Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11931540 \ CV EXPL 25-8389
Vonnis van 8 april 2026
in de zaak van
STICHTING VOLKSHUISVESTING ARNHEM,
te Arnhem,
eisende partij,
hierna te noemen: SVA,
gemachtigde: mr. B.H.H.M. Ramakers,
tegen
CONTEGO BEWINDVOERING EN MENTORSCHAP B.V., IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE (TOEKOMSTIGE) GOEDEREN VAN [naam onderbewindgestelde],
te Doetinchem,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Contego (q.q.),
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 oktober 2025;
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op 24 maart 2026.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde onderbewindgestelde] (hierna: [gedaagde onderbewindgestelde] ) huurt van SVA sinds 7 augustus 2020 de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst staat onder meer het volgende:
“Waarvoor is uw woning bestemd?
U en de leden van uw huishouding gebruiken uw woning als woonruimte. (…)
Waarvoor tekent u precies?
Behalve de bepaling van deze overeenkomst gelden voor de huur van uw woning ook de bepalingen van de algemene huurvoorwaarden in de versie van 1 september 2009.”
In de van toepassing zijnde Algemene Huurvoorwaarden SVA van 1 september 2009 (hierna: algemene huurvoorwaarden) staat onder meer het volgende:
“artikel 8 hoe Pro gebruikt u de woning?
8.1 (...)
U gebruikt uw woning als goed huurder volgens de bestemming.
(...)
8.11
U veroorzaakt geen overlast of hinder aan omwonenden. Dit geldt ook voor uw huisgenoten, huisdieren of derden.
(...)
Artikel 9 Wat Pro zijn uw verplichtingen bij onderhoud en reparaties?
9.1
U voert kleine herstellingen uit aan de woning. U zorgt in ieder geval voor:
(…)
f. De aanleg en het onderhoud van de tuin.”
2.2.
De voor- en achtertuin van [gedaagde onderbewindgestelde] maakt sinds augustus 2022 een onverzorgde, rommelige en verwaarloosde indruk.
2.3.
De woning van [gedaagde onderbewindgestelde] is sinds augustus 2025 ernstig vervuild.
2.4.
De gemachtigde van SVA stuurt op 8 augustus 2025 een brief naar [gedaagde onderbewindgestelde] met daarin onder meer het volgende:
“Staat woning
Door onder meer Volkshuisvesting en de politie is geconstateerd dat de woning een zeer rommelige en vervuilde indruk maakt. Vrijwel alle vertrekken van de woning zijn ernstig vervuild geraakt met onder andere bloed, urine en ontlasting. De staat van de woning lijkt mede verband houden met alcoholverslavingsproblematiek. U bent met enige regelmaat opgenomen geweest in de kliniek (...) De problematiek ten aanzien van de woning doet zich in elk geval sinds begin 2025 voor. Nadien is de situatie ter plaatse eigenlijk alleen maar verergerd. Men heeft moeten constateren dat u over het algemeen niet welwillend bent (geweest) mee te werken aan een (grondige) sanering en reiniging van de woning en nu evenmin ontvankelijk bent (geweest) voor het accepteren van hulp. (…) Op grond van artikel 7:217 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) als ook artikel 9 lid 1 AV Pro is de huurder verplicht tot het verrichten van kleine herstellingen. Uit de bijlage bij artikel 1 van Pro het (krachtens artikel 7:240 BW Pro ingestelde) Besluit kleine herstellingen blijkt dat als kleine herstelling in ieder geval en onder meer wordt aangemerkt:
(…)
p. het schoonhouden van het woonruimtegedeelte van het gehuurde en van de gemeenschappelijke ruimte;
q. Het wassen en schoonhouden van de binnen-en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn; (…)
U hebt in strijd met deze bepalingen gehandeld. Tevens, meer in het algemeen, hebt u in strijd gehandeld met goed huurderschap in de zin van de artikelen 7:213 BW en 8 lid 1 AV. (…) Voor volkshuisvesting is de huidige situatie onaanvaardbaar. Namens volkshuisvesting verzoek ik u en moet ik u zelfs sommeren ombinnen vier weken, vóór 5 september 2025, de woning in een voor volkshuisvesting aanvaardbare staat te (laten) brengen. U dient derhalve de gehele woning intensief de (laten) reinigen en te (laten) saneren.
Indien u niet tijdig niet datgene gedaan hebt wat Volkshuisvesting van u verlangt, zal Volkshuisvesting zich gedwongen zien rechtsmaatregelen te treffen. (...) Het behoort ook tot de mogelijkheden dat Volkshuisvesting ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vordert.”
2.5.
Bij beschikking van de rechtbank Gelderland van 11 augustus 2025 zijn de (toekomstige) goederen van [gedaagde onderbewindgestelde] onder bewind gesteld en is Contego (q.q.) uiteindelijk als bewindvoerder benoemd. Gelijktijdig met de onderbewindstelling is een mentorschap ingesteld ten behoeve van [gedaagde onderbewindgestelde] .
2.6.
Op 28 augustus 2025 stuurt [woonconsulent] (hierna: [woonconsulent] ), werkzaam als woonconsulent bij SVA, een brief naar [gedaagde onderbewindgestelde] met daarin onder meer het volgende:
“U bent boos omdat u een verhuurdersverklaring heeft ontvangen waarin staat dat u overlast heeft veroorzaakt. Tijdens de telefoongesprekken heeft u taal gebruikt die wij niet accepteren. U heeft geschreeuwd, mijn collega’s uitgescholden en mij een stinkhoer genoemd. (...) Wij accepteren uw gedrag naar onze medewerkers niet. Ik adviseer u om zich fatsoenlijk te gedragen ook als u boos bent. Daarnaast verwacht ik van u dat uw woning vóór 10 september schoon is. (...) Een kopie van de brief stuur ik naar de wijkagent en Iriszorg.”
3.Het geschil
3.1.
SVA heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de tussen haar en [gedaagde onderbewindgestelde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] te ontbinden;
II. Contego (q.q.) te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning aan de [adres] te [woonplaats], met alle personen en zaken die zich daar bevinden, te ontruimen en te verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van SVA te stellen;
III. Contego (q.q.) te veroordelen in de kosten van deze procedure, met begroting van de nakosten conform het liquidatietarief, met de bepaling dat, indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis aan de proceskostenveroordeling is voldaan, daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn.
3.2.
SVA heeft haar vorderingen, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, gebaseerd op de volgende – zakelijk – weergegeven stellingen. [gedaagde onderbewindgestelde] heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in de artikelen 8 lid 11 en 9 lid 1 van de algemene huurvoorwaarden en de artikelen 7:240 en 7:213 BW, alsmede het Besluit kleine herstellingen. Volgens SVA is [gedaagde onderbewindgestelde] , ondanks diverse verzoeken, brieven en bezoeken van medewerkers van SVA, wijkagenten en hulpverleners, niet in staat de woning en de daarbij behorende tuin te onderhouden. Dit volgt volgens SVA ook uit de overgelegde foto’s en de verklaringen van de diverse hulpverleners. Hierdoor is [gedaagde onderbewindgestelde] niet in staat te achten zich duurzaam zelfstandig als goed huurder te kunnen gedragen. Dit levert een aan [gedaagde onderbewindgestelde] toerekenbare tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst op, die zodanig ernstig is dat volgens SVA van haar niet verlangd kan worden de huurovereenkomst te laten voortduren.
3.3.
Contego (q.q.) heeft de staat van de woning en de daarbij behorende tuin niet betwist. Volgens Contego (q.q.) kampt [gedaagde onderbewindgestelde] met forse problematiek, waaronder een ernstige verslaving, verwaarlozing van de woonruimte en zorgmijding. Er wordt getracht om [gedaagde onderbewindgestelde] middels een zorgmachtiging te laten opnemen en behandelen, dan wel te begeleiden naar een passende woon- en/of behandelplek. Contego (q.q.) heeft de kantonrechter verzocht om een voorwaardelijke ontbinding te overwegen, zodat er met zorgverleners naar een passende oplossing kan worden toegewerkt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Niet in geschil is dat SVA en [gedaagde onderbewindgestelde] een huurovereenkomst zijn aangegaan voor de woning aan het adres [adres] te Arnhem, noch dat [gedaagde onderbewindgestelde] niet in staat is de woning en de daarbij horende tuin te onderhouden. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of [gedaagde onderbewindgestelde] , door het gehuurde niet te onderhouden zoals een goed huurder betaamt, ernstig tekort is geschoten en of deze tekortkoming de (directe) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
4.2.
Het uitgangspunt is dat [gedaagde onderbewindgestelde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat hij zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [gedaagde onderbewindgestelde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1]
4.3.
Op [gedaagde onderbewindgestelde] rust op grond van het bepaalde in artikel 7: 213 BW, de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden de verplichting zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Schending van deze verplichting is aan te merken als tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen, met dien verstande dat rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.
4.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter is, gezien de brief van SVA (r.ov. 2.6) en haar gemachtigde (r.ov. 2.4), de overgelegde foto’s en het verhandelde ter mondelinge behandeling, komen vast te staan dat [gedaagde onderbewindgestelde] niet in staat is (ook niet met behulp van hulpverleners) de woning en de tuin opgeruimd en schoon te houden. De kantonrechter is van oordeel dat uit voormelde stukken volgt dat de woning ernstig vervuild is geraakt door ontlasting, urine en bloed. Uit het bepaalde in artikel 7:240 BW Pro en het Besluit kleine herstellingen volgt dat [gedaagde onderbewindgestelde] gehouden is het woongedeelte schoon te houden. Naar het oordeel van de kantonrechter staat het, nu dit niet (gemotiveerd) door Contego (q.q.) is weersproken, vast dat het gehuurde gedurende langere tijd niet is schoon gehouden en dat [gedaagde onderbewindgestelde] structurele hulp weigert en ook zorgmijdend gedrag laat zien. Uit de overgelegde producties volgt dat eveneens. Immers, medewerkers van SVA proberen samen met de wijkagent al sinds 20 maart 2025 [gedaagde onderbewindgestelde] te bezoeken, maar [gedaagde onderbewindgestelde] weigert om mee te werken.
4.5.
De kantonrechter kan, nu vast staat dat de woning (ernstig) vervuild is geraakt en de voor- en achtertuin een verwaarloosde indruk maakt, niet anders concluderen dan dat [gedaagde onderbewindgestelde] het gehuurde niet heeft gebruikt en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het nalaten om het gehuurde te onderhouden en de gedragingen van [gedaagde onderbewindgestelde] in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. Dit is alleen anders indien de tekortkomingen gezien hun bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen. De kantonrechter oordeelt daarover als volgt
4.6.
Vast staat dat [gedaagde onderbewindgestelde] , mede gelet op zijn situatie, niet in staat is om zelfstandig een huishouden te runnen en het gehuurde voor langere tijd te onderhouden. Dit volgt ook uit ontstane schrijnende situatie, zoals ter mondelinge behandeling (nader) is omschreven en ook volgt uit de overgelegde foto’s. Dat [gedaagde onderbewindgestelde] door zijn verslaving niet in staat is het gehuurde zelf te onderhouden, kan hij – gelet op al het voorgaande – niet aan SVA tegenwerpen. SVA heeft voldoende duidelijk gemaakt dat het onacceptabel is als de woning en de tuin niet goed worden onderhouden en [gedaagde onderbewindgestelde] heeft voldoende kans gehad om dit te veranderen. Het levert niet alleen consequenties op voor de staat van de woning, maar bovenal voor de gezondheid van [gedaagde onderbewindgestelde] . Hij had ook, mede gelet op de door en namens SVA gestuurde brieven, als gewaarschuwd huurder te gelden. Het woonbelang van [gedaagde onderbewindgestelde] is op zichzelf evident. Hij had deze belangen echter zelf kunnen en moeten veiligstellen door hulp te accepteren en zijn gedragingen aan te passen. Nu [gedaagde onderbewindgestelde] dat heeft nagelaten, kan van SVA niet verlangd worden [gedaagde onderbewindgestelde] langer als huurder te accepteren. Daarbij is ook van belang dat SVA, krachtens het bepaalde in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, verplicht is bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woningen zijn gelegen. Het tolereren van voornoemd gedrag in of vanuit een woning of complex van haar is, zoals SVA terecht heeft opgemerkt, in strijd met de verplichtingen die op haar rusten. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde onderbewindgestelde] leiden daarom ook niet tot een ander oordeel. Ook aan het verzoek van Contego (q.q.), om een voorwaardelijke ontbinding of een langere ontruimingstermijn te overwegen, zodat in samenwerking met zorgpartners naar een passende oplossing kan worden toegewerkt, gaat de kantonrechter voorbij. De kantonrechter ziet daarvoor, mede gelet op de duur en ernst van de situatie en nu Contego (q.q.) tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven dat het onduidelijk is of en wanneer [gedaagde onderbewindgestelde] middels een zorgmachtiging, dan wel met een zorgtraject naar een passende behandel- en/of woonplek kan worden begeleid, geen reden.
4.7.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. Contego (q.q.) zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit, gelet op al het voorgaande, een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
4.8.
Contego (q.q.) wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van SVA worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
147,42
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
824,92
4.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] in [woonplaats],
5.2.
veroordeelt Contego (q.q.) om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning, met alle personen en zaken die zich daar bevinden, te ontruimen en te verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van SVA te stellen,
5.3.
veroordeelt Contego (q.q.) in de proceskosten van € 824,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Contego (q.q.) niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt Contego (q.q.) tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2026.
53854\415