevolgen van het bestaan van een richtprijs, rust op hem de stelplicht (en bewijslast) van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat partijen een richtprijs hebben bepaald en wat deze richtprijs is.

4.20.

Een richtprijs is een prijsindicatie waaraan een zodanig vertrouwen mag worden ontleend dat de genoemde prijs niet zonder waarschuwing met meer dan 10% mag worden overschreden. Uit de jurisprudentie volgt dat bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een richtprijs een ruime interpretatie moet worden gehanteerd. Die interpretatie kan evenwel niet zo ruim zijn dat een bedrag dat wordt genoemd op een moment dat nog niet duidelijk is welke werkzaamheden verricht moeten worden, heeft te gelden als een richtprijs. De werkzaamheden waarop de richtprijs betrekking heeft, moeten voldoende zijn gespecificeerd. De door [eiser in conventie] gestelde richtprijs van € 173.160,00 is een kostenraming die [eiser in conventie] zelf heeft opgesteld, op basis van een inschatting van [gedaagde in conventie] van kosten voor materialen en uren. Op welke werkzaamheden die inschatting betrekking had, is niet duidelijk. [eiser in conventie] verwijst naar whatsapp-berichten maar daarin staan de werkzaamheden niet omschreven. Er wordt in die berichten gesproken over “
een bandbreedte (inschatting) van de kosten van de verbouwplannen zoals we bespraken ”. De betreffende kostenramingen zijn niet in het geding gebracht. Daarbij komt dat [gedaagde in conventie] heeft aangevoerd dat een precieze inschatting van de werkzaamheden niet te maken was. Volgens [gedaagde in conventie] zouden partijen hebben besproken dat ze zouden gaan slopen en dat daarna pas duidelijk zou worden wat de kosten zouden worden. Het voorgaande betekent dat geen sprake is van een richtprijs. De prijs is namelijk niet door [gedaagde in conventie] genoemd met een duidelijke omschrijving van specifieke werkzaamheden die voor dat bedrag zouden worden uitgevoerd. De rechtbank is van oordeel dat de voor zover [gedaagde in conventie] bedragen heeft genoemd, dit een globale of geschatte prijs is.

4.21.

Aangezien er geen richtprijs is, komt aan de orde of wat [gedaagde in conventie] in rekening heeft gebracht een redelijke prijs is. Nu [gedaagde in conventie] betaling van zijn facturen vordert, is het aan hem om te stellen dat deze facturen zien op werk dat hij in opdracht van [eiser in conventie] heeft verricht en dat het bedrag dat hij daarvoor in rekening brengt een redelijke prijs is. [gedaagde in conventie] heeft daartoe aangevoerd dat het grootste deel van de facturen ziet op kosten van materialen en andere aannemers, die [gedaagde in conventie] aan [eiser in conventie] heeft doorbelast. Slechts een klein deel zou daarom winst zijn voor [gedaagde in conventie] . Ook voert [gedaagde in conventie] aan dat er een tekort is ontstaan in de onderneming doordat [eiser in conventie] niet betaalde. De heer [gedaagde in conventie] heeft privégelden moeten gebruiken om schulden af te lossen. Tijdens de zitting heeft [gedaagde in conventie] ter onderbouwing nog gewezen op zijn producties 15 en 16, zijnde bankrekeningafschriften waaruit dit volgt.

4.22.

[eiser in conventie] betwist dat hij opdracht heeft gegeven voor de werkzaamheden waarvan [gedaagde in conventie] nog betaling vordert. De met de werkzaamheden samenhangende kosten zijn, met uitzondering van het leveren van de trappen, volgens [eiser in conventie] niet op voorhand met hem besproken. Ook zijn de facturen niet duidelijk gespecificeerd, zodat het voor [eiser in conventie] niet duidelijk is van welke werkzaamheden betaling wordt gevorderd en of deze werkzaamheden niet eerder in rekening zijn gebracht. [eiser in conventie] wijst erop dat de facturen waarvan betaling wordt gevorderd sluiten op € 64.579,31, terwijl in hoofdsom € 43.079,00 wordt gevorderd en dat [gedaagde in conventie] niet toelicht welk deel van de facturen wel betaald zou zijn.

4.23.

De rechtbank constateert dat [gedaagde in conventie] slechts losse facturen en achterliggende stukken heeft overgelegd. [gedaagde in conventie] heeft geen duidelijk overzicht in het geding gebracht van de werkzaamheden die hij heeft verricht en waarvoor hij niet is betaald met een inzichtelijke berekening van de hoofdsom van € 43.079,00. Bij de bepaling van een redelijke prijs moet vast komen te staan wat [gedaagde in conventie] precies aan werkzaamheden heeft uitgevoerd. Daarom zal [gedaagde in conventie] in de gelegenheid worden gesteld een duidelijke lijst van de door hem en zijn onderaannemers uitgevoerde werkzaamheden op te stellen en bij akte in het geding te brengen. In die lijst dient ook te worden opgenomen:

- een specificatie van toegepaste materialen, onder verwijzing naar inkoopfacturen van die materialen;

- een specificatie van overige kosten, onder verwijzing naar onderliggende facturen. Deze lijst is ook relevant voor de vraag voor welke (eventuele) gebreken [gedaagde in conventie] verantwoordelijk gehouden kan worden (zie ook r.o. 4.9).

4.24.

[eiser in conventie] zal bij antwoordakte op deze lijst mogen reageren. Op dit moment is het verweer van [eiser in conventie] dat hij geen opdracht heeft gegeven voor de door [gedaagde in conventie] verrichte werkzaamheden onvoldoende uitgewerkt. Duidelijk is dat [gedaagde in conventie] werkzaamheden heeft verricht in de woning van [eiser in conventie] . [eiser in conventie] heeft de specifieke werkzaamheden niet gemotiveerd betwist.

4.25.

[eiser in conventie] is een consument en daarom moet ambtshalve aan het dwingende consumentenrecht worden getoetst, waaronder de informatieplichten van afdeling 6.5.2B BW. Het is daarbij aan [gedaagde in conventie] als handelaar om te stellen en te onderbouwen dat hij aan die informatieplichten heeft voldaan. De overeenkomst tussen [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] is een overeenkomst anders dan op afstand of buiten de verkoopruimte gesloten. Op deze overeenkomst zijn de informatieplichten van artikel 6:230 l BW van toepassing. In artikel 6:230 l aanhef en onder c BW staat dat de handelaar de consument op duidelijke en begrijpelijke wijze informatie moet geven over de totale prijs van de zaken of diensten, met inbegrip van alle belastingen, of, als door de aard van de zaak of de dienst de prijs redelijkerwijs niet vooraf kan worden berekend, de manier waarop de prijs moet worden berekend. [gedaagde in conventie] heeft niet aangetoond dat hij hieraan heeft voldaan. Partijen hebben op regiebasis gewerkt zonder dat aantoonbaar aan [eiser in conventie] informatie is verstrekt over de totale prijs van die werkzaamheden of een manier waarop die berekend kon worden (bijvoorbeeld een tijdsinschatting). De rechtbank volgt het standpunt van [eiser in conventie] niet dat daarnaast ook sprake is van voldoende ernstige schendingen van de verplichtingen van artikel 6:230 l aanhef en onder a, b en d BW. [gedaagde in conventie] hoeft geen informatie te verstrekken die duidelijk uit de context blijkt. De informatie onder a (voornaamste kenmerk van de diensten), b (identiteit van de handelaar) en d (wijze van betaling) was naar het oordeel van de rechtbank bij [eiser in conventie] voldoende bekend.

4.26.

De Richtlijn Sanctiemodel informatieplichten ^[1] bepaalt dat de sanctie voor de schending van één informatieplicht een vermindering van de prijs met 20% is. De rechtbank is niet gebonden aan deze richtlijn. De omstandigheden in een zaak kunnen reden zijn om gemotiveerd af te wijken. Nadat de rechtbank een redelijke prijs heeft vastgesteld zal de rechtbank beoordelen of er reden is om de sanctie naar boven of naar beneden bij te stellen.

4.27.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen voor akte uitlating door [gedaagde in conventie] zoals hiervoor onder 4.23 bedoeld. Vervolgens zal [eiser in conventie] in de gelegenheid worden gesteld om hierop te mogen reageren.

4.28.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 15 april 2026 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht zoals bepaald onder 4.15,

5.2.

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in reconventie

5.4.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 15 april 2026 voor het nemen van een akte door [gedaagde in conventie] zoals bepaald onder 4.23. Vervolgens zal [eiser in conventie] in de gelegenheid worden gesteld om hierop te reageren op een termijn van vier weken.

5.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.

Voetnoten

1. Gepubliceerd op