Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/447497 / HA ZA 25-61
Vonnis van 18 maart 2026
in de zaak van
1.[naam eiser 1] ,2. [naam eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna kortheidshalve tezamen in mannelijk enkelvoud te noemen: [de eiser] ,
advocaat: mr. H.A. van Beilen,
tegen
1.[naam gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. de gezamenlijke erfgenamen van de heer
[erflater],
2. de gezamenlijke erfgenamen van de heer
[erflater],
laatstelijk gewoond hebbende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [de gedaagde] respectievelijk de erfgenamen, tezamen: [de gedaagden] ,
advocaat: mr. C. Snelders-van de Kamp.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 juli 2025
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 oktober 2025.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[de eiser] en [de gedaagde] zijn buren. [de eiser] is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] . [de gedaagde] is mede-eigenaar van het naastgelegen perceel aan de [adres] , waar zij ook woont. Zij heeft een dochter, mevrouw [dochter erflater] (hierna: [dochter erflater] ). De echtgenoot van [de gedaagde] , de heer [erflater] , is op [overlijdensdatum] overleden.
2.2.
In april 2024 hebben [de eiser] en [de gedaagde] gesproken over een mogelijke verkoop van het naast het woonperceel van [de gedaagde] gelegen en eveneens mede aan haar toebehorende perceel grond met kadastraal [kadasterkenmerk] [1] (hierna: het perceel) aan [de eiser] . De eigendom van het perceel, dat niet grenst aan het perceel van [de eiser] maar aan het woonperceel van [de gedaagde] , valt deels in de nalatenschap van wijlen de [erflater] , maar [de gedaagde] is daarover als enige beschikkingsbevoegd.
2.3.
Op 5 november 2024 heeft [de eiser] (op eigen initiatief en zonder voorafgaande instemming van [de gedaagde] ) gebeld met de heer [fiscalist] , fiscalist van [de gedaagde] (hierna: [fiscalist] ). [de eiser] heeft aangegeven een bod te willen doen van € 117.000,00 voor het (gehele) perceel [kadasterkenmerk] , onder voorbehoud van financiering.
2.4.
Op 8 november 2024 is tussen [de eiser] en [fiscalist] telefonisch gesproken over de koop van een deel van perceel [kadasterkenmerk] (ongeveer 1.000 m2) voor een bedrag van € 90.000,00. [fiscalist] deelde mee dit te zullen bespreken met [de gedaagde] .
2.5.
Op dezelfde dag zijn per Whatsapp de volgende berichten gewisseld tussen [de eiser] en [fiscalist] :
[11:00 uur] [de eiser] : Hoi [fiscalist] , toch nog even een appje van ons. Wij gaan akkoord met 2/3e van de grond = is iets meer dan 1000 m2 grond voor € 90.000. Die 1/3e grond hoort bij [de gedaagde] en [dochter erflater] . Groeten [eiser 2] en [eiser 1]
[18:28 uur] [de eiser] : Dag [fiscalist] , heb je [de gedaagde] en [dochter erflater] al verteld dat we het bod geaccepteerd hebben? Gr [eiser 2]
[19.13 uur] [fiscalist] : Nee, ik begreep dat [eiser 1] met [dochter erflater] heeft gebeld en heeft aangegeven dat jullie 1000 m2 kopen tegen 90.000 en mochten ze toch 100 m2 meer willen verkopen dat jullie 10.000 meer willen betalen
[19.15 uur] [de eiser] : Aaah je hebt wel contact gehad met [dochter erflater] ?
[19.15 uur] [fiscalist] : Ja anders had ik niet geweten dat [eiser 1] heeft gebeld
[19:16 uur] [de eiser] :
Er is dus sowieso een deal (feestemoji)
Leuk
Ik weet alleen niet of [de gedaagde] dit weet
[19:17 uur] [fiscalist] : Er kan alleen een deal zijn wanneer [de gedaagde] het weet, toch
Wat heeft [eiser 1] met [de gedaagde]
[moet zijn: [dochter erflater] , blijkt uit later appbericht van [fiscalist] , aanvulling rechtbank]afgesproken
[moet zijn: [dochter erflater] , blijkt uit later appbericht van [fiscalist] , aanvulling rechtbank]afgesproken
Ze zei dat er sowieso een slag om de arm werd gehouden vanwege de financiering
[19:18] [de eiser] : Wat bedoel je? Je bedoeld onder voorbehoud van de financiering van ons toch?
[19:19] [fiscalist] : [eiser 1] zou hebben aangegeven dat jullie sowieso naar de bank zouden moeten en dat hij niet wist hoe lang dat kon gaan duren
[19:20] Ik ga [dochter erflater] of [de gedaagde] bellen
[19:20-23] [de eiser] : Oké prima. Wij kunnen met de bank weer in gesprek, destijds waren we al een heel eind. Ik kan maandag weer contact opnemen met onze hypotheek adviseur en dan weer alles in gang zetten. Laat maar weten. Wil je mij laten weten als je [de gedaagde] gesproken hebt?
2.6.
Op 9 november 2024 heeft [de eiser] [de gedaagde] het volgende Whatsappbericht gestuurd:
[9.35 uur] [de eiser] : Hoi [de gedaagde] , zoals je inmiddels wel heb vernomen van [fiscalist] hebben wij het bod ( € 90.000,00 voor 1000m2 ) geaccepteerd. Kun je aangeven wanneer wij hier duidelijkheid over krijgen? Ps ik stuur dit appje ook naar [dochter erflater]
[11.23 uur] [de eiser] : Nogmaals, kan wel een gat in de lucht springen van geluk. Dank je dat we akkoord zijn. (smiley) En vanmiddag gaan we er op proosten.
2.7.
Ook heeft er die middag een telefoongesprek plaatsgevonden tussen [de eiser] en [de gedaagde] en hebben [de eiser] en [de gedaagde] iets gedronken bij [de gedaagde] thuis.
2.8.
[de eiser] heeft, eveneens op 9 november 2024, een Whatsappbericht verstuurd aan [fiscalist] :
[11:20 uur] [de eiser] : Beste [fiscalist] , je hoeft vandaag natuurlijk niet te reageren. Je hebt ook weekend. Maar wij willen je als eerst bedanken voor inzet.
Wij hebben zojuist [de gedaagde] en [dochter erflater] gesproken en we hebben een akkoord op 2/3e grond voor 90.000. Erg leuk! Wij hebben begrepen dat jij verder nog contact opneemt met mij aankomende week. Wij gaan al wel contact opnemen met onze hypotheek adviseur om het eea in werking te zetten.
Groetjes [eiser 2] en [naam eiser 1] .
[11:29 uur] [fiscalist] : (duimpje emoji)
2.9.
[de eiser] heeft verder nog op diezelfde dag een Whatsappbericht verzonden aan [fiscalist] en [dochter erflater] :
[15:52 uur] [de eiser] : Hoi [fiscalist] en [dochter erflater] , zoals afgesproken: we hebben het over 1000m2 voor €90.000. [dochter erflater] , wil jij dit even bevestigen?
[15:52 uur] [dochter erflater] : Ja dit klopt helemaal
2.10.
Op 18 november 2024 heeft er een telefoongesprek plaatsgevonden tussen [de eiser] en [dochter erflater] , waarbij [de gedaagde] meeluisterde. Dit gesprek heeft [de eiser] opgenomen, zonder dat [dochter erflater] en [de gedaagde] daarvan op de hoogte waren.
2.11.
[de eiser] heeft een plattegrond gemaakt van het perceel met daarin de tekst “1000 M2 VAN ONS” en “577 M2 VAN [de gedaagde] ” met daartussen een scheidslijn.
2.12.
Op enig moment na het telefoongesprek met [de eiser] op 18 november 2024 kreeg [dochter erflater] via een kennis, tevens makelaar, te horen dat de gemeente interesse had om met [de gedaagde] in overleg te treden over het perceel, omdat dat van belang was voor een voorgenomen gebiedsontwikkeling, meer in het bijzonder de ontsluiting van een nieuw te bouwen woonwijk “Project [projectnaam] ”. Toen [fiscalist] naar aanleiding daarvan telefonisch contact opnam met de betreffende makelaar en noemde dat [de gedaagde] voornemens was het perceel te verkopen aan [de eiser] , reageerde de betrokken ambtenaar verbaasd en deelde hij mee dat [eiser 2] lid was van de bewonerscommissie die onderdeel uitmaakte van de klankbordgroep van het project [projectnaam] .
2.13.
Op 26 november 2024 kwam [dochter erflater] bij [de eiser] op bezoek. Zij deelde mee dat over de juridische inhoud van de koopovereenkomst nog niets was bepaald. Verder zei ze dat in de koopovereenkomst een clausule moest worden opgenomen voor het geval het perceel de bestemming bouwgrond zou krijgen, wat tot een waardevermeerdering van de grond zou leiden. [de eiser] gaf aan hier niet mee akkoord te gaan. In een transcriptie van dit gesprek, dat heimelijk is opgenomen door [de eiser] , staat:
[00:12:30] [dochter erflater] : mondeling is afspraak, 90.000 voor 1000 m², maar voor de rest, omdat de de. De overeenkomst nog geen inhoud heeft, zeg maar.
(…)
[00:21:40] [dochter erflater] : Wij hebben gezegd € 90.000 voor 1000 m² is goed, maar we gaan hem niet zelf afhandelen. Laten we iemand doen, de boekhouder en die boekhouder komt nu aan van ja, maar [dochter erflater] , zo werkt het niet, want wij vinden dat er een clausule in moet komen, zeggen moeder ja, daar hebben ze wel gelijk in en over de inhoud is niet gesproken, dus dat wordt een discussiepunt
(…)
[00:31:50] [dochter erflater] : (…) Ook daar gaat het even niet om, want ik heb ook tegen de gemeente gezegd dat wij een akkoord met jullie bereid
(moet zijn: bereikt, aanv. Rb)hebben. (…)
(moet zijn: bereikt, aanv. Rb)hebben. (…)
2.14.
Per brief van 28 november 2024 heeft [de eiser] zich op het standpunt gesteld dat er tussen hem en [de gedaagde] een afspraak bestaat tot afsplitsing, koop en levering van het afgesproken stuk van het perceel van 1.000 m2 voor een koopprijs van € 90.000 vrij op naam en [de gedaagde] gesommeerd uitvoering te geven aan die afspraak.
2.15.
In de brief van 19 december 2024 aan [de eiser] heeft [de gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat geen sprake is van een koopovereenkomst met betrekking tot het perceel.
2.16.
Op 10 januari 2025 heeft [de eiser] beslag laten leggen op het aandeel van [de gedaagde] in de eigendom van het perceel.
3.Het geschil
3.1.
[de eiser] vordert - samengevat - dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
[de gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis en na verkregen financiering hun medewerking te verlenen aan de overdracht en levering van 1.000 m2 van het perceel grond, kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] , [kadasterkenmerk] , groot 1.577 m2 voor een koopsom van € 90.000,00 vrij op naam;
bepaalt dat, indien [de gedaagden] in gebreke blijven de veroordeling onder 1 na te komen, dit vonnis in de plaats treeft van hun bij akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening;
[de gedaagden] gebiedt om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, op eigen kosten het kadaster opdracht te geven tot splitsing van het onder 1 genoemde perceel in een perceel van 1.000 m2 op naam van [de eiser] c.s. en een perceel van 577 m2 op naam van [de gedaagden] volgens de situatieschets onder punt 17 van de dagvaarding, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
[de gedaagden] veroordeelt in de proceskosten, waaronder de beslagkosten, te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente en nakosten.
3.2.
[de eiser] legt aan de vorderingen ten grondslag dat er tussen partijen een bindende overeenkomst tot stand is gekomen waarbij [de gedaagde] zich heeft verplicht tot levering aan hem van 1.000 m² van het perceel voor een prijs van € 90.000,00, vrij op naam en onder voorbehoud van financiering, en dat [de gedaagden] die overeenkomst dienen na te komen. [de eiser] stelt daartoe dat hij dit telefonisch op 9 november 2024 met [de gedaagde] heeft afgesproken. Als blijk van overeenstemming hebben [de eiser] en [de gedaagde] bij [de gedaagde] thuis samen geproost en heeft [de eiser] [de gedaagde] een boeket bloemen gegeven. Ook zou volgens [de eiser] de koopovereenkomst onder meer via Whatsapp zijn bevestigd door [dochter erflater] en [fiscalist] .
3.3.
[de gedaagden] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [de eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [de eiser] , met veroordeling van [de eiser] in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Niet-ontvankelijkheid vordering jegens de (overige) erven [de gedaagde]
4.1.
Tijdens de mondelinge behandeling is komen vast te staan dat [de gedaagde] weliswaar niet de enige eigenaar is van het perceel, maar wel als enige bevoegd is om daarover te beschikken. Omdat de (overige) erven van wijlen de [erflater] (volgens [de gedaagde] is dat naast zij zelf alleen haar dochter [dochter erflater] ) niet beschikkingsbevoegd zijn met betrekking tot het perceel en dat dus ook niet rechtsgeldig konden verkopen en kunnen leveren, zal de rechtbank [de eiser] in zijn vorderingen jegens gedaagden sub 2 niet-ontvankelijk verklaren voor zover de vorderingen niet zijn gericht tot [de gedaagde] zelf (ook) in haar hoedanigheid van erfgenaam.
Er is geen koopovereenkomst tot stand gekomen
4.2.
Vervolgens moet worden beoordeeld of tussen [de eiser] en [de gedaagde] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 lid 1 BW Pro). In dat aanbod en die aanvaarding dient wilsovereenstemming gericht op de totstandkoming van die overeenkomst tot uitdrukking te zijn gebracht. Daarvoor is nodig dat wilsovereenstemming bestaat over die aspecten van de overeenkomst die de overeenkomst tot stand brengen, de zogenaamde essentialia. In het geval van een koopovereenkomst valt daarbij te denken aan overeenstemming over in elk geval de prijs, het object en de leveringsdatum. Wat in een concreet geval de essentialia zijn waarover wilsovereenstemming dient te bestaan zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Of sprake is van (wils)overeenstemming, hangt – overeenkomstig de zogenoemde wilsvertrouwensleer zoals neergelegd in de artikelen 3:33 en 3:35 BW – af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid.
4.3.
Uit hetgeen in deze procedure is gesteld en gebleken kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden afgeleid dat [de gedaagde] akkoord is gegaan met een aanbod van [de eiser] tot de verkoop van het perceel onder de door [de eiser] gestelde voorwaarden. Partijen hebben weliswaar onderhandeld over de grootte van het te verkopen perceel van 1.000 m² en een prijs van € 90.000,00, maar hiermee is nog geen (volmaakte) koopovereenkomst op hoofdlijnen tot stand gekomen. De rechtbank komt tot dit oordeel op grond van het volgende.
4.4.
Voorop staat dat door partijen geen schriftelijke koopovereenkomst is opgesteld en ondertekend, waaruit de gestelde wilsovereenstemming blijkt. Volgens [de eiser] blijkt het bestaan van wilsovereenstemming uit uitlatingen en gedragingen van [de gedaagde] en uit wat er is gezegd door haar dochter [dochter erflater] respectievelijk haar fiscaal adviseur [fiscalist] in telefoongesprekken en whatsappconversaties.
4.5.
Bij de beoordeling van de stellingen van [de eiser] acht de rechtbank, naast de hiervoor genoemde vaststaande feiten, de volgende omstandigheden van belang. Partijen gingen op het moment waarop de onderhandelingen plaatsvonden vriendschappelijk met elkaar om. [de eiser] heeft niet betwist dat [de gedaagde] na het overlijden van haar echtgenoot in een kwetsbare positie verkeerde, financieel, maar ook in die zin dat zij niet gewend was haar eigen (financiële) zaken te behartigen, moeite had te overzien wat er in dat kader allemaal op haar afkwam en daarover haar hart luchtte in gesprekken met [eiser 2] . Het perceel dat (deels) inzet is van deze procedure grenst aan het woonperceel van [de gedaagde] en een aandeel in de onverdeelde eigendom daarvan maakte deel uit van de nalatenschap van wijlen de [erflater] , waardoor [de gedaagde] ook met de belangen van de overige erven (volgens haar alleen haar dochter [dochter erflater] ) rekening had te houden. Onbetwist is ook dat [de gedaagde] [de eiser] destijds heeft verteld dat zij overwoog het perceel te verkopen om van de opbrengst te kunnen leven. Toen heeft [de eiser] aangegeven dat hij het perceel zou willen kopen en is ook ter sprake gekomen dat [de gedaagde] hoopte dat het perceel in de toekomst misschien bouwgrond zou worden (met een hogere opbrengst tot gevolg) en daarom aarzelde of zij het perceel op dat moment al wilde verkopen. Ten tijde van de gesprekken over verkoop van het perceel in het najaar van 2024 was duidelijk dat [de gedaagde] het perceel wilde verkopen uit financiële noodzaak. Ook heeft [de gedaagde] [de eiser] verteld dat zij haar fiscaal adviseur [fiscalist] had gevraagd haar bij de verkoop te ondersteunen. Verder staat vast dat door [fiscalist] op enig moment aan [de eiser] duidelijk is gemaakt dat [de gedaagde] niet het hele perceel wenste te verkopen, omdat wijlen de [erflater] een gedeelte daarvan aan [dochter erflater] had beloofd, en dat partijen op die voet verder hebben onderhandeld. Het perceel zou dus (voor of na levering van de gekochte grond) moeten worden gesplitst. Ook is niet in geschil dat op het moment dat volgens [de eiser] de koopovereenkomst inzake het perceel tot stand kwam, namelijk op 9 november 2024, [de eiser] de financiering van het perceel nog niet rond had.
4.6.
Mede gelet op deze specifieke omstandigheden zijn de essentiële elementen voor een te sluiten koopovereenkomst, waarover tussen partijen in ieder geval overeenstemming zou moeten bestaan wil een (romp)overeenkomst op hoofdlijnen geacht mogen worden tot stand te zijn gekomen, naar het oordeel van de rechter op zijn minst
( a) welk stuk grond precies werd verkocht en zou worden geleverd, (b) tegen welke prijs en (c) te betalen op welke termijn. Daarnaast zijn ook essentiële elementen
( d) de voorwaarden van een eventueel financieringsvoorbehoud, (e) wie de kosten van de levering betaalt en (f) wie van partijen de splitsing van het perceel door het kadaster regelt en daarvan de kosten draagt, en wanneer die splitsing dient plaats te vinden. [2]
4.7.
Voor de vraag of [de eiser] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat hij met [de gedaagde] op bovenstaande punten wilsovereenstemming had bereikt is in de eerste plaats het eigen handelen van [de gedaagde] , en de rechtstreekse communicatie tussen haar en [de eiser] , van belang.
4.8.
[de eiser] stelt dat [de gedaagde] het aanbod van [de eiser] om 1.000 m2 van het perceel te kopen voor € 90.000,00 heeft geaccepteerd in het telefoongesprek van 9 november 2024, hetgeen bevestigd zou zijn doordat partijen die middag samen iets hebben gedronken bij [de gedaagde] thuis en doordat zij toen een bos bloemen heeft gekregen van [de eiser] . Dat [de gedaagde] tijdens dit telefoongesprek het genoemde bod van [de eiser] heeft geaccepteerd is door [de gedaagde] betwist. In het licht van die betwisting had het op de weg van [de eiser] gelegen om zijn stelling nader te onderbouwen door mee te delen wat er tijdens dat gesprek dan gezegd zou zijn door [de gedaagde] , waarop hij zijn vertrouwen heeft mogen baseren. Over de inhoud van dat gesprek heeft [de eiser] echter verder niets gesteld, zodat de rechtbank niet toekomt aan het verlenen van een bewijsopdracht aan [de eiser] op dit punt. Het feit dat [de eiser] het nodig heeft gevonden om volgende gesprekken (met [dochter erflater] ) heimelijk op te nemen is op zijn minst een indicatie dat [de eiser] er naar aanleiding van het gesprek op 9 november 2024 niet op durfde te vertrouwen dat de wil van [de gedaagde] daadwerkelijk gericht was op het al definitief aangaan van de gestelde overeenkomst. Dat [de eiser] dit (het heimelijk opnemen van de gesprekken) deed omdat [de gedaagde] volgens hem in het voorjaar van 2024 was teruggekomen van een reeds gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het perceel, zoals hij tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard op een vraag van de rechtbank naar de reden van het opnemen, onderstreept juist dat [de eiser] extra zorgvuldig had moeten nagaan of de wil van [de gedaagde] wel echt gericht was op het reeds definitief aangaan van een mondelinge koopovereenkomst alvorens hij daarop redelijkerwijs zou mogen vertrouwen. Over het drinken van een wijntje die middag bij [de gedaagde] thuis en het feit dat zij toen bloemen kreeg, heeft [de gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat het samen drinken van een wijntje wel vaker voorkwam en dat zij bij die gelegenheid gezegd zou hebben “ik proost nog helemaal niet, je loopt wel hard van stapel”. Dit laatste is door [de eiser] niet betwist. Dat [de eiser] er gelet op het wijntje en de bloemen gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [de gedaagde] met hen reeds het aangaan van een koopovereenkomst vierde (en niet slechts het vooruitzicht dat de grond voor de genoemde prijs verkocht
zou gaanworden) ziet de rechtbank in die omstandigheden niet in. Ook het feit dat [de gedaagde] niet (meteen) heeft gereageerd op de Whatsappberichten van 9 november 2024 maakt in de specifieke omstandigheden van dit geval, waaronder de kwetsbare positie van [de gedaagde] en het feit dat zij de hulp van [fiscalist] had ingeroepen voor de verkoop van de grond, nog niet dat zij heeft ingestemd met een bod van [de eiser] . Dat [de eiser] het nodig vond in het eerste van die berichten te vragen om aan te geven “wanneer wij hier duidelijkheid over krijgen” toont overigens ook wel dat ook volgens [de eiser] zelf nog niet al het nodige was afgesproken.
zou gaanworden) ziet de rechtbank in die omstandigheden niet in. Ook het feit dat [de gedaagde] niet (meteen) heeft gereageerd op de Whatsappberichten van 9 november 2024 maakt in de specifieke omstandigheden van dit geval, waaronder de kwetsbare positie van [de gedaagde] en het feit dat zij de hulp van [fiscalist] had ingeroepen voor de verkoop van de grond, nog niet dat zij heeft ingestemd met een bod van [de eiser] . Dat [de eiser] het nodig vond in het eerste van die berichten te vragen om aan te geven “wanneer wij hier duidelijkheid over krijgen” toont overigens ook wel dat ook volgens [de eiser] zelf nog niet al het nodige was afgesproken.
4.9.
Dat brengt de rechtbank op de andere essentialia, naast de omvang van het te verkopen perceel en de (kale) koopprijs. Want zelfs indien er vanuit zou moeten worden gegaan dat [de eiser] in de gegeven omstandigheden wel mocht aannemen dat er wilsovereenstemming bestond over de hoeveelheid over te dragen grond en over de (kale) koopprijs, volgt daaruit nog niet dat ook op de overige hiervoor genoemde essentialia overeenstemming was bereikt.
4.10.
Zo is niet komen vast te staan dat partijen overeenstemming hadden bereikt over het object van de overeenkomst, te weten welke strook grond van 1000 m² precies overgedragen zou worden en hoe de erfgrenzen zouden lopen, gelet op het overige gedeelte van 577 m². [de eiser] heeft weliswaar een door hem getekende plattegrond in het geding gebracht, maar ter zitting is komen vast te staan dat [de gedaagde] die plattegrond voor aanvang van deze procedure niet kende, noch ermee had ingestemd, afgezien nog van de vraag of deze plattegrond voldoende gedetailleerd was. [de eiser] heeft nog gesteld dat het volstrekt logisch is dat [de gedaagde] het deel van het perceel zou houden dat grenst aan haar woonperceel, maar daarmee staat nog niet vast welk deel van het perceel dan zou worden overgedragen. Ook blijkt nergens uit dat [de gedaagde] zou hebben ingestemd met de wijze waarop het perceel in twee delen zou worden gesplitst, dat [de gedaagde] de splitsing zou regelen en daarvoor de kosten zou dragen. Noch dat er een afspraak is gemaakt over het moment (voor of na levering) waarop de splitsing zou plaatsvinden. Dat over dit laatste (het regelen van de splitsing, het moment en het betalen van de kosten daarvan) met [de gedaagde] zelf is gesproken is gesteld noch gebleken.
4.11.
Een ander onderwerp waarover tussen [de eiser] en [de gedaagde] niet lijkt te zijn gesproken, zijn de voorwaarden waaronder [de eiser] de gelegenheid zou krijgen om de financiering van de aankoop van het perceel te regelen, en hoe lang de termijn van een eventueel financieringsvoorbehoud zou duren. Dat [de eiser] tijd nodig had om de financiering te regelen is niet in geschil. Bovendien blijkt uit het feit dat hij aan zijn vordering geen stellingen inzake een concreet, reeds overeengekomen financieringsvoorbehoud ten grondslag legt (maar slechts vordert dat wordt geleverd “na verkregen financiering”) al dat ten aanzien van dit punt, dat gelet op de behoefte van [de gedaagde] aan geld om van te leven bepaald niet onbelangrijk was, geen sprake was van een overeenkomst. Dat is temeer van belang omdat ook nog onduidelijk is wanneer de (uiterste) leveringsdatum zou zijn. Dat in telefonische gesprekken door [dochter erflater] is gesproken over een levering die “zo snel mogelijk” en “voor de kerst” zou moeten plaatsvinden, zoals [de eiser] heeft aangevoerd, duidt er niet op dat [de gedaagde] dan wel [de eiser] met een bepaalde (uiterste) leveringsdatum heeft ingestemd.
4.12.
Ook de stelling dat zou zijn afgesproken het perceel vrij op naam over te dragen (en dus niet met de voor [de gedaagde] voordeliger variant “kosten koper”), is onvoldoende onderbouwd. De stelling van [de eiser] dat verkoop vrij op naam bij verkoop van grond gebruikelijk zou zijn en dat [de gedaagde] bij een eerdere grondverkoop door (de familie) [de gedaagde] aan [de eiser] ook de kosten voor haar rekening zou hebben genomen is daartoe in de gegeven omstandigheden onvoldoende.
4.13.
[de eiser] wijst op een aantal berichten van [dochter erflater] en [fiscalist] , die zouden bevestigen dat [de gedaagde] het gestelde aanbod van [de eiser] had geaccepteerd of waaruit zou blijken dat zij bevoegd waren namens [de gedaagde] te handelen.
4.14.
Met betrekking tot de gestelde bevoegdheid van [dochter erflater] en [fiscalist] overweegt de rechtbank als volgt. De omstandigheid dat [de gedaagde] [dochter erflater] en [fiscalist] betrokken heeft bij de onderhandelingen, maakt nog niet dat zij daarmee de schijn van de aanwezigheid van een toereikende volmacht heeft gewekt (artikel 3:61 BW Pro), in die zin dat zij bevoegd zouden zijn om namens haar een koopovereenkomst met [de eiser] aan te gaan. Feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat [de gedaagde] voorafgaand aan het (beweerdelijke) aangaan van de koopovereenkomst op 9 november 2024 wel de schijn van toereikende volmachtverlening aan [fiscalist] of [dochter erflater] heeft gewekt zijn door [de eiser] niet gesteld. Met de reactie van [fiscalist] in het Whatsappgesprek van 8 november 2024 “Er kan alleen een deal zijn wanneer [de gedaagde] het weet, toch”, wijst hij [de eiser] erop dat [de gedaagde] degene is die het laatste woord heeft bij het aangaan van een overeenkomst ten aanzien van het perceel, en dat hij niet namens haar een overeenkomst kan aangaan. Ook uit de betrokkenheid van [dochter erflater] had [de eiser] niet zonder meer mogen afleiden dat zij bevoegd was om namens haar moeder rechtshandelingen te verrichten. Het feit dat [de gedaagde] meeluisterde tijdens het telefoongesprek tussen [dochter erflater] en [de eiser] op 18 november 2024, waarin is gesproken over het opstellen van een koopovereenkomst, wat daartoe allemaal geregeld zou moeten worden (onder andere met het Kadaster) en dat [fiscalist] dit volgens [dochter erflater] “zou oppakken”, maakt in de hiervoor beschreven omstandigheden nog niet dat [de eiser] mocht aannemen dat [dochter erflater] hierin het laatste woord had.
4.15.
Voor zover [de eiser] het standpunt heeft ingenomen dat uit de communicatie met [fiscalist] en [dochter erflater] het bestaan van wilsovereenstemming met [de gedaagde] over de hiervoor genoemde essentiële elementen van de gestelde overeenkomst kan worden afgeleid overweegt de rechtbank als volgt. Uit de hiervoor onder 2.8. en 2.9. geciteerde whatsappcontacten van [de eiser] met respectievelijk [fiscalist] en [dochter erflater] kan dit naar het oordeel van de rechtbank niet worden afgeleid. Nog daargelaten dat het daarin alleen gaat over een hoeveelheid te verkopen grond en een prijs (en niet over de hiervoor besproken overige essentiële elementen van de overeenkomst) is ook de inhoud van de met [dochter erflater] en [fiscalist] gewisselde berichten niet dusdanig dat [de eiser] daaraan in de gegeven omstandigheden een gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen dat met [de gedaagde] wilsovereenstemming was bereikt over verkoop van de grond. [fiscalist] reageert slechts met een goedkeurend duimpje op de mededeling van [de eiser] dat hij met [de gedaagde] en [de gedaagde] heeft gesproken en een akkoord heeft op 2/3 van de grond voor € 90.000,00. Die mededeling komt dus niet van de kant van [fiscalist] ; hij reageert slechts op iets dat hem door [de eiser] wordt meegedeeld. En [dochter erflater] reageert met haar “Ja dit klopt helemaal” slechts op de vraag of het klopt dat “we het hebben over 1000m2 voor € 90.000”. Dat partijen in de gesprekken zover gevorderd waren dat de overeenkomst waarover zij nog onderhandelden zag op een dergelijke hoeveelheid grond voor een dergelijke prijs is door [de gedaagde] erkend, maar is niet voldoende voor het aannemen van een volmaakte koopovereenkomst.
4.16.
Ook uit de passages in de transcriptie van het telefoongesprek van 18 november 2024 waarnaar [de eiser] verwijst volgt niet dat [de eiser] met [de gedaagde] op alle minimaal vereiste punten reeds overeenstemming had bereikt. Nog daargelaten dat uit die passages blijkt dat [dochter erflater] het allemaal ook niet zo goed weet en zwaar leunt op [fiscalist] die “het allemaal moet regelen”, blijkt nergens uit dat [de gedaagde] voldoende meekrijgt wat er – in haperende en veelal niet afgemaakte zinnen – wordt gezegd in die conversatie. Laat staan dat [de gedaagde] actief deelneemt of zelfs maar wordt geraadpleegd door [dochter erflater] als het gaat om nieuwe onderwerpen zoals de vereiste splitsing door het Kadaster die daar aan de orde komt. Bovendien komen de meeste van de hiervoor genoemde essentiële elementen in dit gesprek helemaal niet aan de orde.
4.17.
Ook uit de hiervoor onder 2.13. geciteerde passages uit de transcriptie van het heimelijk opgenomen gesprek met [dochter erflater] bij [de eiser] thuis op 26 november 2024, waarnaar [de eiser] eveneens heeft verwezen, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden opgemaakt dat [de gedaagde] met [de eiser] wilsovereenstemming had bereikt over alle essentiële elementen van een met [de eiser] te sluiten overeenkomst, onder meer omdat [dochter erflater] erop wijst dat “de overeenkomst nog geen inhoud heeft”.
4.18.
Partijen hadden aldus nog geen definitieve overeenstemming bereikt over de essentiële elementen van de koopovereenkomst die ze beoogden te sluiten. De conclusie van het voorgaande is dat niet is komen vast te staan dat tussen [de gedaagde] en [de eiser] een overeenkomst met de door [de eiser] gestelde inhoud tot stand is gekomen.
4.19.
De overige verweren van [de gedaagde] , waaronder het verweer dat [de eiser] beschikte over (niet met [de gedaagde] gedeelde) voorkennis inzake ontwikkelingsplannen van de gemeente die van invloed zouden zijn op de waarde van het perceel en het daarop gebaseerde beroep op dwaling, bedrog dan wel misbruik van omstandigheden, behoeven daarom geen bespreking.
Beslissing op de vorderingen en de proceskosten
4.20.
Omdat er geen koopovereenkomst is waarvan [de eiser] de nakoming kan vorderen zullen de vorderingen van [de eiser] , die allemaal gegrond zijn op nakoming van de gestelde overeenkomst, worden afgewezen.
4.21.
[de eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [de gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
2.580,00
(2 punten × € 1.290,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.100,00
4.22.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart [de eiser] niet ontvankelijk in zijn vorderingen jegens gedaagden sub 2, met uitzondering van [de gedaagde] zelf,
5.2.
wijst de vorderingen van [de eiser] jegens [de gedaagde] af,
5.3.
veroordeelt [de eiser] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.100,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [de eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.
943 / 1628